建て替えできないため宅地利用が難しい再建築不可物件は売却できないのではないかと不安を抱いている人も少なくありません。
宅地として人気が低くなりがちな再建築不可物件でも工夫することでスムーズに売却できるでしょう。
この記事では、再建築不可物件の売却方法や価格相場を中心に詳しく解説していきます。
また、再建築不可物件における査定ポイントなどもわかりやすく説明するので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
再建築不可物件とは
建物を建設するには幅員4m以上の道路に土地の間口が2m以上接していなければいけません。（建築基準法第43条）
ちなみに、建築基準法は災害時における避難経路の確保や緊急車両の進入経路の確保が目的とされています。
再建築不可物件は売却可能？
再建築不可物件は建築基準法の接道義務を満たさない限り建て替えることが不可能であるため、通常の物件と比べて売却が難しいです。
しかし、中古物件をできる限り安価で入手したいという買主や再建築不可物件をリフォーム・リノベーションした後に賃貸したいというオーナーもいます。
そのため、再建築不可物件だとしても工夫することで売却可能です。
再建築不可物件の売却方法
「建て替えできない」「土地活用の選択肢が限られてしまう」などのリスクがあるため再建築不可物件を購入する買主はなかなか現れないでしょう。
しかし、再建築可能にできれば通常の土地と同じ扱いになるため、資産価値も上がり購入を希望する買主も見つかりやすくなります。
仮に再建築可能にできなくても隣人に売買交渉を持ちかけてみたり、再建築不可物件を専門に扱っている買取業者に依頼することで売却できるかもしれません。
1.再建築可能にして売却
再建築可能にするためには主に以下の方法があります。
- セットバックする
- 隣地を買い取る
- 但し書きの許可を申請する
次の項目からそれぞれ説明するので、自分に合った方法を検討してみてください。
セットバックする
道路に接している土地の間口が2m以上であっても、道路の幅員が4m未満であれば、接道義務を満たしていないため建て替え不可能な土地です。
このように道路の幅員が建築基準法の規定を満たしていない場合、セットバックによって土地を後退させて道路の幅員を広げることで再建築可能にできるかもしれません。
セットバックの基本知識や注意点などを以下の記事でわかりやすく解説しているので、参考にしてみてください。
隣地を購入する
所有している再建築不可物件が「旗竿地」や「袋地」であれば、道路に接している間口が2m未満だったり、そもそも土地が道路に面していないことも考えられます。
このようなケースであれば、隣人から土地を購入できないか検討してみましょう。
仮に道路に接する間口が1.5mだとすると、隣地を0.5m（50cm）買い取ることで再建築可能となります。
ただし、隣地の土地面積や友好関係などの理由によっては土地の売買取引を断られてしまうこともあるでしょう。
少しでも交渉を有利に進めるために、日頃から隣人と積極的にコミュニケーションをとって良好な関係を築くとよいです。
但し書きの許可を申請する
接道義務を満たしていない土地だとしても、建築基準法の第43条但し書きによって建て替えが認められることがあります。
具体的には以下の基準のいずれかを満たしており、交通・安全・防火・衛生に関して支障がないと判断されれば建築許可が認められるかもしれません。
- 敷地の周囲に公園、緑地、広場など広い空地があること
- 敷地が幅員４m以上の農道や公共性のある道に２m以上接道していること
- 敷地が避難や通行に問題なく、建築基準法上の道路に通じている通路に接していること
但し書きによる建築許可を受けるためには、特定行政庁に許可申請を提出する必要があります。
自治体によって但し書きの許可基準が異なるため、詳しい許可基準や申請方法などは所有物件を管轄する自治体に問い合わせて確認しましょう。
2.隣人に売却
再建築不可物件をそのまま隣人に売却することも選択肢の一つです。
隣地を買い取って再建築可能にするつもりで交渉を持ちかけた際に、反対に「売却してほしい」と隣人からお願いされる可能性もゼロではありません。
再建築不可物件は売却価格が低くなってしまいがちですが、隣人にとって購入するメリットがあれば相場に近い価格で買い取ってくれるかもしれません。
3.再建築不可物件の専門買取業者に売却
「再建築不可のまま売却せざるを得ない」「隣人との売買交渉が上手くいかなかった」などの場合、再建築不可物件の専門買取業者に売却することも検討してみましょう。
大手不動産会社や一般的な買取業者では、再建築不可物件は扱えないことが多く、買取自体を拒否されてしまうこともあります。
一方で、再建築不可物件を専門に扱う買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。
数ある買取業者の中でも、再建築不可物件のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は再建築不可物件でも高価格での買取を実現しています。
再建築不可物件の売却・買取に関して無料相談もおこなっていますので、疑問や不安がある人などはぜひ以下のリンクからお気軽にご相談ください。
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再建築不可物件の売却価格相場
再建築不可物件における売却価格の相場は通常物件の5〜7割程度といわれています。
再建築できないという理由だけでも資産価値が大幅に下がってしまうため、売却価格も低く設定されてしまうというわけです。
たとえば、売却を考えている周辺地域の中古相場が約3,000万円だとすると、再建築不可物件の価格は5〜7割程度の1,500万〜2,100万円になるでしょう。
また、建物の状態や築年数によっても価格に影響するため、さらに値下げしなければ売れないことも考えられます。
再建築不可物件の査定ポイント
再建築不可物件の査定において、特に重要となるポイント3つを説明します。
これらのポイントは売却価格に大きな影響を与えるものとなっていますので、これから再建築不可物件を売ろうと考えている人はおさえておくとよいでしょう。
1.物件の状態と瑕疵
再建築不可物件において売却価格（査定価格）に反映されやすい事項の一つは「建物の状態と瑕疵の有無」です。
再建築できない物件を買い取る不動産会社や買取業者が留意するポイントは、既存の建物をどのように運用していくかです。
そのため、建物に重大な瑕疵がある場合、売却価格も下がります。特に「躯体部分のシロアリ被害」や「物件の傾き」などの瑕疵は致命的ともいえます。
瑕疵物件を高く売るポイントや売却価格相場は以下の記事で詳しく解説しています。
躯体部分のシロアリ被害
まず、再建築不可物件の場合、リフォーム・リノベーションをするにしても躯体部分は残す必要があります。躯体部分に手を加えてしまうと建て替えできなくなる恐れがあります。
躯体が正常に残っていれば、そのままリフォーム・リノベーションができる可能性が生まれます。しかし、シロアリ被害などがある場合、建物として運用できないため取り壊して更地にしなければならないケースもあるでしょう。
取り壊すにしても、その物件が再建築不可になっている理由が「無接道もしくは接道義務違反」の場合、工事車両が通れないので工事ができません。
このように、さまざまな問題が交錯して運用自体が困難な再建築不可物件は買取拒否されたり売れたとしても値がつかないことがほとんどです。
物件の傾きも重大な瑕疵
再建築不可物件が傾いているなどの瑕疵も、再建築不可物件において致命的なものとなります。
シロアリ被害の項目でも少し説明しましたが、再建築不可物件は接道義務を満たしておらず工事車両の通行道路が存在しないケースが多いです。
そのため、傾きを直すための工事ができない可能性もあり、そのような物件は売却価格も大幅に安くなります。
一方で、「工事車両がギリギリ通行できる」「工事可能な距離まで近づくことができる」などの場合は、売却価格も考慮されることでしょう。
2.物件の所在地
物件が存在する地域も査定において重要とされるポイントです。
デメリットの多い再建築不可物件でも、都心で駅が近い、人気のショッピングモールや病院が近くにあるなど、購入に繋がるようなメリットがあると売れやすくなるかもしれません。
一都三県や主要都市にある再建築不可物件の場合、需要があるため売却価格も上がりやすいです。
- 東京都
- 千葉県
- 神奈川県
- 埼玉県
- 札幌
- 名古屋
- 大阪
- 広島
しかし、人口減少が著しい地方の再建築不可物件はほとんど需要がありません。
そのため、買取業者側としても地方の再建築不可物件は買取後の運用がむずかしいため、安値で買取されてしまう傾向にあります。
3.将来的に建築可能にできる物件か否か
再建築不可物件などの訳あり不動産を買取する不動産業者が査定時に考えることは「物件を買取した後どのように運用できるか？」です。
例えば、既存建物の状態が良い物件の場合、買取後のリフォーム代をかけずに運用できるので不動産会社・買取業者は比較的高い価格で買取します。
また、セットバックや但し書きの許可申請などによって将来的に再建築可能の物件に変えられるのであれば売却価格が上昇する可能性が高いです。
買取業者から「こうすれば再建築可能なので高く買取できます」というアドバイスをもらえる場合もあるので、いちど買取業者の査定を受けてみるとよいでしょう。
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まとめ
再建築不可物件の売却を考えているのであれば、再建築可能にすることで通常物件と同じ扱いになるため、有利な条件での売却を実現できるかもしれません。
具体的には「セットバックする」「隣地を購入する」「但し書きの許可を申請する」の3つ方法があるので、自分に合った方法を選ぶとよいでしょう。
仮に再建築不可のままでも土地を広げたい隣人や再建築不可物件の専門買取業者に買取してもらえる可能性があります。
少しでも早く・高く売りたいのであれば、いちど専門買取業者の無料相談を受けてみるとよいでしょう。
