【全国】共有持分の買取に強い不動産業者一覧

共有持分の売却は買取業者が圧倒的におすすめ

共有持分を所有していても自由に管理・利用できないため、売却したくても通常の中古物件市場ではほぼ買い手が見つかりません。そこで、おすすめなのが共有持分を専門的に買い取っている業者に売却する方法です。

共有持分専門の不動産買取業者を利用することで、主に下記のようなメリットがあります。

• 権利関係が複雑な共有持分でも買い取ってもらえる
• 他の共有者に内緒で買い取ってもらえる
• スピーディーな現金化が可能

1つずつ、詳細を確認していきましょう。

権利関係が複雑な共有持分でも買い取ってもらえる

共有持分専門の買取業者であれば、権利関係が複雑な共有持分でも買取が可能です。

不動産を売却する方法には、仲介と買取の2つがあります。仲介は、不動産仲介業者が仲介役として買い手と売り手をマッチングさせることで、売買を成立させます。仲介で売る際、買い手の多くは、自分が住むための中古住宅を探している一般消費者です。対して、買取では不動産買取業者が自ら買い手となり不動産を購入します。

仲介の場合、仲介業者を活用したとしても、その不動産を購入したいという人が現れなければ売却はできません。共有持分を購入しても居住できるとは限らず、管理や利用も自由にできないことから、一般消費者からの需要はほぼゼロといってもいいレベルです。そのため、仲介で売ろうとしても、ほとんどの場合は買い手が見つかりません。

他の共有者とトラブルになっていたり、共有者の人数が多すぎて意見がまとまらなかったりと権利関係に問題を抱えている共有不動産なら尚更です。

しかし、不動産買取業者の場合は、業者自身が買い手となるため、仲介のように買い手を探す必要はありません。共有持分を専門に取り扱っている不動産買取業者であれば、買い取った後に転売したり賃貸にしたりと最終的に自社に利益が出るように活用できるノウハウを持っています。

仲介ではまず買い手が見つからない共有持分でも、買取であれば売却益を得られる可能性があります。

他の共有者に内緒で買い取ってもらえる

不動産買取業者に共有持分を買い取って貰う場合、他の共有者に知られることなく売却を完了させることが可能です。

共有不動産の利用や管理、売却に関しては、共有者間の話し合いが欠かせません。しかし、共有持分の利用や管理では負担の割合や費用について揉めることが多く、他の共有者とこれ以上関わりたくない、話もしたくないというケースもよくあります。

また、自分が持つ共有持分を他者に売却するということは、他の共有者からすると、全く知らない赤の他人と不動産の所有権を共有するということになります。売却することが事前にバレてしまえば、より大きなトラブルになりかねません。他の共有者に権利証を隠され、売却を妨害される可能性も考えられます。

不動産買取業者に他の共有者に内緒で買い取ってほしい旨を相談すれば、共有持分の売却を他の共有者はもちろん、近隣住民にも知られないよう配慮して買取を進めてくれます。他と共有者とトラブルになっている場合でも、安心して持分を処分できるのです。

スピーディーな現金化が可能

不動産買取業者が自ら買い手となって買い取ることで、スピーディーに共有持分を現金に換えることも可能です。

仲介での売却では、不動産仲介業者と媒介契約（=仲介契約）を結び、買い手を探し、金額交渉をした後に売買契約を結んで物件の引き渡し・売却代金の支払いが行われます。仲介では、通常の不動産であっても、現金を手にするには3～6ヵ月程度はかかります。

しかし、不動産買取業者による買取では、業者に買取を依頼して査定を受けたら、後は査定額に納得できればすぐに売買契約を結び、物件の引き渡し・売却代金の支払いが可能です。買取にかかる期間は、最短で1週間程度、一般的には2週間～1ヵ月程度なので、仲介と比較すると大幅に短いことがわかります。

共有持分の買取業者選びに失敗すると共有者とのトラブルが激化してしまう恐れも

共有者とトラブルになっている場合やスピーディーに共有持分を手放したい場合、不動産買取業者への売却が有力な手段です。

しかし、業者選びに失敗すると、共有者間のトラブルが激しくなり、結果的にどの業者も買い取れないほど状況を悪化させる可能性も考えられます。

例えば、自身の共有持分を買い取った後、業者がいきなり共有物分割請求の訴訟を起こし、他の共有者が所有している持分を強制的に取得しようとすれば、最初に業者に持分を売った人が他の共有者から責められるのは目に見えています。また、トラブルになっている他の共有者と下手に接触してしまい、新しい火種を与えてしまうこともあるでしょう。

共有持分の売却では、他の共有者とのトラブル対応も含め、共有持分の取り扱いに慣れている業者を選ぶことが重要です。本サイトでは、共有持分の買取に精通した業者を集めているため、安心してご相談ください。

失敗しない！共有持分買取業者の選び方

それでは、どのように共有持分の買取に慣れている業者を選べばよいのでしょうか。

ここからは、共有持分を買い取ってもらう不動産買取業者の選び方を紹介します。

• 共有持分買取の実績が豊富か
• 査定額が明確な根拠に基づいているか
• 士業と密接に連携しているか
• 担当者の対応が丁寧か

注目すべきは、上記の4つのポイントです。

共有持分買取の実績が豊富か

まず確認したいのが、共有持分の買取実績です。共有持分の買取を積極的に行っている業者であれば、年間の相談件数や、実際にどのような共有持分を買い取ったのかをWebサイトに掲載しています。

例えば、本サイトを運営している株式会社クランピーリアルエステートであれば、共有持分の買取を行ったエリアと持分割合、買取価格、買取時の状況を公表しています。実際の買取実績を提示していない業者であれば、「共有持分を買い取れます！」と謳っていても、実際にはあまり買取実績がないという可能性もあるため注意が必要です。

査定額が明確な根拠に基づいているか

実際に査定を依頼した際に提示される査定額が、明確な根拠を基に算出されているのかも要確認です。

共有持分は市場での需要が極端に低いことから、不動産全体を売却し、持分割合に応じて分割された金額よりも大幅に安くなる傾向があります。共有持分の買取相場は、評価額の2分の1～3分の1が目安といわれています。しかし、不動産の価値は、共有持分であっても、不動産の立地や建物の築年数、周辺地域の状況などによって高まることも十分にあり得ます。

とはいえ、不動産に詳しくない場合、自分で共有持分の正確な価値を判断するのは難しいものです。そのため、業者の選定時には、複数社に相見積もりを取って相場を確認する、または第三者の不動産鑑定士に鑑定調査を依頼しておくのがおすすめです。

士業と密接に連携しているか

共有持分を売却する場合、買取業者が士業事務所と提携しているかも確認ポイントとなります。

権利関係が複雑な共有持分の場合、他の共有者と既にトラブルになっている、または売却に際してトラブルになりそうというケースは珍しくありません。共有持分の売却について本格的に揉める場合、弁護士への相談が必要となります。また、相続に際して共有持分を所有することになり、売却したいという場合に税金対策をするには税理士への相談がおすすめです。登記の代行なら司法書士に頼む必要があります。

このように、各士業にはそれぞれ専門としている分野があり、法律によって士業の職域は決まっています。そのため、依頼したい内容に対応できる士業を特定し、さらにそこから自分と相性が良く、親身に対応してくれる事務所を探さなければなりません。

買取業者と士業事務所の連携が弱かったり、紹介できる事務所の数が少なかったりすると、自分に合った専門家を選べない可能性があります。共有持分の相続や売買にはトラブルが付き物なので、士業への相談も視野に入れている場合は、買取業者と士業事務所との提携にも注目しましょう。

担当者の対応が丁寧か

買取実績が豊富で、優良そうな業者であっても、担当者の対応が雑な場合は実際に契約するかもう一度よく検討する必要があります。査定額の根拠は、各業者の担当者から受けるため、それぞれの言い分を聞いて、担当者の対応の丁寧さを確認しましょう。

その他、「質問に対して明確に答えてくれるか」「買取のデメリットや売却の注意点などマイナスポイントを隠さないか」も確認ポイントです。良いとこばかり話して、悪いことは教えようとしない場合、売り手に不利益や不都合な問題があっても知ることができません。

担当者の対応から、企業としての誠実さも測ることができるので、よく観察して比較してみましょう。

共有持分の買取を買取業者に依頼する流れ

続いては、共有持分を不動産買取業者に売却するときの流れについてみていきましょう。

1. 共有持分の査定を依頼する
2. 売買契約を結ぶ
3. 決済・登記を行う
4. 確定申告をする

共有持分の売却は、業者に引き渡して終わりではなく、売却益と税の申告をするところまで確実に完了させなければなりません。

共有持分の査定を依頼する

気になる不動産買取業者を見つけたら、まず査定を依頼しましょう。自分が所有する共有持分の相場観を知りたい場合は、3社以上に見積もりを依頼するのがおすすめです。多くの業者で見積もりは無料で出してもらえるので、担当者の対応を見るためにも、複数社で見積もりを取りましょう。

不動産買取業者が行う査定には、不動産の情報のみを参考にして算出する簡易的な「机上査定」と、実際に物件を現地で確認する「現地査定」があります。机上査定と現地査定では、金額が変わることもあるため、比較する際は現地査定のあとに出された査定額を参考にしてください。

買取では、基本的に査定額がそのまま買取価格となるため、基本的には最も高い査定額を付けた業者に売却するのが一般的です。

売買契約を結ぶ

売却する業者を決めたら、売買契約を結びます。不動産買取業者に売却する場合、一般的に売り手の契約不適合責任を免責する内容で売買契約を締結してくれます。法律上、免責にしなければならないという規定はないため、念のため契約書で契約不適合責任が免責になっているか確認しましょう。

その他、手付による解除と債務不履行を理由とする解除についても、規約が入っているかを確認しましょう。

不動産売買では、法的な知識がないと契約書に自身に不利な条件が記載されていても気付かない可能性があります。不動産は高価な資産なので、心配な場合は司法書士に契約書の内容の確認を依頼すると安心です。

決済・登記を行う

売買契約書が締結できたら、特殊な事情がない限り、すぐに決済と引き渡しが行われます。通常、入金日は引き渡し日と同じ日にちで設定されます。入金および物件の引き渡しは、査定を依頼してから早くて1週間、多くは2週間～1ヵ月後に行われます。

ただし、入金・引き渡しが終わったからといって、共有持分の記録上の所有者が不動産買取業者に変更されるわけではありません。登記簿上の所有者を変えるためには、「所有権移転登記」の手続きが必要です。登記手続きは売り手・買い手が協力して行う必要がありますが、業者に売却する場合には業者が主導で進めてくれます。

司法書士に依頼している場合は、登記手続きに必要な書類の収集や作成、業者への対応についても代行してもらえるので安心です。

確定申告をする

共有持分の売却が完了した翌年の2月16日から3月15日までの間には、確定申告の手続きも必要です。会社勤めをしている場合、年末調整を会社側が行って、毎年の所得税額を確定させてくれているため、確定申告に馴染みのない人も多いでしょう。

確定申告とは、前年の所得から納税額を計算し、過不足を清算するための手続きです。会社が行う年末調整では、基本的に会社が支払う給与から所得を計算して手続きするため、不動産売買で利益が出た場合は、年末調整とは別に確定申告で清算しなければなりません。

不動産売買で損益が出た場合は、確定申告は基本的に不要です。しかし、なかには税金の還付を受けられる特例控除を活用できるケースもあり、特例控除を利用したい場合は確定申告が必要です。

なお、確定申告や税対策については税理士の職域なので、自分で申告書を作成する自信がない場合や使える特例控除を見落としなく使いたいという場合は税理士に相談しましょう。

共有持分の買取業者が見ている査定ポイント

不動産買取業者が査定時に見ているポイントは主に、下記の6ポイントです。

• 共有者の人数
• あなたの共有持分の割合
• 共有者が物件に住んでいるか
• 土地と建物の共有者が同一かどうかか
• 立地や物件の状態はどうか
• 隣地との境界線が確定しているか

どのようなケースで、買取価格が上がるのか・下がるのか把握しておきましょう。

共有者の人数

共有者の人数は、少ないほど買取価格は上がる傾向があります。不動産買取業者は、共有持分を買い取ったあと、業者が単独で所有するために、他の共有者と交渉して残りの共有持分も買い取ります。単独名義にならないと、自由に管理や活用、売却することができないためです。

このとき、共有者の人数が少ないほど交渉の手間も時間も少なくて済みます。反対に、共有者が多いほど、不動産全体を取得するまでに労力がかかる上、トラブルになるリスクも高まります。よって、共有者の人数は共有持分の査定では重要なチェックポイントとなるのです。

あなたの共有持分の割合

同様に、自身が所有している共有持分の割合も重視されるポイントです。当然ながら、より多くの持分割合を所有しているほうが買取価格がアップします。

たとえば、共有人数が3人と同じであっても、自分が所有している共有持分が4分の1と3分の1とでは、3分の1を所有しているほうが買取価格は高くなります。

共有者が物件に住んでいるか

他の共有者が該当の不動産に居住している場合、買取価格は大きく下がることになります。これは、所有権の買取交渉が難航する可能性が高く、その手間と時間、費用といったコストが差し引かれるためです。

実は、一部の共有者が自分の持つ不動産を占有していても、他の共有者は明け渡し請求ができません。これは民法第249条により、共有者は自分の持つ不動産を使用する権利が認められているためです。自身の持つ共有持分以上に不動産を使用している共有者に対しては、対価として賃料を請求できるものの、不動産の明け渡し請求はできないのです。

「共有物の使用」
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
e-Gov法令検索 民法第249条

土地と建物の共有者が同一かどうかか

不動産は大きく土地と建物に分けられますが、両方の所有権を持っているのか、どちらか一方のみの所有権を持っているのかで買取価格は変わります。当然ではありますが、土地と建物両方の所有権を有しているほうが、買取価格の金額は上がることになります。

土地だけ・建物だけの共有持分の売却も可能ではあります。しかし、どちらかだけだと、不動産全体を取得するための、手間や費用がより多くかかることになるため、買取価格は下がってしまいます。

立地や物件の状態はどうか

立地条件や建物の状態など、不動産そのものの価値も買取価格に関わってきます。

たとえば、同じ面積・同じ築年数・同じ状態の不動産であっても、駅近で人気のエリアにある物件と、交通アクセスが悪いエリアにある物件とでは、大幅に金額が変わります。

特に、査定時に重視されるのが不動産の立地条件です。立地条件が良く、人気のエリアであれば、建物の状態が悪くても、取り壊して新たに建て直せば将来的な利益が見込まれるので、高値がつく可能性があります。対して、建物の状態が良くても、需要が低いエリアであれば、転売するにしても活用するにしても価格を下げざるを得ないため、将来的に見込まれる利益は小さくなることが予想されます。

よって、不動産買取業者は、不動産の立地条件のほかに、エリアの需要や将来の都市計画まで調査した上で査定額を出します。

隣地との境界線が確定しているか

普段はあまり気にすることがない隣地との境界線も、不動産の価値に大きく影響を与えます。土地と土地との境界線が明確になっていないと、後で隣地の所有者と訴訟トラブルになったり、売却後に損害賠償を請求されたりするリスクがあります。

実際、隣地との境界線が明確になっていない土地は多くあります。また、所有者が認識している境界線と登記簿上の境界線が異なるというケースも珍しくありません。

加えて、土地を売却する際には、どこまでが自分が所有する土地の範囲なのかを明確にする境界明示義務があります。そのため、隣地との境界線が確定していない場合は、基本的には境界線を明確にしてから売却を進めることになります。

境界問題に精通している不動産買取業者であれば、境界が未確定のまま売却することもできます。しかし、買主となる業者は隣地とのトラブルに巻き込まれる可能性があるため、境界が未確定の不動産は査定額が非常に低く算出される可能性があります。

共有持分の買取業者により高値で買い取ってもらう4つのコツ

共有持分の不動産としての価値は低くなりがちですが、少しでも高く買い取ってもらいたいと考えるのは自然なことです。

そこで、ここからは共有持分をできるだけ高値で買い取ってもらうコツを4つ紹介します。

• 不動産価値を知っておく
• 共有持分の査定は複数社に依頼する
• 共有持分割合を増やす
• 共有者との関係を保っておく

事前に準備をしてから業者に相談することで、査定額が上がる可能性があります。

不動産価値を知っておく

所有している共有持分の価値を事前に調べておくことで、不動産買取業者が出した査定額が低すぎるのか、適正なのかを判断することができます。

共有持分の価値の調べ方は、まず「不動産全体の評価額×持分割合」で所有する持分の時価評価した際の価値（評価額）を算出します。査定額が明確な根拠に基づいているかでも紹介したように、共有持分は評価額の2分の1～3分の1安くなるので、算出した評価額に1/2と1/3を乗じれば、不動産価値の目安が計算できます。

しかし、実際には立地条件やエリアの需要、建物の状態などにより、査定額は上で計算した価値とは大幅にズレる可能性があります。実際の価値を調べたい場合は、動産鑑定士に鑑定調査を依頼するのが確実です。ただし、鑑定費用には数十万円かかるため、不動産によっては買取業者の査定に出して相場を調べたほうが手元に残るお金を増やせる可能性があります。

共有持分の査定は複数社に依頼する

業者の選定時には、少なくとも3社以上に査定を依頼しましょう。3社あれば、自身の持つ共有持分の大まかな相場が分かり、極端に低い金額を出した業者を候補から外すことができます。

不動産買取業者の査定は現地での調査が含まれるため、依頼する業者が多すぎると対応が大変になります。しかし、できれば5社に査定を依頼できると共有持分の相場をより正確に把握することが可能です。また、担当者の対応も比較できるため、より自分に合う買取業者をを選べるでしょう。

共有持分割合を増やす

事前に他の共有者から共有持分を買い取っておき、自分の持分割合を増やしておくことでより高値で売れる可能性があります。

「共有持分の買取業者が見ている査定ポイント」で紹介した通り、共有者の人数が少なく、自分の持分割合が多いほど、買取価格は上がる傾向があります。

不動産の共有者は家族や親戚が多く、関係性に問題がなければ、比較的安価に買い取れるでしょう。そこで、事前に自分が他の共有者から共有持分を買い取っておくことで、買取価格をアップさせることができるのです。

ただし、市場価格よりも著しく安い金額で取引すると、売買ではなく「みなし贈与」とみなされ、贈与税を課される可能性があります。身内で売買する場合でも、適正な価格で買い取るようにしましょう。

共有者との関係を保っておく

共有持分の取り扱いが難しい大きな原因として、他の共有者とトラブルになりやすい点が挙げられます。トラブルになっている物件の場合、問題を解決するための手間や時間、お金といったコストが差し引かれるため、査定額が下がります。

しかし、他の共有者とトラブルになっていない共有持分の売却であれば、他の共有者の共有持分の買取もスムーズに進むことが期待できます。他の共有者との関係が良好で、不動産買取業者の負担が少ないと、その分買取額が上がる可能性があります。

共有持分の買取業者に買い取ってもらう際の注意点

不動産買取業者の買取は、共有持分を処分する方法として有効な手段です。ただし、下記のような注意点もあるため確認しておきましょう。

• 「即時買取」と「買取保証」について理解しておく
• 買取金額は市場価格よりも安くなりやすい

1つずつ解説します。

「即時買取」と「買取保証」について理解しておく

「即時買取」や「買取保証」を提示している不動産買取業者もあるため、用語を理解しておくことが大切です。

即時買取とは、依頼後にすぐに買い取ってもらえる買取方法です。業者にもよりますが、「〇円までなら即日買取」や「3日以内に買取」など、短期間で売却できます。いつまでに確実に売却したいという場合は、即時買取に対応している業者に相談するとよいでしょう。

なお、即時買取と掲示がなくても、買取のタイミングは相談できる業者も多いため、売却を急ぐ場合は、査定時に相談しておくのがおすすめです。

対して、買取保証とは、最終的には不動産業者が買い取る保証が付いていることを意味します。買取保証は、一般的に仲介で相談し、買い手を探した後に売却先が見つからなかった場合に活用されます。最初に仲介での売却にチャレンジできる方法です。

共有持分の売却は、仲介での売却は難しいものの購入してくれる投資家が現れる可能性もあるため、立地条件が良い場合や他の共有者と揉めていない場合は仲介での売却に挑戦してみてもよいでしょう。

買取金額は市場価格よりも安くなりやすい

不動産価値を調べる方法をお伝えはしましたが、共有持分の買取相場は一概には言えないことに改めて留意しておきましょう。

共有持分は管理・使用・売却すべてに制限があり、他の共有者ともトラブルになるリスクが高い不動産です。不動産買取業者はリスクをふまえて査定額を出すため、どうしても市場価格より安くなってしまいます。

市場価格通りの金額で売りたいという場合は、他の共有者と協力して、不動産全体を売却するしかありません。

共有持分の買取事例

最後は、不動産買取業者による全国の共有持分の買取事例を紹介します。