相続不動産を共有名義にするメリット・デメリット！トラブル事例と回避策も解説

不動産を共有名義で相続するメリットはあるが、長期的にはリスクが大きい

不動産を共有名義で相続する方法にはメリットがありますが、長期的に見るとデメリットやリスクのほうが大きくなるケースも多いといえます。

共有名義は、相続人同士で公平感を保ちやすく、遺産分割協議がまとまりやすいという特徴があります。しかし、そのメリットは主に相続時の「分けやすさ」に集中しており、相続後は売却・賃貸・修繕などの重要な判断に共有者全員の同意が必要になるため、不動産の管理や活用に大きな制約が生じる点に注意が必要です。

共有名義のメリットと長期的なリスクを整理すると、次のようになります。

このように、共有名義は相続時には公平に見える方法ですが、長く所有するほど不動産を自由に動かしにくくなるという問題があります。

実際には、共有者同士の意見が合わず売却できない、固定資産税の負担を巡ってトラブルになるなどのケースも少なくありません。こうしたリスクを理解したうえで、共有名義を選ぶかどうかを慎重に検討することが重要です。

相続した不動産を共有名義にするメリット

共有名義で不動産を相続すると、遺産分割がしやすくなることや、売却時に税制上の特例を活用できる可能性があるなどのメリットがあります。

主なメリットは次のとおりです。

• 遺産分割協議がまとまりやすく公平感がある
• 売却時に共有者それぞれが3,000万円の特別控除を受けられる可能性がある

それぞれのメリットについて詳しく解説します。

遺産分割協議がまとまりやすく公平感がある

共有名義の大きなメリットは、相続人同士で公平に遺産を分けやすい点です。

不動産は現金や預貯金のように金額ごとに分割することが難しく、物理的に分けにくい資産です。特に戸建て住宅やマンションなどは分割が現実的ではないため、誰か1人が単独で相続すると「不公平ではないか」と感じる相続人が出る可能性があります。

その点、共有名義であれば相続人それぞれが持分を取得するため、法定相続分に近い形で財産を分けることができます。

例えば、配偶者と子ども2人が相続人の場合、配偶者が1/2、子どもがそれぞれ1/4といった割合で持分を設定することが可能です。

このように持分で権利を分けることで、相続人全員が不動産の所有者となるため遺産分割協議がまとまりやすくなる場合があります。不動産以外の財産が少ない場合には、共有名義が現実的な解決策となることもあります。

売却時に共有者それぞれが3,000万円の特別控除を受けられる

共有名義の不動産を売却する場合、条件を満たせば税制上の優遇措置を活用できる可能性があります。

代表的な特例として「居住用財産の3,000万円特別控除」や「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」があります。前者は相続人自身がその家に住んでいた場合に、後者は亡くなった親の家に誰も住まなくなり空き家となった場合に利用できる制度です。

共有名義の場合、この特例は共有者ごとに適用される可能性があります。

例えば兄弟2人で空き家となった実家を共有して売却する場合、要件を満たせば「空き家の特例」をそれぞれが適用し、最大6,000万円（3,000万円×2人）までの譲渡所得が非課税になるケースがあります（※2024年1月1日以降の売却で、相続人が3人以上の場合は1人あたりの控除上限が2,000万円となります）。

ただし、この特例を利用するためにはいくつかの条件があります。例えば、その不動産が居住用財産であることや、住まなくなってから3年以内に売却することなどです。

形式的に共有名義にしただけでは適用されないため、制度の要件を事前に確認しておく必要があります。

このように、共有名義には税制面でのメリットが生じる可能性もありますが、適用条件を満たさなければ利用できない点には注意が必要です。

相続した不動産を共有名義にするデメリット

共有名義には公平に遺産を分けやすいといったメリットがありますが、実際にはデメリットも多く、相続後のトラブルにつながるケースも少なくありません。

特に不動産は売却・賃貸・管理などの判断をする際に共有者同士の合意が必要になるため、意見が合わないと不動産を自由に動かせなくなる可能性があります。また、相続が繰り返されることで共有者が増え、権利関係が複雑化する点にも注意が必要です。

共有名義で不動産を相続すると、主に次のようなデメリットが生じます。

それぞれのデメリットについて詳しく解説します。

相続が繰り返されると共有者が増え続けて権利関係が複雑化する

共有名義の大きなデメリットは、相続が発生するたびに共有者が増えてしまうことです。共有者の持分は相続の対象になるため、世代をまたいで相続が繰り返されると、共有者の人数がねずみ算式に増えていきます。

例えば、最初は兄弟2人（AとB）で共有していた不動産でも、数十年後にそれぞれの子ども2人ずつが相続すると、共有者は4人（C・D・E・F）になります。さらにその次の世代になれば共有者は8人、10人と増えていく可能性があります。

実務でも、相続を重ねた結果、共有者が10人以上に増えているケースは珍しくありません。共有者が増えると、次のような問題が発生しやすくなります。

• 連絡先が分からない共有者がいる
• 遠方に住んでいて話し合いが進まない
• 一部の共有者が協議に参加せず手続きが止まる

このように共有者が増えすぎると、売却や活用のための合意形成が難しくなり、最終的には裁判所の共有物分割請求などの手続きが必要になるケースもあります。場合によっては不動産が放置され、所有者不明土地につながる可能性もあります。

そのため、相続の段階でできるだけ共有名義を避け、1人の単独名義にまとめることが望ましいとされています。すでに共有名義になっている場合でも、持分の整理や売却を検討することで、将来の相続人の負担を減らすことにつながります。

共有者全員の同意がないと不動産全体を売却できなくなる

共有名義の不動産は、共有者の1人だけの判断で自由に売却することはできません。不動産全体を第三者に売却する場合は、共有者全員の同意が必要になります。

これは、不動産の売却が単なる利用や管理ではなく、所有権そのものを第三者へ移転する「変更行為」にあたるためです。共有物の変更行為については、民法第251条で次のように定められています。

（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
引用元 e-Gov法令検索 民法第251条

この規定により、不動産の売却だけでなく、建物の解体や建て替えなども共有者全員の合意が必要な行為とされています。

例えば、兄弟3人で共有している土地を売却しようとした場合、共有者のうち1人でも反対すれば不動産全体を売却することはできません。その結果、不動産を活用したくても手続きが進まず、固定資産税や管理費だけがかかり続けてしまうケースもあります。

なお、不動産全体の売却には全員の同意が必要ですが、自分の共有持分だけを単独で売却することは法律上可能です。ただし、共有持分のみを購入する一般の買主は少ないため、実務では不動産買取業者に売却されるケースが多く、通常の売却より価格が低くなる傾向があります。

賃貸に出す場合も「持分割合の過半数の同意」が必要

共有名義の不動産は、売却だけでなく賃貸として活用する場合にも注意が必要です。共有不動産を貸し出すには、原則として共有者の持分割合の過半数の同意が必要になります（管理行為）。

これは賃貸が「管理行為」にあたるためで、民法第252条では次のように定められています。

しかし、民法第252条第4項の規定により、建物の賃貸借で期間が3年を超える場合や、借地借家法が適用される通常の長期契約など、不動産の性質を変えるような賃貸については「変更行為」とみなされ、共有者全員の同意が必要となります。
例えば、3人で共有している不動産を一般的な居住用として長期間賃貸に出すような場合、過半数ではなく共有者全員が賛成しなければ賃貸契約を結ぶことができないケースがあります。

共有者の人数が多かったり、意見が対立していたりすると、賃貸として活用したくても手続きが進まないケースもあります。

また、賃料の変更や賃貸借契約の解除なども管理行為に含まれるため、同様に過半数の同意が必要です。共有者同士の意思統一が難しい場合、不動産を活用できないまま維持費だけがかかり続けてしまう可能性もあります。

なお、不動産の現状を維持するための修繕などは「保存行為」とされ、各共有者が単独で行うことができます。ただし、これはあくまで現状維持の範囲に限られ、不動産を積極的に活用する行為とは異なります。

このように、共有名義の不動産は賃貸として活用する場合でも意思決定が難しくなるため、共有者が多い場合や意見が分かれやすい場合には注意が必要です。

固定資産税や管理費の負担をめぐってトラブルになりやすい

共有名義の不動産では、固定資産税や管理費などの維持費の負担をめぐってトラブルが発生しやすいというデメリットがあります。

不動産を共有している場合、原則として共有者は持分割合に応じて費用を負担することになります。

しかし、実際には一部の共有者だけが土地や建物を利用していたり、特定の共有者が代表して費用を支払っていたりするケースも多く、不公平感から対立が生じることがあります。

例えば、相続人の1人が土地を使用している一方で、他の相続人は利用していないにもかかわらず費用の負担を求められると、「なぜ自分だけ負担するのか」と不満が生じやすくなります。こうした状況が続くと、共有者同士の関係が悪化し、話し合いが難しくなるケースも少なくありません。

また、固定資産税や都市計画税については、共有者全員に連帯納税義務があります。納税通知書は通常、共有者の中から選ばれた代表者1名に送付されるため、その代表者が一旦税額を全額納付し、後から他の共有者に持分割合に応じた負担を求めるのが一般的です。

しかし、他の共有者が支払いに応じない場合には、代表者がその分を負担せざるを得なくなることもあります。また、税金が未納となった場合には、市町村から他の共有者に督促が届く可能性もあります。

このように、共有名義の不動産では費用負担をめぐる問題が起こりやすいため、事前に費用の負担割合や支払い方法を共有者同士で決めておくことが重要です。

共有者が持分を第三者に勝手に売却するリスクがある

共有名義の不動産では、他の共有者の同意がなくても自分の共有持分だけを売却できるという特徴があります。

不動産全体を売却する場合には共有者全員の同意が必要ですが、共有持分は個人の財産とみなされるため、他の共有者の同意がなくても単独で処分することが可能です。これは民法で認められている権利です。

（所有権の内容）
第二百六条　所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
引用元 e-Gov法令検索 民法第206条

そのため、共有者の1人が自分の持分を第三者に売却したとしても、法律上は違法とはなりません。

しかし、持分が売却されると見知らぬ第三者と共有関係になる可能性があります。例えば、不動産買取業者などが共有持分を取得すると、その業者が新たな共有者となり、不動産の売却や利用について交渉を求められるケースもあります。

実務では、共有持分を取得した業者が他の共有者に対して不動産全体の売却を求めたり、共有物分割請求を行ったりすることもあります。その結果、共有者同士の関係が悪化したり、不動産を巡るトラブルに発展したりすることも少なくありません。

共有持分の売却によって起こり得る主なリスクは次の通りです。

• 不動産買取業者が共有者になる
• 不動産全体の売却交渉を求められる
• 共有物分割請求を起こされる可能性がある

このように、共有名義の不動産では他の共有者が持分を第三者へ売却することで、予期しない共有関係が生まれるリスクがある点にも注意が必要です。

共有名義の不動産相続で起こりやすいトラブル事例

共有名義の不動産は、相続時には公平に遺産を分けやすい方法として選ばれることがあります。しかし実際には、相続後の管理や活用をめぐって共有者同士のトラブルに発展するケースも少なくありません。

実際にお客様からご相談をいただく中でも、「固定資産税の負担割合で揉めてしまった」「不動産を売りたい人と残したい人で意見が対立している」といった声を耳にすることがあります。また、共有持分だけを第三者に売却されてしまい、知らない人と共有状態になってしまったというケースもあります。

このように、共有名義の不動産ではさまざまなトラブルが起こる可能性があります。ここでは、実際にお客様からお聞きすることの多い代表的なトラブル事例を紹介します。

事例①：固定資産税や維持費の負担割合で揉めた

共有名義の不動産では、固定資産税や維持費の負担をめぐって共有者同士の意見が対立してしまうケースについてご相談をいただくことがあります。

共有不動産の固定資産税や維持管理費は、原則として持分割合に応じて共有者全員で負担することになっています。このルールは民法でも定められています。

（共有物に関する負担）
第二百五十三条　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
引用元 e-Gov法令検索 民法第253条

しかし実際には、固定資産税の納税通知書は共有者ごとに届くわけではなく、通常は共有者のうち代表者1人にまとめて送付されます。そのため、代表者が一度税金を立て替えて支払い、その後ほかの共有者へ負担分を請求する形になることが一般的です。

ところが、共有者が支払いに応じなかったり、連絡が取れなくなったりすることで、特定の共有者だけが費用を負担し続ける状況になることもあります。

このように、共有名義の不動産では固定資産税や維持費の負担をめぐってトラブルが発生することがあります。相続時にできるだけ共有名義を避ける、あるいは共有になった場合でも早めに持分整理や売却を検討することで、将来のトラブルを防ぎやすくなります。

事例②：「売りたい人」と「残したい人」で意見が対立した

共有名義の不動産では、「不動産を売却したい人」と「思い出のある家を残したい人」で意見が対立してしまうケースがあります。

不動産全体を売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。そのため、共有者のうち1人でも売却に反対すると、不動産を処分することができません。結果として、不動産を活用できないまま固定資産税や維持費だけがかかり続ける状況になることもあります。

このように、共有名義の不動産では、共有者それぞれの事情や感情が異なることで意見がまとまらず、不動産の売却や活用が進まないケースがあります。相続の段階で共有名義を避ける、または早めに持分整理や売却を検討することが、将来的なトラブルを防ぐことにつながります。

事例③：共有持分だけを第三者に売却された

共有名義の不動産では、他の共有者が共有持分を第三者へ売却してしまい、知らない人と共有状態になるトラブルが発生することがあります。

共有不動産全体を売却する場合には共有者全員の同意が必要ですが、共有持分だけであれば他の共有者の同意がなくても売却することが可能です。そのため、知らないうちに他の共有者が持分を売却してしまい、気が付いたら見知らぬ第三者と不動産を共有していたというケースもあります。

親族同士で共有している場合は話し合いによって管理できていた不動産でも、第三者が共有者になることで状況が大きく変わることがあります。特に、共有持分を取得する第三者の多くは不動産買取業者であり、不動産の価値を高めるために他の共有者へ売却交渉を行うケースもあります。

実際にお客様からは、次のような事例を耳にすることがあります。

このように、共有名義の不動産では他の共有者が持分を第三者に売却することで、予期しない共有関係が生まれる可能性があります。相続時に共有名義を避けることはもちろん、すでに共有状態にある場合でも、早めに持分整理や売却を検討することがトラブル防止につながります。

事例④：共有者が増えすぎて売却がほぼ不可能な状況に陥った

共有名義の不動産では、相続が繰り返されることで共有者の人数が増え、売却や管理の意思決定が難しくなるケースがあります。

不動産の共有持分は相続の対象になるため、世代をまたいで相続が続くと権利が細かく分かれていきます。兄弟で共有していた不動産が、配偶者や子ども、孫へと引き継がれることで、気が付いたときには多数の共有者が存在する状態になっていることも珍しくありません。

共有者が増えるほど、売却や管理について全員の意見をまとめることは難しくなります。居住地が離れていたり、連絡が取れない共有者がいたりすると、話し合い自体が進まなくなることもあります。

このように、共有名義の不動産は相続を重ねるほど権利関係が複雑になり、売却や活用が難しくなる可能性があります。相続時に共有名義を避けることはもちろん、すでに共有状態にある場合でも早めに持分整理や売却を検討することが、将来のトラブル防止につながります。

事例⑤：共有者の1人が共有名義不動産を占有した

共有名義の不動産では、共有者の1人が不動産を実質的に占有し、他の共有者が利用できない状態になってしまうトラブルが発生することがあります。

共有不動産については、民法249条により共有者であれば不動産全体を使用する権利が認められています。そのため、共有者の1人が不動産に住み始めた場合でも、他の共有者が一方的に立ち退きを求めることは難しいのが実情です。

（共有物の使用）
第二百四十九条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
2　共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。
3　共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。
引用元 e-Gov法令検索 民法第249条

本来は、持分を超えて不動産を使用している場合、他の共有者に対して使用料（いわゆる家賃相当額）を支払う義務があります。しかし実務では支払いに応じないケースも多く、利用していない共有者に負担だけが残ってしまうことがあります。

このように、共有名義の不動産では一部の共有者が実質的に占有してしまい、他の共有者が利用できない状況になることがあります。相続時に共有名義を避けることはもちろん、すでに共有状態にある場合でも、早めに持分整理や売却を検討することがトラブル防止につながります。

【相続前】共有名義の相続トラブルを避けるための対策

これまで紹介したように、不動産を共有名義のまま相続すると、売却や管理の判断が難しくなったり、費用負担をめぐって共有者同士のトラブルに発展したりする可能性があります。

こうした問題を防ぐためには、相続が発生する前の段階で対策を取っておくことが重要です。あらかじめ不動産の名義や相続方法を整理しておくことで、将来的な権利関係の複雑化や家族間のトラブルを避けやすくなります。

共有名義によるトラブルを防ぐための主な対策は、次の通りです。

ここでは、相続前の段階で共有名義によるトラブルを防ぐために検討しておきたい主な対策を紹介します。

不動産の所有者に遺言書の作成をお願いし単独名義になるよう指定してもらう

共有名義による相続トラブルを防ぐ方法として有効なのが、不動産の所有者に遺言書を作成してもらい、誰が単独で相続するかを指定しておくことです。

遺言書で不動産を相続する人を1人に指定しておけば、相続後に共有名義になることを避けられます。特に、不動産以外に預貯金や有価証券などの財産がある場合は、それらを他の相続人へ分けることで、相続人同士の公平性を保ちやすくなります。

例えば、「長男が不動産を相続し、次男と三男は預金を分ける」といった内容を遺言書に記しておけば、不動産は単独名義となり、他の相続人も財産を受け取ることができます。その結果、遺産分割協議を行う必要がなくなり、相続登記の手続きもスムーズに進めやすくなります。

以下は、代表的な遺言書の種類と特徴、費用の目安です。

参考：法務省「自筆証書遺言書保管制度」
参考：日本公証人連合会「遺言公正証書の作成手数料」

遺言書が残されていない場合、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。しかし、相続人の人数が多かったり、意見がまとまらなかったりすると、不動産が長期間共有名義のまま放置されるケースも少なくありません。

生前に遺言書を準備しておくことで、不動産の名義を明確にし、相続人同士のトラブルや負担を防ぎやすくなります。

不動産が共有名義なら共有持分の生前贈与・売買を行い単独名義にしておく

すでに不動産が共有名義になっている場合は、共有持分を整理して1人の単独名義にまとめておくことも有効な対策です。共有状態のまま相続が発生すると、次の世代の相続人が共有者として加わり、権利関係がさらに複雑になる可能性があります。

共有状態を解消する方法としては、共有者同士で持分を贈与または売買し、1人の名義にまとめる方法が考えられます。また、相続の段階で不動産を1人の相続人が取得し、他の相続人には別の財産を分配する方法も有効です。

例えば、兄弟3人で相続が発生し、評価額500万円の不動産がある場合を考えてみましょう。長男がその不動産を単独で相続し、次男と三男には預貯金や車など他の財産を分けることで、全体の財産価値を調整しながら公平に遺産分割を行うことができます。

この方法であれば、不動産を共有することによるデメリットを避けながら、相続人それぞれの取り分のバランスを取ることが可能です。不動産の価値や状態に応じて、他の財産の分配割合を調整しやすい点もメリットといえるでしょう。

ただし、生前贈与によって共有持分を移転する場合は、贈与税が課税される可能性があります。また、持分売買を行う場合も価格設定や税務上の取り扱いには注意が必要です。

そのため、共有持分の整理を検討する際は、税理士や司法書士などの専門家に相談しながら進めることをおすすめします。適切な方法を選ぶことで、将来の相続トラブルを防ぎやすくなります。

【相続発生時】共有名義にしないための遺産分割方法

相続が発生した際、不動産をそのまま共有名義で相続すると、後々トラブルにつながる可能性があります。そのため、相続の段階で共有名義にしない形で遺産分割を行うことが重要です。

不動産を共有にせず分割する方法には、主に次のようなものがあります。

それぞれの方法にはメリットや注意点があります。以下では、共有名義を避けるために検討される代表的な遺産分割方法について詳しく解説します。

代償分割：不動産を取得した人がほかの相続人に代償金を支払う

代償分割とは、不動産を相続人のうち1人が取得し、その代わりに他の相続人へ現金を支払って公平性を保つ遺産分割方法です。共有名義にせず不動産を引き継ぐことができるため、相続の場面でよく検討される方法の1つです。

例えば、評価額2,400万円の土地を父親が所有しており、相続人が長男と長女の2人だった場合を考えてみましょう。遺産分割協議で長男が土地を単独で相続する場合、長男は長女に対して1,200万円を支払うことで、相続人それぞれの取り分を公平に調整できます。

このように代償分割を行えば、不動産は単独名義となるため、売却や賃貸、管理などの判断を1人で行えるようになります。共有名義のように複数人の同意を必要としないため、不動産を活用しやすい点がメリットです。

一方で、代償分割にはいくつか注意点もあります。

• 不動産を取得する人に代償金を支払えるだけの資金が必要
• 不動産の評価額を適切に算出しないと相続人の同意が得られない
• 遺産分割協議書に「代償金としての支払いであること」を明記しないと、単なる金銭の受け渡しとみなされ贈与税が課される可能性がある

代償分割では、不動産の評価額と代償金の金額が大きく異なる場合、差額が贈与と判断されることがあります。そのため、代償分割を行う際は、不動産会社や不動産鑑定士などの専門家に相談し、適切な不動産評価額を算出したうえで代償金を決めることが重要です。

代償分割は、「実家を売却せずに残したい」「特定の相続人が住み続けたい」といったケースで有効な方法です。資金計画と不動産評価を十分に確認したうえで、無理のない形で進めることが大切です。

換価分割：不動産を売却して現金で分ける

換価分割とは、相続した不動産を売却し、その売却代金を相続人で分配する遺産分割方法です。不動産をそのまま共有名義にするのではなく現金化することで、相続人それぞれの取り分を明確にできる点が特徴です。

例えば、相続した土地を誰も利用する予定がない場合や、相続人が複数いて不動産の管理が難しい場合などは、不動産を売却して現金で分けることで公平に遺産を分配できます。現金で分けられるため、相続人同士で利用方法を巡って意見が対立するリスクを抑えられる点もメリットです。

また、不動産を売却してしまえば共有状態が残らないため、将来的に管理費や固定資産税の負担を巡ってトラブルが起こる可能性も低くなります。不動産の活用予定がない場合には、合理的な選択肢といえるでしょう。

ただし、換価分割を行う際にはいくつか注意点があります。

• 不動産市場の状況によって売却価格が変動する可能性がある
• 売却までに時間がかかる場合がある
• 売却方法や名義の扱いによって税務上の注意が必要になる

特に注意したいのが、不動産を誰の名義で売却するかという点です。相続人全員の共有名義のまま売却することもできますが、その場合は売却契約や登記手続きに相続人全員の関与が必要になります。相続人が遠方に住んでいる場合や人数が多い場合は、手続きが複雑になることもあります。

一方で、手続きを簡略化するために相続人のうち代表者1人の単独名義にしてから売却する方法（便宜的単独登記）もあります。ただしその場合は、遺産分割協議書に「換価分割のための便宜的な名義変更である」旨を明記しておかないと、売却代金を分配する際に贈与とみなされ贈与税が課されるリスクがあります。

このようなトラブルを避けるためには、遺産分割協議書に換価分割であることを明記し、売却代金が相続財産の分配であることを明確にしておくことが重要です。

換価分割は、「不動産を誰も利用する予定がない」「相続人が複数いて共有管理が難しい」といったケースに向いている方法です。売却のタイミングや手続き方法を慎重に検討し、相続人全員が納得できる形で進めることが大切です。

現物分割：土地の場合は分筆して単独名義にする

現物分割とは、相続財産をそのままの形で分ける遺産分割方法です。土地の場合は、1つの土地を複数に分ける「分筆」を行い、それぞれの土地を相続人の単独名義にすることで共有状態を避けることができます。

例えば、比較的広い土地を相続した場合、土地を2区画や3区画に分筆し、それぞれを相続人が取得することで単独所有とすることが可能です。この方法であれば、不動産を売却する必要がなく、相続人それぞれが独立した不動産として利用・管理できる点が特徴です。

また、共有名義のように複数人の同意を必要としないため、売却や建て替えなどの判断を各所有者が自由に行える点もメリットといえるでしょう。

ただし、現物分割には次のような注意点があります。

• 土地を分けることで1区画あたりの面積が小さくなり、資産価値が下がる可能性がある
• 接道条件や形状によって土地の価値に差が生じ、不公平感が生まれることがある
• 測量や分筆登記の費用がかかる

例えば、分筆した土地の一方が道路に接しており、もう一方が旗竿地のような形状になった場合、利用のしやすさや将来的な売却価格に差が生じる可能性があります。このような条件の違いによって相続人の間で意見が対立することもあるため、分筆方法については十分な話し合いが必要です。

また、分筆を行う際には土地家屋調査士による測量や境界確認が必要になるケースが多く、手続きや費用が発生します。そのため、現物分割を検討する場合は、土地の形状や面積、将来的な利用予定を踏まえて専門家に相談しながら進めることが重要です。

現物分割は、土地の面積に余裕があり、分けても十分に利用できる場合に適した方法です。不動産を残したまま相続人それぞれが単独所有できるため、共有名義を避けたい場合の選択肢として検討するとよいでしょう。

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共有名義の土地を分筆する方法│条件・手順・メリットや注意点は？

相続放棄をしてそもそも共有状態を避ける

相続人の人数が多い場合には、相続放棄を行うことで共有者を減らし、不動産を単独名義にしやすくするという方法もあります。相続放棄とは、相続人が家庭裁判所に申し立てを行い、相続人としての権利や義務をすべて放棄する手続きです。

相続放棄をすると、その人は法律上「初めから相続人ではなかった」と扱われるため、不動産の共有者に含まれなくなります。例えば、相続人が複数いる場合でも、一部の相続人が相続放棄をすれば、不動産を特定の相続人が単独で取得しやすくなります。

ただし、相続放棄には大きな注意点があります。

• 不動産だけでなく、預貯金や有価証券などすべての相続財産を放棄することになる
• 一部の財産だけを選んで放棄することはできない
• 相続放棄は家庭裁判所での手続きが必要
• 原則として相続開始を知ってから3か月以内に申し立てる必要がある

この期限は民法915条で定められており、相続人は「自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内」に相続を承認するか放棄するかを判断する必要があります。

参考：e-Gov法令検索「民法第915条」

例えば、「不動産はいらないが預貯金は受け取りたい」といったように、特定の財産だけを放棄することは認められていません。そのため、相続放棄を選択する場合は、プラスの財産も含めてすべての相続権を失うことになる点を理解しておく必要があります。

また、相続放棄は本人の意思によって行うものであり、他の相続人が強制することはできません。そのため、不動産の共有を避けたいからといって、他の相続人に相続放棄を求める前提で遺産分割を考えるのは現実的とはいえない場合もあります。

このように、相続放棄は共有名義を避ける方法の1つではあるものの、すべての財産を放棄するという大きな影響を伴います。実際に検討する際は、相続財産の内容や家族の状況を踏まえ、慎重に判断することが重要です。

【相続後】すでに共有名義になってしまった不動産の問題を解決する方法

不動産を相続した結果、複数の相続人による共有名義になってしまうケースは少なくありません。共有状態のままでは、売却や賃貸、建て替えなどの重要な判断を行う際に共有者全員の同意が必要になるため、意思決定が難しくなることがあります。

また、固定資産税や修繕費の負担を巡って意見が対立したり、相続が重なることで共有者が増えて権利関係が複雑化したりするケースもあります。そのため、すでに共有名義になっている不動産については、状況に応じて共有状態を解消する方法を検討することが重要です。

共有名義の不動産を解消する主な方法には、以下のようなものがあります。

これらの方法は、共有者の人数や関係性、不動産の利用状況によって適した手段が異なります。ここからは、それぞれの方法について詳しく解説していきます。

共有者間で持分を「売買」または「贈与」して単独名義にする

すでに不動産が共有名義になっている場合でも、共有者同士で持分を整理することで単独名義にすることが可能です。具体的には、共有者の1人が他の共有者から持分を買い取ったり、贈与を受けたりすることで、1人の名義にまとめる方法があります。

共有持分は法律上それぞれが独立した財産として扱われるため、自分の持分については原則として自由に譲渡できます。そのため、共有者同士で合意ができれば、持分の売買や贈与によって共有状態を解消することができます。

例えば、兄弟2人で共有している不動産がある場合、兄が弟の持分を買い取れば、その不動産は兄の単独名義となります。単独所有になれば、売却や賃貸、建て替えなどの判断を1人で行えるため、不動産の活用がしやすくなります。

ただし、親族間での持分売買や贈与にはいくつか注意点があります。

• 売買契約書を作成し、持分移転登記を行う必要がある
• 贈与の場合は贈与税が課される可能性がある
• 売買価格が著しく低い場合、贈与とみなされる可能性がある

また、親族間の取引では金額や条件が曖昧なまま進めてしまい、後からトラブルになるケースもあります。そのため、持分の売買や贈与を行う場合は、契約内容や価格を明確にしたうえで正式な契約書を作成することが重要です。

必要に応じて司法書士や税理士などの専門家に相談しながら進めることで、税務や手続き上のトラブルを避けやすくなります。

共有持分専門の買取業者に自分の持分だけ売却して共有状態から抜け出す

相続によって不動産が共有名義になってしまった場合でも、自分の共有持分だけを売却することで共有状態から抜け出すことが可能です。共有不動産全体を売却するのが難しい場合でも、自分の持分だけを処分すれば、不動産に関わる負担やトラブルから離れることができます。

共有持分は法律上それぞれが独立した財産とされているため、他の共有者の同意がなくても第三者へ売却することができます。そのため、共有者同士で協議がまとまらない場合でも、自分の判断で共有状態から離脱できる点が特徴です。

ただし、共有持分のみを購入する一般の買主はほとんどいないため、実際には共有持分の買取を専門とする不動産業者へ売却するケースが一般的です。買取業者は共有不動産の交渉リスクや将来的なコストを踏まえて査定するため、通常の不動産売却より価格が下がる傾向があります。

共有持分の買取は、次のような人に向いています。

• 共有者との関係が悪く話し合いが難しい
• 遠方に住んでおり不動産を管理できない
• 固定資産税や管理負担を早く解消したい
• 多少価格が下がっても早く現金化したい

なお、共有持分の売却を検討する際は、共有不動産のトラブル解決に強い専門業者へ相談することが重要です。

例えばイエコンでは、共有持分の売却や共有不動産のトラブル相談に対応しており、共有持分のみの買取相談や無料査定を受け付けています。共有者との関係が複雑な場合でも相談できるため、共有名義の不動産の扱いに悩んでいる人は一度相談してみるとよいでしょう。

「共有物分割請求訴訟」によって法的に共有状態を解消する

共有者同士の話し合いで解決できない場合は、裁判所に共有状態の解消を求める「共有物分割請求訴訟」という方法があります。共有物分割請求訴訟とは、不動産などを複数人で共有している場合に、裁判所の判断によって共有状態の解消を求める法的手続きです。

民法256条では、共有者には共有物の分割を請求する権利があると定められています。

（共有物の分割請求）
第二百五十六条　各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。

引用元 e-Gov法令検索 民法第256条

つまり、共有者の1人でも共有状態を解消したいと考えた場合、裁判所に申し立てることで分割を求めることができます。

共有物分割請求訴訟では、裁判所が状況に応じて不動産の分割方法を判断します。主な分割方法には次のようなものがあります。

• 現物分割：土地を分筆してそれぞれ単独名義にする
• 代償分割：1人が不動産を取得し、他の共有者へ代償金を支払う
• 換価分割：不動産を売却し、売却代金を持分割合に応じて分配する

実務では、不動産を物理的に分けることが難しい場合も多いため、競売や売却による換価分割が選択されるケースも少なくありません。

ただし、共有物分割請求訴訟には次のようなデメリットもあります。

• 裁判手続きのため解決まで時間がかかる
• 弁護士費用などのコストが発生する
• 共有者同士の関係がさらに悪化する可能性がある

そのため、共有物分割請求訴訟は話し合いによる解決が難しい場合の最終手段として検討されることが一般的です。まずは共有者間での協議や持分売買、専門業者への売却などを検討し、それでも解決できない場合に利用される方法といえるでしょう。

売れないの土地の場合は「相続土地国庫帰属制度」で国に引き渡すことも可能

相続した土地の中には、利用予定がなく売却も難しいものもあります。そのような場合には、「相続土地国庫帰属制度」を利用して土地を国に引き渡すという方法があります。

相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈によって取得した土地について、一定の要件を満たした場合に土地の所有権を国に引き渡すことができる制度です。この制度は、管理されないまま放置された土地が増えることで発生する「所有者不明土地」を防ぐ目的で、2023年（令和5年）4月27日から開始されました。

ただし、すべての土地が対象になるわけではありません。制度を利用するには、次のような条件を満たす必要があります。

• 建物が建っていない土地であること
• 担保権や使用権などの権利が設定されていないこと
• 土壌汚染や境界トラブルがないこと
• 管理や処分に過度な費用がかからない土地であること

また、共有名義の土地の場合は共有者全員の合意と共同申請が必要となります。そのため、共有者同士で意見が対立している場合は制度を利用できない可能性があります。

さらに、この制度を利用する際には審査手数料や負担金が必要となります。土地の管理費用を一定期間分まとめて支払う仕組みとなっており、すべての土地が無条件で引き取られるわけではない点にも注意が必要です。

このように、相続土地国庫帰属制度は「どうしても管理できない土地」を手放すための制度ではありますが、利用条件が比較的厳しいのが実情です。そのため、売却や共有持分の整理など他の方法で解決できない場合の最終的な選択肢として検討されることが多い制度といえるでしょう。

参考：法務省「相続土地国庫帰属制度」

まとめ

不動産を相続する際、共有名義は「とりあえず公平に分けられる方法」として選ばれることがあります。しかし、不動産は現金のように自由に分割できる財産ではないため、共有状態のまま長期間保有すると、売却や管理を巡って共有者同士の意見が対立しやすくなります。

特に、共有者の人数が増えるほど意思決定は難しくなり、最終的には不動産を活用できないまま維持費だけがかかり続けるケースも少なくありません。そのため、相続の段階では「共有にすることが本当に最適なのか」を慎重に検討することが大切です。

もし共有名義になってしまった場合でも、共有者同士で持分を整理する、不動産を売却する、自分の共有持分だけを売却するなど、共有状態を解消する方法はいくつかあります。問題が複雑になる前に対応を検討することで、トラブルを未然に防ぎやすくなります。

イエコンでは、共有持分の売却や共有不動産のトラブル相談に対応しています。共有者との話し合いが進まない場合や、不動産の扱いに悩んでいる場合でも、状況に応じた解決方法を提案することが可能です。

共有名義の不動産で悩みを抱えている場合は、問題が大きくなる前に一度相談してみるとよいでしょう。