「両親が遺してくれた実家を相続したけど使い道に困っている」
「夫婦の共同名義でマンションの一室を購入したけど訳あって今は使用していない」
「離婚した前妻と一緖に購入した自宅をどう扱っていいのかわからない」
など様々な事情を抱えた共有不動産は所有者ごとに持分割合というものが決められています。
これを一般的に「共有持分」といいますが、この共有持分は自分の割合分だけ売却することができます。もちろんその持分を買い取る専門業者も存在します。
この記事では、共有持分の買取価格相場や高く売却するコツ、買取の流れや買取業者選びのコツなどを幅広く解説していきます。共有持分を売りたい人はぜひ参考にしてみてください。
目次
共有持分とはどんな不動産？
共有持分とは前述したとおり、共有不動産における所有者ごとの権利持分をいいます。所有権の割合といってもよいでしょう。
不動産名義は購入者の名義になる印象が強いですが、購入にあたって誰かと一緒に出資した場合などにおいてはその出資者との共有名義になります。また、出資した金額によって持分の割合が決まり、登記されます。
自分の持分は単独で許可なく売却できる
共有で購入した不動産で自分にも持分がある場合、その持分のみを売却することができます。
例えば、夫婦で購入した土地とマイホームにそれぞれ妻と夫に持分があり、割合が妻1/3、夫2/3だとすると妻が所有する1/3の持分を夫の許可無く単独で売却することができます。
ただし、上記は自分の持分のみを売却する場合ということと、物理的に割合を分けることのできる土地に付する持分を売却する場合においての話です。
共有不動産のすべてを売りたいという場合は共有者全員の承諾が必要となります。
共有持分の買取価格相場
共有持分は一般的な不動産と違って、扱いにくい物件となります。物件というよりは権利自体の売買取引となるので共有者との争いに発展することも少なくありません。
そのような共有持分の買取価格相場がどのくらいになるかというと、「買取価格相場自体が存在しない」という回答になります。
これは物件自体の価値は当然、持分割合や共有者によって全く異なるため案件単位で価格を決めなくてはならないことが理由です。
買取価格＝持分割合という単純な結果にはならない
例えば、共有という条件が無い場合で買取価格が3000万円の不動産があるとします。
その不動産に付する持分1/3を所有していたとしても、純粋に1000万円で売れるというわけではなく、実際にはもっと安価な200万円程度の金額で査定されてしまうのが多くのケースです。
これは、誰かと共有している不動産（ましてや権利のみ）は買取後の運用が困難なので買い取っても利益がないと判断されるためです。
ただし、他に共有者がいる不動産でも、上手に共有状態における問題を解決できるスキームを持った不動産買取業者へ売る場合においては話は別です。
共有持分が得意な専門買取業者へ売ろう
一般的な大手不動産会社はトラブルなどが少ない一般戸建てやマンションなどの買取に力を入れていますが、共有持分など法的なトラブルが発生する可能性のある不動産には力を入れていません。
買い取ったとしてもかなり安価での買取になります。
そこで、登場するのが共有持分を得意とする専門買取業者です。
一番注目すべき特徴としては「弁護士や司法書士などの士業専門家とタッグを組んで不動産の流通をしているから買取価格が高め」という点です。
不動産には多くの法律があると同時に、多くのトラブルが発生します。特に共有持分などの権利が商品になる場合、他の共有者との持ち分争いに発展することがほとんどです。
そのあたりの問題に関して大手不動産会社の場合は手間と費用をかけません。（買取拒否か最低価格での買い叩き）
逆に、法的問題が合っても同時に解決できる専門買取業者は共有持分のみだったとしても適切で希望に近い価格での査定となります。
実は、当社も共有持分専門買取業者です
イエコンを運営している当社クランピーリアルエステートは共有持分やトラブル物件を専門としている買取業者です。
今では全国800以上の弁護士・司法書士様とのつながりがある当社は、士業専門家（弁護士など）のコンサルティングを原点としている不動産買取会社ということで、これまで多くの権利物件、トラブル物件を扱ってきました。
過去多くの買取実績から、買取後の問題解決・運用スキームを確立し、今では共有持分の買取価格をお客様の希望に近い価格で買い取ることが可能になっております。
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共有持分の買取実績
当社クランピーリアルエステートの買取実績の一部をご紹介します。
買取価格360万円の築古住宅
※画像はイメージです
相続で取得したという共有不動産ということで買取依頼をされたNさん。築38年程度でその物件には親族が住んでいるということでしたが、持分の売却完了までは内密にしたいとのご依頼でした。
共有持分の売買では共有者に内緒で売りたいとのご依頼がとても多いです。親族間でのトラブルの泥沼化を危惧されるお客様は往々にして内密での売買を提案されます。
Nさんの持分は1/4、当社は360万円の査定金額を提示いたしました。何事もなく結果として査定価格に満足していただいたようで、そのまま買取価格となりました。
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買取価格470万円の親戚との共有戸建て
※画像はイメージです
長年交流のない親戚同士の共有一軒家において、誰も使用していないのに固定資産税のみがかかることに悩んでいたMさん。自身の持分1/4のみを売却によって手放したいということでご依頼をいただきまして、当社は査定価格を300万円で提示いたしました。
しかしMさん側の事情もあり、もう少し高くできないかとのご相談がありまして交渉した結果、当社で買取後に他の共有社に売却が可能という判断が付きましたので170万円上乗せた470万円にて持分1/4を買取をいたしました。
交流のない人との持分を手放したい、税金が高いということでお悩みのお客様も多い印象です。
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買取価格1500万円の夫婦名義マンション持分
※画像はイメージです
離婚によって不要になったマンションの一室に付する持分を売却したいとご依頼いただいた妻であるHさん。別居中ということもあり、ご主人と話し合いの上で物件全部を売却して換価分割する提案をいたしましたが、不仲ということもありそのまま持分のみの買取ということになりました。
住宅ローンの残債もあり持分1/3の買取価格は結果として1500万円というところに落ち着き、Hさんも満足のいく結果になったようで大変お喜びいただけました。
離婚が絡んでいたため弁護士介入の可能性もありましたが、今回は持分のみで買取。しかし、換価分割などのさまざまな提案がHさんにとって幅広い選択肢があることを知れたという買取価格以外の部分でも満足していただけたようです。
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買取依頼から売却までの簡単な流れ
買取依頼後の流れをわかりやすく説明します。共有持分の場合は共有者との交渉などが長引くケースなどが多く、スムーズに売却という流れにはならないのが一般的です。
基本的な流れは通常の不動産と同様です。
①不動産希望金額や売買事情を伝える
買取依頼後には買取業者側から詳細をお聞きするために、折返しの連絡があります。（メールもしくは電話）ヒアリング後、査定金額等を提示しお客様と条件をすり合わせ契約を進めていきます。
②売買契約の締結
契約についての重要事項や条件等を説明された後に売買契約を結ぶ準備に入ります。共有持分の売買に関しても売買契約は通常通りの契約となります。不動産売買契約書へのサインや押印などの諸手続きをおこない契約が完了します。
③決済
不動産売買契約の締結後、契約書に記載された期日までに買取金額が振り込まれて取引が終了です。
以上が共有名義不動産の共有持分を売却するまでの流れとなります。
ただし、ここまでに平均で約1〜2ヶ月ほどの期間を必要としますので必ず余裕を持って取引をおこなうことが大切です。
共有持分の買取業者を探すコツ
共有持分は通常の物件と比べると少し特殊な物件です。前述したとおり通常物件をメインとして扱っている不動産会社では思うような売買ができません。
しかし、共有持分の専門買取業者と通常の不動産会社の見分けがつかないということもあるでしょう。
では、どのような点に着目し専門買取業者を見極めればよいのか解説していきます。
共有持分の買取実績
まずは、基本ですが自分が売りたい物件の買取実績の多さを確認しましょう。また、買取実績だけ書いてあっても詳しい内容が語られていない業者には注意です。
買取実績の多さは、査定金額の高さにもつながってくる要素です。特に共有持分などの扱いが難しい不動産の場合、買取経験が少ない業者だと他共有者との余計なトラブルを生んだり、安すぎる金額で買い叩かれたりするおそれがあります。しっかりとホームページ等を確認し実績のある買取業者に依頼しましょう。
相続物件の扱いに強いかどうかも見ておきたい
共有持分なのになぜ相続物件なのかと疑問に思うかも知れませんが、実は相続してしまった共有持分というご依頼は意外と多いのです。
人と共有しなくてはならない不動産は夫婦や親族でない限り、手に入れたくないというのが一般的な考えです。つまり、相続した物件がよく調べたら共有物件だった、加えて一回もあったことのない親戚だったというケースが多いため、相続問題にも対応できる買取業者のほうが適切な査定をしてもらえます。
提携している弁護士の豊富さも確認
不動産業者の中には当社のように、弁護士などと提携している少し珍しい買取業者も存在します。
強みとしてはやはり、トラブルの可能性のある物件や持分権利のみでも相当な価格で買取できるという点です。
トラブルを早急に解決できるスキームがある不動産買取業者だからこそ買取価格査定も強気で出せる点が、通常の大手不動産会社と大きく異なるポイントです。訳あり物件を売却するならば、このポイントをおさえておきましょう。
高く売るためのコツ
共有持分を高く売るためには、買取業者任せにするだけではなく自分でも売買条件を良くするための行動をすることも大事です。
持分を増やしておく
不動産の共有者が3人以上いる場合は、誰かの持分を自分で買い取って持分割合を増やしておくという手もあります。
共有不動産全体の売却ができない場合は、持分を売っても良いという共有者と交渉して買い取っておくことで、より多くの持分を単独で売却できます。割合が増えるということはその分だけ価格も付くということですね。
共有者と良好な関係を築いておく
共有者との関係が良好な共有持分は買取業者側からしても嬉しい物件です。
売買や交渉自体もスムーズにいく物件は利益の見込みもあるため、積極的な買取価格を提示することでしょう。
逆に共有者との関係性が悪すぎたり、音信不通などという場合にはかなりの手間を要するため、買取業者は積極性をみせないことが多いです。
当社のような弁護士提携のある買取業者以外に売る場合は特に、共有者との関係を良くしておいたほうがよいといえます。
不動産一括査定サイトで査定を受けて比較
不動産の一括査定サイトは、自身が売却を考えている不動産の情報をWEB上に入力するだけで複数の不動産会社の査定額を知ることができるサービスです。
つまり、不動産一括査定サイトを利用することで、どこの買取業者が一番高く買い取ってくれるのかということが一目で比較・確認できるようになります。
各社で大きく買取価格に差がありますが、これは実勢価格や公示地価、基準地価、路線価、固定資産税評価額などのデータを参考にして、各社独自のマニュアルに基づいて価格を決定しているためです。
ただし、不動産一括査定サイトというのは、あくまで通常物件の査定においては有効といえる手段です。
今回の共有名義不動産やその共有持分といった特殊な不動産に分類されるものに関しては、正確な見積もりが出ない場合が多いので注意が必要です。
共有持分の買取価格の査定ポイント
共有名義不動産の共有持分の中にも高い金額で査定されるものや、反対にさらに低い金額で査定されるものなどが存在します。
共有名義不動産（共有持分）の買取価格を決定するための査定ポイントには、
- 不動産の条件や周辺の環境
- 共有持分の所有者の人数と割合
- 土地と建物両方の共有持分の有無
- 住宅ローンの残債や抵当権の設定
- 実際に住んでいる共有者の有無
- 隣接する土地との境界標の有無
上記のようなものがあります。
ここからは順に詳しく解説をしていきます。
不動産の条件や周辺の環境
「不動産の条件や周辺の環境」は共有名義不動産（共有持分）の査定に大きく影響をしてきます。
不動産の条件とは建物の間取りや傷み具合などのことで、周辺の環境とは建物の周りの立地条件となります。
それに加えて、不動産と接している道路の接道状況（再建築不可物件になっていないか）も重要です。
これらは、共有名義不動産（共有持分）に限らず通常の不動産でも基本の査定ポイントとなっております。
共有持分の所有者の人数
「共有持分の所有者人数」も共有名義不動産（共有持分）の査定には大きく影響をしてきます。
例えば、不動産の条件や周辺の環境がほぼ一致している共有名義不動産AとBがあるとします。
上記のようなケースの場合、不動産の条件や周辺の環境がほぼ一致していても共有名義不動産Aの方が査定額は高いという結果になります。
これは単純に、共有持分を所有している人数が少なければ少ないほど1人あたりの持ち分割合が大きくなるということや、残りの持ち分所有者への交渉や手続きの手間や時間が掛かることを考慮しているためです。
土地と建物両方の共有持分の有無
「土地と建物両方の共有持分の有無」も共有名義不動産（共有持分）の査定には大切なことです。
結論からいうと、土地と建物どちらかの共有持分さえ所有していれば不動産の売却は可能です。
このようなケースの場合、前者のAさんは建物の共有持分を持っていないので土地の共有持分2分の1だけを売却することができます。
しかし、既に他人名義の建物が建っており自由に使うことができない土地の持ち分を購入したいという人は現れません。
そのため、土地の共有持分だけを売却する場合は買取査定も相場よりも低くなっています。
もし、自身が所有する共有持分を売却したいとお考えであれば、必ず土地と建物両方の共有持分を所有した上で査定依頼をしましょう。
住宅ローンの残債や抵当権の設定
「共有名義不動産にローンなどの残債」があると査定以前に売却自体ができない可能性が高いです。
まず、共有名義不動産とは「不動産に関する全ての権利をそれぞれの共有持分の所有者が持っている」ということが前提になります。
それは共有名義不動産にローンなど残債、借金などによる抵当権（土地や建物を担保にする権利）も例外ではありません。
そのため、共有名義不動産の共有持分を売却したいのであれば、まずはローンなどの残債や借金などによる抵当権を外す必要があることを覚えておきましょう。
実際に住んでいる共有者の有無
「実際に不動産に住んでいる共有者の有無」も、共有名義不動産（共有持分）の査定に大切なことです。
共有持分を一部所有しているだけでは自由に不動産を扱うことができないので、買取業者（不動産会社）は残りの共有者へ売却の交渉を行う必要があります。
そのため、実際に不動産に住んでいる共有者がいるのであれば交渉が長引いてしまう可能性が高いです。
また、行方不明者がいるなどの理由から他の共有者との連絡が取れない場合も共有物分割請求訴訟（裁判所を通して共有状態を解消させる訴訟）をおこなえないため、買取をおこなうまでに長い時間が掛かり物件は査定価格が下がる影響が出てしまうこともあることを覚えておきましょう。
隣接する土地との境界標の有無
「隣接する土地との境界標の有無」も共有名義不動産（共有持分）の査定には関わってきます。
土地の売却において最もトラブルになりやすいものが境界となります。
売却する土地の境界が明確になっていない場合、売却後に境界に場所に関してのトラブルに発展する可能性があり、訴訟になることも少なくありません。
そういったケースを考慮して、買取業者（不動産会社）は境界標を正しく設置していない不動産（土地）の査定額を低く設定してしまうこともあります。
これは、共有名義不動産（共有持分）に限らず通常の不動産でも基本の査定ポイントとなっておりますので覚えておきましょう。
共有持分を売却したときの税金と確定申告
ここまで、共有名義不動産の共有持分について説明してきました。
次に実際に共有持分を売却したときの税金や確定申告について解説します。
共有持分を売却した後の税金は所有年数によって変化する
共有名義不動産の共有持分を売却した後の税金支払い額は所有年数により変化します。
また、所有年数によって短期譲渡所得や長期譲渡所得に分けられます。
下記にまとめましたのでご覧下さい。
| 種類 | 所得税率 | 住民税率 | 計 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（所得5年以下） | 所得税率30% | 住民税率9% | 計39% |
| 長期譲渡所得（所得5年超） | 所得税率15% | 住民税率5% | 計20% |
そのため、共有名義不動産の共有持分は、長期譲渡所得の扱いになる5年超所有してから売却したほうが支払う税金額が少なくなり節税に繋がるということです。
共有持分を売却した後の確定申告は個人で行う必要がある
共有名義不動産に関する確定申告は基本的に個人で行うことになります。
自身の共有持分のみを売却した場合であればそのまま個人で申告を行えますが、共有者全員で共有名義不動産を売却した場合は、それぞれの収入（売却で得た金額）や、売却に掛かった費用などを計算して個別に申請する必要があることを覚えておきましょう。
まとめ
共有持分を今現在所有しており、売却によって手放したいと考えている人は「物件の共有状態を詳細に把握しておく」ことが最も大事です。
自分に持分はどのくらいあるのか、他の共有者とはどのような関係性なのか、どのくらいの金額で売りたいのかを明確にしておくことで買取業者への依頼がよりスムーズになります。
また、買取業者側が最も気にする点は「共有者とトラブルになっているのかや、秘密にして売りたいのか等の物件状況・条件」です。
これによって交渉や買取時の手間が変わるという事情があるため、できれば予め共有者と話をまとめておくと良いでしょう。
ただし、事情があって秘密で売却したいということであれば、条件をしっかりと守ってくれる買取業者へ依頼しましょう。当社は共有持分の買取実績の豊富さが強みでもあるのでお悩みの方はぜひお気軽にご相談いただければと思います。
