「再建築不可物件」の基礎知識/知らないと損する活用方法

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再建築不可物件ってなに?

再建築不可/道路に接していない/接道が2m未満

新たに建物を建てることができない物件(土地)のことを再建築不可物件といいます。通常の物件と同じように住むことはできますが、一度建物を取り壊してしまうと新たに建て直すことができなくなるため非常に扱いにくい物件ともいえます。

再建築不可物件の特徴

  • 道路に接する敷地の間口が2m未満

    土地が接している道路に面する長さ(間口)が2m未満の場合は再建築不可物件とみなされます。この場合、隣接している土地を取得し土地面積と間口を広げることで再建築が可能となります。

  • 接する道路が建築基準法の規定外

    接する道路の間口が2m以上でも、道路の幅が建築基準法の規定値を満たしていない(建築基準法の道路として認められていない)等の場合、再建築不可物件となります。この場合、物件のセットバックをおこない、道路の幅を広げるなどで再建築が可能となります。

  • 他人所有の土地に囲まれている

    自身の土地が他人の土地に囲まれていて一切道路に接していない場合、接道義務違反となるため再建築不可物件とみなされます。このような土地を建築可能な物件にするためには「道路に接している隣地を買い取って合筆」、「隣地の一部を売ってもらい接道義務を満たす」などの対処が必要となります。

再建築不可物件のリスク

再建築不可物件は所有しているだけでもリスクを伴う物件だといわれています。災害などで倒壊した場合などでも建て直しができないため、非常に扱いにくい物件でもあります。

再建築不可物件を活用する方法

再建築不可物件を手放さずに活用したい場合、物件の問題を解消するのが望ましいといえます。しかし現状のままでも活用する方法はいくつかあります。

再建築不可状態を解消する方法

  • 物件のセットバック

    自身の土地に接している道路が建築基準法規定外の道路の場合、自身が所有している物件をセットバック(後退)することで接する道路が建築基準法を満たす道路に変わり、再建築可能な物件になります。

  • 隣地の取得

    自身の土地に接する隣地を取得(購入等)し合筆することで再建築可能な物件にすることができます。主に「間口の狭い土地」や「接道部分がない土地」を再建築可能にする場合における対処法です。

  • 第43条1項の但し書き申請

    道路に接していない土地であっても、周囲の状況や建築物の条件により建築の許可が下りる場合があります。ただし、自治体ごとに認可・判断基準が異なるため管轄窓口への相談が必要になります。

再建築不可物件の処分・寄付・相続放棄

再建築不可物件は物件における条件が悪すぎると、どんなに頑張っても売却ができません。その場合、物件を処分するといった手段を取ることになります。主な処分方法には「個人・自治体への寄付」がありますが、相続物件においては「相続放棄」という手段もあります。

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