東京都の再建築不可の買取に強い不動産業者一覧

東京都23区内の再建築不可物件は数は約24万戸

総務省が行った土地統計調査によると、東京都23区内の「再建築不可物件」は約24万戸です。

東京23区の住宅数は、平成30年時点で490万1,200戸です。

中には、道路中心から2mのラインまで敷地を後退させる「セットバック」を行えば建築が可能になるケースもありますが、東京23区に存在する住宅のうち、4.9%の住宅が再建築不可物件に該当します。

【東京都】再建築不可物件の相場

再建築不可物件の売却相場は、一般的に「市場価格の50〜70%程度の金額になりやすい」といわれています。

その理由は以下のとおりです。

• 法律上建て替えや増築、改築ができない
• 大規模なリフォームができない
• 築年数が古いケースが多い
• 購入に際に住宅ローンを組めない可能性がある

ここでは、一般的な物件の仲介による売却事例を紹介します。実際に建築不可物件を売却するときは、以下で紹介する金額の「50〜70%程度がおおよその売却金額」と思っておくとよいでしょう。

ただし、必ずしもそのとおりの金額で売却できるとは限らないため、あくまでも参考にとどめておくことをおすすめします。

【東京都】再建築不可物件の買取例

ここでは、東京都で実際にやりとりされた、再建築不可物件の買取例を紹介します。

再建築不可物件を再建築可能にするための4つの方法

再建築不可物件でも、以下の方法によって再建築可能な物件にできる可能性があります。

隣地を買い取ることで接道の問題をクリアできれば、再建築が可能になる場合があります。

ポイントは、「足りない部分を補えば接道義務を果たしたことになる」点です。

たとえば「1.5m接している」という状況で隣地を買い取り、結果的に2m以上接することになるなら接道の問題はクリアできます。この場合、隣地を丸ごと買い取らなくても、一部分を分筆して譲ってもらえば問題ありません。

ただし隣地所有者との交渉の手間や、買収のための費用が必要になるなど、デメリットもあります。また、そもそも隣地も「建築基準法上の道路にまったく接していない」状態なら、隣地を買い取ったところで接道の問題はクリアできず、結局再建築はできません。

道路を拡張する「セットバック」を行うことも1つの方法です。

セットバックは、再建築不可物件の対処法として非常に有効です。ただし時間も費用もかかります。

ケースにもよりますが、完了までに数カ月かかる可能性があり、費用は40〜130万円程度必要です。自治体によっては補助金や助成金を受けられるところもありますが、決して安くはない費用がかかることを念頭に置いておく必要があるでしょう。

敷地が隣接地を通らないと道路に出られない「袋地」である場合、隣接地に「通行地役権」を設定することで再建築が可能になる場合があります。

ただし、隣地所有者が承認しないことが多く、その場合は選択できない方法です。

そのほか、自治体に要望書を提出し、行政上の許可を得るのも1つの手段です。しかし、個別での交渉で許可を得るのは難しいでしょう。

【東京都23区】再建築不可物件のリフォーム・改修で受け取れる主な助成金

東京23区内でリフォーム・改修を行う場合に受け取れる助成金は、区ごとにいくつか用意されています。

再建築不可物件でも対象になる可能性のある制度は以下のとおりです。

上記のとおり、「リフォーム・改修で受け取れる助成金」と一口にいっても、内容はさまざまです。

中には、原則「再建築不可物件は対象外」としながらも、改修工事によって問題が解消するのであれば受給が認められるものもあります。また、それぞれさらに細かく受給要件が定められています。

詳細は各区役所のホームページ、または担当部署に問い合わせてご確認ください。

再建築不可物件を売却するなら買取業者がおすすめ

再建築不可物件は、買取業者への売却がおすすめです。再建築不可物件は、以下の理由から一般市場での需要が低く、仲介では買い手がつきづらいためです。

• 建物の建て替えや増築、改築ができず有効活用しにくい
• 軽微なリフォームはできても大規模なものはできない
• 築古で老朽化の進んでいる物件が多い
• 担保評価が低く、住宅ローンの審査に通らない可能性がある

買取業者に依頼すると、以下のようなメリットがあります。

• スピーディーな現金化が可能
• 再建築不可のまま買い取ってくれる
• 「契約不適合責任」負わずに済む

仲介では買い手がつくまでに数カ月、さらにそれ以上かかることが考えられますが、買取業者に買い取ってもらうなら数日〜1週間程度で現金化できる可能性があります。そのため、「とにかく早く現金化したい」というケースでも安心です。

また、再建築不可物件でも、そのままの状態で買い取ってもらえる点も大きなメリットです。売却前に再建築不可の原因を是正しなくても、買い取ってもらえます。

そのほか、「契約不適合責任」を負わずに済む点もメリットといえるでしょう。

仲介業者に売却した場合、売却後に契約不適合責任を負うのは売主です。しかし売却先が買取業者であれば、売主ではなく買取業者が責任を負います。

このようなことから、再建築不可物件の売却先として適しているのは買取業者であるといえます。再建築不可物件の売却を検討しているなら、買取業者に相談してみるとよいでしょう。