不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
「子どもが独立し、築年数も古くなったので住み替えを考えている」「築30年超の家を相続した」
このような状況から、築30年を超える家の売却を考えていませんか。
築30年以上の古くなってきた家は、建物の価値がゼロに近い状態なっている場合が多く、中古住宅としては売れにくい傾向があります。
しかし、立地などの条件によっては売却しやすいケースもあります。
そこで、この記事では以下のことを詳しく解説します。
この記事を読めば、築年数が古めの家でも上手に売却できるようになりますので、ぜひ最後までお読みください。
築30年以上の家の価値は「耐用年数の残年数」を基準に算出するケースが多いです。
そもそも耐用年数とは、国が定めた「資産の想定される使用可能期間」です。
耐用年数を過ぎると直ちに使用できなくなるわけではありませんが、家の価値を算出する目安にはなります。
また、耐用年数は家の構造によって異なります。
例えば、住宅用で木造の場合は22年、鉄筋コンクリートの場合は47年です。(参照：別表B3 建物の耐用年数表（総務省）)
そのため、以下のようにいえます。
それぞれ解説していきます。
木造建築の耐用年数は22年ですので、築30年超では過ぎています。
そのため、建物部分は基本的に「価値なし」とみなされます。
売却価格は「土地代のみ」とするケースが多いです。
なお、修繕やリフォームを適切におこない、居住に問題ない状態であれば建物部分に価格をつけられる可能性もあります。
鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年ですので、築30年程度であればまだ3割程度の耐用年数が残っています。
したがって、建物部分の価格は「新築時の3割程度」が目安です。
ただし、必ずしも耐用年数の残数が建物価格になるとは限りません。
使用状況が悪く、壁や床の修繕や設備の交換が必要な場合には、価格が下がります。
近隣で条件が近い物件が売却されていれば、その取引事例も売却価格に影響します。
築30年以上の家は、建物の耐用年数が過ぎている場合が多いので「中古住宅」としては売れにくいです。
しかし、以下の条件に当てはまれば売却が成立する可能性が高いです。
次から詳しく説明します。
築30年以上の家では、建物の価値はほとんど評価されず「土地のみ」が取引対象となるケースも多いです。
そのため、立地がよければ、建物の価値がゼロでも売却しやすいです。
なお、立地がよいとは以下のような条件を満たしていることを指します。
土地そのものに魅力あるため、築古物件でも売却しやすいです。
新耐震基準が適用されるようになったのは、1981年6月以降です。
2022年時点で築30年〜築39年であれば、新耐震基準を満たすように建築されているはずです。
しかし、建築当時から建築技術・評価精度は進歩しています。
いま耐震性能を評価すると、経年劣化も加わって、新耐震基準を満たせていない恐れもあります。
築古物件を売却する際には念のため、耐震診断を受けて、新耐震基準を満たしている証明をする方が買主は見つかりやすいでしょう。
土地の形状が長方形や正方形のようにシンプルな四角形であれば売却しやすいです。
シンプルな四角形は建物を建築しやすく、費用を抑えられるメリットがあるため、土地を有効活用しやすく人気があります。
基本的に住宅などの建物は建築しやすく、駐車場や広場など幅広い活用ができるので、少し土地が狭かったとしても、変形地よりは売却しやすい傾向にあります。
それでは、築30年以上の家を売却する具体的な方法を説明します。
大きく分ければ次の3つです。
また、費用をかけず、早期売却を目指すなら「不動産買取」という方法もあります。
1つ目は「古家＋土地」として売却する方法です。
この方法は一般的な中古住宅の売却と同じです。
家がまだ十分に住める状態であれば、そのまま中古住宅として売却できる可能性は高いです。
実際、2021年10月〜12月における首都圏での中古マンション成約件数は全体の32％を占めます。
中古戸建てでも全体の約25％を占めていることからもわかるとおり、築30年程度であればまだまだ「中古住宅」としての売却ができるでしょう。
参照：季報 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート <2021 年 10～12 月期>（公益財団法人 東日本不動産流通機構）
築古物件を売却する際には、リフォームした方が売れやすく、売却価格も高くなると思うかもしれません。
たしかに、築30年以上には見えないほどきれいにすれば、買主への印象は上がります。
だからといって、リフォーム代以上に売却代金が上がる保証はありません。
とくに築古物件の購入を考えている人の多くが、購入後にリフォームして自分好みの家にしたいと考えています。
キッチンだけでも好みがわかれる箇所はたくさんあります。
そのため、自己判断でリフォームすると十中八九、損を出すことになるでしょう。
リフォームする前に、その必要性について不動産会社としっかり相談しましょう。
2つ目の方法は「古家付き土地」として売却する方法です。
1つ目の「中古住宅」と同じように感じますが「古家付き土地」では取引のメインが「土地」という感じになります。
家には価値はなく、土地を売買する際のおまけ扱いです。
とはいえ、買主は購入後にそのまま家を使い続けることもできます。
「古家付き土地」として売り出せば「土地がほしい人」「家とセットで土地がほしい人」両方の需要にアプローチできるメリットがあります。
また、家の取り壊しを前提に売り出すため、家の契約不適合責任を免責にするケースがほとんどです。
3つ目の方法は家を解体して「更地」として売却する方法です。
更地なので、解体費用の負担が買主にはありません。
また、引渡しを受けてすぐに土地を活用できる点もメリットです。
「古家付き土地」として売り出していて購入希望者が見つからなかったとしても「更地」にすれば見つかる可能性があります。
ただし、更地にすると住宅用地の特例が適用されず、翌年以降の固定資産税が上がります。
土地が「再建築不可」であれば、新しく建物を建てられません。
そうなれば、買主が見つかる可能性が大きく下がる恐れがあります。
更地にするかどうかは慎重に検討しましょう。
築30年以上の築古物件を売却するには、時間がかかったり、解体するための費用がかかるケースが多いです。
しかし、手元に現金がなかったり、急ぎでまとまったお金が必要になる場合もあるでしょう。
そのような場合には「不動産買取」がおすすめです。
買取業者に査定依頼し、その価格に納得できれば取引成立です。
買取業者は原則、現金一括で購入するため、個人へ売却するときのように住宅ローン審査の結果を待つ必要がありません。
取引成立後、早ければ2日以内に現金を受け取れます。
現状渡しできるので、手間も費用もかかりません。
買取価格は仲介で売却するよりも3割〜4割ほど下がる点はデメリットですが、迅速に家を手放して現金化したい場合におすすめの売却方法です。
売却しにくい築30円以上の家ですが、以下のポイントを押さえることで、売却しやすくなります。
築古の家を購入する際に感じやすい心配ごとを先回りして解消してあげることが大切です。
不動産会社によって取り扱う物件の得意・不得意があります。
築30年以上の家の売却を依頼する際には、取引実績を確認し、中古住宅の実績が豊富な不動産会社を選びましょう。
売り出し価格や売り出し方について適切なアドバイスをもらえて、適正価格で迅速な売却を期待できます。
もしも、中古住宅の売却が苦手な不動産会社に依頼すると、大幅な値引きをしなければならなかったり、いつまで待っても売れないなどの事態に陥りかねません。
このようなリスクを避けるため、売却査定は複数の不動産会社へ依頼し、査定結果を比べて、どこに仲介を依頼するか判断しましょう。
不動産査定一括サイトを利用すれば、物件情報を1度入力するだけで複数の不動産会社へ査定依頼を出せるのでおすすめです。
ホームインスペクションとは、ホームインスペクターが住宅の劣化状況や不具合の有無、修繕すべき箇所やその時期・費用などをアドバイスしてくれるサービスです。
築古物件はどれくらい建物が劣化しているか、どれくらいの修繕が必要になりそうか、素人が見ても判断が難しいです。
しかし、住宅の専門知識を持ったホームインスペクターの診断結果があれば、購入時の参考情報となるだけでなく、買主へ安心感を与えられます。
費用の相場は5万円程度です。
ハウスクリーニングをしたからといって、売却価格に大きな影響はありません。
ハウスクリーニングしなければならない義務もないです。
また、築古物件の購入を検討している人は「ある程度の汚れは仕方ない」と考えている場合が多いです。
だからといって、汚れが目立つ家の場合、性能は同じでも値引き交渉される恐れがあります。
購入をためらわれるかもしれません。
プロのハウスクリーニングに依頼すれば、個人の掃除では落としきれない汚れをきれいにしたり、簡単な修繕をしてくれます。
内覧したときの印象が大きく上がるので、値引き交渉なく売却できる可能性が高いです。
なお、費用は「どこを」「どのくらい」クリーニングするかで変わります。
不動産会社の担当者と相談しながら、どのくらいクリーニングするか決めたあとで、ハウスクリーニング業者へ依頼するとよいでしょう。
住宅瑕疵担保責任保険とは、住宅の主要構造部分や雨水の侵入を防止する部分の欠陥に関する保証を目的とした保険です。
欠陥が見つかった場合に、補修費用の保険金が事業者に支払われます。
なお、住宅瑕疵担保責任保険へ加入するには、専門の建築士による検査に合格する必要があります。
詳細は売却を依頼している不動産会社に確認してください。
ここまで説明したように築30年以上の家を売却するには、築浅物件を売却する場合に比べて手間がかかります。
そのため「面倒だからとりあえずこのまま所有し続けよう」と思われたかもしれません。
しかし、所有し続けるとさまざまなリスクを抱えることになるので注意が必要です。
具体的なリスクは以下のとおりです。
それぞれのリスクについて説明します。
築古物件はいつでも「いま」が売り時です。
築年数を重ねれば重ねるほど、売れにくくなります。
「手続きが面倒だから」「まだなんとか住めるから」
売却を思いついたのに、このような理由で売却しないこともあるでしょう。
しかし、売却を先延ばしにすると、買主がつかなくなる恐れがあります。
築30年を超える家は、売れるタイミングで売ってしまうことをおすすめします。
築古物件は年々、建物の劣化が進みます。
いまは不具合がなかったとしても、3年後、5年後はわかりません。
大きな不具合が生じて、倒壊のリスクを抱えるかもしれません。
倒壊のリスクが高ければ、買主も見つかりにくくなるでしょう。
そして、買主が見つからないまま建物が倒壊すると大変です。
近隣に出した被害の責任を問われ、多額の損害賠償請求を受ける恐れがあります。
固定資産税は、その物件に住んでいなくても、所有者に納税義務があります。
そのほか、管理のために必要な電気代・水道代、万が一に備えた火災保険や地震保険の保険料も必要です。
建物に傷みや損壊があれば修繕費用もかかります。
その結果、所有しているだけで毎年30万円以上かかるケースも多いです。
「相続で取得した住んでいない家」であれば、できるだけ早く売却することをおすすめします。
空き家を所有し続ける場合、適切に管理する義務が所有者には課せられます。
空き家の管理を怠って「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置を受けられなくなります。
その場合の納税額は、特例が適用されていたときから約6倍です。
なお「特定空き家」は以下のような状態にある「空き家」とされています。
特定空き家に指定されると、自治体から修繕や管理などの指導・勧告を受けることになります。
空き家を放置してしまうと多くの金銭面でのデメリットも大きいので、不要な家を取得した際には、迅速に売却手続きを進めましょう。
参照：「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針 （国土交通省）
築30年以上の家を売却する際、家の価格は残った耐用年数が大きく関係します。
耐用年数が残っているか、耐用年数がゼロでも十分に住める状態であれば「中古住宅」としての売却を考えてもよいでしょう。
そのままでは居住が難しい場合には「古家付き土地」「更地」としての売却方法も検討してください。
また、できるだけ早く売却したい場合には「不動産買取」という方法もあります。
築古物件の売却は、築浅物件に比べれば難しいことは事実ですが、不可能ではありません。
この記事で紹介した売却のためのポイントを参考に、不動産会社の担当者と相談しながら適切な売却方法を選択してください。
