相続で底地を受け取った、貸付金の返済の代わりに底地を受け取ってくれと頼まれた、はたまた親の会社を継いだら会社が底地を所有していたなど、突然、底地を所有することとなり困惑している方も多いことでしょう。
底地について調べてみたら、要するに他の人に貸している土地のことだと知って納得している方も多いかもしれません。
しかし、底地の所有権は通常の土地所有権とは大きく異なる性質を持っていますから、所有することによるメリット・デメリットについてよく知っておく必要があります。
その上で、もしご自分で有効活用することが難しそうだったり、面倒そうだと感じたら売却することも視野にいれるべきでしょう。
この記事では、底地を所有するメリット・デメリットはもちろん、自分で活用する方法から他の方に売却する方法まで、幅広く解説します。
ご自分が所有している底地を最も有効に活用するために、ぜひこの記事を参考にしてください。
底地を所有するメリット・デメリット
何事にも言えることですが、底地の所有にもメリットとデメリットがあります。
一般的には活用が難しいため、素人の方が手に入れたら手放したほうが良いとアドバイスされることが多い底地ですが、必ずしもそうとは言いきれません。
素人の方であっても、底地を手に入れたことをきっかけに不動産賃貸業を始めてみるのもよいでしょう。
ただし、偶然入手した土地で元手はタダだからといった中途半端な気持ちで着手することはお勧めできません。
底地はプロでさえ取り扱いが難しいとされていますから、素人の方が底地をそのまま活用しようとする場合、十分な知識と覚悟を持って取り組むことが必要です。
底地を所有するメリット
当然ですが、底地にはすでに借地権者がいますから、新たに賃借人を募集することなく、毎月地代を受け取れることが大きなメリットです。
不動産賃貸業というと、どうしてもアパート１棟をまるごと購入して賃貸するというイメージが強いのですが、必ずしも初めて不動産賃貸業に参入する方にお勧めできる方法ではありません。
なぜなら、土地はともかく建物が老朽化してしまうからです。
アパートを賃貸する費用のリスクがかさむ
新築のときは入居率も良く、高めの家賃設定でも多くの入居希望者がいます。
しかし、アパートの入居希望者は大学生や若手・独身のサラリーマンが多く、生活スタイルの変化や進学・転職、転勤などの理由により数年で退去しますから、そのたびに業者に依頼して清掃し、不動産会社に依頼して入居者を探してもらわなければいけません。
清掃するにも入居者を探すにも費用がかかりますし、新築と同じ条件でいつまでも賃貸できるわけではありません。
次の入居者がいつまでも決まらない空室リスクが徐々に大きくなっていきますが、空室だとしても固定資産税や都市計画税は納税しなければいけませんし、借入金があれば入居の有無にかかわらず支払わなければいけません。
10年に一度は大規模に修繕をする必要が生じる上に、確率は低いのですが大地震や火災等で建物自体が無くなってしまい借金だけが残る滅失リスクを背負い込んでしまいます。
滅失リスクを避けようとすれば保険の心配をしなければならないなど、常にお金の心配がつきまといます。
アパートを賃貸すると商品価値下落の恐れがある
ハードルは費用面だけではありません。
アパートの賃貸をするにあたり、清掃業者や上下水道の工事をする設備業者、電気工事業者や不動産仲介業者に依頼をしなければいけませんが、それらの業種の知り合いが既にいる方は多くないでしょう。
不動産会社のセールスマンは自社提携の業者を紹介すると言いますが、一般的に不動産業者と提携している業者の料金は割高なことが多いです。
また、入居者から急かつ大規模な水漏れが発生した・ボヤがあったというような緊急性のある連絡が入った場合に、一般の方が常にご自分で対応できるとは限りません。
どうしても不動産管理会社に管理を委託することとなりますが、取引のある多くの大家さんの1人ですから、必ずしも親身になって対応してくれるわけではありません。
不動産会社のセールスマンは、新築を勧めるのであれ中古を勧めるのであれ、不動産投資をするにあたり現在の情報ばかりを強調し、将来的に建物がどんどん老朽化し、商品価値が下落するとともに修繕費が増大していくことはあまり積極的に伝えません。
したがって、経年劣化により収益性が下落することを見越して積立をしなければいけませんが、一般の方には積立金の見極めが難しいのです。
アパートを賃貸するよりも底地を賃貸用として購入する方が手間が少ない
土地を賃貸する場合には、時の経過とともに老朽化して商品価値が下落することも、将来的に修繕費が増大することもありません。また、賃借人から解約の通知があった場合には更地として売却することができますから、空室リスクを最小限にすることも可能です。
したがって、これから不動産賃貸業に参入しようと考えている方が最初に手がける物件としては、賃貸用アパートを購入するよりも底地のほうが手間がかからないというメリットがあります。
ただし、これから説明するように底地にはメリットばかりではなく様々なデメリットもありますから、新たに資金を投入する投資対象として検討することはお勧めできません。あくまで相続などで入手することができた場合の運用方法として考えましょう。
相続対策に利用できる
個人で底地を所有している限り、いつの日か相続が発生して家族に底地を譲ることとなるでしょう。
遺された家族が困ることがないよう、将来の相続に向けて準備する「終活」が注目されていますが、底地を「終活」に活用できることがあります。
「終活」をするにあたり、相続税の検討や節税が欠かせません。
特に相続税法の改正により基礎控除、つまり相続税を支払わなくても良いボーダーラインが大きく下がり、実質的に増税されました。
底地を所有すると税金を軽減できる
以前は5,000万円に加えて法定相続人1人あたり500万円までの相続財産は非課税とされていました。
例えば配偶者がおらず、子供が2人いる場合には6,000万円までの相続財産は非課税とされていたのです。
しかし、法改正後は3,000万円に加えて法定相続人1人あたり300万円までの相続財産が非課税とされることとなりました。
上記の例と同様のご家庭では、3,600万円を超える相続財産がある場合には相続税が課税されることとなります。
（生命保険がある場合など、個別の事情により大きく異なることがありますから、正しくはお近くの税理士や税務署にご確認ください）
もちろん底地も資産ですから相続税が課税されますが、他の人に貸している土地であることを考慮され、更地よりもかなり価値が低いとみなされます。
具体的には、相続税の金額を計算するために国税庁が公表している路線価に、同じく土地の場所により国税庁が公表している「借地権割合」という数字を乗じて相続税評価額を計算します。概ね更地の60%～70%の評価を受けることが多いです。
したがって、税金の金額を軽減できることが底地を所有するメリットとして挙げられますが、注意点もあります。
それは原則として相続税は現金で納税しなければならないことです。
底地の他にも現金、または有価証券など換金可能な相続財産があれば良いのですが、そうでなければ相続税を納税することができなくなり、相続人が困ってしまいます。
相続税には物納と言って、現金で納税できない人のために現物で納税することを認める制度がありますが、評価額の面で不利になってしまいますから極力避けるべきです。
底地を相続対策に利用しようとする場合には、安易に考えることなく税理士などの専門家の力を借りて慎重に行いましょう。
底地を所有するデメリット
底地を所有する場合のデメリットは、いずれも賃貸関係が長期化することにより生じます。
底地は借地権者がその土地に建物を建てて利用するという性質上、当然に賃貸関係が長期化します。
一見、契約が長期間継続することにより、アパートのように短期間で退去されて費用ばかり発生し、収益を得ることができなくなってしまうリスクが軽減するように思われるかもしれません。
しかし、賃貸関係が長期化すると様々なトラブルが生じるのです。
相続などで最初から賃借人が決まっている場合、その底地を所有し続けるか手放すかを判断するにあたり、賃借人の人柄や属性を検討することを見落としがちです。
しかし、後々のトラブルを避けるため、アパートの入居審査以上に慎重になるべきでしょう。
家賃保証会社を利用できないことが多い
底地は賃貸関係が長期化しますから、地代を回収することが困難となってしまうことが賃貸アパートなどと比較して多いです。
アパートを賃貸する場合、現在は家賃保証会社という業者を利用することが常識となっています。
この業者は、万一入居者が家賃を支払うことができなくなってしまった場合に立て替え払いをしてくれますから、家賃収納の悩みを解決してくれます。
また、過去にトラブルを起こした人のデータベースを持っていますから、問題のある人物が利用申込をすると拒絶されてしまいます。
それを利用して、家賃保証会社の審査を入居審査の代用としている大家さんも多いです。
しかし、底地の地代はサービスの対象外となっている家賃保証会社が多いのです。
もちろん土地を貸し付けるにあたり連帯保証人の選任をお願いしていることと思いますが、請求したからと言って保証人が必ずしもすんなり支払ってくれるとは限りません。
底地は立ち退いてもらうことは困難
どうしても支払いが滞ってしまった場合、アパートであれば立ち退いてもらうことが考えられますが、底地の場合にはその土地上に借地人が建物を所有していますから、アパート以上に立ち退いてもらうことは困難です。
家賃保証会社の登場によりアパートの家賃回収リスクは激減しましたが、その恩恵を受けることができないことが底地の大きなデメリットです。
借地権者に相続が発生して権利関係が複雑化することがある
賃借人が亡くなり相続が開始した際に遺産分割の話し合いが難航してしまい、誰に地代を請求したら良いのかわからなくなってしまうことが考えられます。
法律上は法定相続人に請求することが可能ですが、遺産分割がまとまらなかったり、そもそも分割協議をすることに相続人が消極的だったりする場合には、法定相続人を確定させるところから始めなければならず、現実的にはなかなか困難です。
では、地代を諦めれば良いのかと思いきや、そうではありません。底地上には建物が建っていますが、遺産分割がまとまらない限り法定相続人が共有しているとみなされます。いくら地代を滞納しているとはいえ他人の所有物なのですから、勝手に取り壊すわけにはいきません。
その場合であっても、地代の請求権自体は発生していますから、現金が入金されていないにもかかわらず不動産所得に係る所得税・住民税を納税しなければいけません。
法定相続人全員の同意を得て建物を取り壊してもらい、契約関係を終了させるか、法定相続人の誰かが新たに借地人となってくれればよいのですが、そのような事務処理をするのは一般の方の手に余ってしまいます。
実務上は弁護士に依頼して解決することとなりますが、多額の費用がかかってしまい採算が合わなくなってしまうケースがほとんどです。
増改築で近隣とトラブルになることも
底地上の建物が老朽化し、増改築をしたいという申し入れがあった場合には、慎重に回答をしたほうが良いでしょう。
なぜなら、増改築による景観や日当たりの悪化により、隣接する土地・建物の所有者とトラブルになることがあるからです。
まずは借地権者に苦情があるでしょうが、その際に借地権者は「地主が良いと言ったから増改築をしたんだ」と反論することが多く、底地の所有者が矢面に立たされてしまうことも多いです。
したがって、近隣の方々とトラブルになってしまうことがありますから、増改築の内容については事前に十分確認しましょう。
改築をする前に注意すること
改築の承諾をした場合には承諾をした日、または改築が終わった日から20年間は貸主から借地契約の更新を拒絶することが法令で禁止されています。
借地契約の満了期限が近い場合には、より慎重に回答したほうが良いでしょう。
なお、この規定は増築の場合には適用されません。
底地を有効活用する方法
相続などの理由で底地を入手した場合には、底地をそのまま所有し続けるか、それとも売却するか選択しなければいけません。
底地を有効活用する方法は複数ありますので、自分にとって最適な方法を検討しましょう。
底地を所有し続ける場合の活用方法
底地は自分で利用することができず、正当事由なく解約することもできませんから、所有し続ける場合には必然的に賃料収入を増やし、利回りを高めることを目指すこととなります。
特に、周辺相場と比較して地代が不相当に安い場合には、周辺相場程度まで値上げ交渉することを検討しましょう。
一般的には土地の賃借契約更新のタイミングで話し合いをすることが通例ですが、必ずしもそのタイミングである必要はありません。
借地権者との関係さえ良好であれば、率直に話し合いをしてみることをお勧めします。
底地を売却する場合にも、毎月の地代が高ければ高いほど価値の高い底地だと査定されますから、売却を考えている場合であっても一度値上げ交渉をしてみるとよいでしょう。
また、一般の方では値上げ交渉を進めることが難しい場合であっても、プロが交渉するとうまくいく場合もあります。
ですから、現状の賃料に満足できない場合には値上げをもちかけ、うまく行かない場合には改めて売却に向けて準備するという方法もあります。
賃借契約を更新する際に受け取る更新料・承諾料
また、地域の慣習により異なりますが、賃借契約を更新する際には更新料を、建物を改築する際には承諾料を受け取ることが多いです。
一般的に、更新料は路線価に借地権割合を乗じた金額の3%～5%程度が目安とされています。
また、承諾料は更地価格の3%～5%程度が目安とされています。
これらの条項が契約にない場合には支払いを強制することができませんが、慣習にしたがって支払ってほしいと交渉したり、借手の同意を得て契約更新の際に契約書に条項を追加することは可能です。
一度提案してみると良いでしょう。
底地の売却方法
思い切って底地を売却する方法もありますが、通常の不動産仲介業者に依頼しても満足できる結果が得られるとは限りません。それどころか、引き受けてもらえないことすらあります。
なぜなら、底地は自分で利用できる土地ではありませんから人気があるとは言い難く、極端に買い手が少ないのです。
したがって、一般の不動産仲介業者では売却するノウハウがなく、買い手探しに難航したり、最初から受任に消極的だったりすることも少なくありません。
ですから、不動産仲介業者に依頼するよりも底地の買い取りを専門に行なっている買取業者に依頼した方が早く、高額で買い取ってもらえることも多いです。
なお、弊社クランピーリアルエステートでも、底地の買い取りを積極的に行っております。
全国出張に対応しておりますし、底地の査定から売却後の手続きまでサポートしていますから、すべて弊社にお任せいただけます。
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底地上の建物を買い取ってから売却する
発想の転換をして、底地上の建物を借地権者から買い取ってしまう方法も考えられます。そう簡単に居住している建物を売却するのかと疑問に思われる方も多いようですが、老後は高齢者向けの施設で過ごしたいと考えている方が最近は増えています。
また、借地権者が若い方であっても、建物が老朽化しているケースもあります。同じ敷地に建て替えをしようとすると建物が建つ間のホテル代がかかることが多く、現実的ではありません。
また、改築には土地所有者の承諾が必要ですし、承諾を得られたとしても承諾料を支払う慣習があります。そのため、底地上の建物を売却して他の場所に住居を求めることが多いのです。
ですから、底地上の建物を買い取って貸借関係のない土地とし、その後に建物を修繕して賃貸したり、土地付きの建物として売却したりすると良いでしょう。一見遠回りに見えますが、底地の処分が難航した場合には最も有効な解決方法となることがあります。
底地をできるだけ早く売るためのコツ
底地をなるべく早く売却するためには、大きく分けて2つのコツがあります。どちらも底地を売却するにあたり必須事項ですから、「売却」が頭をよぎったら最初に着手しましょう。
底地の価値を正確に把握する
「人に貸しているとはいえ、土地の所有権なのだから相当の高値で売却できるだろう」と考えている方が多いのですが、残念ながら必ずしもそうとは言えません。
よほど立地の良い土地ならばともかく、そうではない土地は必ずしも高値で売却できるとは限らない状況が続いています。さらに自分で利用できない底地ですから、あまり人気が高いとは言えません。
ですから、不動産仲介業者などのアドバイスを聞き、適正な市場価格で売却広告を出す必要があります。
現在の契約内容を確認し、契約書を書き直す
底地を売却する際にはもちろん、底地を所有し続ける場合であっても土地の賃貸借契約の内容を定期的に確認する必要があります。現在の契約書と実態に差異が生じていた場合には、きちんと契約書を作成し直し、貸主・借主が記名押印しましょう。
また、古くから底地を貸している場合には、契約書自体が存在しないことがあります。現在の貸主・借主の間では人間関係が良好で、トラブルにならないかもしれませんが、貸主・借主のどちらかが変わった場合には契約内容を証明することができず、トラブルになってしまうことが考えられます。もちろん、売却にあたっての必須条件は、最新の賃貸借契約書が存在することとなります。
また、底地に限らず土地を売買する場合には、土地の境界が確定している必要があります。つまり、隣接する土地の所有者と土地の境界について正式な合意をしている必要があるのです。
もし境界が確定していない場合には土地を売却することができませんから、売却する意志が固まった時点で測量を依頼し、土地の境界を確定させましょう。万一、隣接する土地の所有者が異なる境界を主張した場合には、境界を確定させるために裁判が必要になることがあります。
その場合には売却に向けて行った手続きがムダになってしまうことも考えられますから、まずは境界の確定を急ぎましょう。
なお、不動産買取業者に売却する場合、業者が契約書を作成してくれたり、境界の確定手続きなどをサポートしてくれることが多いです。
不動産買取業者はプロですから、底地の買い取りを毎日のように行っています。査定から契約書の作成・境界の確定はもちろん、決済時の支払いまでスムーズに進行しますから、急いで処分したい場合には積極的に利用すると良いでしょう。
まとめ
底地はあまり人気があるとは言えませんし、デメリットもありますから一般の方が所有することはお勧めできません。底地の入手をきっかけに本気で不動産投資にチャレンジしたい場合は別ですが、そうでなければ早めに売却したほうが良いでしょう。
底地のような特殊な土地は、一般の不動産仲介業者や買取業者では対応できないことが多いです。最近は再建築ができない土地や底地など、特殊な不動産を専門に取り扱っている業者が増えています。底地などの特殊な不動産を売却しようとする場合には、そのような不動産を専門に取り扱っている仲介業者・買取業者に依頼することを強くお勧めします。
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