共有名義の住宅ローンは離婚時にどうする？対処法と放置リスクも解説

共有名義の住宅ローンは離婚時にできる限り解消を検討すべき

共有名義の住宅ローンは、離婚時にできる限り解消を検討すべきです。共有名義の住宅ローンは、離婚したからといって自動的に解消されるものではありません。離婚はあくまで夫婦間の法律関係を整理する手続きであり、金融機関との住宅ローン契約には直接的な影響を及ぼさないためです。

離婚届を提出し、財産分与について話し合いがまとまったとしても、ローン契約上の「連帯債務者」としての責任はそのまま残ります。つまり、元配偶者が主債務者であっても、返済が滞ればもう一方に請求が及ぶ場合があります。

こうした状態を放置すると、離婚後も経済的・法的に相手との関係が続き、思わぬトラブルに発展しかねません。そのため、共有名義の住宅ローンは離婚時にできる限り解消し、売却や単独名義化などの方法で関係を整理しておくことが重要です。

不動産の状況やローン残債によって最適な方法は異なり、専門的な視点から慎重に判断する必要があります。

不動産登記上の共有名義も解消を検討

不動産登記上でも共有名義になっているなら、そちらも離婚時に解消することをおすすめします。

住宅ローンの名義と、不動産の登記名義は全くの別物です。借金の共有名義と不動産登記簿上の共有名義の違いです。夫婦でそれぞれ2分の1ずつの持分を持つ共有名義として登記している場合、離婚後もそのままにしておくと、法律上は元配偶者同士で一つの不動産を共同所有している状態が続きます。

不動産登記の名義変更自体は、住宅ローンがない場合は金融機関を介さず当事者間の合意と登記手続きによって行うことが可能です。ただし、住宅ローンが残っている不動産には、金融機関の抵当権が設定されているため、金融機関の承諾を得ずに不動産の持分移転を行うと、ローン契約違反とみなされるおそれがあるのです。そのため、不動産登記の名義変更の前に、銀行の承諾を得ることが必須です。

不動産の共有名義を解消しないまま放置すると、将来的なトラブルにつながりかねません。離婚時は、住宅ローンと不動産登記の両面から、名義を整理することが重要です。

離婚時に共有名義の住宅ローンをそのままにした場合の具体的なリスクについては、離婚時に共有名義の住宅ローンを放置した場合のリスクで詳しく解説します。

共有不動産のトラブルと解決策について、以下の記事も参考にしてみてください。

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離婚時に共有名義の住宅ローンが残っている場合の対処法

離婚時に共有名義の住宅ローンが残っている場合の状況は、大きく分けて「夫婦どちらも住まない場合」と「一方が住み続ける場合」の2つです。どちらを選ぶかによって、必要な手続きや金銭的負担は大きく異なります。

まずは自分たちがどちらの状況に当てはまるのかを整理し、そのうえで最適な方法を検討することが重要です。

以下に、ケースごとの主な対処法をまとめました。

それぞれの対処法は、ローン残債や不動産の評価額、収入状況によって現実的な選択肢は変わります。

夫婦どちらも住まないなら不動産全体を「売却」して清算する

離婚後に、夫婦どちらも住まないのであれば、不動産全体を売却して住宅ローンを完済し、残った金額を財産分与する方法があります。共有名義も同時に解消できるため、離婚後に元配偶者との経済的なつながりを断ちやすいのがメリットです。

ただし、売却時には「アンダーローン」か「オーバーローン」かで対応が大きく異なります。

アンダーローンなら売却益を財産分与

アンダーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローン残債を上回る状態を指します。例えば、売却価格3,000万円、残債2,400万円の場合、600万円が手元に残ります。この600万円を住宅ローン完済後に夫婦で分け合う形となるのです。

財産分与の割合は原則として2分の1ずつとされます。ただし、頭金の負担割合や婚姻期間中の収入状況などを踏まえ、話し合いで割合を調整することも可能です。

売却によってローンも共有名義も同時に解消できるため、将来的なトラブルを避けやすい方法です。

財産分与の詳しい考え方については、以下の記事も参考にしてみてください。

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離婚時における共有名義不動産の財産分与を解説！住宅ローンがある場合も説明

オーバーローンなら「自己資金で補填後に売却する」か「任意売却」を検討

オーバーローンとは、住宅ローン残債が不動産の売却価格を上回る状態です。例えば、売却見込み額2,000万円に対し残債が2,500万円の場合、500万円が不足します。この不足分を自己資金で補填できれば、通常の売却によってローンを完済することが可能です。

一方、十分な自己資金がない場合は、金融機関の同意を得て「任意売却」を検討する必要があります。任意売却とは、住宅ローンを完済できないことを前提に、金融機関の協力を得て不動産を市場で売却する方法です。通常、不動産を売却するには「売却代金でローンを完済すること」が条件となります。しかし、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」は、そのままでは売却できません。

例えば、下記のケースでは、通常500万円が不足するため売却できません。

任意売却であれば、金融機関が不足分（500万円）を分割返済などの条件で回収することに同意します。さらに、2,000万円での市場売却が認められるのです。売却後に残った500万円については、無理のない範囲で返済を続けていく形になります。

「家を売っても借金が残ったら、一生払い続けなければならないのか」と不安になる方も多いですが、任意売却後の残債は、担保がない「無担保債務」です。債権者（金融機関や債権回収会社）との交渉次第では、現在の収入や生活状況にあわせて、生活に支障のない範囲での分割払いに変更できるケースもあります。

任意売却の大きな特徴は「競売を避けられる」点です。返済が滞ると最終的に競売にかけられる場合があり、市場価格よりも大幅に安く売却されることがあります。その結果、残債がさらに増えることもあるのです。

任意売却であれば、通常の不動産売却に近い形で進められるため、競売より高値で売れる可能性が高くなります。ただし、任意売却は金融機関の同意が前提であり、必ず認められるわけではありません。任意売却をする際は、早めに金融機関に相談し、状況を正直に伝えたうえで対応を検討することが重要です。

オーバーローン時の詳しい対応策については、以下の記事もご参照ください。

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離婚時に任意売却すべき？夫婦の住宅ローン解消は離婚前と後どっちがいい？

夫婦の一方が住み続けるなら単独名義化する

離婚後も夫婦のどちらか一方がそのまま住み続ける場合は、不動産登記と住宅ローンの両方を「単独名義化」することが将来的なトラブル防止に有効です。単独名義化の方法は住宅ローンの契約形態によって異なります。代表的なローン契約の形態が「連帯債務型」と「ペアローン」です。

連帯債務型とは、夫婦の一方が主債務者となり、もう一方が連帯債務者として同一のローンを共同で返済する契約形態になります。債務は一つですが、双方が全額について返済義務を負う点が特徴です。一方、ペアローンは、夫婦それぞれが別々に住宅ローンを契約し、同じ物件に対してそれぞれが債務を負う仕組みです。ローン契約が2本立てになるため、双方が独立した債務者となります。

住宅ローンの契約形態が異なると、単独名義化の手続きや難易度も変わります。連帯債務型では債務引受や借り換えが論点になり、ペアローンでは「どちらか一方のローンを完済する」または「両方を借り換える必要が出てくる」など、整理の方法が異なるのです。

また、夫婦の一方が単独でローンを契約し、もう一方が「連帯保証人」になっているケースもあります。この場合、不動産は単独名義であっても、離婚時に保証人の立場を外れるのは容易ではありません。
金融機関からすれば「保証人が一人減る＝債権回収のリスクが高まる」ため、代わりの連帯保証人を立てるか、一括返済・借り換えを行わない限り、銀行が保証人の変更を認めることはまれです。

住宅ローンの残債を一括返済する｜連帯債務・ペアローンの場合

共有名義を単独名義化するもっとも確実な方法は、住宅ローンの残債を一括返済することです。ローンを完済すれば金融機関との契約関係が終了し、抵当権も抹消できるため、不動産を居住者の単独名義へ変更することが可能です。

例えば、連帯債務型で残債が1,500万円ある場合、預貯金や財産分与金などで完済できれば、その後は登記手続きにより単独名義にできます。一方、ペアローンは夫婦それぞれが別々にローン契約を結んでいるため、単独名義にするには名義を取得しない側のローンを完済するか、借り換えによりローンを一本化する必要があるのです。

住宅ローンの一括返済には「繰上返済手数料」が発生する場合があります。金融機関によっては数万円〜数十万円の費用がかかることもあるため、検討する際は事前に確認するのが有効です。

住み続ける人が住宅ローンを借り換える｜連帯債務・ペアローンの場合

自己資金での完済が難しい場合は、住み続ける人が単独で新たな住宅ローンを組み、既存ローンを借り換える方法があります。実質的に「新しいローンで古いローンを完済する」形です。連帯債務やペアローンを解消し、居住者のみが債務者となるのです。

ただし、借り換えには金融機関の厳しい審査があります。単独で安定した収入があり、年収に対する返済比率が基準内であること、信用情報に問題がないことなどが条件です。返済比率は、年間のローン返済額が額面年収に占める割合です。「（年間返済額÷年収）×100」で計算されます。返済比率は、一般的に30%〜35%が目安とされ、低いほど審査に通りやすくなるのです。

住宅ローンの借り換えには諸費用も発生します。主な費用としては、下記の諸費用が挙げられます。

金融機関によっては保証料が不要な商品もあり、代わりに事務手数料が高めに設定されている場合があります。借り換えを検討する際は、金利だけではなく、諸費用を含めた「総支払額」で比較することが重要です。

参照：登録免許税の税額表｜国税庁
参照：抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税｜法務局
参照：印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁

借り換えの具体的な流れや注意点については、以下の記事も参考にしてみてください。

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住み続ける人が元配偶者の債務を引き受ける｜連帯債務の場合

連帯債務型は、住み続ける人が元配偶者の債務を引き受け、単独で返済していく「債務引受」という方法もあります。金融機関の承諾を得たうえで、債務者を一人に変更する手続きであり「免責的債務引受」といいます。

連帯債務の債務引受の流れは、下記の通りです。

1. 金融機関へ債務引受の可否を事前相談する
2. 住み続ける人の収入・勤務状況・信用情報などについて審査を受ける
3. 返済能力が認められた場合、金融機関から承諾を得る
4. 債務引受契約書や変更契約書を締結する
5. 必要に応じて、保証会社の再審査や保証契約の変更手続きを行う
6. 抵当権や登記内容の変更が必要な場合は、司法書士を通じて登記手続きを行う
7. 元配偶者が正式に債務者から外れ、単独債務へ移行する

債務引受は、金融機関にとってはリスクが高く、引き受ける人に十分な返済能力があることが条件になります。年収や勤務年数、他の借入状況などを総合的に審査するため、ハードルは決して低くありません。銀行によっては、そもそも免責的債務引受を認めていない場合もあります。そのため、事前に金融機関へ相談し、制度の有無や条件を確認することが不可欠です。

離婚時に共有名義の住宅ローンを放置した場合のリスク

離婚時に共有名義の住宅ローンをそのままにしてしまうと、さまざまなリスクやトラブルが生じるおそれがあります。

離婚時に共有名義の住宅ローンを放置した場合に、以下のリスクが生じることがあります。

• 離婚しても相手との関係を切れない
• 不動産を利用しなくても住宅ローンの返済義務が残る
• 主債務者が滞納すると一方に「一括返済請求」が来る可能性がある
• 金融機関に転出の報告をしないとローンの契約違反になる恐れがある

それぞれのリスクについて、具体的に解説します。

離婚しても相手との関係を切れない

共有名義の住宅ローンが残っていると、離婚後も元配偶者と完全に縁を切ることは難しくなります。不動産の所有者、債務者として、法律上の関係が続いているからです。

共有名義の住宅ローンが残っていると、次のような場面で連絡や協議が必要になります。

• 住宅ローンの借り換えや条件変更を検討する
• 不動産を売却・賃貸に出す
• 大規模修繕やリフォームを行う
• 固定資産税の負担割合を決める

さらに、元配偶者が再婚したり遠方へ引っ越したりすると、連絡が取りづらくなり、意思確認に時間がかかるケースもあるのです。新しい配偶者との関係性が絡むことで、感情的な対立が生じる場合もあります。

不動産を利用しなくても住宅ローンの返済義務が残る

自分が共有名義の家に住んでいなくても、連帯債務者や連帯保証人である限り、住宅ローンの返済義務は消えません。

例えば、元配偶者がそのまま家に住み続け、自分は別の賃貸住宅に住んだ場合でも、住宅ローンの契約上の義務は継続します。万が一、元配偶者が支払いを止めれば、自分にローン請求がくるのです。

その結果、次のような経済的負担が発生します。

• 住宅ローンの返済
• 自分の新居の家賃や住宅ローン
• 固定資産税や修繕費の一部負担

共有名義でも「住んでいない家のローンを払い続ける」ことになると、経済的に負担になります。

また、家を出ていった側（非居住者）がローンの支払いを継続する場合、大きな落とし穴となるのが「住宅ローン控除」の喪失です。住宅ローン控除は「本人が居住していること」が適用要件であるため、住民票を移して退去した時点から、その人の分の控除は受けられなくなります。支払額は変わらないのに、所得税や住民税の還付がなくなるため、実質的な手取り額が減る点に注意が必要です。

主債務者が滞納すると一方に「一括返済請求」が来る可能性がある

主債務者が返済を滞納すると、連帯債務者や連帯保証人に対して一括返済請求が行われるケースがあります。

例えば、主債務者が数か月返済を滞納すると、金融機関は期限の利益を喪失させ、残債全額の一括返済を求めることがあります。連帯債務者は「自分は関係ない」と主張することはできません。

さらに注意したいのは、滞納が発生すると信用情報に事故情報として登録されることがある点です。自分がきちんと支払っているつもりでも、相手の滞納が原因で信用情報に傷がつき、将来的に住宅ローンや自動車ローン、クレジットカードの審査に影響することもあります。

主債務者の滞納に気づかず放置してしまうと、最終的には不動産が競売にかけられ、強制的に売却されるリスクもあります。競売になると市場価格よりも安く売却される場合があり、残債が多く残ることもあるのです。

金融機関に転出の報告をしないとローンの契約違反になる恐れがある

離婚によりどちらか一方が家を出ていく場合は、必ず金融機関へ転出の報告を行う必要があります。住宅ローン契約は「購入した本人が居住すること」を前提としています。無断で転出すると、契約違反とみなされるおそれがあるのです。

状況によっては、金融機関より次のような対応を求められることもあります。

• 住宅ローンの条件変更
• 金利優遇の取り消し
• 一括返済請求

離婚により転出する際は、必ず事前に金融機関へ相談のうえ、適切な手続きを確認することが重要です。

共有名義の住宅ローンにおける離婚時のトラブルを避けるためにすべきこと

共有名義の住宅ローンは、離婚時にきちんと整理しておかないと、後々大きなトラブルに発展する場合があります。法的・経済的な整理を同時に進めることが重要です。

特に意識しておきたい対策は、以下の内容です。

• 住宅ローンの負担割合や滞納時のルールを公正証書に残す
• 専門家に相談しながら住宅ローンの解決方法を判断する

それぞれの対策を具体的に解説します。

住宅ローンの負担割合や滞納時のルールを公正証書に残す

離婚協議で「住宅ローンは夫が全額負担する」「滞納した時は直ちに通知する」などと取り決めた場合は、その内容を必ず公正証書に残しておくことが重要です。

口約束だけでは、後々「そんな約束はしていない」「事情が変わった」といわれるケースがあります。特に、住宅ローンのように長期間にわたる支払い義務は、時間の経過とともに認識のズレが生じやすいものです。

公正証書にしておくことで、次のようなメリットがあります。

• 取り決め内容を明確に証拠として残せる
• 「強制執行認諾文言」を入れれば、相手が支払いを怠った場合に裁判を経ずに強制執行が可能になる
• 金銭トラブルが発生した際の解決がスムーズになる

強制執行認諾文言とは、公正証書の中に記載する特別な一文で「約束どおりに支払わなかった時は、裁判を経ずに直ちに強制執行を受けても異議はありません」という趣旨をあらかじめ認める条項のことをいいます。将来的に支払いが滞ったリスクに備えるための重要な備えになります。

例えば「毎月10万円のうち6万円を元配偶者が負担する」と定めていたにもかかわらず支払いが止まった場合、公正証書があれば給与差押えなどの法的手続きが可能になるのです。

公正証書作成の一般的な流れは下記の通りです。

1. 夫婦間で合意内容を整理する
2. 必要書類（本人確認書類、合意内容のメモ）を準備する
3. 公証役場に予約する
4. 公証人が内容を確認し、公正証書を作成
5. 署名・押印して完成

公正証書の内容に不備があると、いざという時に十分な効力を発揮できないケースがあります。そのため、行政書士などの専門家に相談しながら作成するのが賢明です。専門家に依頼すれば、法的に有効で実効性のある文面に整えてもらえます。

専門家に相談しながら住宅ローンの解決方法を判断する

共有名義の住宅ローン問題は、法律・税金・金融・不動産評価など複数の分野にまたがるため、専門家への相談が推奨されます。

住宅ローンの相談が可能な専門家とその役割は、下記の内容です。

それぞれの専門家が担当する分野は異なるため、状況に応じて適切に相談先を選ぶことが重要です。

離婚時は精神的な負担も大きい時期ですが、住宅ローンの問題は将来に長く影響するテーマです。専門家の助言を受けながら、冷静かつ計画的に解決策を選択することが、トラブル回避のポイントになります。

自分の共有持分のみなら住宅ローンが残っていても売却可能な場合あり

共有名義の不動産は、原則として共有者全員の同意がなければ「不動産全体」を売却できません。ただし、協議がまとまらない場合でも、自分の「共有持分」のみであれば基本的に売却できます。

共有持分のみの売却は、他の共有者の同意が不要で、自分の意思だけで進められるのです。民法206条で以下のように明記されています。

所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
引用元 民法206条

例えば、自分と元配偶者で不動産を2分の1ずつ共有している場合、自分の2分の1の持分だけを第三者に売却することは可能です。このケースでは、元配偶者の同意は不要になります。元配偶者が売却に応じないなどで協議が進まなくても、自分の判断で手続きを進められる点は大きなメリットです。

ただし、共有持分だけを購入しても、その買主は単独で自由に住んだり売却したりできるわけではありません。共有状態が続くため、利用や処分には他の共有者との協議が必要になります。民法251条で以下のように明記されています。

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
引用元 民法251条

共有持分のみの売却は需要が限定されやすく、市場価格も通常の単独所有不動産と比べて低くなる傾向があります。そのため、一般の買主を見つけにくいことに注意が必要です。

共有持分のみの売却を行う際は、共有持分専門の買取業者に相談することで、スムーズに買い取ってもらえる場合があります。共有持分専門の買取業者であれば、法的リスクを理解し、他の共有者との交渉ノウハウがあるといったことがメリットです。

ただし、住宅ローンが残っていると、不動産には通常「抵当権」が設定されています。抵当権がついたままでは、原則として自由に売却することはできません。無断で処分すると、ローン契約違反とみなされるおそれもあります。持分売却を検討する際は、事前に金融機関へ相談することが重要です。

共有持分のみの売却は、価格面のデメリットはあるものの、元配偶者との関係を清算し、将来的なトラブルを回避できます。

まとめ

共有名義の住宅ローンは、離婚後も元配偶者との法的・経済的なつながりを残し続ける大きな要因となります。住んでいなくても返済義務が続くことや、相手の滞納によって一括請求や信用情報への影響が生じるリスクがあります。

また、転出を金融機関に報告しないことによる契約違反の問題も見過ごせません。

離婚時には住宅ローンの取り扱いを明確にし、公正証書で取り決めを残すなど、法的に整理しておくことが重要です。さらに、不動産を売却してローンを完済する、あるいは住み続ける側が借り換えや債務引受によって単独名義化するなど、共有状態そのものを解消する方向で検討するのが望ましいです。

共有名義不動産は「いま問題がない」ように見えても、将来の不安要素を抱え続ける状態になります。離婚の際は、住宅ローン問題を根本から整理し、売却もしくは単独名義化によって関係を清算することが、安心につながります。

離婚時の共有名義の住宅ローンについてよくある質問

離婚時に共有名義不動産を名義変更する際にかかる税金・費用は？

離婚に伴い共有名義不動産を単独名義へ変更する際に、一定の税金や手続き費用が発生します。
主な税金・費用は、以下のとおりです。

税金・費用

種類	内容	発生する主なケース
譲渡所得税	不動産を売却して利益（売却益）が出た場合に課税	売却してローン完済、清算する場合
登録免許税	不動産の名義変更登記を行う際にかかる税金	持分移転、単独名義化する場合
印紙税	売買契約書や合意書など課税文書に貼付	売却や契約書作成時
司法書士への報酬	登記手続きを専門家に依頼する費用	名義変更、抵当権抹消
必要書類の取得費用	戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書などの取得費	登記や契約手続き時

譲渡所得税

不動産を売却し、取得費や諸経費を差し引いて利益が出た場合に課税されます。ただし、居住用財産には3,000万円特別控除などの特例が適用できることがあります。

原則として離婚による財産分与に贈与税はかかりません。ただし、分与された額が「婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額」等に照らして、過当であると税務署に判断された場合、その過剰な部分に対して贈与税が課されるリスクがあるのです。後に多額の追徴課税を受けることのないよう、事前に離婚問題や資産税に精通した税理士へ相談し、税務上の妥当性を精査することを強く推奨します。

登録免許税

持分移転登記を行う際に課税される税金です。原則として固定資産税評価額に一定の税率を掛けて算出されます。財産分与による移転でも発生します。

印紙税

売買契約書など課税文書を作成した際に必要です。契約金額に応じて税額が決まります。

司法書士への報酬

登記は自分で行うことも可能ですが、実務上は司法書士に依頼するケースが一般的です。

必要書類の取得費用

戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書などを取得するための実費がかかります。

名義変更や売却にかかる税金・費用は、状況によって大きく異なります。適用できる特例や注意点については、以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。

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