「両親が遺してくれた実家を相続したけど使い道に困っている」
「夫婦の共同名義でマンションの一室を購入したけど訳あって今は使用していない」
「離婚した前妻と一緖に購入した自宅をどう扱っていいのかわからない」
という様々な理由から共有名義の不動産を所有しているが、どうやって扱っていいのだろうと悩んでいらっしゃる方も多いのではないでしょうか。
共有名義の不動産は一般的には「共有名義不動産」と呼ばれており、1つの不動産を複数人で所有している状態のことを指しています。
また、この共有名義不動産の所有権の割合を「共有持分」といいますが、一体どのくらいの価格で、どこで売ることができるのだろうという疑問が生まれている方も多いはずです。
そこで今回の記事では、共有名義不動産の共有持分の買取価格や相場に関することはもちろん、どこで売れば高く買い取ってくれるのかという業者の選び方、買取査定のポイントまで幅広く解説をしていきますので、ぜひ参考にしてみてください。
共有持分の買取価格の相場
「共有持分」とは、共有名義不動産の所有権割合を示すものだと冒頭でご説明しました。
これは一体どういうものなのかというと、例えば両親が亡くなって実家を相続することになった兄弟3人を例に解説をします。
このようなケースの場合、1つの不動産（敷地）を兄弟3人で人数分に分割して所有するということになるので、1人あたりの共有持分は3分の1ずつということになります。
また、この「1人あたりの共有持分は3分の1ずつ」というのは、不動産（敷地）に関する全ての権利をそれぞれが3分の1ずつ所有しているということです。
上記の内容を踏まえて、共有持分の買取相場や査定のポイントなどについて解説をしていきます。
共有持分の買取相場
最初に結論からいうと、共有名義不動産の共有持分は買取価格が低いので高値で売却されることはありません。
なぜなら、共有名義不動産の共有持分を一部だけ購入したところで不動産を自由に扱うことができないからです。
例えば、両親から継いだ不動産を所有している兄弟3人がいるとします。（1人あたりの共有持分は3分の1）
ある日、兄弟間のトラブルが原因となり三男が自身の共有持分（3分の1）を買取業者に売却依頼をしてしまいました。
周辺の同条件の不動産が約3,000万円で売却することができるということなので、その3分の1である約1,000万円を想定していた三男ですが、実際の査定額は約200万円という結果が返ってきました。
そもそも、上記の例で売却依頼をしたのが買取業者なのですが、この買取業者とは共有名義不動産の共有持分を専門に扱っている不動産会社のことになります。
買取業者である不動産会社は、
- 共有名義不動産の共有持分を買い取って第三者に転売をする
- 残りの共有持分も買い取り全体の所有権を得た後に丸ごと売却する
上記のような方法を利用して利益を得ようと考えています。
しかし、そもそも共有名義不動産の共有持分という特殊な扱いのものは購入希望者が少なく、残りの持ち分を買い取るにしても交渉が難航するというケースも考えられます。
そのため、買取業者である不動産会社はこれらのリスクを十分に考慮し、共有名義不動産の共有持分を相場の約1〜2割程度の金額でしか買い取ってくれないため高値では売却することはできないというわけです。
共有持分の買取価格の査定ポイント
上記の「共有持分の買取相場」では、共有名義不動産の共有持分の買取相場が低く設定されているということをご説明しました。
しかし、そんな共有名義不動産の共有持分の中にも高い金額で査定されるものや、反対にさらに低い金額で査定されるものなどが存在します。
共有名義不動産（共有持分）の買取価格を決定するための査定ポイントには、
- 不動産の条件や周辺の環境
- 共有持分の所有者の人数と割合
- 土地と建物両方の共有持分の有無
- 住宅ローンの残債や抵当権の設定
- 実際に住んでいる共有者の有無
- 隣接する土地との境界標の有無
上記のようなものがあります。
ここからは順に詳しく解説をしていきます。
不動産の条件や周辺の環境
「不動産の条件や周辺の環境」は共有名義不動産（共有持分）の査定に大きく影響をしてきます。
不動産の条件とは建物の間取りや傷み具合などのことで、周辺の環境とは建物の周りの立地条件となります。
それに加えて、不動産と接している道路の接道状況（再建築不可物件になっていないか）も重要です。
これらは、共有名義不動産（共有持分）に限らず通常の不動産でも基本の査定ポイントとなっております。
共有持分の所有者の人数
「共有持分の所有者人数」も共有名義不動産（共有持分）の査定には大きく影響をしてきます。
例えば、不動産の条件や周辺の環境がほぼ一致している共有名義不動産AとBがあるとします。
共有名義不動産Aは夫婦での所有となるので共有者が2人（1人あたりの共有持分は2分の1）、共有名義不動産Bは代々相続を続けているものになるので共有者が8人（1人あたりの共有持分は8分の1）というものの場合、どちらが不動産の査定額が高いのでしょうか。
上記のようなケースの場合、不動産の条件や周辺の環境がほぼ一致していても共有名義不動産Aの方が査定額は高いという結果になります。
これは単純に、共有持分を所有している人数が少なければ少ないほど1人あたりの持ち分割合が大きくなるということや、「共有持分の買取相場」でも解説したように、残りの持ち分所有者への交渉や手続きの手間や時間が掛かることを考慮しているためです。
土地と建物両方の共有持分の有無
「土地と建物両方の共有持分の有無」も共有名義不動産（共有持分）の査定には大切なことです。
結論からいうと、土地と建物どちらかの共有持分さえ所有していれば不動産の売却は可能です。
例えば、土地の共有持分は2分の1と建物の共有持分は未所有のAさん、土地と建物の共有持分をそれぞれ2分の1ずつ所有しているBさんがいるとします。
このようなケースの場合、前者のAさんは建物の共有持分を持っていないので土地の共有持分2分の1だけを売却することができます。
しかし、既に他人名義の建物が建っており自由に使うことができない土地の持ち分を購入したいという人は現れません。
そのため、土地の共有持分だけを売却する場合は買取査定も相場よりも低くなっています。
もし、自身が所有する共有持分を売却したいとお考えであれば、必ず土地と建物両方の共有持分を所有した上で査定依頼をしましょう。
住宅ローンの残債や抵当権の設定
「共有名義不動産にローンなどの残債」があると査定以前に売却自体ができない可能性が高いです。
共有名義不動産とは、不動産に関する全ての権利をそれぞれの共有持分の所有者が持っているということになります。
それは共有名義不動産にローンなど残債、借金などによる抵当権（土地や建物を担保にする権利）も例外ではありません。
そのため、共有名義不動産の共有持分を売却したいのであれば、まずはローンなどの残債や借金などによる抵当権を外す必要があることを覚えておきましょう。
実際に住んでいる共有者の有無
「実際に不動産に住んでいる共有者の有無」も、共有名義不動産（共有持分）の査定に大切なことです。
「共有持分の買取相場」でも解説をしましたが、共有持分を一部所有しているだけでは自由に不動産を扱うことができないので、買取業者（不動産会社）は残りの共有者へ売却の交渉を行う必要があります。
そのため、実際に不動産に住んでいる共有者がいるのであれば交渉が長引いてしまう可能性が高いです。
また、行方不明者がいるなどの理由から他の共有者との連絡が取れない場合も共有物分割請求訴訟（裁判所を通して共有状態を解消させる訴訟）を行えないため、買取を行うまでに長い時間が掛かり査定価格が下がるという影響が出てしまうこともあることを覚えておきましょう。
隣接する土地との境界標の有無
「隣接する土地との境界標の有無」も共有名義不動産（共有持分）の査定には関わってきます。
土地の売却において最もトラブルになりやすいものが境界となります。
売却する土地の境界が明確になっていない場合、売却後に境界に場所に関してのトラブルに発展する可能性があり、訴訟になることも少なくありません。
そういったケースを考慮して、買取業者（不動産会社）は境界標を正しく設置していない不動産（土地）の査定額を低く設定してしまうこともあります。
これは、共有名義不動産（共有持分）に限らず通常の不動産でも基本の査定ポイントとなっておりますので覚えておきましょう。
上記でご紹介したものが、買取価格を決定するための主な査定ポイントになります。
自身の共有名義不動産の共有持分を売却をお考えであれば、一度全て確認してみることをおすすめします。
共有持分を高く売ることができる買取業者の選び方
ここまで、共有持分の売却価格について解説をしてきました。
共有持分は売却金額が低く設定されていると理解できたかと思いますが、どうせ売るのであればなるべく高く売りたいですよね。
ここからは、共有持分を高く売ることができる買取業者の選び方をご紹介していきます。
共有持分の買取実績が豊富な買取業者を選ぶ
最初のポイントは共有持分の買取実績が豊富な買取業者を選ぶということです。
共有名義不動産の共有持分の買取実績の少ない業者に依頼をしてしまうと、共有持分の価値を理解していないために適切な価格を提示することができません。
また、共有名義不動産の共有持分という特殊な案件の扱いになれていないということで、業者によってはさらに低い金額になるだけでなく、最悪の場合だと買取自体を断られてしまうというケースもあります。
一方、共有名義不動産の共有持分の買取実績が豊富な業者に依頼をすると、共有持分の価値を十分に理解しているので適切な価格を提示することができます。
また、普段から共有名義不動産の共有持分という特殊な案件を多く扱っているため、買取を断られることなく安心して売却をすることも可能です。
そのため、共有名義不動産の共有持分を高く売りたいのであれば、これまで数多くの特殊な案件を扱ってきた経験や実績のある業者を選びましょう。
不動産一括査定サイトで査定を受けてみる
次のポイントは、不動産の一括査定サイトを利用して査定を受けてみるということです。
不動産の一括査定サイトとは、自身が売却を考えている不動産の情報をWEB上に入力するだけで複数の不動産会社の査定額を知ることができるサービスです。
つまり、不動産一括査定サイトを利用することで、どこの買取業者が一番高く買い取ってくれるのかということが一目で確認できるようになります。
ちなみに、不動産一括査定サイトでは各社で大きく買取価格に差がありますが、これは実勢価格や公示地価、基準地価、路線価、固定資産税評価額などのデータを参考にして、各社独自のマニュアルに基づいて価格を決定しているためです。
ただ、不動産一括査定サイトというのは、あくまで一般の不動産の場合に限ります。
今回の共有名義不動産やその共有持分といった特殊な不動産に分類されるものに関しては、正確な見積もりが出ない場合が多いので注意が必要です。
以上の2つの方法が、共有名義不動産の共有持分を高く売ることができる買取業者の選び方となりますが、本サイト「イエコン」を運営する株式会社クランピーリアルエステートでも共有不動産や共有持分の買取を行えることはご存知でしょうか。
弊社の「不動産スピード買取窓口」に依頼して頂くと、最短48時間以内という早さで物件の現金化が可能です。
また、税理士や弁護士などを中心とした士業とのネットワークを活かした買取を行っているので、相続などで生まれた特殊な物件などにも柔軟に対応することができるという強みがあります。
共有持分の売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。
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買取業者に依頼してから売却完了までの流れ
ここからは実際に買取業者に依頼をしてから売却が完了するまでの一連の流れについて解説をしていきます。
①不動産の売却先を見つける
まず最初に不動産の売却先を見つける必要があります。
不動産の売却先を見つけるためには、近所の不動産会社に直接連絡をしたり、上記でもご説明をした不動産の一括査定サイトなどを利用しましょう。
また、不動産一括査定サイトは基本的には無料で利用することができますが、あくまで簡易的な査定になるので最終的な売却価格ではないことは理解しておく必要があります。
②不動産買取価格の決定
不動産の売却先を決めることができたら、実際に不動産買取価格の査定を依頼しましょう。
不動産の査定には、
・共有持分の所有者の人数と割合
・土地と建物両方の共有持分の有無
・住宅ローンの残債や抵当権の設定
・実際に住んでいる共有者の有無
・隣接する土地との境界標の有無
先程もご説明をしましたが、上記のようなポイントを基準として買取査定額を出すことになります。
この買取査定額に納得がいくのであれば、そのまま不動産の売買契約に進みます。
③不動産売買契約を締結
不動産の売却先から契約についての重要事項や条件等を説明された後に売買契約を結ぶ準備に入ります。
共有名義不動産の共有持分の売買に関しても通常通りの契約となりますので、不動産売買契約書にサインや押印をすることで契約が完了します。
そして、不動産売買契約の締結後に契約書に記載された期日までに買取金額が振り込まれて取引が終了です。
以上が共有名義不動産の共有持分を売却するまでの流れとなります。
ただ、ここまでに平均で約1〜2ヶ月ほどの期間を必要としますので、必ず余裕を持って取引を行いましょう。
買取業者以外に共有持分を売却する方法
ここまで、共有名義不動産の共有持分を買取業者に売却する方法についてご説明をしてきました。
ただ、買取業者（不動産会社）以外にも共有持分を売却する方法もあるのはご存知でしょうか。
ここからは、そんな売却方法について簡単にご紹介をしていきます。
共有状態の不動産全体を一括売却する
共有名義不動産は共有状態の不動産全体を一括売却するという方法があります。
同じ共有持分を所有している共有者全員の意見さえ一致すれば、共有名義不動産であっても関係なく通常の不動産として扱うことが可能です。
例えば、両親から実家を継いだ兄弟3人がいるとします。（1人あたり3ぶんの1ずつの持ち分を所有している）
両親から継いだ実家をこのまま所有することも考えましたが、使い道もないので兄弟3人で話し合って不動産会社に依頼をして2,400万円で売却することにしました。
このように、共有名義不動産であっても共有持ち分を所有している共有者全員の意見さえ一致していれば、通常の不動産と同様に売却をすることができます。
また、共有名義不動産を売却することで得た金額は共有者の持ち分割合に応じて分配されるので、上記の例では1人あたり800万円ということになります。
さらに、共有名義不動産といった特殊な不動産ではなく通常のものとして扱うことができるので、不動産の購入者も買取業者（不動産会社）だけでなく一般の人までと幅広く存在するのも特徴です。
しかし、共有名義不動産の共有者が1人でも反対しているのであれば、売却することができないという方法だということも覚えておきましょう。
共有名義不動産を分筆して売却する
共有名義不動産は「分筆」を利用して売却する方法もあります。
「分筆」とは、1つの土地（一筆の土地）を登記簿上で2つ以上の土地（二筆以上）に分割をするという方法になります。
この分筆で分割された土地にはそれぞれ新しい地番が付けられることになり、それにより独立した土地として登記簿上に記載されます。
そのため、それぞれの土地に1人ずつ所有者を付けることが可能になるので個人で土地を所有することができるということです。
分筆にはいくつかの手順があるので下記でご紹介します。
①分筆する土地の事前調査をする
共有名義不動産を分筆するとなったら、まずはその土地についての調査が必要になります。
この事前調査は役所や法務局から下記3点の資料を集めることから始まります。
公図
一定地域の土地の位置関係を表している資料です。
この資料では、土地の区割や地番などを確認することができます。
地積測量図
一定地域の土地測量結果を詳細に表している資料です。
この資料では、土地の面積や範囲などを確認することができます。
登記事項証明書
登記事項の内容を要約している資料です。
この資料では、隣接する土地の所有者などを確認をすることができます。
上記3点の資料を参考に土地を調査しますが、問題がないと判断されると分筆が可能ということになります。
また、ここで問題（境界標がズレているなど）が見つかった場合、まずはそれらの対処をしなくてはいけません。
②分筆する位置を決める
分筆をする土地を事前に調査し終えて、問題がないと判断されれば次の段階に進みます。
次は、実際にどのように分筆を行うのかということを分筆案としてまとめます。
分筆案は簡単にまとめる程度でも問題はないのですが、ここで作成をする資料は後々の売買契約などでも使うことが多いので丁寧に作りましょう。
③分筆箇所に境界標を設置する
分筆案を作成し終えたら次の段階に進みます。
次は、分筆をする土地と隣接している土地の権利者全員の同意や承諾を得ることが必要となります。
そのため、まずは隣接している土地権利者全員の立会い（代表者ではなく全員）のもと、これまでに準備した資料や設置されている境界標の位置を確認します。
これら全てに間違いがないと判断されると、前段階で作成した分筆案の説明になります。
その後、分筆案に土地権利者全員が同意や承諾（過半数ではなく全員）をし、必要書類に署名や押印をすると分筆標を設置することができます。
④分筆登記に必要な書類の準備をして分筆登記の申請をする
隣接する土地権利者の立会いのもと境界標を設置し終えたら、次の段階に進みます。
分筆登記をするには下記3点の書類が必要となります。
分筆登記申請書
こちらは土地家屋調査士に依頼して作成をしてもらいます。
土地家屋調査士とは、不動産に関わる登記をする専門家になります。
地積測量図
一定地域の土地の測量結果の詳細を表している資料です。
こちらは事前の調査で取り寄せたものではなく、最新のものを準備する必要があります。
筆界確認書
こちらは隣接する土地所有者全員との立会い時に記入をしてもらった資料です。
境界確認書、同意書、協定書などがあります。
上記3点の書類を準備し終えたら分筆登記の申請を行うことができます。
これらの書類を確認して問題がないと判断がされると、登記識別情報などを交付されて手続きが完了します。
また、この分筆で独立をした土地はそれぞれの共有者で所有することが可能ということだけでなく自由に売却をすることも可能となります。
そのため、不動産の購入者も買取業者（不動産会社）だけでなく一般の人までと幅広く存在しているのも特徴です。
ただ、上記のご説明でもわかるように、これらの過程には一般的に2週間〜1ヶ月以上の期間を必要としますので、必ず余裕を持ったスケージュールを組みましょう。（事前調査で境界標などに問題があった場合にはさらに長引く必要がある）
共有者の持分を買い取り、単独所有の状態で売却する
共有者の持分を買い取り、単独所有の状態で売却するという方法もあります。
共有持分を所有する共有者と相談の上、全ての共有持分を買い取ることができれば自身が単独の所有者になることができます。
上記のような方法で単独の所有者となれば、通常の不動産と同様に買取業者（不動産会社）や一般の人まで幅広く売却をすることが可能です。
しかし、この方法は共有名義不動産の他の共有持分を買い取るだけの資金がないと行うことができないものとなりますので注意が必要となります。
共有持分を売却したときの税金と確定申告
ここまで、共有名義不動産の共有持分について説明してきました。
次に実際に共有持分を売却したときの税金や確定申告について解説します。
共有持分を売却した後の税金は所有年数によって変化する
共有名義不動産の共有持分を売却した後の税金支払い額は所有年数により変化します。
また、所有年数によって短期譲渡所得や長期譲渡所得に分けられます。
下記にまとめましたのでご覧下さい。
| 種類 | 所得税率 | 住民税率 | 計 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（所得5年以下） | 所得税率30% | 住民税率9% | 計39% |
| 長期譲渡所得（所得5年超） | 所得税率15% | 住民税率5% | 計20% |
そのため、共有名義不動産の共有持分は、長期譲渡所得の扱いになる5年超所有してから売却したほうが支払う税金額が少なくなり節税に繋がるということです。
共有持分を売却した後の確定申告は個人で行う必要がある
共有名義不動産に関する確定申告は基本的に個人で行うことになります。
自身の共有持分のみを売却した場合であればそのまま個人で申告を行えますが、共有者全員で共有名義不動産を売却した場合は、それぞれの収入（売却で得た金額）や、売却に掛かった費用などを計算して個別に申請する必要があることを覚えておきましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
今回は共有名義不動産の共有持分の買取について幅広く解説してきました。
最後にもう一度簡単におさらいをします。
まず、「共有名義不動産」とは1つの不動産を複数人で所有している状態となり、それぞれの所有者が持つ権利の割合を「共有持分」といいます。
この共有名義不動産の共有持分は、自身のものであれば自由に売却可能ですが、不動産全体を売却するためには全ての共有持分を所有する必要があります。
そのため、一般の購入希望者が現れることは稀で、基本的にはそれらを専門に扱う買取業者（不動産会社）が買取を行ってくれることになります。
しかし、共有名義不動産の一部を手に入れた後に残りの所有者に売却交渉をするのですが、話し合いが難航したり売却をしてくれないというケースも考えられますので、これらのリスクを考慮して相場の1〜2割程度の金額でしか買い取ってくれません。
それでも、できるだけ高値で売却したいとお考えならば、
- 共有持分の買取実績が豊富な買取業者を選ぶ
- 不動産一括査定サイトで査定を受けてみる
上記のような方法で売却を検討してみることをおすすめします。
また、共有名義不動産（共有持分）の買取査定では、
- 不動産の条件や周辺の環境
- 共有持分の所有者の人数
- 土地と建物両方の共有持分の有無
- 住宅ローンの残債や抵当権の設定
- 実際に住んでいる共有者の有無
- 隣接する土地との境界標の有無
これらのポイントを意識することで、さらに高値で買取を行える可能性があるので覚えておきましょう。
ちなみに、共有名義不動産や共有持分を売却した後の税金支払いですが、それらの所有年数によって変化します。
| 種類 | 所得税率 | 住民税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得（所得5年以下） | 所得税率30% | 住民税率9% |
| 長期譲渡所得（所得5年超） | 所得税率15% | 住民税率5% |
上記のように、共有名義不動産や共有持分を5年超所有することで節税に繋がるということも覚えておきましょう。
また、確定申告は基本的には個人で行う必要があるので、共有名義不動産や共有持分を売却するのであれば、それぞれの収入（売却で得た金額）や、売却に掛かった費用などを計算しておきましょう。
今回の記事をよく読んで、共有名義不動産や共有持分の売却を決めた方は、まずはお近くの不動産会社などに相談をしてみることをおすすめします。
売却したいなら
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