借地権にはどんなトラブルがある？借地人が知っておきたい5つのトラブルと対応法

土地の貸し借りにおいて、借地人は「借地権」という権利をもっています。

借地権の制度は非常に複雑で、当事者である地主も借地人も正しく理解できていないケースが少なくありません。

地主・借地人ともに、前もって借地権に関わるトラブル例を把握しておき、いざというときに適切な対処ができるよう備えておくことをおすすめします。

また、トラブルが起きたときは1人で悩みすぎず、弁護士に相談するとよいでしょう。

そして、弁護士にもそれぞれ「得意なジャンル」があるため、相談するときは不動産問題の実績をしっかりと公表している弁護士を探すことが大切です。

1．借地権の相続に関するトラブル

通常の建物や土地と同じように、借地権も相続財産で遺産分割協議の対象になります。

そのため、相続人と地主間でのトラブルだけでなく、相続人同士でもトラブルになる可能性があるので注意が必要です。

①名義変更料を請求された

借地人が亡くなって実家の借地権を相続することを地主に伝えると、名義変更料(名義書換料)を請求される場合があります。

しかし、相続による借地権の取得は譲渡にはあたりません。

そのため、地主の承諾も必要なければ、承諾料や名義変更料を支払う必要もないです。

もちろん地主もお金をだまし取ろうとして請求しているわけではありません。

譲渡と相続を分けずに理解していて、名義が変わるのならば当然地主の承諾が必要で、承諾料と名義変更料を請求できると思っていることが原因です。

したがって、もし借地権を相続したときに地主から名義変更料などを求められても拒否して大丈夫です。

そもそも借地権を相続するときには、借地人が変わったことを地主に伝える義務はありません。

そして、地主との土地賃貸借契約を相続人の名前で結び直す必要もありません。
借地上にある建物を相続人名義で登記することで、借地権を第三者にも主張できます。

それではなぜ、地主に伝えるかというと今後の地主との関係性を良好に保つためです。

地主が知らないうちに借地権者が変わっていたとなると、法的な義務はなかったとしても不信感を持たれてしまいます。

また契約書の名義を書き換えるのも、いずれ借地権を売却したいと考えた時に取引を滞りなく進めるためです。

②地主から借地を返してほしいと言われた

借地権を相続することを地主に伝えるとき、「相続するならば借地を返してほしい」と言われることがあります。

地主にとっては、土地賃貸借契約は亡くなった借地人と結んだもので、相続人とは結んでないという考えからです。

しかし先ほどもお伝えしたとおり、借地権の相続に地主の承諾は不要です。

つまり地主から借地の返還を求められても、それに応じる義務はないので安心してください。

③共有名義で相続してその後の意見がまとまらない

借地権は相続すると地主に地代を支払う必要があります。

また借地上の建物を増改築するときにも、第三者に売却するときにも地主の承諾が必要です。

相続しても活用が難しいものなので、遺産分割協議のときには最後まで誰が相続するか、結論が出ないことが多いです。

その結果、法定相続人の共有名義で相続してしまいます。

その場は丸く収まったとしても、その後の問題の大きな原因になります。

まず共有名義の借地権は、第三者へ売却するときには相続人全員の同意が必要です。

母親はその借地上の建物に住みたいのに、長男は売却して現金化したい、自分は建物を賃貸に出して家賃収入を得たい、という状況になると意見を一致させることが難しくなるでしょう。

相続人同士の関係性にヒビが入ることもありえます。

また、共有名義人の1人が亡くなって相続が発生すると、名義人は増えていき、借地権の権利関係もどんどん複雑になります。

そして借地人がそれぞれの意見を通そうとすれば、借地権の取扱いが得意な不動産会社や弁護士に相談しても手の施しようがありません。

そのため、借地権を含む不動産を相続するときにはなんとなく共有名義にするのではなく、単独名義にすることが唯一の対処法です。

また共有名義になっている借地権を相続するときも単独名義に変えるように遺産分割協議を進めましょう。

そうしなければ、トラブルの火種を自分の子どもや孫にまで引き継いでしまうことになります。

④借地権に高額な相続税がかかった

借地権は相続財産なので、相続税の課税対象でもあります。

そして借地権の相続税評価額は所有権の土地の60～70%程度になりますが、それでも大きな金額です。
借地権が立地の良い都市部や高級住宅地であれば60坪くらいでも7000万円近くになります。

しかし、その借地と建物が亡くなった方の自己居住用であれば、一定の要件を満たすことで小規模宅地等の特例によって課税評価額から80%という大幅な控除を受けられるので借地権が原因で相続税が高額になることはほとんどありません。

そうではなく、「亡くなった方は施設に入居していて、実際に建物に住んでいたのは相続人だった」というような特例の適用を受けられない場合、相続税も高額になる可能性が高いです。

借地権は売却できますが、すぐに買主が見つかるものではありません。

また借地権の売却には地主の承諾が必要で、相続税評価額のとおりに売却が成立するわけでもありません。
それよりもずっと低い価格でなければ売却できないこともあります。

したがって、相続が発生する前に相続税について考えておくことが大切になります。

小規模宅地等の特例は、被相続人の配偶者でなければ適用要件が複雑です。

あとから慌てないためにも、特例の適用を受けられる状態かどうか所轄の税務署に相談しておくとよいでしょう。

また、相続時にトラブルの種としないためにも売却が一つの対処法です。

2．借地権の更新に関するトラブル

借地権の存続期間は、最初の契約を交わしてから30年以上です。

旧法借地権においては、非堅固建物で20年以上となっていますが、それでも非常に長い契約といえます。

そのため、存続期間が満了となる前に地主や借地人に相続があったり、当事者間でも更新についてどのような取り決めをしたのか記録に残っていなかったりして、トラブルになることがあります。

更新に関するトラブルの多くが、更新料の支払いと更新拒絶の問題です。
それぞれ詳しく解説します。

①契約書に記載のない更新料の支払いを求められた

借地権の更新料について、法律で定められてはいません。

そのため借地契約で更新料の支払いを定めた条項がない限り、地主から更新料を請求されても支払う義務はありません。

また、支払わなかったからといって更新拒絶されることもないので安心してください。

ただし、契約書に記載はなかったとしても後日更新料の支払いに合意していたり、過去の契約更新時に更新料を支払った実績があったりする場合、更新料の支払い義務が生じるので注意が必要です。

②更新を拒否された

「借地契約の更新はしない。契約満了のタイミングで借地を返してほしい」などと、契約期間満了を理由に地主から借地の返還を求められることがあります。

しかし、借地上に建物が存在している限り、原則契約期間が満了となっても借地契約は更新されます。

そのため借地を返還する必要はありません。

このことは借地借家法第5条で下記のように明確に規定されています。

借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。引用：e-Govポータル「借地借家法第5条」

また「遅滞なく異議を述べたとき」は、ただ地主が事前に更新をしない旨を伝えればよいということではありません。

地主に正当な事由がなければ、借地人に事前に通知していたとしても認められません。

そして更新を拒否できる正当事由は、「地主と借地人、それぞれが土地の使用を必要とする事情」を主な理由として、権利金の支払いがあったか、地代の滞納がなかったか、建物の用途は事業用か居住用か、立ち退き料は妥当な金額で提供されるかなどの点から総合的に判断されます。

たとえ契約書に「更新はしない」と書かれていたとしても、借地権が定期借地権でなければ借地人に不利な特約として無効となるので安心してください。

③借地契約が切れていて、地主に借地の明け渡しを要求された

地主との関係が良好で、口頭によって契約期間の延長を決めていたり、更新時に新しく契約書を交わさなかったりして、書面上、契約期間が切れていることがあります。

そして地主が底地を譲渡したり、亡くなったりして新しい地主が契約書の内容を確認したときに、契約が切れていることを理由に借地の明け渡しを求められたとトラブルになることが多いです。

先に結論をお伝えすると、借地を明け渡す必要はありません。

その根拠は借地借家法第5条の2です。

借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。引用：e-Govポータル「借地借家法第5条の2」

つまり、契約期間が切れていても、借地上に建物があり、借地権者が住み続けていれば同一条件で契約が更新されたとみなされます。

この制度を「法定更新」と呼びます。

それでも、今後このようなトラブルが起きないためにも、更新時には常に新しい契約書を交わすように徹底しましょう。

④更新後は新法借地権になると言われた

1992年(平成4年)8月1日に借地法が廃止・改正され、新しく借地借家法が施行されました。

そして、この日以降に契約された借地権を「新法借地権」、7月末日以前に契約された借地権を「旧法借地権」と区別して呼びます。

新法と旧法の大きな違いは、定期借地権の存在の有無です。

定期借地権は更新がない借地権のことです。

旧法借地権では、更新を拒絶するには地主に正当事由が必要でした。

しかし、定期借地権であれば契約期間満了を理由に契約を終了することができます。

地主にとっては定期借地権の方が明確に、土地が返還される時期がわかるので、将来的な土地利用を考えても都合がいいです。

そして旧法借地権の更新時に、新法借地権の定期借地権に変更できると考えている地主もいます。

ですが、旧法借地権を更新するときは、更新後も旧法が適用されます。

そのため「新法借地権が適用されるから定期借地権での更新になる」と言われても、その要求に応じる必要はありません。

もちろん定期借地権について地主または不動産会社から具体的な説明があり、納得して定期借地権に変更した場合は新法借地権となります。

逆に具体的な説明なく、言われるがまま定期借地権に変更した場合は「借地権者に不利な契約」として無効になる場合もあります。

そのときには、弁護士などの専門家に相談してください。

3．借地権の売買に関するトラブル

借地権の売買は通常の不動産売買とは異なる手続きの煩雑さ・複雑さからトラブルに発展することも多いです。その中でも代表的なものを解説します。

①譲渡の承諾を認めてもらえない

借地権を第三者に譲渡するときには、地主の承諾が必要です。

しかし地主から提示された譲渡承諾料の金額が高額で取引が成立しなかったり、「なんとなく嫌だ」という感情的な問題で地主が第三者への譲渡を認めてくれなかったりする場合があります。

このとき、地主の承諾をもらえないからといって承諾なしで借地権を譲渡すると、借地契約を解除される可能性もあるのでたとえ買主と話がまとまっていたとしても絶対に取引を進めてはいけません。

お互いが合意できる条件で譲渡を認めてもらえるように不動産会社を通してでも地主と話し合って決めることが理想ですが、どうしても承諾がもらえないこともあります。

そのときには、裁判所に地主の承諾に代わる許可(代諾許可)を求めることになります。

このことは借地借家法第19条で規定されています。

（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
第十九条　借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。引用：e-Govポータル「借地借家法第19条」

簡単に説明するとこの様になります。

地主にとって不利というのは、地代を支払うことも難しい方や、反社会的勢力の関係者などに譲渡されてしまう場合をいいます。

そのため一般的な不動産を購入できるような資金力・社会的信用がある方であれば、不利になるとは認められません。

また、代諾許可を得られるときには「財産上の給付」にあたる承諾料の支払いを命じられることが多いです。
このときの承諾料の相場は借地権価格の10%程度です。

ただし、借地非訟事件手続きをもって認められた譲渡承諾は、売却後の新しい借地人と地主との関係性が良好とは言えません。

今後の建替承諾や譲渡承諾で同じようなトラブルになる可能性が高いです。

したがって、できる限り裁判所には頼らず、話し合いの交渉で解決することをおすすめします。

②建物への抵当権設定の承諾がもらえない

借地権の売買では譲渡に関する承諾を得て一安心ですが、重要な承諾がもう一つあります。

それが、借地上の建物への抵当権設定の承諾(ローン承諾)です。

本来、借地上の建物の所有者は借地権者ですから、地主の許可は必要ありません。

しかし多くの金融機関で住宅ローンを組むときには、地主からの承諾を求められます。

そしてもし承諾をもらえなければ住宅ローンが利用できず、現金一括で購入するしかなくなります。

買主としての立場であれば、どれだけ気に入った立地・建物でも資金を準備できなければ購入できません。

また売主としての立場であれば、売却価格を一般的な借地権付き建物の価格より低くしなければ買主が見つかりにくいということです。

さらにローン承諾は譲渡承諾と異なり、裁判所に申し入れても認められないことが多いです。

そのためローン承諾をもらえないときの対処法としては、地主と話し合って認めてもらうか、地主の承諾がなしでも融資を受けられる金融機関を探すしかありません。

③売却したいのに借地権の契約書が見つからない

借地契約を交わしたときが昔で、借地権を売却しようと思ったときに契約書が見つからないという方も多いです。

そして契約書がなければ、確かに借地権を取得していることが証明できず売却できないのではないかと考えてしまいます。

ですが、契約書が見つからなかったとしても以下の2つの条件を満たしていれば、自分が借地権者であることを証明できるので安心して大丈夫です。

地代の支払いの証明は、金融機関での振込通知書や地主からの領収書で十分です。

また建物の登記については法務局で確認することができます。

毎年5月ごろに届く固定資産税の納税通知書にも建物登記についての記載があるので、そこで確認も可能です。

そして、もし建物の登記名義人が借地権者となっていない場合は速やかに登記するようにしてください。

相続で建物を取得したときに登記をし忘れていることがあり、建物が借地人名義でなければ地主が変わったときに借地権を主張できないからです。

④底地を第三者に売却されてしまう

地主が底地を整理するために、不動産業者や投資家に売却するケースもあります。底地を購入する不動産業者や投資家は再販や地代収入などによって利益を生み出すことを目的としていることが多いです。

そのため、底地の売買や地代の値上げ交渉などを持ちかけられてしまうことも考えられます。

何度断ってもしつこく交渉されたり、相場よりも高い地代や更新料を要求してくるなどのトラブルに発展する可能性もゼロではありません。

もし地主が底地の売却を検討していることに気づいたら、底地の買取を検討したり売却先について相談しておくことでトラブルを防ぐことができるかもしれません。

4．借地権の競売に関するトラブル

住宅ローンに限らず、借地権者が建物に抵当権を設定して融資を受けることがあります。

そして様々な事情で借地権者が債務不履行に陥ると抵当権が実行され、建物は競売にかけられます。

借地権の競売でよくあるトラブルは、新しい借地権者となる競落人に地主が借地権の譲受けを承諾しないというものです。

地主から承諾を得られなければ借地権を買い受けても借地契約の解除となる可能性があります。

そのような場合の対応方法は、借地権の売買のところで解説したことと同じになりますが、裁判所に地主の承諾に代わる許可(代諾許可)を求めることです。

競売における代諾許可の申立ては、「競(公)売に伴う土地賃借権譲渡譲受許可申立」と呼ばれます。

この申立は建物の代金を支払って2カ月以内が条件です。

また裁判所から許可を得られなかったときには、地主に対して時価で建物を買い取るように請求できます。

建物買取請求権といいますが、この権利を行使すると地主は拒否できないので、取引は自動で成立することになります。

5．借地権の地代に関するトラブル

最後に解説する借地人が知っておきたいトラブルは地代に関するものです。

地主からの地代の値上げ要求と地代の滞納が多いです。

①地主から地代を上げたいと言われた

契約期間中、地主の事情が変わったり固定資産税が高くなったりといった理由で、地主から「地代を上げたい」と言われることがあります。

このとき、契約で「地代を増減しない」という特約がない限り、適正な地代とするための値上げであれば応じなければなりません。
地代を増減させるための条件は借地借家法第11条で次のように定められています。

（地代等増減請求権）
第十一条　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。引用：e-Govポータル「借地借家法第11条」

この3つの条件にあてはまるとき、地主は地代の増額を借地権者に請求できます。

ただし、こういった理由があるからといって借地権者が必ずしも言われたとおりの地代を支払わなければならないというわけではありません。

原則は、地主の請求に対して借地権者が承諾することで決定します。

もし地代の値上げそのもののほか、値上げされた金額に納得ができないのであれば、話し合いを行って双方の合意点を探すことができます。

話し合いで結論が出なければ調停、それでも決まらなければ訴訟という順序で最終的な地代が決まります。

また地主のなかには「値上げした地代でなければ受け取らない」と強硬姿勢に入る方がいることも事実です。

だからといって納得できない地代を支払うことは不本意でしょう。
このような場合、地代は法務局の供託所に供託することが大切です。

供託しておくことで、債務不履行とはならず借地契約解除を避けられます。「地代を受け取ってもらえないから支払わなかった」ということだけは絶対にないようにしてください。

②地代を滞納してしまった

地代を滞納してしまい、地主から契約解除されそうになっている。

地代の支払いは借地権者の義務ですが、地代の未払いは地主とのトラブルでよくあるものです。

そして、何らかの事情で地代を滞納してしまい、契約解除されそうになった場合は、まず契約書の確認をするようにしましょう。

一般的には契約解除の条項に地代の滞納が含まれています。

ここでどのような場合に契約解除となるのかを確認します。

したがって、1、2回支払いが遅れてしまったとしても地主との信頼関係を破壊したことにはならず、契約解除は認められない場合が多いです。

また地代を滞納してすぐに借地契約を解除されることは稀です。

解除通知の前に、地代を工面することができると考えられる相当の期間として、約1週間を猶予とした地代の支払い請求が届きます。

そのため、この期間内に支払うことで借地契約を継続させることができます。

もちろんこういったトラブルを起こさないためには、地代を滞納しないことが大前提なのは言うまでもありません。

まとめ

以上、借地人が知っておきたい5つのトラブルと対応法について解説してきました。

立場上、地主の方が強いため、地主の決定には必ず従わなければならないと感じますが、決してそういうわけではありません。

「地主が言うからきっとそうなのだろう」と思って言われるままにしていると思わぬ損をしてしまう可能性もあります。

まずは、借地権についての正しい情報を集め、自己判断が難しいときや困ったときにはすぐに不動産会社へ相談しましょう。