マイホームを購入する際に「再建築不可物件」を検討するケースもあります。
近隣の同条件の物件と比較して非常に安いため魅力的に見えますが、デメリットもあるため、再建築不可物件を容易に購入することはおすすめしません。
とはいえ、安価で取得した後、建築基準法を満たすようにすることで、資産価値が大きく上昇するお得な物件であることも事実です。
ですので、再建築不可物件を購入する際は、専門の不動産業者の無料相談を受けて、購入時の注意点を教えてもらうとよいでしょう。
なお、再建築不可物件を購入したが、扱いに困ったり不要に感じるといった場合は、一括査定の結果をもとに売却も検討すべきです。
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目次
再建築不可物件を購入する場合の注意点は？
再建築不可物件と言っても、再建築ができない理由はさまざまですが、もっとも多い理由は「接道義務」を果たしていないことでしょう。
しかし、その決まりができる前に建てられた建物や違法に建てられた建物の場合、土地の一部売却があった場合には、その基準を満たしていないにもかかわらず建物が建っていることがあります。
まずは、こうした再建築不可物件を購入する場合の注意点を解説します。
建物を建替えたり増築できない
建築基準法の制定前に建てられた建物の場合、現在の接道義務を果たしていなくても問題ありませんが、その建物を壊して建て替えたり、増築したりできない点に注意が必要です。
違法に建てられた建物の場合、仮に建てられてから時間が経っているとしても問題があるので、最悪の場合は建物を撤去するように行政から命じられることもあります。
もちろん、接道義務を果たさない限り、撤去したあとに再建築することもできません。
なお、違法に建てられた建物であっても、所有権保存登記や所有権移転登記をすることは可能です。
建物が未登記のケースが多い
違法であることを知りながら建築を依頼した場合など、違法建築物の所有権保存登記ができないと思いこんでしまい、未登記のケースがあります。
そのようなケースでは物件を購入する前にまずは所有権保存登記をするように売主に促し、その後売買契約が終わったあとで買主に所有権移転登記をする必要があります。
所有権保存登記がなされていない場合には、本当に売主（を自称している人）が所有者なのかどうか判断できませんから、売買契約をおこなわない方がよいでしょう。
所有権保存登記をする場合には、所有者であることの確認書類として建築確認をした際の建築確認済証と検査済証を添付するケースが多いです。
しかし、違法建築物の場合には建築確認を受けていないと思われるため、建築確認済証や検査済証が発行されていません。
詳しい注意点は不動産業者に聞くのがベスト
接道義務には様々な例外規定があり、例えば、幅員4m未満の道路でもOKとされたり、そもそも都市計画区域外には適用されなかったりします。
一方、接道義務を果たしていても、将来道路とすることや区画を整理することを国が計画しているエリアでは再建築ができません。
これらのエリアにある物件は将来、国に収容されてしまうため、長期間にわたって土地を所有することができません。
その土地の事情によって再建築ができるかどうか異なるので、詳しくは再建築不可物件に精通した不動産業者に尋ねてみましょう。
再建築不可物件を購入する場合に住宅ローンは組める？
再建築不可物件を購入する場合であっても、理論的には住宅ローンを組むことも、抵当権の設定登記を行うことも可能です。
しかし、土地も建物も担保価値が極めて低く、実際に借入するのは簡単ではないでしょう。
建物の担保価値
再建築不可物件の建物の担保価値は期待しないほうがいいでしょう。
その建物が違法建築物の場合、いつ取り壊しの命令を受けるかわかりませんから、建物の担保価値はゼロです。
また、建基法上の接道義務がない時代に建てられた建物の場合には建築されてから相当の年月が経っていますから、どんなに建材を吟味してあったとしても耐用年数ギリギリでしょう。
これらのケースの場合、建物の担保価値はほぼゼロ、解体費用を考慮するとマイナスの可能性が高いです。
土地の担保価値
再建築不可物件の土地部分の担保価値についても、あまり高い評価を受けることはできません。
当然ですが、再建築不可物件の土地部分には新しく建物を建てることができません。
だからといって、駐車場や資材置き場などとしての利用価値も高くありません。
なぜなら、接道義務を果たしていない土地ですから、道路に面している間口が2mないか、面している道路の幅員が4mないかのどちらかだからです。
駐車場や資材置き場にする場合、頻繁に車両が出入りします。
しかし、間口が2m未満の場合には大型の車は出入りしにくいですし、面している道路幅が4mなければ車両の利用には不便です。
その上、資産価値のない建物が建っていますから、その建物を撤去しなければそもそも土地を利用できません。
また、間口と道路が狭いために解体に重機を利用しにくく、解体コストが嵩んでしまいます。
再建築不可物件を安く購入する方法は？
再建築不可物件は販売価格が低く抑えられているため、他の物件と比較して条件よく購入することが可能です。
十分に検討せず、価格だけで再建築不可物件を購入することは絶対にお勧めできません。
しかし、以下のような方法で再建築不可物件を上手に活用できるのであれば、購入を積極的に検討してもよいでしょう。
建物の雰囲気を上手に利用できる場合
建物の雰囲気がとても良く、多少のコストを掛けてリノベーションしてもよいと考えている場合には、購入を検討してもよいでしょう。
特に最近は古民家風の建物が人気を集めていますので、再建築不可物件の古民家を安価に買取した後、リノベーションして、蕎麦屋やカフェ、アンティークショップを開業するという利用方法が考えられます。
年配の人が購入する場合
子供がいない年配夫婦の場合で、ご夫婦2人が元気な間だけの住まいと割り切っている場合には購入を検討してもよいでしょう。
ただし、仮に遠方に住んでいる場合であっても、子供がいる場合には気をつける必要があります。
なぜなら、再建築不可物件であっても固定資産税は課税されるからです。
将来、子供がその物件を相続した後、建物がさらに老朽化した場合、買主が現れにくく利用価値のない土地と建物の維持管理費用・固定資産税を子供が負担しなければいけません。
再建築不可物件を相続財産として残すべきではないケースも多く見られるため、子供に負の遺産を残さないためにも、購入は慎重に検討しましょう。
再建築不可物件を購入後に資産価値を上げる方法は？
再建築不可物件の資産価値を上げる方法とは、何らかの方法で接道義務を果たすことに尽きます。
つまり、投資目的で再建築不可物件を購入する場合には、購入前に必ず接道義務を果たす方法を準備しておきましょう。
どうしても再建築不可という制約を回避することができない場合、よほどその立地や建物に魅力がない限り、資産価値を上昇させるのは難しいでしょう。
接道義務を果たす方法として、2つの方法があります。
隣地の再建築不可物件を購入する
1つは、接道義務を果たしている自分の土地と隣接している再建築不可物件を購入することです。
この場合、再建築不可物件を購入することで自然に自分の土地と繋がり、再建築不可物件ではなくなります。
土地の価値が急激に上昇しますから、このケースでは積極的に再建築不可物件を購入するとよいでしょう。
似ている方法に、再建築不可物件の土地の中に道路と認められる通路をつくり、接道義務を満たす方法があります。
土地の一部をセットバックする
土地の一部を道路用の敷地として提供することで道路幅を広げる「セットバック」という方法もあります。
土地面積と建物面積共に十分な余裕がある場合には専門家と相談しながらセットバックを計画することで再建築可能となるケースがありますが、必要に応じて現在建っている建物を減築する必要が出てくることもあります。
想定以上に大掛かりな工事となることもあり、また建物の構造によっては減築自体が不可能であることも考えられますので、工務店など建築の専門家とも十分相談するとともに必ず見積もりを取るようにしましょう。
住宅ローンを組む場合には、減築する費用も考慮して融資を受ける必要がありますが、その際には接道義務を満たすことで担保価値が上昇することを金融機関にアピールできます。
その際、建物を建てたときの図面があるかどうかも併せて確認し、工務店と相談する際の参考とするために必要に応じて借り受けましょう。
接道義務を果たしている隣地を購入する
もう1つは、再建築不可物件と隣接している、接道義務を果たしている土地を併せて購入する方法です。
同時に2つの物件の購入交渉を進めなければいけませんので一般の方には少しハードルが高いのです。
とはいえ、この方法で再建築不可物件を再建築可能にした後、転売を専門にしているプロの不動産業者もいるくらい、再建築不可物件の価値を高める代表的な方法です。
再建築不可物件を投資用として購入する人はいる？
上記のように、接道義務を上手に果たす方法がある場合、投資用に購入して、接道義務を果たして建築基準法を満たした後で転売する人がいます。
資金的に余裕がある人の場合には、再建築不可物件に隣接している接道義務を果たしている土地が市場に出回るタイミングまで待つことを覚悟して、長期戦で投資する人もいます。
そのようなケースでは銀行が融資を断るケースも多いですし、もし融資をするとしても通常より高い金利を求められますので、自己資金が豊富にある方向けの投資方法でしょう。
また、再建築不可物件は周辺相場と比較して低い坪単価で購入できますし、リフォームやリノベーションをすることは可能なので、木造の中古一戸建てや空き家が建っている場合には大規模なリノベーションをして新築同然の建物にした後、内部を区切ってアパートにする方もいます。
ただし、どのような工事が増築や建て替えなのか、厳密に決まっているわけではないので、リノベーションなのか建て替えなのか増築なのか、判断が難しいケースが多いため、細心の注意を払いましょう。
「柱が1本残っていればリノベーション」と主張する人もいますが、それが間違っていると断言する根拠もありません。
しかし建築基準法では、以下の部分が建物の主要構造とされているため、これらを全部交換してしまうような工事をリノベーションだと主張するのは困難です。
- 壁
- 柱
- 床
- はり
- 屋根または階段
なお、一定要件を満たす共同住宅を大規模修繕する場合には建築確認が必要となります。
建築確認を受ける場合には、その工事がリノベーションではなく建て替えだと指摘される可能性が高まりますので、専門家と事前に十分相談しましょう。
建築確認を受ける必要がない共同住宅についても、接道義務をはじめとした建基法の諸法令は適用されます。
しかし、建築確認を受ける必要がないため、建て替えなのかリノベーションなのか、厳密な判断を求められる機会は多くないでしょう。
まとめ
再建築不可物件にはデメリットも大きく、必ずしも手放しでおすすめできるわけではありません。
とくにあまり知識のない素人が通常の住宅として購入するのは避けたほうが無難でしょう。
しかし、デメリットを理解した上であえて購入する場合、近隣相場と比較して安値で購入できるため、通常物件では考えられないくらい好条件で購入可能です。
再建築不可物件のメリット・デメリットを知っていても、なお購入したいという人は、まず専門の不動産業者の無料相談を受けてみることをおすすめします。
再建築不可物件の注意点に関するよくある質問
接道義務を守れていないなどの理由で建築基準法を満たしておらず、新しい建物の建築が認められていない土地を再建築不可物件といいます。
法律上の制限はないので、再建築不可物件であってもそのまま購入できます。ただし、建物の建築や建替えはできない点に注意しましょう。
再建築不可物件の建物を建て替えたり、増築したりできない点に注意が必要です。また建物が未登記の場合もあるため注意しましょう。
再建築不可物件は担保価値が低いため、住宅ローンの融資を受けにくいです。
自分の土地をセットバックしたり、隣地を買取することで接道義務を満たせば、再建築不可物件の資産価値を上げることができます。
