不動産を活用した相続対策！物件別の活用方法と注意点

家族のために残した財産も税金の支払いが多くなると資産が減ってしまいます。そのため、税金を減らして少しでも多くの財産を残したいと考える人も多いでしょう。

不動産を相続させる場合、評価額を減額する特例や控除がありうまく活用すれば相続税の負担を減らせるかもしれません。

この記事では、不動産を活用して相続税評価額を下げる方法について詳しく解説していきます。また、物件別の活用方法や注意点なども説明するので、ぜひ参考にしみてください。

不動産の活用で相続税評価額を下げる方法

相続財産の評価額を下げるには不動産の活用が効果的とされています。その理由は、現金よりも不動産の方が特例やさまざまな控除が規定されているからです。

実際に不動産を活用して相続税評価額を下げる方法は以下の通りです。

• 現金を不動産にする
• 建物を貸家にする
• 小規模宅地等の特例を利用する

次の項目からそれぞれの具体的な方法について解説していきます。

現金を不動産にする

現金は「相続開始日の残高」が相続税評価額です。例えば、相続開始日の現金残高が3,000万円の場合、相続税評価額は3,000万円で評価額は減額されません。

しかし、不動産の評価額は時価とは違う基準で評価されます。一般的に建物は時価の70％ほどといわれている「固定資産税評価額」で評価します。

土地は時価の80％ほどといわれている路線価方式で評価されます。

そのため、現金を不動産にすることで20％〜30％相続税評価額の減少が期待できます。また、所有している不動産を貸すとさらに評価額が下がります。

現金と不動産における評価額の違いや計算方法などについては以下の記事で詳しく解説しているため、参考にするとより理解が深まるでしょう。

建物を貸家にする

まず、通常であれば建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同じ金額です。

ただし、所有している建物を賃貸物件として第三者へ貸し出している場合「借家権割合」分が減額されます。

この借家権割合は全国一律30％と決まっているため、賃貸物件である建物は自用の相続税評価額から30％下がります。

建物を貸家として活用することで、固定資産税評価額に借家権割合分がさらに減額されます。そのため、総合すると貸家は時価よりも大幅に下がるというわけです。

賃貸住宅は土地の評価額も下がる

賃貸物件は建物だけでなく土地の評価額も下がります。自分の土地の上に建物を建設し、他人に貸しているような土地を「貸家建付地（かしやたてつけち）」といいます。

貸家建付地の評価額を算出するためには、自用地としての評価額に借地権割合・借家権割合・賃貸割合をかけます。これを計算式に表すと以下の通りです。

借地権割合は地域によって異なるため、国税庁が公表している「路線価図・評価倍率表」で確認しましょう。

このように賃貸物件は土地と建物の評価額を減額できるため、相続における節税対策として建設する人も珍しくありません。

参照：国税庁「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」

小規模宅地等の特例を利用する

「小規模宅地等の特例」は被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地において、一定の要件を満たすと評価額を減額できる制度です。

この特例が適用されることで宅地の評価額は最大80％減額されます。

ちなみに、特例の対象となる土地は「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」の4つです。

小規模宅地等の特例については以下の記事でわかりやすく解説しています。適用要件や所有している土地の評価額がどのくらいまで減額されるのか把握しておくとよいでしょう。

相続後に不動産を活用する方法

不動産を相続した場合、何も活用しなければ固定資産税が発生するため所有しているだけで固定費が増えてしまいます。

また、マンションや一軒家などの建物は経年劣化によって評価額が下がるだけでなく、修繕費が発生することも考えられます。

そのため、不動産を相続した場合、空き家・空き地として放置するよりも賃貸するなど活用したほうがメリットが大きいかもしれません。

もし活用しないのであれば売却することも検討するとよいでしょう。

活用しない場合は売却する

不動産は所有しているだけで固定資産税や管理費用などのコストが発生します。ボロボロの空き家のまま放置してしまうと倒壊の恐れなどがあり、近隣住民に迷惑をかけてしまうかもしれません。

また、近隣住民に被害を与えかねない物件だとみなされた場合「特定空き家」に認定されてしまうケースもあります。

特定空き家に認定されると「住宅用地の特例」が適用されなくなるため、固定資産税の減額がされなくなりこれまで納税していた金額の最大6倍まで増額してしまいます。

売却することでこのようなリスクを避けることが可能であり、得た利益を他の用途（投資・運用など）に活用できます。

ただし、売却する不動産が共有になっている場合は注意です。共有物件の売却は「共有者全員の同意を得る」必要があります。

共有持分のみを単独で売却できますが、共有者とトラブルになることがあるため慎重に判断しましょう。

共有物件の買取をおこなっています！

「共有者から売却の同意が得られない」「自分の持分だけでも売却したい」という人は共有不動産を扱う専門買取業者に売却することも検討してみましょう。

当社クランピーリアルエステートは弁護士や司法書士などの士業専門家と提携を結んでいるため、共有者と円滑に交渉を進められます。

また、専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しており、資産価値が低くなりがちな共有不動産でも「高額査定・スピード買取」が可能です。

売却・買取に関して無料相談もおこなっていますので、疑問や不安がある人などはぜひ、以下のリンクからお気軽にご相談ください。

土地を貸す

初期費用を抑えながら活用したい場合は「土地を貸す」とよいかもしれません。空き地にはさまざまな活用方法があり、土地の場所や条件などによって異なります。

「郊外にある土地だから活用方法がない」「土地を活用したいが初期費用がかかりそう」などの理由で空き地をそのまま放置していると収益化のチャンスを逃すことになります。

初期費用を抑えた土地の活用方法は具体的に以下の通りです。

土地を賃貸物件として活用する際は「初期投資」や「利用者のニーズ」などを加味した上でどのくらい利益をもたらすのかシミュレーションをおこなうことが大切です。

賃貸経営を始める

所有地を活かして本格的にビジネスを始めたい人には「賃貸経営」という選択肢もあります。賃貸経営を始めるには「すでに建物が建設されている場合」と「これから建物を建設する場合」の2通りがあります。

例えば、親が住んでいた自宅などすでに建物が建設されている場合、建設費用をかけずに飲食店やシェアハウスなどとして活用ができるでしょう。

一方、これから建物を建設する場合は建築費などの初期費用が高額になりますが、高い収益性が見込めるかもしれません。

ただし、アパート・マンション経営と戸建賃貸はニーズが異なるため事前にリサーチなどが必要です。一般的には以下の違いがあります。

相続時のトラブル防止法

多額のお金が絡むことの多い相続では争いに発展することも珍しくありません。相続を円満に終わらせるためには生前からの対策が重要です。

具体的な対策方法は次の項目から解説するため、参考にしてみてください。

遺産分割を決めておく

相続において不動産の有無により遺産相続の難易度が変わります。不動産は価値が高く物理的に分けることができないため、遺産分割でトラブルになりやすいです。

遺産が預貯金だけでなく、土地や建物といった不動産が多くなると分割が困難になります。もし複数の不動産があるのであれば、ほとんどの人が資産価値の高い不動産や収益物件を相続したいと考えるでしょう。

相続対策は節税の1つですが、節税が目的になってはいけません。なぜなら、兄弟の中で不平等な遺産分割になると兄弟の家族が不満を抱くケースもあるからです。

そうならないためにも、共有者全員で話し合って公平な遺産分割をおこなうことが大切です。

相続対策として生前贈与をおこなう

生前贈与は生前に贈与することで、将来発生する相続税の財産を減らすことができます。贈与税には年間110万円の基礎控除があり、範囲内であれば税金がかかりません。

例えば毎年110万円の贈与を10年間おこなえば、1,100万円の相続財産が減るため相続税対策に効果的です。

また、子供だけでなく孫にも贈与が可能です。もし課税財産が多い場合や子供が高齢な場合は二次相続を見越して孫に贈与することも手段の一つといえます。

財産と債務を把握する

相続は財産だけでなく債務（マイナスの遺産）も相続の対象です。債務は借入金だけでなく保証人としての義務も引き継ぐケースもあります。

そのため、可能であれば債務の有無や金額などについて本人（被相続人）が生前しているうちに確認することが大切です。相続財産がマイナスとなり相続したくない場合は「相続放棄」を検討しましょう。

ただし、相続放棄は「相続人が相続を知った日から3ヶ月以内」に手続きが必要になるため注意しなければなりません。

また、相続放棄した後に不動産や預貯金などの財産を発見しても、相続放棄の取り消しは困難であるため慎重に判断することが必要です。

相続放棄における手続きや必要書類は以下の記事で詳しく解説しているため、参考にするとよいでしょう。

「借入があるのを知らないで相続してしまった」「多額の財産があるのを知らないで相続放棄してしまった」などのトラブルが起きないように、お互いにコミュニケーションをとり財産と債務をすべて把握することが大切です。

相続の専門家に相談する

お金が絡む相続問題は兄弟姉妹でもトラブルになることは少なくないです。家族のために残した財産が原因でトラブルになっては、財産を残した意味がありません。

少しでも円満に相続を進めるためには相続の専門家に相談しましょう。

相続対策は不動産の評価や生前贈与など判断が難しく、自分では最適だと思って実施した対策が後でトラブルになることもあります。

生前から専門家に相談することで、遺言書の作成や不動産の活用など大きな節税金額になるかもしれません。

物件別の活用方法と注意点

不動産の活用は主に「駐車場経営」「アパート経営」「マンション経営」「戸建て」の4つがあります。それぞれ活用方法や注意点が異なるため以下で確認しましょう。

駐車場経営による土地活用

駐車場経営は初期投資が抑えられ、狭小地や建物の建築が難しい土地でも活用しやすいというメリットがあります。

駐車場の整備に数十万円から数百万円の費用であるため、建設に数千万かかるアパートやマンションなどに比べると初期投資が少ないです。

ただし、駐車場経営の注意点は固定資産税と自用地評価です。まず、固定資産税における注意点ですが、更地のままだと「住宅用地の特例」が適用されないケースがあります。

次に駐車場は相続税法上、自用地として評価されることが多く節税効果はあまり期待できないでしょう。車庫などの施設がある土地は賃借権の価格が控除されますが、施設や建物がない駐車場などは自用地の評価です。

しかし、アスファルトや砂利などで舗装された駐車場や機械式のコインパーキングなどは小規模宅地等の特例の適用対象になることがあります。小規模宅地等の特例が適用されるように駐車場を整備することで、節税対策にもなり賃貸収入を得られるかもしれません。

アパート経営による活用

相続税対策でアパート経営をするメリットは主に「長期的な安定収入」「相続税・固定資産税の減額」の2つです。

アパート経営がうまくいけば定期的な家賃収入が見込めるでしょう。万が一、残された家族が病気や事故などによって働けなくなったとしても、家賃収入で生活できるかもしれません。また、老後の生活資金として活用できることも魅力の一つです。

相続税評価上は「建物は貸家の評価」「土地は貸家建付地の評価」になるため、自用地としての評価額に比べて2〜3割の減額が期待できます。さらに住宅用地として固定資産税や都市計画税が減額されます。

ただし、アパート経営において注意すべき点は「収入による税金の増加」と「空室のリスク」です。

アパート経営によって収入が増えると、毎年の所得税や住民税の負担が増えます。また、常に満室ということは難しく、空室になることも考えられます。空室が増えると収入が減ってしまいローン返済が圧迫されてしまうこともあるため注意しなければなりません。

マンション経営による活用

マンション経営は基本的にはアパート経営と似ていますが、異なること点もあります。

マンションはアパートに比べて部屋数が多いため、多くの収入が見込めます。また、少しの空室があったとしても収益に大きく影響しない場合もあります。

しかし、新築マンション一棟を建設すると数億円の費用がかかることがあります。初期費用が高額になり、修繕や維持費用が不可欠になるため注意しましょう。

戸建て購入による活用

戸建ては所有している土地が変形地や狭小地など、アパートやマンションの建設に適していない土地でも建設が可能です。

また、アパートやマンションに比べて入居期間が長いため、入居者が見つかれば空室リスクが抑えられるでしょう。戸建てもアパートやマンションと同様に、相続税や固定資産税の減額が受けられます。

一方で、戸建ての注意点は家賃収入が0になるリスクと、メンテナンスやリフォーム費用が高額になることです。

戸建て住宅は入居期間が長いというメリットがありますが、入居者が退去してしまうと家賃収入が0になってしまいます。

また、アパートやマンションに比べて部屋数が多く、長く住み続けることで部屋の汚れやキズが発生するためメンテナンスやリフォーム費用が高くなります。

まとめ

相続において不動産を活用すれば、相続税の負担を減らせるかもしれません。その理由は現金を不動産にしたり、今ある物件を貸し出すことで相続税評価額が下がる傾向にあるからです。

また、小規模宅地等の特例が適用された場合、大幅に評価額を減額することが可能です。

もし相続後に不動産を活用するのであれば、土地を貸したりアパートやマンションなどの賃貸経営をおこなうことで家賃収入を得られるかもしれません。

不動産を活用した相続対策について疑問がある人などは相続の専門家に相談するとよいでしょう。