底地を所有するメリット・デメリットは？早く売るためのコツも解説

「相続で底地を受け取った」など、底地を所有することとなり困惑している人も多いことでしょう。

底地は通常の土地所有権とは大きく異なる性質を持っていることから、所有によるメリット・デメリットについてよく知っておく必要があります。

ただし、底地にはメリットよりもデメリット多いため、注意が必要です。

もしも、自分で有効活用することが難しそうだったり、面倒そうだと感じたら売却することを検討するとよいです。

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底地を所有するメリット

底地は一般的に活用が難しいとされており、手放したほうがよいといわれることが多いです。

ただし、十分な知識と借地人に対する交渉用意があれば、そのままでも活用できるかもしれません。

そこで、次の項目から底地を所有するメリットを紹介していきます。

1.アパート・賃貸住宅よりも管理にかかる手間・リスクが少ない

底地はアパート・賃貸住宅などの建物と違って、修繕費や改修費などのランニングコストがかかりません。

これらはすべて借地人が負うものになります。

また、空室リスクや、滅失リスクなどがないこともメリットとしてあげられます。

これから不動産賃貸業に参入しようと考えている人が、最初に手がける物件としてはアパート・賃貸住宅よりも底地のほうが手間がかからないというメリットがあります。

2.安定した収入が得られる

底地は土地を誰かに貸すことで、地代を受け取れる不動産です。

借地人は、長い間土地を借りることを前提としていることが多いため、地主は長期的に地代を受け取れます。

また一般的に、地代はあらかじめ契約時に決められた金額のままです。

値上げすることはあっても、値下がりすることはないので安定して収益をあげることができます。

3.相続対策に利用できる

個人で底地を所有している限り、いつの日か相続が発生して家族に底地を譲ることとなるでしょう。

遺された家族が困ることがないよう、将来の相続に向けて準備する「終活」が注目されていますが、底地を「終活」に活用できることがあります。

とくに相続税法の改正により基礎控除、つまり相続税を支払わなくてもよいボーダーラインが大きく下がり、実質的に増税されました。

ただし、底地を相続する場合であれば、税金を軽減できる可能性があります。

底地の相続によって税金を軽減できた事例

法改正後は3,000万円に加えて、法定相続人1人あたり300万円までの相続財産が非課税となりました。

底地も資産ですから相続税が課税されますが、他の人に貸している土地であることを考慮され、更地よりもかなり価値が低いとみなされます。

具体的には、相続税の金額を計算するために国税庁が公表している路線価に、同じく土地の場所により国税庁が公表している「借地権割合」という数字を乗じて相続税評価額を計算します。

概ね更地の60%～70%の評価を受けることが多いです。

ただし、底地を相続対策に利用しようとする場合には、税理士といった専門家の力を借りて慎重に行いましょう。

底地を所有するデメリット

底地を所有する場合のデメリットは、いずれも賃貸関係が長期化することにより生じます。

底地は借地権者がその土地に建物を建てて利用するという性質上、当然に賃貸関係が長期化します。

そして、賃貸関係が長期化することでさまざまなトラブルが生じるのです。

次の項目から、底地を所有するデメリットを紹介していきます。

1.地代の回収が困難になる

底地は賃貸関係が長期化しますから、地代を回収することが困難となってしまうことが賃貸アパートなどと比較して多いです。

アパートや賃貸物件を運用する場合、現在は家賃保証会社という業者を利用することが常識となっています。

この業者は、万一入居者が家賃を支払うことができなくなってしまった場合に立て替え払いをしてくれるため、家賃収納の悩みを解決してくれます。

しかし、底地の地代はサービスの対象外となっている家賃保証会社が多いです。

そのため、地代を回収することが困難になってしまう恐れがあります。

2.借地人に立ち退きを求めることは困難

どうしても支払いが滞ってしまった場合、アパート・賃貸物件であれば立ち退いてもらうことが考えられます。

しかし、底地の場合にはその土地上に借地人が建物を所有していますから、立ち退いてもらうことは困難です。

立ち退きを求めるためには以下の「正当事由」いずれかが必要になります。

• 双方の必要性
• 借地に関する従前の経過
• 土地の利用状況
• 立ち退き料など「財産上の給付意思」の有無

底地からの立ち退きを求めるには、以下の記事も参考にしてみてください。

3.借地権者に相続が発生して権利関係が複雑化することがある

賃借人が亡くなり相続が開始した際に、遺産分割の話し合いが難航してしまい、誰に地代を請求したらよいのかわからなくなってしまうことが考えられます。

法律上は法定相続人に請求することが可能ですが、遺産分割がまとまらない場合には、法定相続人を確定させるところから始めなければならず、現実的にはなかなか困難です。

その場合であっても、不動産所得に係る所得税・住民税を納税しなければいけません。

実務上は弁護士に依頼して解決することとなりますが、多額の費用がかかってしまい採算が合わなくなってしまうケースがほとんどです。

4.収益性が低い

底地の地代収入は、賃貸住宅・マンションなどの家賃収入に比べるとそこまで多くはありません。

古くから貸し付けている底地の場合、地代が現在の周辺相場と比べて非常に安く設定されている場合もあります。

地代の値上げを考えたいものですが、借地人がそう簡単に了承してくれない恐れもあります。

一度決められた地代を値上げするのは難しいため、底地の収益性は低いと考えてよいでしょう。

底地はデメリットが多いため売却がおすすめ！

ここまで説明したように、底地の所有にはさまざまなデメリットがつきものです。

底地の売却を検討するかもしれませんが、通常の不動産仲介業者に依頼しても満足できる結果が得られるとは限りません。

購入者は自由に土地を利用できないため、極端に買主が少ないのです。

そこでおすすめなのが、底地の買い取りを専門におこなっている不動産業者への売却です。弊社クランピーリアルエステートも、底地の買い取りを積極的におこなっております。

底地の売却を検討しているなら、以下のフォームからお気軽にご相談ください。

底地をできるだけ早く売るためのコツ

底地をなるべく早く売却するためには、大きく分けて2つのコツがあります。

• 底地の価値を正確に把握する
• 現在の契約内容を確認し契約書を書き直す

次の項目から、順番に見ていきましょう。

底地の価値を正確に把握する

「人に貸しているとはいえ、土地の所有権なのだから相当の高値で売却できるだろう」と考えている方が多いのですが、残念ながら必ずしもそうとは言えません。

よほど立地の良い土地ならばともかく、そうではない土地は必ずしも高値で売却できない状況が続いています。

購入したとしても、自分で利用できないため、あまり人気が高いとは言えません。

そのため、不動産仲介業者などのアドバイスを聞き、適正な市場価格で売却広告を出す必要があります。

現在の契約内容を確認し契約書を書き直す

底地を売却する際にはもちろん、底地を所有し続ける場合であっても土地の賃貸借契約の内容を定期的に確認する必要があります。

現在の契約書と実態に差異が生じていた場合には、きちんと契約書を作成し直し、貸主・借主が記名押印しましょう。

また、古くから底地を貸している場合には、契約書自体が存在しないことがあります。

現在の貸主・借主の間では人間関係が良好で、トラブルにならないかもしれませんが、貸主・借主のどちらかが変わった場合には契約内容を証明することができず、トラブルになってしまうことが考えられます。

なお、不動産買取業者に売却する場合、業者が契約書を作成してくれたり、をサポートしてくれることが多いです。

査定から契約書の作成・境界の確定はもちろん、決済時の支払いまでスムーズに進行しますから、急いで処分したい場合には積極的に利用すると良いでしょう。

まとめ

底地はあまり人気があるとはいえませんし、デメリットがあるため一般の人が所有することはお勧めできません。

底地の入手をきっかけに本気で不動産投資にチャレンジしたい場合は別ですが、そうでなければ早めに売却したほうが良いでしょう。

底地のような特殊な土地は、一般の不動産仲介業者や買取業者では対応できないことが多いです。

最近は再建築ができない土地や底地など、特殊な不動産を専門に取り扱っている業者が増えています。

底地などのを売却しようとする場合には、そのような不動産を専門に取り扱っている仲介業者・買取業者に依頼することを強くお勧めします。