再建築不可物件の場合、自分で建物を取り壊して建て直すのはもちろん、災害など自分の責任ではない理由で現在の建物が倒壊しても、新しく建てることができません。
そのため、再建築不可物件の需要は低く、なかなか売れないうえに普通の不動産より価格相場は安くなってしまいます。
一般的に、再建築不可物件の売却相場は「通常物件の50〜70%程度」といわれています。
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目次
再建築不可物件とは
建築基準法第43条によれば、建物を建設するには、幅員4m以上の道路に土地の間口が2m以上接していなければいけません。
ちなみに、建築基準法は災害時における避難経路の確保や緊急車両の進入経路の確保が目的とされています。
再建築不可物件でも売却できる
再建築不可物件は建築基準法の接道義務を満たさない限り、建て替えができないため、通常の物件と比べて売却が難しいです。
しかし、中古物件を安価で入手したい買主や再建築不可物件をリフォーム・リノベーションした後に賃貸したいというオーナーもいます。
そのため、再建築不可物件だとしても工夫することで売却可能です。
再建築不可物件の売却方法
「建て替えできない」「土地活用の選択肢が限られてしまう」などのリスクがあるため、再建築不可物件を購入する買主はなかなか現れません。
再建築不可物件を売却するには、大きく分けて3種類の方法があります。
- 再建築可能にして売却
- 隣人に売却
- 再建築不可物件の専門買取業者に売却
しかし、再建築可能にできれば通常の土地と同じ扱いになるため、資産価値も上がり購入を希望する買主も見つかりやすくなります。
仮に再建築可能にできなくても隣人に売買交渉を持ちかけてみたり、再建築不可物件を専門に扱っている買取業者に依頼することで売却できるかもしれません。
1.再建築可能にして売却
再建築不可物件でも、建築基準法を満たして再建築可能にすれば、通常物件と同様に売却できます。
再建築可能にするためには主に以下の方法があります。
- セットバックする
- 隣地を買い取る
- 但し書きの許可を申請する
次の項目からそれぞれ説明するので、自分に合った方法を検討してみてください。
セットバックする
道路に接している土地の間口が2m以上でも、道路の幅員が4m未満であれば、接道義務を満たせず、建物の再建築ができません。
このように道路の幅員が建築基準法の規定を満たしていない場合、セットバックによって土地を後退させて道路の幅員を広げることで再建築可能にできます。
セットバックの基本知識や注意点などを以下の記事でわかりやすく解説しているので、参考にしてみてください。
隣地を購入する
所有している再建築不可物件が「旗竿地」や「袋地」であれば、道路に接している間口が2m未満だったり、そもそも土地が道路に面していないことも考えられます。
このようなケースであれば、隣人から土地を購入できないか検討してみましょう。
仮に道路に接する間口が1.5mだとすると、隣地を0.5m（50cm）買い取ることで再建築可能となります。
ただし、隣地の土地面積や友好関係などの理由によっては土地の売買取引を断られてしまうかもしれません。
少しでも交渉を有利に進めるために、日頃から隣人と積極的にコミュニケーションをとって良好な関係を築くとよいでしょう。
但し書きの許可を申請する
接道義務を満たしていない土地でも、建築基準法の第43条但し書きによって建て替えが認められることがあります。
具体的には、以下の基準のいずれかを満たしており、交通・安全・防火・衛生に関して支障がないと判断されれば、建築許可が認められるかもしれません。
- 敷地の周囲に公園、緑地、広場など広い空地がある
- 敷地が幅員4m以上の農道や公共性のある道に2m以上接道している
- 敷地が避難や通行に問題なく、建築基準法上の道路に通じている通路に接している
但し書きによる建築許可を受けるためには、特定行政庁に許可申請を提出する必要があります。
自治体によって但し書きの許可基準が異なるため、詳しい許可基準や申請方法などは所有物件を管轄する自治体に問い合わせて確認しましょう。
2.隣人に売却
再建築不可物件をそのまま隣人に売却することも選択肢の1つです。
隣地を買い取って再建築可能にするつもりで交渉を持ちかけた際に、反対に「売却してほしい」と隣人からお願いされる可能性もゼロではありません。
再建築不可物件は売却価格が低くなってしまいがちですが、隣人にとって購入するメリットがあれば高額で買い取ってくれるかもしれません。
3.再建築不可物件の専門買取業者に売却
- 「再建築不可のまま売却せざるを得ない」
- 「隣人との売買交渉が上手くいかなかった」
上記のような場合、再建築不可物件の専門買取業者に売却することも検討してみましょう。
大手不動産会社や一般的な買取業者では、利益になりにくい再建築不可物件は取り扱わないことが多く、買取自体を拒否されてしまうこともあります。
一方で、再建築不可物件を専門に扱う買取業者であれば、提携している解体業者やリフォーム会社に格安で工事を依頼し、物件の資産価値を高めてから転売できるので、相場に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。
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再建築不可物件の売却相場は通常物件の50〜70%程度
再建築不可物件における売却価格の相場は通常物件の50〜70%程度といわれています。
再建築できないという理由だけでも資産価値が大幅に下がってしまうため、売却価格も低く設定されてしまうというわけです。
例えば、売却を考えている周辺地域の中古相場が約3,000万円だとすると、再建築不可物件の価格は50〜70%程度の1,500万〜2,100万円になるでしょう。
また、建物の状態や築年数によっても価格に影響するため、さらに値下げしなければ売れないケースも考えられます。
正確な売却価格は「一括査定」で確認しよう
再建築不可物件の売却相場は通常物件の50〜70%程度ですが、実際の売却価格はケースによって異なります。
そのため、あなたが売りたい再建築不可物件の売却価格を調べるには、実際に不動産業者に依頼して査定をしてもらう必要があります。
ただし、このとき1社の不動産業者だけに相談するのではなく、複数の不動産業者による査定結果を比較してより正確な売却相場を把握しましょう。
とはいえ、1社ずつ複数の不動産業者に査定を申込んでいては時間も手間もかかるため「一括査定サイト」を利用することをおすすめします。
一括査定サイトを用いれば、インターネットからいつでもどこでも査定が受けられる上、複数社の査定額が一気にわかります。
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再建築不可物件の査定で重視されるポイント
再建築不可物件の査定基準は3つです。
- 物件の状態と瑕疵
- 物件の所在地
- 将来的に建築可能にできる物件か否か
これらの点は売却価格に大きな影響を与えるので、これから再建築不可物件を売ろうと考えている人は抑えておきましょう。
1.物件の状態と瑕疵
建物の状態と瑕疵の有無は、再建築不可物件の売却価格に反映されやすいです。
再建築できない物件を買い取る不動産会社や買取業者が留意するポイントは、既存の建物をどのように運用していくかです。
そのため、建物に重大な瑕疵がある場合、売却価格も下がります。
- 躯体部分のシロアリ被害
- 物件の傾き
瑕疵物件を高く売るポイントや売却相場は、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
躯体部分のシロアリ被害
再建築不可物件の場合、リフォーム・リノベーションをするにしても躯体部分は残さなければなりません。
躯体部分に手を加えてしまうと、建て替えができなくなる恐れがあります。
躯体が正常に残っていれば、そのままリフォーム・リノベーションができる可能性もありますが、シロアリ被害などがある場合、建物を取り壊して更地にしなければならないケースもあるでしょう。
取り壊すにしても、その物件が再建築不可になっている理由が「無接道もしくは接道義務違反」の場合、工事車両が通れないので工事ができません。
このように、運用自体が難しい再建築不可物件は買取拒否されたり、安値で買い叩かれてしまうケースがほとんどです。
物件の傾きも重大な瑕疵
再建築不可物件が傾いているといった瑕疵も、再建築不可物件において致命的なものとなります。
シロアリ被害の項目でも少し説明しましたが、再建築不可物件は接道義務を満たしておらず工事車両の通行道路が存在しないケースが多いです。
そのため、傾きを直すための工事ができない可能性もあり、そのような物件は売却価格も大幅に安くなります。
一方で「工事車両がギリギリ通行できる」「工事可能な距離まで近づくことができる」といった場合なら、売却価格も下がりにくいでしょう。
2.物件の所在地
物件が存在する地域も査定において重要とされるポイントです。
デメリットの多い再建築不可物件でも、都心で駅が近い、人気のショッピングモールや病院が近くにあるなど、購入に繋がるようなメリットがあると売れやすくなります。
一都三県や主要都市にある再建築不可物件の場合、需要があるため売却価格も上がりやすいです。
- 東京都
- 千葉県
- 神奈川県
- 埼玉県
- 札幌
- 名古屋
- 大阪
- 広島
しかし、人口減少が著しい地方の再建築不可物件はほとんど需要がないため、安値で買取されてしまう傾向にあります。
3.将来的に建築可能にできる物件か否か
再建築不可物件などの訳あり不動産を買取する不動産業者が査定時に考えることは「物件を買取した後どのように運用できるか？」です。
例えば、既存建物の状態が良い物件の場合、買取後のリフォーム代をかけずに運用できるので不動産会社・買取業者は比較的高い価格で買取します。
また、セットバックや但し書きの許可申請などによって将来的に再建築可能の物件に変えられるのであれば売却価格が上昇する可能性が高いです。
買取業者から「こうすれば再建築可能なので高く買取できます」というアドバイスをもらえる場合もあるので、いちど買取業者の査定を受けてみるとよいでしょう。
まとめ
再建築不可物件の売却を考えているのであれば、再建築可能にすることで通常物件と同じ扱いになるため、有利な条件での売却を実現できるかもしれません。
具体的には「セットバックする」「隣地を購入する」「但し書きの許可を申請する」の3つ方法があるので、自分に合った方法を選ぶとよいでしょう。
仮に再建築不可のままでも土地を広げたい隣人や再建築不可物件の専門買取業者に買取してもらえる可能性があります。
少しでも早く・高く売りたいのであれば、いちど専門買取業者の無料相談を受けてみるとよいでしょう。
再建築不可物件の価格相場に関するよくある質問
接道義務を守れていないなどの理由で建築基準法を満たしておらず、新しい建物の建築が認められていない土地を再建築不可物件といいます。
法律上の制限はないので、再建築不可物件であってもそのまま売却できます。ただし、買主が見つかりにくいため、なかなか売れにくいです。
セットバックを施したり、隣地を購入することで再建築可能にしてから売却する方法があります。他には隣人や専門買取業者へそのまま売却することも可能です。
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再建築不可物件における売却価格の相場は、通常物件の50~70%程度になります。
再建築不可物件の状態・所在地や、セットバックなどを施せば建物を建築できるか否かといった点が評価されます。
