路地裏にある家は建築基準法における接道義務を満たしていないことが多く、接道義務を満たしていない土地は「再建築不可物件」として扱われるため家の建て替えが認められません。
この場合、例えば隣家と交渉して隣地の一部を買い取り、接道義務を満たせれば路地裏にある家を建て替え可能な状態にできることもあります。ただし、隣地の購入にはまとまった資金が必要なため、個人でおこなうにはハードルが高いでしょう。
建て替えできない路地裏にある家は、築年数が古くなると倒壊し、被害が及んだ隣家から数千万円の損害賠償を請求されるケースもあるため、一刻も早く処分することをおすすめします。
路地裏にある家を費用をかけず確実に処分したいなら、専門買取業者に買取してもらうとよいでしょう。
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路地裏にある家は接道義務を満たさず再建築不可物件になりやすい
所有する物件が路地裏に位置していると、再建築不可物件である可能性があります。
なぜなら、建築基準法第43条によって「敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接しなければ建て替えが認められない」と定められているからです。
細い路地裏にある家は、建築基準法で認められた道路に接していないケースが多いのです。
ちなみに、再建築不可の具体的な条件や理由については、以下の記事でわかりやすく解説しています。
なぜ接道義務を満たしていない土地に家が建っているのか？
建築基準法は昭和25年（1950年）11月23日に施行されました。この法律が定められる前に建築された住宅も少なくありません。
そのため、以前は認められていた建築物が、建築基準法の制定・改正によって現在では再建築不可物件となっているのです。
改正に伴って建物を改築することは現実的ではなかったため、暫定的にそのまま維持することを許可されているということです。
幅員4m未満の道路でも建て替えができるケース
幅員4m未満の道路でも、例外的に再建築できる土地があります。以下の条件の中でどれか一つでも当てはまれば、建て替えが可能です。
- 敷地の周囲に公園、緑地、広場などの広い土地があること
- 敷地が、農道や港湾道路など公共のために用いられる幅員4m以上の道路に2m以上接していること
- 特定行政庁が交通上・安全上・防災上・および衛生上における支障はないと判断し、建築審査会の同意を得られていること
たとえば、下図のように公園と接している敷地があてはまります。
図のような立地は、避難・通行の安全・延焼の防止・採光・通風といった「市街地環境の確保」の観点から、道路と同じような機能を満たしているとみなされます。
自分の所有物件が条件に適合しそうであれば、役所へ相談してみましょう。建築許可を得られれば、通常の不動産と同じように建て替えできます。
路地裏にある再建築不可の家を建て替える3つの方法
路地裏にある再建築不可の家を建て替える方法は、主に3つです。
- セットバック（敷地後退）する
- 隣地を買い取る
- 隣地を借りて一時的に接道義務を満たす
これらの方法によって、敷地が接道義務を満たすようにすれば、再建築が可能です。
セットバック（敷地後退）する
敷地をセットバック（後退）して道路の幅員が4m以上になれば、接道義務を満たすことが可能です。
たとえば、接している道路が幅員2mであれば、セットバックによって敷地を2m後退させます。
しかし、土地の状況によってはセットバックが難しい場所もあるので注意しましょう。例えば、狭小地だと面積がさらに小さくなるため、活用できる敷地の範囲が狭まります。
セットバックについては、下記の関連記事も参考にしてください。
隣地を買い取る
敷地と道路の間口が2m未満の場合は、隣地を買い取って間口を広げることで接道義務を満たせます。
たとえば、道路に接する間口が1.8mだった場合、隣地を0.2m（20cm）買い取ることで建て替えできるようになります。
ただし、いきなり隣地所有者に土地の売買を交渉しても、応じてくれないことが多いでしょう。
少しでも取引をスムーズにおこなうのであれば、日頃から隣地所有者とコミュニケーションをとって、良好な関係を築くことが大切です。
隣地を借りて一時的に接道義務を満たす
隣地の買取りではなく、一時使用の土地賃貸借契約を結ぶ方法もあります。
建て替え工事の期間中だけでも接道義務を満たしていれば、工事は可能です。
ただし、建築確認申請のときには「一時使用の土地賃貸借契約」を証明する資料が求められます。
そのため、土地賃貸借契約は口約束だけでなく、しっかりと契約書を作成しましょう。
路地裏にある家の活用方法
再建築不可の状態をなんとかしようと思っても、どうしても解決が難しいことはありえます。
そこで、建て替えをするのではなく、今ある建物を活用する方法も考えてみましょう。
具体的には、下記3つの方法が考えられます。
- リフォームする
- 賃貸物件として貸し出す
- 民泊として貸し出す
方法1.リフォームする
建替えはできなくても、一定の範囲内であればリフォームが可能です。
そもそも、再建築不可となるのは自治体から建築許可が下りないためです。
つまり、再建築不可であっても、建築確認申請が不要な工事であれば問題なく施工できます。建築確認申請が不要な工事は下記のとおりです。
- 4号建築物の大規模な修繕・模様替え
- 4号建築物以外の小規模なリフォーム
- 準防火・防火地域以外の土地での10m^2以下の増築
4号建築物には、2階以下の木造住宅や平屋の鉄骨住宅などがあてはまります。
自分の家がこれらの条件に当てはまる場合、フルリフォームはできるので新築のようにきれいにできます。そうすれば、長く住み続けることも可能でしょう。
ちなみに、ここでいう「大規模な修繕・模様替え」とは、壁・柱・床・梁・屋根・階段などの主要構造部の一種以上に対して1/2を超える修繕を指します。
つまり、1/2以内であればどのような一戸建てでもリフォーム可能です。ただし、1/2の基準は役所の担当者によって判断が異なるため注意しましょう。
再建築不可物件におけるリフォームについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
方法2.賃貸物件として貸し出す
路地裏でも「駅に近い」「都市部に近い」「学校が近い」など、立地がよければ賃貸物件として活用できます。
リフォームしたほうが入居者を見つけやすいですが、家の状態や家賃の金額によっては、そのままでも入居者を見つけられるでしょう。
もしリフォームする場合、リフォームにかかる費用を賃貸経営で回収できそうか、回収できるとすれば何年かかるかをシミュレーションすることが大切です。
方法3.民泊として貸し出す
固定の人に住んでもらう賃貸物件ではなく、旅行や出張で1日～数日だけ滞在してもらう民泊にするのも、選択肢の1つです。
民泊が広まりはじめたときに比べると法整備も進み、2018年6月には住宅宿泊事業法（民泊新法）が施行されました。
この法律により、一般的な住宅でも民泊運営のための許可を受けやすくなりました。もちろん、再建築不可物件も民泊として貸し出すことは可能です。
民泊を考えているのであれば、近隣の民泊需要や、所有物件が民泊の各種条件を満たしているのかなどを確認しましょう。
「民泊制度コールセンター」や「民泊制度ポータルサイト」を利用すれば、必要な準備や申請方法を調べられます。
路地裏にある家の売却方法
建て替えが難しい場合、売却を検討したいという人もいるでしょう。
しかし、再建築不可物件の売却は、基本的に需要が少ないといえます。価格を半額程度まで抑えなければ売れない場合もあります。
とはいえ、まったく売れないかというと、そうとも限りません。適切に買主を探せば、納得のいく価格で売却することも可能です。
更地にして隣地の所有者に売却する
一番高く売れる可能性があるのは、更地にして隣地の所有者へ売却することです。隣地所有者としては、買い取ることで自分の土地を広くできるという大きなメリットがあります。
このときの注意点は、隣地の所有者への売却が確定するまで家を取り壊さないことです。売買の合意が取れないうちに解体すると、売却できなかったときのデメリットが大きくなります。
再建築不可物件であっても、そのまま活用したいという人がいるかもしれません。隣地所有者に売れなかったときのことを考えて、解体は契約がまとまってからにすることをおすすめします。
隣地所有者との交渉では「買い取ってくれるなら解体費用はこちらがもつ」というような提案をするとよいでしょう
不動産仲介業者に依頼して売却する
2つ目の方法は、通常の不動産と同じように不動産仲介業者に依頼して買主を探してもらうことです。
しかし、一般的な仲介業者は、再建築不可物件の取り扱いを避ける傾向にあります。買主がなかなか見つからず、販売の経費も高くなるためです。
仮に仲介を引き受けても、安価で買い叩かれる恐れがあります。
また、再建築不可物件は銀行の住宅ローンが使えないこともあります。銀行としては、問題のある家の購入に対して融資したくはないからです。
住宅ローンが使えないということは、一般の買主は現金で購入する必要があります。そこまでして再建築不可物件を買いたいという人は、少ないのが実情です。
専門買取業者に売却する
「再建築不可で路地裏にある家を高く売りたい」「隣地との交渉が上手くいかなかった」などの場合、再建築不可物件専門の買取業者に売却することも検討してみましょう。
再建築不可物件を専門に扱う買取業者であれば、例えば連携している弁護士が隣家と交渉し、隣地を買い取って再建築可能にしてから高値で売却するなどの運用が可能です。そのため、需要が少なく価格の下がりやすい再建築不可物件でも、相場に近い価格で買い取れる可能性があります。
ただ、再建築不可物件専門の買取業者は数が少なく、不動産業者を1社ずつ回って探すのは手間も時間もかかって大変でしょう。
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まとめ
路地裏にある家は敷地が接している道路の幅が足りず、接道義務を満たしていないことが多いです。
その場合、建て替えできるようにするには、セットバックして必要な道幅を確保するか、隣地の取得・賃貸での一時使用などの対策を取る必要があります。
また、建て替えができなくても、建築確認申請が不要な工事であればリフォーム・リノベーションは可能です。
もし路地裏にある物件を、再建築不可のままで売却するつもりであれば、再建築不可物件を専門的に扱っている不動産業者に相談するとよいでしょう。
再建築不可物件のよくある質問
再建築不可物件とは何ですか？
再建築不可物件の売却価格はどの程度ですか？
再建築不可物件はそのまま売却できますか？
再建築不可物件において建築基準法を満たす方法は？
再建築不可物件が売れない場合、どうすればよいですか？
