東京都の借地売却に強い不動産買取業者一覧 - 62件

東京都における借地・底地の数は約17万

政府統計の総合窓口e-Statによると、東京都における借地・底地の数は平成30年時点で約17万件です。

東京都内の世帯数	借地・底地	借地の割合
307万900戸	17万5,900戸	5.7％

借地の割合が5.7%というのは、一見多いのか少ないのか判断しづらいかもしれません。

しかし、ほかの都道府県が以下のような割合であることを考えると、東京都の借地・底地は若干多めであることがわかります。

• 神奈川県：3.4%
• 千葉県：2.7%
• 愛知県：2.9%
• 大阪府：3.1%
• 福岡県：2.2%

なお、「借地」とは、その名のとおり「他人から借りた土地」のことをいいます。それに対し「底地」とは、「他人に貸している土地」です。

つまり、物理的には同じ土地のことを指しますが、土地を借りた側と貸した側のうち、どちらの視点で見ているかで呼び名が変わります。

【東京都】借地・底地の相場

借地・底地の売却金額は、更地価格より下がる傾向にあります。どの程度で売却できるかは、権利の種類や売却先によって異なります。

権利の種類	概要	売却相場
普通借地権	建物を所有するために土地を借りる権利のこと。権利の存続期間は最短30年で、契約の更新が可能。	【借地人に売却する場合】 更地価格の約50% 【第三者に売却する場合】 更地価格の約10〜15%
定期借地権	普通借地権と同様に、建物を所有するために土地に設定する権利。契約更新ができないため、契約時に設定した期間（50年以上）を過ぎると土地を返却しなければならない。	【借地人に売却する場合】 更地価格の約50% 【第三者に売却する場合】 更地価格の約10〜15% ※契約満了が近づくと高額になる傾向にある
使用貸借権	地代を払わずに土地を借りる権利のこと。原則貸主はいつでも借主に対して土地の返還を請求できる。	更地価格と同程度

ここでは、文京区・台東区・墨田区・品川区の仲介での売却事例を紹介します。

▼文京区エリア

エリア	取引価格	建築年	土地平米数	構造
東京都文京区 大塚	9,800万円	令和5年	55㎡	木造
東京区文京区 大塚	6,200万円	昭和43年	50㎡	木造
東京都文京区 音羽	8,000万円	昭和32年	100㎡	木造
東京都文京区 春日	9,000万円	令和6年	60㎡	木造
東京都文京区 小石川	2億9,000万円	平成6年	240㎡	木造

▼台東区エリア

エリア	取引価格	建築年	土地平米数	構造
東京都台東区 浅草	8,100万円	昭和32年	65㎡	木造
東京都台東区 浅草橋	1億2,000万円	昭和14年	70㎡	鉄骨造
東京都台東区 池之端	3億7,000万円	昭和54年	280㎡	鉄筋コンクリート造
東京都台東区 上野桜木	7,700万円	平成24年	50㎡	木造
東京都台東区 蔵前	2億2,000万円	昭和27年	185㎡	木造

▼墨田区エリア

エリア	取引価格	建築年	土地平米数	構造
東京都墨田区 石原	3,100万円	昭和41年	115㎡	木造
東京都墨田区 石原	6,200万円	令和5年	40㎡	木造
東京都墨田区 押上	6,500万円	令和6年	65㎡	鉄骨造
東京都墨田区 菊川	7,500万円	昭和57年	90㎡	鉄骨造
東京都墨田区 京島	2,400万円	昭和59年	35㎡	木造

▼品川区エリア

エリア	取引価格	建築年	土地平米数	構造
東京都品川区 荏原	7,100万円	令和6年	45㎡	木造
東京都品川区 荏原	2億円	昭和64年 （平成元年）	200㎡	鉄筋コンクリート造
東京都品川区 大井	3,000万円	昭和40年	55㎡	木造
東京都品川区 大井	8,400万円	令和5年	95㎡	木造
東京都品川区 上大崎	1億1,000万円	平成29年	65㎡	木造

借地権が設定されている土地の場合、借地人に売却するなら上記の金額の約50%、第三者への売却であれば約10〜15%が売却相場であると認識しておくとよいでしょう。

たとえば1億円の物件なら、それぞれ以下の金額になります。

※この金額はあくまで目安になります。

必ずしも上記のような結果になるとは限りませんが、売却先によって大きな差が出る可能性があることを念頭に置いておきましょう。

底地を売却する3つの方法

底地を売却するための方法は、主に以下の3つです。

• 借地人に売却する（おすすめ度★★★）
• 買取業者に売却する（おすすめ度★★）
• 一般の個人に売却する（おすすめ度★）

もっともおすすめなのは、借地人に売却することです。前章で解説したとおり、借地人に売却する場合、売却価格が高くなりやすいためです。

借地人にまとまった資金がなければ成立しませんが、底地を買い取ることで土地の所有権を100%取得できるため、前向きに考えてくれるケースも多いでしょう。

次におすすめなのが買取業者への売却です。詳しくは後述しますが、一般の個人に売却しようとしても買い手がつきにくいためです。

しかし買取業者であれば、買主が見つからないような土地であっても買い取ってもらえます。仲介のように買い手がつくのを待つ必要がなく、数日から1週間程度での現金化が可能です。現金化を急ぐなら検討してみるとよいでしょう。

最後は一般の個人への売却です。

ただし、あまりおすすめはできません。底地は以下の理由から一般市場での需要が低く、買い手がつきづらいためです。

• 強制的に借地人を立ち退かせられないため自由に利用できない
• 地代は受け取れるが収益性が低い
• 地代が回収できなくなる可能性がある
• 借地人が亡くなり権利関係が複雑化する場合がある

正当な理由がない限り、借地人を立ち退かせることは不可能です。そのため、底地の購入者は自分の土地であるにもかかわらず、土地を好きなように利用できません。

また、借地人に地代を請求できるため収益は得られますが、賃貸アパートやマンションの家賃収入のように大きな収益にならない可能性が高いです。固定資産税や都市計画税、管理費などを支払うと、手元にほとんど残らないケースも珍しくありません。

地代を上げるにしても借地人が了承するとは限らず、契約が長期にわたる分、地代が回収できなくなることも考えられます。

そのほか、借地人が亡くなり、権利関係が複雑になるという問題もあります。地代を誰に請求すればよいのかわからなくなることもあるため、一般の個人への売却よりも、借地人や買取業者への売却を検討したほうがよいでしょう。

底地を売却する流れ

底地を売却する流れは以下のとおりです。

1. 売却先を決める
2. 売却価格を設定する
3. 売却先と売買契約を締結し、借地権設定契約を変更する
4. 借地人に売却する旨を伝える（借地人以外に売却する場合）
5. 底地の引き渡し・地代の精算を行う

まずは売却先を決めます。前章を参考にしながら選びましょう。

どこに売却するかが決まったら、売却価格を設定します。前述のとおり、底地は売却先によって売却金額が大きく異なります。売却先に応じて、適切な金額を設定するようにしましょう。

買取業者に売却するときは、複数の業者に見積もりを依頼し、それぞれの買取金額を比較することをおすすめします。一般的に、買取金額の相場は更地価格の10〜15%程度といわれていますが、業者によって違いがあるためです。

売却先や売却金額が決まったら、売却先と売買契約を締結します。その際、底地の新たな所有者に契約内容を引き継ぐため、借地権設定契約も変更しましょう。

注意点は、借地人以外に売却する場合、底地を売却することを借地人に伝える必要がある点です。報告もなく突然底地の所有者が変わってしまうと、借地人とトラブルになる可能性があります。

当然、売却後は地代の振込先や連絡先も変わるため、必ず知らせておきましょう。なお、これまでの契約内容をそのまま引き継ぐなら、借地人から承諾書をもらわなければなりません。

最後は底地の引き渡しです。このとき、地代の精算も忘れずに行う必要があります。引き渡しのタイミングが月の途中になるときは、日割計算で精算します。