底地とは、借地契約において土地の所有者（=貸主）から見た土地の呼び方です。
「地代や借地契約の管理・更新が面倒」「生前整理として不動産を処分しておきたい」などの事情から、底地の整理を考えている人も少なくありません。
底地整理には、底地のみを売却する方法や、借地権を買い上げて借地契約を解消する法など、目的によっていくつかの種類があります。
そのなかでも、底地専門の買取業者に相談すれば、すぐに底地を現金化できるためおすすめです。
借地人との交渉も不要で、早ければ数日で底地を手放せます。借地人とトラブルが発生している場合でも買取可能なので、まずは以下のフォームから無料査定を利用して底地整理のアドバイスを聞いてみましょう。
目次
底地整理とは底地・借地権の法的関係を解消すること
底地とは、借地契約において土地の所有者（=貸主）から見た土地の呼び方です。
底地のままでは権利関係が複雑なため、底地整理をおこなうケースがあります。
地主が借地権を買い取ったり借地人が底地を買い取れば、権利関係が解消できます。
その結果、通常の物件と同じ扱いになるため本来の資産価値に回復します。
そのため、本来の評価額が3,000万円の土地だとしても、底地として売却すると300万円ほどの売却価格になってしまうというわけです。
そこで、借地権を買い取って完全な所有権を取り戻すことができれば、相場に近い値段（3,000万円程度）で売却できます。
底地整理の5つの方法
底地を整理する方法は主に以下の5つです。
- 借地人に底地を売却する
- 借地人から借地権を買い取る
- 底地と借地権を同時売却する
- 底地と借地権を等価交換する
- 底地のみを売却する
底地を整理する目的を明確にしておくと、整理方法を選択しやすくなるので覚えておきましょう。
以下の項目から、それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。
1.借地人に底地を売却する
底地を売却したいなら、はじめに借地人へ売却できないか検討してみましょう。
借地権のままでは建物の増改築や大規模なリフォーム、売却するには地主の承諾を得て、承諾料を支払う必要があります。
借地人は底地を購入することで、全部の所有権を得られるため、自由に土地を扱えるようになります。
自由に土地を利用・処分したいといった理由で、借地人が底地を買い取って権利関係の解消を希望していることもあるでしょう。
お互いのタイミングや利害が一致すれば、相場に近い価格で底地を購入してくれるかもしれません。
借地人に売却するときの価格は「更地価格の50%前後」
底地を借地権者に売却するときは、底地割合が売却価格時の目安です。
まずは、所有権の土地として更地価格を算出したあと、底地割合を掛けます。
この底地割合は地域によって異なり、路線価図(以下の図)で確認できます。
赤丸で囲った部分には、数字とアルファベットが書かれています。数字は1平方メートルあたりの価額で、千円単位です。
そのため「145」は「14万5千円/平方メートル」ということになります。アルファベットは借地権割合です。
借地権割合と底地割合は合計して1(100%)になるので、1から借地権割合を引いた値が底地割合です。
「D」は「借地権割合が60%」ということを示しているので、底地割合は「40%」になります。
しかし、実際には底地割合通りになることは、ほとんどありません。
借地権者との交渉によりますが、更地価格の50%前後で売却することが一般的です。
2.借地人から借地権を買い取る
「土地を手放したくはないけれど、底地を整理したい」と考えているなら、借地人から借地権を買い取ることを検討しましょう。
借地権を買い取って完全所有権にできれば、将来売却するときにも買主を見つけやすくなり、市場価格で売却できるようになります。
このとき、借地人に売却の意思があれば、交渉もスムーズに進められます。売却を考えていなかったとしても、希望の買取価格とあわせて提案することで前向きに考え始めてくれることも多いです。
買い取るときの相場は借地権割合より少し低く、更地価格の50～60％です。
建物もあわせて買い取る場合には、建物価格もプラスされます。借地権を買い取るときには土地の担保価値が向上することから融資も受けやすくなるでしょう。
そのため、手元に買い取る資金がなかったとしても不動産会社に相談してみることをおすすめします。
3.底地と借地権を同時売却する
借地人に底地の買い取りを提案するとき、借地人にも借地権の売却の意思を持っているなら「同時売却」することも選択肢の一つです。
底地と借地権を、地主と借地人が共同で売却するので、通常の不動産として売却できます。
底地と借地をそれぞれ単独で売却するときには、どちらも使用に制限があるので、買主を探すことも難しく、売却価格も低くなりやすい傾向があります。
一方で同時売却であれば、相場通りの市場価格で売却できる可能性が高くなります。
そのため、同時売却は地主と借地人のどちらも手放したいというときに妥当な選択だといえるでしょう。同時売却が成立すると借地権割合を目安に売却金額を分配しますが、最終的には話し合って決定するのが一般的です。
ただし、当事者同士での交渉はお互いの利益が反するのでまとまらず、トラブルへと発展しやすいので注意が必要です。
4.底地と借地権を等価交換する
底地の整理方法は売買だけではなく「等価交換」という方法もあります。
これは、地主が所有している底地と、借地人が所有している借地権とを合意した割合で交換して、お互いに所有権を取得する方法です。
等価交換することで敷地面積が変動しますが、お互いにお金を支払うことなく所有権を取得できる点がメリットです。
土地が十分に広く底地を手放すつもりはないものの、借地権を買い取るだけの資金を準備できないというケースであれば、等価交換による底地整理を検討しましょう。
そして、等価交換するときには、どのような割合で交換するかが重要になります。目安になる指標は、路線価による借地権割合です。
実際には当事者同士で交渉するのではなく、専門の不動産会社に仲介を依頼して割合を調整してもらうとよいでしょう。
5.底地のみを売却する
これまで解説した4つの方法で整理が困難である場合、底地のみの売却も検討するとよいでしょう。
この場合、買主の候補となるのは不動産買取業者、あるいは個人投資家が一般的です。
底地を取得しても、借地人が借地権を手放さない限りは自由に利用できませんが、建物がある限り地代は支払われます。
通常の不動産投資とは異なり空室リスクがないので、購入する価格によっては手堅い投資物件として売り出せるかもしれません。
また不動産買取業者であれば、底地を管理するだけでなく、活用するためのノウハウも豊富に持っています。
ただし、底地のみの売却価格の相場は低いです。地代の支払いを受けられるとはいっても年間収入は少なく、その利回りが小さいためです。
底地を第三者に売却するときの価格は「更地価格の10%程度」
底地を借地権者ではなく、不動産買取業者や個人投資家などの第三者に売却する場合、地代の収益性が価格の目安になります。
第三者は底地を取得しても、借地権者がいる限り自由に利用できません。自由に利用できない代わりに、借地権者から地代を受け取っています。
このことから、地代の収益性が価格の目安になるといえます。
ただし、地代による収益は固定資産税や都市計画税を除くとわずかしか残りません。
その結果、第三者に売却するときには、更地価格の10%程度になることがほとんどです。
底地売却の不動産買取業者選びの3つのコツ
底地の売却価格は「誰に売るか」によって大きく変わります。
つまり、どの不動産買取業者に買取を依頼するかによって、損をするのか得をするのかが決まります。不動産買取業者選びが非常に重要というわけです。
底地の不動産買取業者を選ぶ際は、次の3つのポイントをそれぞれ確認するようにしてください。
- 底地・借地権の取扱い実績が豊富か
- メリットだけでなくデメリットも教えてくれるか
- 質問や相談に対して担当者の返信は早いか
- 地主の要望を実現しようとしているか
最後に、底地売却で失敗しないために、不動産会社選びのコツをお伝えします。
1.底地・借地権の取扱い実績が豊富か
底地売却は不動産売却の中でも専門的な知識が必要であり、特殊な取引です。底地売買の実績がなかったり、少ない不動産会社に依頼すると不安が大きいです。
売却価格が安くなるだけでなく、いつまで経っても買主を見つけられず、売却が成立しない恐れもあります。
底地売却について相談・依頼するときには、底地や借地権を専門に扱っている会社を選ぶようにしましょう。
当サイトを運営する「クランピーリアルエステート」も、底地を専門的に扱う不動産買取業者です。
弁護士や司法書士など、不動産売却におけるさまざまな専門化と提携しているため、法関係が複雑になりがちな底地でも、高値で素早く買い取りできます。
底地売却を検討しているなら、まずは以下のフォームから無料でできる売却査定を受けてみましょう。
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2.メリットだけでなくデメリットも教えてくれるか
底地を売却すれば、面倒な土地の管理や、借地人との人間関係などに悩まされなくなります。
しかし、底地売却はメリットだけではありません。
売却相手が借地人以外の第三者になると、必要経費を差し引くとお金がほとんど手元に残らないケースもあります。
売却して収益が出ると、譲渡所得税が課税される場合もあります。
また、今まで得られていた「地代」という継続的な収益を失うことにもなります。
このようなデメリットがあるので、底地売却で考えられる地主にとってのデメリットや、リスクも教えてくれる不動産会社に依頼するようにしましょう。
3.質問や相談に対して担当者の返信は早いか
底地売却を検討していると、さまざまな疑問や不安が浮かんでくるかもしれません。
少しでも疑問や不安があれば、電話やメールなどで担当者に伝えることが大切です。
そして、担当者からの返信が早いかを確認しましょう。
すぐには回答できないことであっても、「調べて○日までにお伝えします」という言葉があるだけでも信頼できると判断できます。
そのような担当者であれば、地主の不安にも寄り添って誠実な対応をしてくれるでしょう。
まとめ
目的によって底地を整理する方法は異なります。
もしも、底地を現金化したいのであれば、借地人に底地を売却したり、同時売却するとよいでしょう。
ただし、借地人に底地を買い取るつもりがなかったり、借地権を手放す予定がなければ、取引に応じてくれる可能性は低いです。
それでも底地を整理したい場合、底地を専門的に扱っている買取業者に売却することも検討してみましょう。
底地・借地権の売買実績が豊富な業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれるかもしれません。
底地整理についてよくある質問
底地・借地権の法的関係を解消して、地主または借地人が完全な所有権を取得し、自分の土地として自由に活用できる状態にすることです。
「借地人へ底地を売却する」「借地人から借地権を買取する」「底地と借地権を等価交換する」といった方法で底地整理できます。または、底地と借地権を同時売却したり、底地のみを売却する方法もあります。
「更地価格×底地割合」が底地の価格の目安になります。ただし、実際には「更地価格の50%前後」で取引されるケースが多いです。
「更地価格の10%程度」が底地の価格の目安です。
底地・借地権の取扱実績が豊富で、メリットだけでなくデメリットも教えてくれる業者をおすすめします。
