再建築不可物件の相場と売却価格を増額させる3つの方法

不動産売却を検討している物件が「再建築不可物件」のため、売却価格の見積もりを依頼しても満足のいく金額を提示されなかったり、買手が見つからなかったりするかもしれないという不安から、売却をするのが億劫になっているという方も少なくないはずです。

「再建築不可物件」とは、読んで字のごとく再建築をすることができない物件のことです。

再建築ができない要因には様々なものがありますが、建築基準法という法律で定められている接道義務の幅員4m以上の道路に間口2m以上（緊急車両が支障なく通ることができる幅）接していないといけないという条件を満たしていない場合が多いです。

しかし、再建築不可物件でも売却価格を増額させて相場よりも高く売る方法はいくつか存在します。

この記事では、再建築不可物件の売却価格を増額させる方法はもちろん、売却相場や売却に関する費用や注意点まで幅広く解説していきます。

再建築不可物件の相場は？

売却相場は5〜7割程度

まず、最初に解説するのは再建築不可物件の売却相場についてです。 再建築不可物件は周辺エリアの物件と比較すると、5〜7割程度の価値しかありません。

なぜ再建築不可物件の相場が、これほど低くなるかというと、再建築をすることができないからです。

再建築ができないということは、現在建っている物件を壊して更地にした後に新築を建てるのはもちろんですが、火災などの災害で大幅な修繕が必要になったとしても建て替えることができないという大きなリスクを伴います。

そのため、物件でなく土地そのものの利用価値、資産価値までもが低いとみなされ、再建築不可物件は売買価格が低く設定されているというわけです。

例えば、売却を考えている周辺地域の中古相場が約3,000万円だとします。

もし、売却を考えている物件が再建築不可物件でなく状態も良いものだった場合、周辺の相場を考慮してそれに近い金額で売却することができる可能性があります。

しかし、売却を考えている物件が再建築不可物件だった場合、5〜7割程度の1,500万〜2,100万円ほどの金額でしか売却することができません。このように、再建築不可物件とそうでない物件とでは、相場に大きな差が生まれてしまうことが多いです。

売却価格に影響!? 3つの重要査定ポイントを解説！

再建築不可物件の査定において、特に重要となるポイント3つを説明します。

これらのポイントは売却価格に大きな影響を与えるものとなっていますので、これから再建築不可物件を売ろうと考えている人はおさえておくとよいでしょう。

物件の状態と瑕疵

再建築不可物件において売却価格（査定価格）に反映されやすい事項の一つは、「建物の状態と瑕疵の有無」です。

再建築できない物件を買い取る不動産会社や買取業者が留意するポイントは、既存の建物をどのように運用していくかです。

そのため、建物に重大な瑕疵がある場合、売却価格も下がります。

特に「躯体部分のシロアリ被害」や「物件の傾き」などの瑕疵は致命的ともいえます。

躯体部分のシロアリ被害

まず、再建築不可物件の場合、リフォーム・リノベーションをするにしても躯体部分は残す必要があります。躯体部分をいじってしまった時点で再建築ができなくなります。

躯体が正常に残っていれば、そのままリフォーム・リノベーションができる可能性が生まれます。しかし、シロアリ被害などがある場合、建物として運用できないため取り壊して更地にするしかありません。

取り壊すにしても、その物件が再建築不可になっている理由が「無接道もしくは接道義務違反」の場合、工事車両が通れないので工事ができません。

このように、さまざまな問題が交錯して運用自体が困難となっている物件は、買取拒否、もしくは売れたとしても値がつかないことがほとんどです。

物件の傾きも重大な瑕疵

再建築不可物件が傾いているなどの瑕疵も、再建築不可物件において致命的なものとなります。

シロアリ被害の項目でも少し説明しましたが、再建築不可物件は接道義務を満たしておらず工事車両の通行道路が存在しないケースが多いです。

そのため、傾きを直すための工事ができない可能性もあり、そのような物件は売却価格も大幅に安くなります。

逆に、工事車両がギリギリ通行できる、工事ができる距離まで近づくことができるなどの場合は、売却価格も考慮されることでしょう。

物件の所在地

物件が存在する地域も査定において重要とされるポイントです。

デメリットの多い再建築不可物件は、都心で駅が近い、人気のショッピングモールや病院が近くにあるなど、購入に繋がるようなメリットがあるかのかがネックとなります。

一都三県（東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県）や主要都市（札幌、名古屋、大阪、広島）など地域にある再建築不可物件は少なからず需要があるため、売却価格も上がりやすいです。

しかし、人口減少が著しい地方の再建築不可物件は全くと言っていいほど需要がありません。

そのため、不動産を買い取る業者側からしても、地方の再建築不可物件は買い取っても需要がなく運用もできないため、破格の値段でしか買い取らない傾向があります。

将来的に建築可能にできる物件か否か

再建築不可物件などの訳あり不動産を買い取る不動産会社、買取業者が査定時に考えることは、物件を買い取った後どのように運用できるかです。

例えば、既存建物の状態が良い物件の場合、買い取り後のリフォーム代をかけずに運用できるので不動産会社・買取業者は比較的に高い価格で買い取ります。

また、物件の状態以外で「将来的に再建築可能の物件に変えることができるか」というのも売却価格が上昇する要素として挙げられます。

将来的に再建築可能になる物件とは？

買取業者からみて再建築可能にできると見込める以下のような物件は、自身が予想していたよりも高い値段で買い取ってもらえる可能性があります。

逆に言うと、共有者の許可さえ得られれば建築可能物件になります。

その問題を解消できる不動産会社、買取業者側であれば、「今は再建築不可物件でも、こちら側で建築可能に（共有者を説得）すれば、運用時に価値が跳ね上がるかも」と考えるので、査定・買取価格が高めになることもあります。

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再建築不可物件の売却価格を増額させる3つの方法

再建築不可物件は土地の利用価値や資産価値が低いので売却価格も低めに設定されている状況ですが、そんな再建築不可物件でも売却価格を増額させる方法がいくつか存在します。

ここでは、そんな再建築不可物件の売却価格を増額させる方法を3つご紹介していきます。

リフォームやリノベーションで物件価値を高める

再建築不可物件の売却価格を増額させる1つ目の方法は、リフォームやリノベーションを行い物件の価値を高めることです。

先程も説明しましたが、再建築不可物件は、原則として建物を建築、増築できません。しかし、現在の物件をリフォーム、リノベーションという形であれば手を加えることが可能です。

例えば、不動産会社に再建築不可物件の査定を依頼し、1,000万円で売却することができる物件を所有しているとします。査定が終了した後、この結果に満足することができずに300万円という費用を負担して大幅なリフォームやリノベーションを行いました。

その結果、前回査定してもらった時よりも500万円も高い1,500万円で売却することが可能になります。

このように、リフォームやリノベーションは、それなりのコストが必要になりますが、買手が求めている条件や設備、時代のニーズなどに合った物件にうまく変化させることができれば、上記のようにコストを差し引いても十分に利益を得ることが可能になります。

そのため、再建築不可物件を売却する前にリフォームやリノベーションで物件の価値を上げることは、売却価格を増額させる1つの方法となります。

セットバックで建築基準法の接道義務を満たす

2つ目の方法は、セットバックを利用して建築基準法の接道義務を満たすことです。

例えば、自身が所有する土地は道路に2m以上接しているが、建築基準法の条件に満たない道路の幅員が4m未満のものだったとします。この場合、建築基準法の接道義務である4m以上の道路に接していないということで再建築不可物件として扱われます。

しかし、自身が所有する土地の位置を1mだけセットバック（後退）させて道路境界線を変更することで、前面道路の幅員が4m以上となり、接道義務を満たした通常の物件として扱うことができるようになります。

このように、セットバックを利用することで自身が所有する土地面積は減りますが、道幅が広くなり再建築不可物件でなくなるメリットは大きいです。また、通常の物件として扱うことができるので、周辺地域と同等、いや、それ以上の物件価値になる可能性も十分にあります。

ただ、セットバックを利用して後退させた部分は私道ではなく一般の道路としての扱いになってしまいます。たとえ自身が所有する土地であっても建物はもちろん、塀や柵なども作ることができないという制限があるので慎重に考えましょう。

隣接している土地を購入して接道義務を満たす

3つ目の方法は、自身が所有する物件に隣接している土地を購入して建築基準法の接道義務を満たすことです。

隣接する土地を購入することで自身の敷地面積を広げられ、接道義務を満たした通常の物件として扱うことができるようになるという方法です。

例えば、自身の所有している土地の前面道路が建築基準法を満たした道路であっても、そこに接する部分が2mに満たない場合は接道義務を満たしておらず再建築不可物件として扱われてしまいます。

しかし、自身が所有する土地に隣接する部分が、空き地などの場合、その土地を購入して道路に接する部分を2m以上にすることができれば接道義務を満たした通常の物件として扱うことができるようになります。

隣接している土地を購入するということでコストが掛かりますが、再建築不可物件ではなくなり、先程と同様に物件価値が上昇する可能性もあるのでメリットは十分にあります。

ただ、隣接している土地に所有者がいた場合は、その方との交渉が必須となるだけでなく周辺の相場よりも高い金額を提示するのが基本となるので、コストや時間が掛かる方法だということは覚えておきましょう。

再建築不可物件を売却する場合の注意点

再建築不可物件の相場や売却価格を増加させる方法について解説してきました。

ただ、余計なコストはもちろん、時間も掛けたくないという理由から再建築不可物件のまま売却をしたいという方もいます。

そこで、ここからは再建築不可物件を売却する場合の注意点を解説します。

再建築不可物件を売却する場合に一番注意することは、物件の購入希望者が現れないかもしれないということです。

物件の購入希望者が現れないという理由に関しては、所在地などの立地や販売価格、建物面積などにも左右されますが、土地の利用価値や資産価値が低いこと、将来、増改築が必要になってもできない、住宅ローンが使用できないので現金でしか購入することができないというのが大きな理由です。

そのため、売却を考えている再建築不可物件に購入者が現れないかもしれないと思ったのなら、購入希望者が増えるように物件の大幅なリフォームやリノベーションなどで、買手に求められるような魅力のある物件に変化させる必要があります。

再建築不可物件の売却方法

再建築不可物件を売却する場合の注意点について解説をしてきました。

相場や売却価格を増額させる方法、注意点に関しては理解できたけど、実際に物件の売却を考えた時、一体どのような売却方法があるのか疑問に思う方も少なくないはずです。

ここからは、実際に再建築不可物件を売却するのであれば、どのような売却方法があるのか、3つほど紹介します。 また、各方法でかかる費用についても説明します。

隣家の所有者に土地を売却する

先程は自身が隣接している土地を購入するという方法をご紹介しましたが、反対に隣家に土地を売却するという方法もあります。

自身が所有している土地が再建築不可物件ということを悩んでいる場合、隣接地も同じ悩みを抱えているということが十分に考えられます。その場合、こちらの土地を売却してしまうという方法もあります。

ただ、こちらからの提案となりますので、相手には周辺の相場よりも低い金額を提示するのが基本となることだけ覚えておきましょう。

不動産会社に売却を依頼する

不動産会社に買取という形で売却を依頼する方法もあります。

先程も解説しましたが、東京で人気の沿線や駅だけでなく間取りも良いなどの好条件でない限り、一般的な不動産会社に売却を依頼しても土地の利用価値や資産価値がないなどを理由に買取を断られるケースがほとんどです。

しかし、どうしても一般的な不動産会社に売却を依頼したいという場合、物件の価値を高めるためにリフォームやリノベーションを行うのが必須となります。リフォームやリノベーションは規模にもよりますが、数百万円単位の金額が掛かってしまう可能性も十分にあります。

そのため、こちらも費用が掛かってしまう売却方法となります。

再建築不可物件を専門に扱う買取業者に依頼

不動産会社の規模にかかわらず、基本的に再建築不可物件は買取を拒まれる傾向にあります。

なぜなら、不動産会社も買取後に物件の購入者を見つけるのが難しいからです。そんな場合、再建築不可物件を専門に取り扱っている不動産会社に買取を依頼するという方法があります。

再建築不可物件を専門に取り扱っている不動産会社に買取を依頼することで、売却する前に大規模なリフォームやリノベーションなどをする必要がなくなります。

そのため、先程の隣家の所有者に売却する方法、一般的な不動産会社に依頼する方法よりも費用を抑えることができる売却方法となります。

再建築不可物件の固定資産税について

再建築不可物件における固定資産税は、建物の状態や経過年数だけではなく、土地の形状や道路の接道状況などによっても税額が変化します。

再建築不可物件の場合、無接道や不整形地といった物件が多いため、土地や建物の評価に対して減価補正されることがあるため、固定資産税も安くなる傾向があります。

固定資産税が安いのは土地や建物の評価が低いから

まず、再建築不可物件となる住宅や建物などの多くは、築40年や50年といった築古物件です。建物の評価は経年とともに下がっていくため、固定資産税の負担額も同じように減額されていきます。

経過年数ごとに経年減価補正率というものが設定されています。築45年以上になると家屋の評価額は新築時の2割にまで下がります。（最低でも2割まで）

また、前の項目でも説明したとおり「無接道」、「不整形地で間口が狭小」などの特徴を持つ再建築不可物件は不動産評価が減価補正されます。

つまり、「経年による減価補正」と「土地の形状や接道状況による減価補正」によって不動産の評価額が下がり、固定資産税の負担額もその分だけ安くなるということになります。

ちなみに、不動産の評価額が下がると固定資産税が安くなるのは、固定資産税の計算時に評価額が関わるためです。

固定資産税の計算式

※ 固定資産税評価額（課税標準額）は簡単に説明すると土地、建物の評価額です。

固定資産税の負担が増えるリスクもある

再建築不可物件は不動産の評価が低いため、固定資産税が安くなるケースがほとんどです。

しかし、再建築不可物件を持ち続けると固定資産税が増えてしまうリスクもあります。主に次で説明する2つのことに注意が必要です。

更地になった場合

「再建築不可物件の土地を売るために建物を解体した」、「再建築不可物件の建物が地震などの災害で滅失してしまった」などで更地になってしまったケースは少なからずあります。

更地になった場合、住宅用地における軽減措置（※住宅用地の特例）が解除され固定資産税の負担が最大6倍にまで膨れ上がってしまいます。

住宅が建設されている土地（宅地）は「住宅用地の特例」が適用されるので固定資産税が1/3～1/6にまで軽減されます。

しかし、住宅が失われた場合、その土地は宅地ではなくなるので、住宅用地の特例を受けることができず負担が増大します。

加えて、再建築不可物件は新たに住宅を建てることができないので、膨れ上がった固定資産税をずっと支払い続けることになります。

特定空家等に該当される場合

「相続したけど使わない」、「中古物件が再建築不可だと知らずに購入してしまった」などで再建築不可物件をうまく活用できず、空き家として放置しているケースもよく見かけます。

放置された物件は劣化が激しくボロボロになるのも早いです。それにより、倒壊や火事の危険性、周辺地域における景観の悪化、不審人物や害獣の住処になるなど、さまざまな問題が浮かび上がります。

このような空き家物件は国によって「特定空家等」として扱われる可能性があります。

特定空家等に指定されて自治体からの勧告を受けると、土地にかかる固定資産税の軽減措置が解除され、更地と同様に負担額が最大6倍になります。

特定空家等は、国が定める「空家等対策特別措置法」の中で指定される物件のことで、以下のような物件のことをいいます。

そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。出典：http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=426AC1000000127、総務省「行政手続のオンライン利用の推進　空家等対策の推進に関する特別措置法」

まとめ

この記事では、再建築不可物件について幅広く解説してきました。

おさらいになりますが、「再建築不可物件」というのは、読んで字のごとく再建築をすることができない物件になります。再建築ができない理由には様々なものがありますが、建築基準法の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する必要がある）を満たしていないという理由がほとんどです。

また、再建築不可物件を売却する前に、

• リフォームやリノベーションで物件の価値を高める
• 自身の所有地をセットバック（後退）させて建基法の接道義務をクリアする
• 隣接地を購入して建基法の接道義務をクリアする

上記のような方法を試すことで、物件の価値を高めることができ、再建築不可物件ではなくなり通常の物件として扱うことも可能になります。

最後になりますが、再建築不可物件は不動産投資の一環として年々人気が上がってきています。

東京の年月の経っている空き家や袋地、旗竿地など、一般的に見れば条件が悪くなかなか買手が見つからないという場所をいくつか購入し、リフォームやリノベーションで価値を高めることはもちろん、今回の記事でご紹介した方法などを活用して購入時よりも価値を高めて賃貸物件として貸出を行う投資家も多いです。

このように、再建築不可物件には上記で解説した方法のように、様々な売却方法、利用方法などがありますので、まずは一度不動産会社に相談してみるとよいでしょう。