兵庫県（神戸）の事故物件の買取に強い不動産業者一覧 - 43件

兵庫県内で事故物件が多いのは「神戸」「西宮」？

あくまで参考程度の情報ですが、事故物件の情報提供サイト「大島てる」で調べた範囲では、兵庫県内で事故物件が多いのは、世帯数が多い「神戸市」「西宮市」でした。

その他に、尼崎市など大阪に近いエリアで事故物件が多くあるようです。

参照：大島てる

どんな物件が事故物件になる？

「事故物件」には明確な定義はありませんが、一般的には以下のような理由で人が亡くなった土地や建物を指します。

• 他殺
• 自殺
• 自然死（特殊清掃が必要な場合）
• 孤独死（特殊清掃が必要な場合）

一方、国土交通省のガイドラインでは、病気や老衰による自然死、階段での転落死、入浴中の溺死などは事故物件に該当しないとされています。

しかし、これらのケースでも遺体の発見が遅れた場合、体液による汚れや臭いが発生し、特殊な薬剤や機器を使用した清掃や脱臭作業が必要になることがあります。そのため、実際にはこのような物件も事故物件として扱われるケースが多いのが実際のところです。

参照：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン｜国土交通省　不動産・建設経済局 不動産業課

【兵庫県】事故物件の相場

事故物件は、人が亡くなったことに対する心理的な抵抗から購入を避ける人が多く、通常の物件と比べて売却が難しくなり、価格も大幅に下がる傾向があります。

具体的な価格は状況によって異なりますが、市場価格よりも安くなることを前提に考えておくと良いでしょう。

以下の表では、あくまで参考として、事故物件がどの程度価値が下がるのかを示しています。

売却価格に大きな影響を及ぼす重要な要素の一つが 「特殊清掃の必要性」 です。特殊清掃が不要な場合、物件の価値がそれほど下がらないこともありますが、清掃が必要な場合は大幅な値下がりが避けられません。

ここでは、仲介を通じた通常の物件売却価格をもとに、具体的な事例をご紹介します。
上記の下落率を参考にすれば、事故物件のおおよその市場価格を推測することが可能です。

ただし、この価格はあくまで概算の目安であり、正確なデータに基づいたものではないため、参考程度に考える必要があります。

■神戸エリア

■西宮・芦屋・宝塚エリア

■伊丹・尼崎エリア

■姫路エリア

■加古川・明石エリア

例えば、1億円の物件を事故物件として売却する場合、以下のような価格になる可能性があります。

• 孤独死（約20%の下落） → 約8,000万円
• 自殺（約30%の下落） → 約7,000万円
• 他殺（約90%の下落） → 約1,000万円

※ただし、これはあくまで一般的な目安であり、実際の売却価格は状況によって異なるため、参考程度にご覧ください。

事故物件の売却に欠かせない「告知義務」

事故物件を売却する際には、購入希望者に対して「告知義務」を十分に果たさなければなりません。

告知義務とは、物件に関する隠れた瑕疵（＝問題）を契約前に買主へ正確に伝える責任のことを指します。
これを怠ると、損害賠償を請求される可能性や、契約不適合責任を問われるリスクが生じるため、慎重な対応が必要です。

■告知義務が必要な4つの瑕疵

事故物件では特に心理的瑕疵が大きな影響を及ぼしますが、汚損がひどい場合には、物理的瑕疵も問題になることがあります。

■売買物件と賃貸物件の告知義務の違い
賃貸物件では、「死亡の事実が発覚してから3年間」は告知義務があるとされていますが、売買物件にはこの期限が設けられていません。

そのため、たとえ他殺や自殺が何十年も前に発生した場合でも、売主には告知義務が継続して求められます。売買契約では買主に与える影響が大きいため、特に慎重な対応が必要です。

告知義務を怠ると売却後のトラブルにつながる可能性があります。正確な情報を適切に開示し、リスクを未然に防ぎましょう。

兵庫県で事故物件を売却するなら買取がおすすめ

事故物件を売却する際には、「仲介」と「買取」の2つの方法から選ぶことができます。
それぞれに利点と欠点があるため、自身の状況や目的に合わせて適切な方法を選択することが重要です。

仲介を利用すれば、事故物件を気にしない買い手が見つかれば、希望に近い価格で売却できる可能性があります。しかし、必ずしも買い手が見つかるとは限らず、売却までに長い時間を要することも珍しくありません。

さらに、リフォームや特殊清掃の費用負担が売主にかかるうえ、契約不適合責任を免除してもらうのが難しいケースが多い点にも注意が必要です。

買取業者に売却を依頼すると、買い手を探す必要がなく、スムーズに取引が進むのが大きなメリットです。また、特殊清掃やリフォームは業者側が対応するため、売主の手間や費用負担が大幅に軽減されます。ただし、売却価格は仲介を利用する場合よりも低くなる傾向があり、特に他殺や特殊清掃が必要なケースでは、さらに買取額が下がる可能性があります。

需要の高いエリアでは、仲介を利用しても比較的スムーズに買い手が見つかる可能性があります。
しかし、人口が少ない地域では購入希望者が現れにくく、仲介での売却が難航するケースも考えられます。

そのため、できるだけ早く確実に売却したい場合は、買取を選ぶ方が効率的です。一方で、売却価格を優先するなら、仲介を利用して時間をかけて買い手を探すのが適した方法と言えます。物件の条件や状況に応じて、最も適した売却手段を選びましょう。

事故物件を買取業者に依頼する流れ

買取業者に事故物件を売却する際の手順は、以下のとおりです。

1. 買取業者へ査定を依頼
2. 提示された査定額を確認
3. 査定額に納得すれば売買契約を締結
4. 決済手続きと物件の引き渡しを実施

買取業者に売却する場合、提示された買取価格に納得すれば、そのまま業者と売買契約を結びます。
契約後に買取代金が支払われ、物件の引き渡しを行えば取引は完了です。

また、仲介を利用する場合は業者に仲介手数料を支払う必要がありますが、買取では仲介手数料が発生しません。この点も、買取を選択する大きなメリットの一つといえるでしょう。