株式会社ジャパンケルモ

大阪で選ばれる底地買取のプロフェッショナル

株式会社ジャパンケルモは、他社では取り扱いが難しい底地や共有持分、収益不動産の買取を専門とする企業です。大阪市内だけでも約3万坪の買取実績をもち、最大10億円までの自社一括買取が可能となっています。銀行融資に頼らない豊富な自己資金により、迅速かつ確実な取引を実現しています。不動産業者や弁護士など、専門家からの相談も多数受け付けており、複雑な権利関係の調整や交渉もワンストップで対応します。

同社は、入札案件や交渉・手続きが複雑な案件など、一般的な不動産会社では扱いづらい物件を積極的に取り扱っています。不動産売買・仲介・賃貸管理・建売・土地の有効活用など、幅広い業務経験をもつプロフェッショナルが、一つの不動産に対してあらゆる可能性を検討し、最適な解決策を提案します。

株式会社ジャパンケルモの特徴

株式会社ジャパンケルモは、以下の3つの特徴で、さまざまな不動産課題の解決をサポートしています。

• 地主・借地人双方に配慮した丁寧な対応
• 10億円までの自社買取による迅速な対応
• 複雑な権利調整も含めたワンストップサービス

それぞれ見ていきましょう。

地主・借地人双方に配慮した丁寧な対応

底地の買取後は、自社での保有も可能ですが、借地人との時間をかけた交渉により、借地人による購入も可能です。地主だけでなく、借地人の意向にも配慮した柔軟な対応で、双方が納得できる解決策を提案します。地代が安い、契約内容が不明確、借地人が複数いるなど、さまざまな課題を抱える物件でも、豊富な経験を活かした対応をします。

底地が売れない主な理由として、借地権者がいるため自由に土地を使えない点や、煩わしい交渉やトラブルの可能性、収入の少なさ、契約内容の不明確さ、地代未納の問題などが挙げられます。同社では、このような課題に対して、専門的な知識と経験を活かした解決策を提供し、地主様と借地人様の双方が満足する取引を実現します。

10億円までの自社買取による迅速な対応

資金力の高さから、最大10億円までの物件を自社で買取が可能です。銀行融資を必要としないため、物件情報が外部に漏れることなく、スピーディーな取引を実現します。

底地や共有持分の取引では、銀行ローンが使用できないことが多く、また購入しても自由に使用できない特性から、一般的な買主を見つけることは困難です。しかし同社では、豊富な自己資金を活用し、こうした物件でも迅速な買取を可能としています。税金対策としての活用も視野に入れた提案も可能です。

さらに収益マンションでは、築年数が古くメンテナンス費用が嵩む物件や、入居率が低い物件、家賃滞納の問題を抱える物件なども積極的に買取します。

また、需要が少なく即座に売却が難しい物件でも、長期的な視点での保有を前提に購入できます。老朽化が進んだ物件や利回りの低い収益不動産などの場合でも、柔軟に対応します。

複雑な権利調整も含めたワンストップサービス

不動産売買・仲介・賃貸管理・建売・土地の有効活用など、幅広い業務経験を持つプロフェッショナルである同社が、一つの不動産に対してあらゆる可能性を検討します。将来的な税金対策も視野に入れた提案や、面倒な権利調整も含めた包括的なサポートを提供します。

また、相続が発生した場合の権利関係の複雑化や、共有者間での意見の相違など、さまざまな課題にも対応できます。税理士や弁護士とも連携しながら、最適な解決策を提案します。

株式会社ジャパンケルモの買取事例

税理士様より底地買取についてのご相談

所有者は昔からの地主様。

税金対策を考慮した資産の整理のひとつとして、底地の売却を検討している税理士様からご相談をいただきました。

所有されている底地は、建築基準法上の道路に接する間口が狭く、奥に長い（比率は1：5.5くらい）一筆の土地で、その上に、空き地部分と借地人様がいらっしゃるお宅が道路部分から奥へ3軒ありました。
建築基準法上の道路から奥への通路は、建築基準法上の道路ではないので、3軒のうち奥の2軒については、接道義務を満たしていないため、建替えのできない建物となっていました。

そのような理由で、建売業者が直接買い受けることは難しそうな案件でしたが、きれいに整理することができれば、戸建用地にすることができそうな土地でした。

売主様の立場としては、昔からの地主様ということもあり、事案としてあまりオープンにしたくなく、また、売却後において買い受けた第三者と借地人様との関係性が悪くなることも避けたいとお考えでした。

地上げ案件として考えた場合、3軒の借地人様を立ち退かせたとしても、建築基準法上の道路を通さない限り、戸数が取れません。

しかし、道路として認定される保証もなく、通常では認定は難しい事案でした。そのため、時間的にもどの程度かかるのか明確ではなく、収支計算も取れません。

また収益物件として考えた場合、このような底地は需要が少ないため、利回りは1.1％程度と非常に低く、投資物件としての魅力も少ない状態です。

そもそも上記のような内容では、買主様側で融資がつきませんので、なかなか買い手もつきませんでした。

そこで弊社では、相談を受けた際に物件調査を実施し、買い受け価格を提示させていただきましたが、当初は買い受け価格が希望金額を下回っていたため、一旦保留となりました。

しかしその後、所有者様で他にも探されたようですが、結局買い手が現れず、最終的には、相談を受けてから1年10か月後、当初の買い受け価格に上乗せした金額で底地買取をさせていただきました。

買い受け後、弊社担当者より借地人様へご挨拶に伺いましたが、初めは立ち退きさせられるかもしれないという不安もあり、拒否反応を示されました。

しかし、1年に渡ってお話合いをさせていただき、当方の事業に協力していただく代わりに、借地人様の希望を聞き受け、現在は借地人様に立ち退きしていただくこともなく、また物件内に認定道路を通すこともできましたので、借地そのものの価値も上げることができました。
出典：株式会社ジャパンケルモ

第三者に貸している共有名義の店舗についてご相談

商店街に面した店舗で、ゲームセンターとして第三者が借りている収益物件について、所有者様の代理となっている弁護士様から、不動産業者を通してご相談がありました。

所有者は兄弟姉妹である数名の共有名義になっておりましたが、共有名義人同士の仲が悪く、意見を統一することが難しい状況でした。

この収益物件の短所としては、
・賃借人への返還保証金が大きいこと
・賃料の相場が近隣よりも低いこと
・商店街会費等の負担が大きいこと
・賃料、諸費用から計算した投資利回りが希望する売買代金総額に比して低いこと

などがありました。

また、

・建物の構造上、一括貸ししかできないこと
・耐震性の問題があること

などの理由から、将来新たなテナントが付きにくいと考えられます。

建替えをするにしても、

・商店街の中の物件なので、解体費建築費が割高になる

というデメリットがありました。

上記の理由から、売却物件として、売主様が希望する金額と買主様が検討する金額が乖離している案件でした。

建物自体は、元々かなり古いタイプのパチンコ店の仕様で、1階は店舗、2階は従業員が住み込みで働けるような寮タイプになっていました。

取引時は、賃借人様は1階をゲームセンターの店舗として使用し、2階を倉庫と従業員の休憩所として使用していました。

最終的には売主側の弁護士様が間に入って、保全を取ってもらい決済しましたが、金額的にも皆様に納得していただける内容で買取させていただきました。
出典：株式会社ジャパンケルモ

不動産業者様から区分所有マンション買取のご依頼

売主様は、区分所有マンションを所有され入居されている一般の方。
お子様の成長に伴い、近くの新築一戸建ての家を購入するため、現在お住まいのマンションを売却し、その資金を一戸建て購入に充てたいということで、一戸建てを販売されている不動産業者様からのご依頼で、弊社がその区分所有マンションを買取させていただきたケースです。

売主様は、以前から一戸建ての家を探しておられたようで、今回たまたま場所・環境・間取り・価格等の条件で気に入った物件が見つかり購入の申し込みをされたようです。

購入の際の条件としては、現在所有しているマンションの売却資金を充てるということになっていましたが、マンションの売却活動に入ってからも、希望する金額での買い手がなかなか見つかりませんでした。

そこで価格も除々に下げていったのですが、それでも買い手は見つからず、大変お困りの様子でした。

特に、一般の方が住宅を購入する場合、ほとんどは住宅ローンを使われますので、審査に時間がかかり、最終的に審査後承認を得られないケースもあります。

今回のケースのように期限のあるケースでは、どうしても不安定な要素を伴ってしまいます。

一方で、戸建の契約期限も迫っていましたが、どうしても購入したい意向もありましたので、最終的に、マンションの売却については、すぐに現金で買い取ってもらえる買い手にしてほしいということから、弊社が買主となり購入させていただきました。

当初の売主様の希望金額には届きませんでしたが、元々の余剰資金もお持ちでしたので、マンションの売却資金に足して新築一戸建ての家を購入されました。

一戸建ての契約が期限ぎりぎりの時期での取引だったこともあり、マンションが当初の希望価格で売却できなかったことよりも、ご希望の家を購入された喜びの方が大きかったようで、大変感謝していただきました。

出典：株式会社ジャパンケルモ