任意売却に費用はいくら必要？引越し代や税金はかかる？

任意売却は費用0円で始められる

任意売却は、住宅ローンの返済が難しい状況で選択される一つの方法です。そのため、資金に問題があることを想定したうえでの不動産の売却方法ともいえます。

この状況下では、さまざまな手数料の支払いが難しいと考えられます。そのため、任意売却を依頼する際には費用がかかりません。

具体的に説明すると、任意売却にかかるさまざまな費用は、不動産の売買契約が締結した後に売却代金から支払われるのが一般的です。

現時点で手持ちの資金がなくても始められるため、住宅ローンの返済が難しいために任意売却を検討している場合は専門家や専門機関などに早期の相談を検討してみてください。

<専門機関>
任意売却のご相談は一般社団法人 全日本任意売却支援協会へ

任意売却にかかる費用

任意売却時には下記のような費用がかかりますが、基本的には物件の売却代金から控除されます。

• 売却時の仲介手数料：「取引物件価格（税抜）×物件価格に応じた料率（5.5～3.3％）」が上限
• 抵当権抹消費用・手続き依頼した司法書士への報酬：16,000円程度
• 売買契約書に貼付する印紙代：1,000円～3万円
• 滞納中の各種税金（固定資産税や都市計画税など）
• 滞納している管理費・修繕積立費※
• 引越し代※

※これらの費用は例外もあるため、必ず控除できるとは限りません。

任意売却による不動産の売却代金のうち、手元に残る金額を算出する場合、これらの費用を把握しておくことは大切です。任意売却を検討している場合、売却にかかる各費用をおさえておくとよいでしょう。

売却時の仲介手数料

不動産売却には、基本的に不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。任意売却であっても同様に、不動産会社に仲介手数料を支払うのが一般的です。

仲介手数料は依頼する不動産会社が決定するため、一概に「〇〇円」とは言い切れません。

とはいえ、不動産会社が受領できる仲介手数料の上限額は下記のように定められているため、上限を超えた仲介手数料を請求されることはありません。

取引価格	仲介手数料の上限
200万円以下	取引物件価格（税抜）×5.5％
200万円超～400万円以下	取引物件価格（税抜）×4.4％
400万円超	取引物件価格（税抜）×3.3％

参考：国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」

なお、2024年7月に改正された「低廉な空家等の媒介特例」により、800万円以下の宅地建物については、仲介手数料の上限を超える報酬（最大33万円まで）を受領することが認められています。そのため、計算式にあてはめると仲介手数料の上限が安くても、実際は33万円の仲介手数料が発生することも考えられます。

抵当権抹消費用・手続き依頼した司法書士への報酬

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、抵当権が設定されます。抵当権が設定されている間は不動産を自由に売却できないため、任意売却をするには借入先の金融機関に相談したうえで抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権の抹消にはさまざまな手続きが必要であるため、司法書士に依頼して行ってもらうのが一般的です。そのため任意売却には、抵当権抹消費用や手続き依頼した司法書士への報酬もかかるのです。

抵当権を抹消する際に発生する主な費用は、下記のとおりです。

登録免許税	不動産1件につき1,000円
登記情報代	事前調査費用1件335円、登記官押印後の証明書1件480～600円
郵送料	郵送料、返送料など
司法書士費用	5,000～15,000円程度

売買契約書に貼付する印紙代

任意売却に限らず、不動産を売却する際は売買契約書が作成されます。不動産売買契約書には印紙を貼付する必要があり、その印紙にかかる印紙税の支払いも必要です。

印紙税の金額は、不動産の契約金額によって下記のように変動します。

契約金額	印紙税（軽減税率）※令和6年3月31日までに作成したもの
100万円を超え 500万円以下	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	1万円
5,000万円を超え1億円以下	3万円

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

上記の表を踏まえると、契約金額が700万円の場合は5,000円の印紙税がかかります。

滞納中の各種税金

不動産にかかわる税金を滞納している場合、任意売却をするにはその金額の一部または全額の支払いが必要なこともあります。

たとえば、固定資産税や都市計画税といった各種税金を滞納している場合、任意売却による売却金額から滞納している税金が支払われます。

ただし、滞納している各種税金の支払いが行われるのは、債権者の同意が得られる場合です。債権者からの同意を得られない場合は、売却金額から税金の支払いが行われず、自身で納税が必要です。

滞納している管理費・修繕積立費【マンションの場合】

マンションを任意売却する場合、滞納している管理費や修繕積立金の支払いも必要になるケースもあります。

管理費や修繕積立金を滞納したまま任意売却すると、不動産の買主がこれらの債務を負ってしまうため、このケースを避けるのを目的として支払いが求められます。

とはいえ、管理費や修繕積立金の支払いが認められるのは、債権者の同意が得られる場合です。債権者からの同意を得られない場合は売却金額から支払いが行われず、ほかの方法での支払いが必要となります。

引越し代

不動産を売却すると、基本的には次の住居に引っ越すことになります。債権者との交渉次第では、引越しにかかる費用を不動産の売却代金から捻出してもらえることも想定されます。

とはいえ滞納分の税金や管理費などと同様に、債権者の同意が得られなければ、引越し代を捻出してもらえません。

任意売却後に引越しをする場合、債権者と話し合う際に引越し代の捻出についても相談しておくようにしましょう。

【その他】特別なケースで発生する費用

上記で説明したものとは別に、任意売却時には特別なケースで発生する費用もあります。

該当するケース	かかる費用
不動産の差押えがされている場合	差押解除費用
登記識別情報を紛失した場合	司法書士への作成依頼

差押えがされている不動産を売却するには、債権者に差押え登記を解除してもらう必要があります。この手続きなどで費用が発生した際には、差押解除費用の支払いが必要となります。

また登記識別情報を紛失した場合、第三者によるなりすましを防ぐ目的で、登記上の所有者と売主が同人物である本人確認が必要です。

本人確認にはさまざまな手続きが必要になるため、司法書士に依頼するケースもあります。この場合は司法書士に作成依頼をして、報酬を支払わなければなりません。

報酬は司法書士によって異なりますが、5万円〜10万円程度が一般的であり、不動産の売却代金から控除してもらうのは基本的にできません。

任意売却時に税金はかかる？

不動産取引では譲渡所得税や登録免許税、印紙税といった税金が発生しますが、任意売却では印紙税以外の税金が発生するケースは稀です。

• 譲渡所得税：不動産売却時の利益に対して発生するが、控除によって税金が発生しないケースがほとんどです。
• 登録免許税：買主側が負担するのが一般的です。
• 消費税：個人の不動産売買では発生しません。

それぞれの税金について詳しく解説していきます。

原則「譲渡所得税はかからない」

前提として、不動産売却における譲渡所得税は、物件売却によって生じた利益にかかるものです。利益が出なければ、任意売却で譲渡所得税はかかりません。

任意売却においては、不動産の売却金額は住宅ローンの残債に金額が当てられるため、利益が出る場合のほうが少ないと考えられます。

また物件売却により利益が出たとしても、国税庁が実施する「マイホームを売った時の特例」が適用されることで最高3,000万円まで控除ができるため、特例利益がなくなり譲渡所得税が発生しないケースもあります。

さらに所得税法9条「強制換価等による特例」が認められれば、譲渡所得税が非課税と見なされるケースもあります。

つまり任意売却においては、譲渡所得税がかかることは多くないといえるのです。

利益が出た場合は通常通り譲渡所得税がかかる

前述したとおり、不動産売却における譲渡所得税は、物件売却によって生じた利益にかかります。基本的には任意売却の際に譲渡所得税がかかりませんが、売却により大きな利益が出た場合は税が課されます。

任意売却において譲渡所得税がかかるか否かについて、一般的には司法書士に相談が可能です。任意売却の際に司法書士へ依頼する際は、譲渡所得税がかかるのかを相談してみるとよいでしょう。

所有権移転の登録免許税は買主負担が一般的

不動産売却における登録免許税とは、物件を購入した際に必要な登記にかかる税金のことです。

任意売却の際には、その物件の所有権が売主から買主に移転します。所有権移転の際には「所有権移転登記」が必要になり、登録免許税が課されます。

買主と売主のどちらが登録免許税を支払うのかは、法律などで厳密に定められていません。とはいえ物件の所有者となる買主が登録免除税を納めるのが一般的です。

そのため任意売却における登録免許税は、売主負担とならないケースが多いといえます。

個人の不動産売買では消費税が発生しない

消費税とは、商品やサービスの購入時に消費者が支払い、事業者が国に納める間接税です。不動産取引においては、「建物部分」に対して消費税が発生しますが、これは売主が課税事業者（法人や個人事業主など）である場合に限られます。

売主が課税事業者ではない個人であれば、建物であっても消費税は発生しません。そのため、個人所有の不動産を手放すケースが多い「任意売却」では、原則として消費税がかからないのが一般的です。

なお、土地の売買については、売主が法人・個人を問わず、もともと非課税とされています。

不動産会社からの「販売促進費」等の請求に注意

「宅地建物取引業法」という法律では、不動産会社は仲介手数料以外の報酬を売主から受け取ってはならないと定められています。そのため、仲介手数料以外の請求をする不動産会社は悪徳業者である可能性があります。

悪徳な不動産会社が請求し得る費用には、下記が挙げられます。

• 事務手数料
• 販売促進費
• 任意売却における相談費用
• 任意売却における申請費

これらの請求は、任意売却での不動産取引では法律で認められていません。

このような請求があった際には、ただちに任意売却の契約を中止するようにしてください。また不動産会社とのトラブルが起きた場合には、弁護士に相談することも視野に入れておきましょう。

競売になると任意売却よりも費用負担が多くなる

任意売却とよく比較されるのが「競売」です。競売とは、債権者が残債を回収するために、債務者が所有する不動産を処分することを指します。それぞれの特徴と違いは下記のとおりです。

	任意売却	競売
売却方法	債権者の同意を得て売却するため、所有者が主体的に進められる	裁判所を通じて強制的に売却されるため、所有者の意思は反映されにくい
売却価格	市場価格に近い価格で売れることが多い	市場価格の6～7割と相場より安くなる傾向がある
プライバシー	周囲に知られにくい	裁判所の公告により周囲に知られる可能性が高い
残債の支払い	分割払いの交渉が可能	一括返却もしくは分割払い
費用負担	売却価格から支払い可能	売却価格から支払い可能だが、裁判所への申立費用や予納金が発生する分、負担が大きい

競売は売却価格が安くなりやすく、売却後に残債が残るリスクが高い傾向にあります。また競売の場合、任意売却で発生しない申立手数料や予納金、登録免許税などの費用が発生するため、費用負担も大きいといえます。

競売になった際にかかる費用には下記が挙げられます。

• 申立手数料：担保権1件につき4,000円
• 予納金：請求債権額（※）によって変動する
• 登録免許税：請求債権額の4/1000
• 郵便切手代

※請求債権額とは、住宅ローンの貸付金や利息、遅延損害金などの合計金額のこと

予納金は請求債権額によって下記のように変動します。

請求債権額	予納金
2,000万円未満	80万円
2,000万円〜5,000万円未満	100万円
5,000万円〜1億円未満	150万円
1億円以上	200万円

参考：裁判所「不動産競売事件（担保不動産競売，強制競売，形式的競売）の申立てについて」

競売にかかった費用は債権者によって売却代金から差し引かれるため、残債に充てられる金額は任意売却よりも少なくなります。

そのため債務者にとって、競売は任意売却よりも「売却後の金銭的な負担が増えやすい方法」であるともいえます。

ローンの返済が厳しく不動産売却を検討している場合、基本的には競売ではなく任意売却を検討してみるとよいでしょう。

まとめ

任意売却は現在手持ちのお金がなくても行える物件売却の方法です。物件の売却金額は残債の返済に充てられるため、住宅ローンの返済が厳しい場合は視野に入れてみてもよい方法でしょう。

ただし不動産会社への仲介手数料や滞納している税金は、物件の売却金額から差し引かれるため、売却金額がそのまま手元に残るわけではありません。

任意売却を検討する場合、売却が完了するまでにどの程度の費用がかかるのかを事前に調べておくとよいでしょう。