再建築不可物件を相続したときの手続きと税金を分かりやすく解説

再建築不可物件を相続した場合は、相続税や登録免許税、固定資産税などを納める必要があります。

相続税は、相続開始時点における再建築不可物件の価値にしたがって計算をします。

そのため、再建築不可物件を相続する際は、その価値を評価しなければなりません。

相続した再建築不可物件の価値を調べたいなら、不動産一括査定の利用が便利です。無料で複数の不動産業者による査定価格を比較できるので、査定価格の平均値を見れば再建築不可物件の価値を簡単に把握できます。

また、査定を受けた不動産業者へ、再建築不可物件の活用方法や最適な売出タイミングなどを相談できるのも大きなメリットです。もし「相続した再建築不可物件の活用に困っている」という人は、まずは一括査定を利用することをおすすめします。

再建築不可物件を相続する際の流れ

財産を所有している人が亡くなると、相続が開始され相続人は、被相続人（亡くなった人）が所有していた預金や不動産などの財産を引き継ぎます。

再建築不可物件も相続財産とみなされるため、相続する際は所定の手続きが必要です。

次の項目から、実際に相続があった場合、どのような手続きが必要か見ていきましょう。

1.財産と相続人を確定する

相続が開始されたらまず所有している財産と相続人を確定する必要があります。

被相続人が所有している財産は、すべて相続人で分割する必要があります。

もしも、相続の手続きが終了したあとに遺産の一部が見つかると、再度最初から手続きをし直す必要があります。そこで、まずは所有している財産の確定を行います。

財産の確定は、固定資産税通知書や配当金支払明細書などの郵便物から調査していくのが一般的です。

また、相続人も確定させる必要があります。今まで、親族の誰も存在を知らなかった相続人がいるケースもあるからです。

相続人の確定は、被相続人の戸籍謄本等を新しいものから順に遡って調べます。

2.遺言書を確認する

相続では、被相続人の意思が重要視されます。

そのため、遺言書で誰がどの財産を引き継ぐか記載されている場合は、遺言に従って遺産分割することが原則です。

そこで、まずは遺言書が遺されていないか確認します。

3.遺産の価値を調べる

遺産を分割するためには、その財産の価値がいくらかを知る必要があります。

事前に遺産の価値を調べておくことで、公平な相続を目指します。

不動産や株式などの財産がある場合は、相続開始時点での価値を評価しておきましょう。

ちなみに、再建築不可物件の価値を調べるためには、不動産の一括査定を受けるのがおすすめです。査定を受けたからといって、必ず売らなければいけないわけでもありません。

4.遺産分割協議を実施する

遺産の価値が分かれば、それを基に相続人同士でどのように遺産を分割するかを協議し、決定します。

遺産分割は、相続人全員の同意がなければ決定しません。

後でトラブルにならないためにも、相続人全員の同意がなされたら、相続人全員の署名・押印がされた遺産分割協議書を作成します。

もしも、遺産分割協議がうまくまとまらない場合は、不動産問題に詳しい弁護士へ相談し、間に入ってもらうと交渉が進みやすくなります。

5.相続税の申告と相続登記をおこなう

相続人の間で遺産分割がされたら、相続税の申告と相続登記を行います。

相続が開始されたら、10カ月以内に相続人全員の署名・押印がされた申告書を作成し、相続税の申告と納付をする必要があります。

相続税申告書は、被相続人の住所地の所轄税務署に提出します。

相続財産のなかに不動産がある場合は、相続登記をおこないます。

相続登記は、必ずしなければならないわけではありません。

しかし、相続登記をしておかなければ、第三者に対して所有権を主張できません。後の不要なトラブルを防ぐためにも、相続登記は必ずおこなっておくべきです。

再建築不可物件の相続に関する税金

再建築不可物件を相続するときは、以下のような税金がかかります。

• 相続税
• 登録免許税
• 固定資産税・都市計画税

次の項目から、それぞれの税金について詳しく見ていきましょう。

相続税

相続税とは、被相続人が所有していた財産にかかる税金です。

ただし相続税には、基礎控除という一定の非課税枠が設けられています。

被相続人が所有していた財産の評価額が、基礎控除額を超える場合のみ相続税がかかります。

相続税は、財産の評価額に応じて10～55％の税率がかけられ、評価額が高ければ税率も高くなります。他の税金に比べて納付額が高くなることから、相続の税金といえば相続税が中心となります。

登録免許税

登録免許税とは、再建築不可物件の相続登記をおこなう際に必要な税金です。相続登記をする際に、法務局で印紙を購入する形で納めます。

登録免許税の金額は、固定資産税評価額×税率0.4％で、税率は評価額にかかわらず一定です。

固定資産税評価額は、市区町村などの役所から毎年送付される、固定資産税課税明細書などに記載されています。

ちなみに、相続で取得した再建築不可物件に対して、不動産取得税はかかりません。

固定資産税・都市計画税

再建築不可物件を所有すると、毎年、固定資産税と都市計画税がかかります。

固定資産税とは所有している固定資産に課される税金で、都市計画税とは都市計画事業や土地区画整理事業のために課される税金のことです。

1つの納付書で固定資産税と都市計画税の両方を支払うため、一般的には合算したものが固定資産税と考えている人も多いですが、それぞれ税率が異なります。

固定資産税と都市計画税の税金は、それぞれ次のように計算します。

• 固定資産税
  固定資産税評価額×税率1.4％（原則）
• 都市計画税
  固定資産税評価額×税率0.3％（原則）

税率は、自治体や物件の利用状況などにより異なります。再建築不可物件は、一般の物件に比べて固定資産税評価額が低いため、登録免許税や固定資産税・都市計画税は比較的低くなります。

相続した時にかかる相続税の計算方法

再建築不可物件などの不動産を相続した場合には、さまざまな税金がかかります。

なかでも中心となるのが相続税です。

ここでは、相続税の計算方法について見ていきましょう。

もしも、相続税の計算が面倒だったり大変な場合は、税理士へ相談してみましょう。

相続税の基本的な計算方法

今回は、相続税の概算額を求めるための基本的な計算方法を見ていきましょう。

上述したとおり、被相続人が所有していた財産の評価額が基礎控除額を超える場合のみ、相続税を支払う必要があります。基礎控除額は以下の計算式で計算します。

例えば、相続人が配偶者と子供2人の合計3人の場合の基礎控除額は、3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円となります。

基礎控除額を超える財産がある場合は、次の計算式で相続税を計算します。

例えば、財産の評価額総額が1億円、相続人が配偶者と子供2人の合計3人、相続税率30％　控除額700万円の場合、相続税の金額は以下のようになります。

相続税率は次の表のとおりです。

財産の評価額－基礎控除額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

※上記の計算はあくまで概算の相続税を計算するためのものです。実際の納付額とは少し異なります。

参照：国税庁「相続税の税率」

土地と建物の評価方法

ここまで、相続税の計算方法を確認しました。

実際には、相続税を計算するためには、被相続人が所有していた財産を相続評価する必要があります。

その中でも土地や建物の評価方法は、他の資産とは異なります。ここでは、土地と建物の評価方法を見ていきましょう。

1.土地の評価方法

土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式の2つがあります。ここでは一般的な宅地の評価方法である路線価方式について解説します。

路線価とは、1㎡あたりの土地の価額のことで、路線価方式とは、国税庁が公表する路線価を用いて評価する方法です。

ただし、上記の計算は土地が正方形の場合を前提とした評価です。全ての土地が同じ条件にあるわけではなく、間口が狭い、奥行きが長い、不整形であるなど、それぞれで状況が異なります。

そこで、実際には、上記の計算にさまざまな補正をかけて評価額を計算します。

各都道府県の路線価の詳細については、国税庁の財産評価基準書　路線価図・評価倍率表をご覧ください。

参照：国税庁「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」

2.建物の評価方法

建物の評価額は、原則、固定資産税評価額をそのまま使います。

固定資産税評価額は、上述した登録免許税や固定資産税・都市計画税の計算の基になるものと同じです。

再建築不可物件は、一般の物件に比べて固定資産税評価額は低くなるメリットがあります。

再建築不可物件の評価は大幅に下がる

ここからは、再建築不可物件の評価方法を見ていきましょう。建物の評価方法は一般の物件と同じであるため、ここでは、土地の評価について見ていきます。

土地の評価は路線価×土地の面積を基本にさまざまな補正を行い、評価額を求めます。

しかし、再建築不可物件は、接道義務を満たしていないことから、建物を建て替え・新築できません。

この場合、土地の評価が大幅に下がってしまいます。

そこで、通常の土地の評価に間口狭小補正率という補正をかけ、さらに土地の評価を下げます。状況にもよりますが、無道路地として、通常の土地評価の最大40％減となる場合もあります。

再建築不可物件を相続する前に押さえておくべきこと

ここからは、再建築不可物件を相続する前に押さえておくべき注意点を紹介していきます。

• 都市計画予定地・市街化調整区域の土地の評価減を考慮する
• 再建築不可物件は売買しにくい

次の項目から、それぞれ確認していきましょう。

都市計画予定地・市街化調整区域の土地の評価減を考慮する

接道義務を満たしていないため、再建築不可物件の場合は、土地の評価が下がります。

相続した土地が都市計画法による区画整理などの都市計画予定地であったり、市街化調整区域の土地である場合にも、再建築不可になるケースがあります。

そうしたケースでも、それぞれで土地の評価を下げられる特例があります。

土地の評価額が変わると、納付する相続税の金額に大きく影響するだけでなく、遺産を相続人の間で平等に分けようとする際にも影響を与えます。

そのため、あらかじめ税理士などの専門家に相談しておくことをおすすめします。

再建築不可物件は売買しにくい

再建築不可物件を相続した場合、その不動産を売却しようと考える人も多いでしょう。

しかし、再建築不可物件は売買しにくいという実態があります。

住宅ローンなど銀行の融資を受けられない場合が多いからです。たとえ融資ができたとしても、金利が高くなることが多いです。

そのため、購入希望者は現金一括で購入するしかありません。そうなると購入者が限られてくるので、再建築不可物件は売買がしにくくなったり、売却価格が低くなります。

まとめ

再建築不可物件を相続した場合は、相続税や登録免許税、固定資産税などを納める必要があります。

とくに、相続税は金額が大きくなりがちです。

納税資金の用意などもあるため、事前にどれぐらいの税額になるのか概算で知っておく必要があります。

また、相続税の計算のためには、不動産の評価が必要です。

再建築不可物件の場合は減額できる可能性が大きいです。どのような項目で減額ができるのかをしっかりと理解し、評価額を計算しましょう。