【底地整理の5つの方法】価格査定の仕組みと売却時の不動産会社選びのコツ

「地代や借地権の更新の管理が面倒」「相続対策に底地など財産を整理しておきたい」このような事情から、あなたも底地の整理を考えているのではないでしょうか。

ただ、底地を整理するといっても複数の方法があります。

その中からどれを選べば、自分にとって一番メリットが大きくなるのでしょうか。

そこで、この記事では、底地を整理する5つの方法と価格査定の仕組みを解説したあと、底地売却で失敗しないための不動産会社選びのコツもお伝えします。

これを読めば、底地の状況に合わせた適切な整理方法を選べるようになるでしょう。

底地整理の5つの方法

底地を整理する方法は主に次の5つがあります。

そして、整理する方法は(1)から順に検討することがおすすめです。

(1)借地人に底地を売却する

相続税やその他、急にまとまったお金を支払う必要があり、底地を売却して工面しなければならなくなったときには、まずは借地人への売却を考えます。

借地人が最も高値で購入する可能性が高いからです。

借地人は底地を買い取ることで、土地の所有権を取得できるためです。

借地権のままでは、建物の増改築や大規模なリフォーム、売却するときには地主の承諾を得て、承諾料を支払う必要があります。

しかし、底地を買い取って所有権にすることで、自由に利用・処分できるようになります。

第三者への売却価格より高くても購入するメリットが借地人にはあるからです。借地人に底地を売却するときには、更地価格の5割程度でも成立する可能性があります。

(2)借地人から借地権を買い取る

土地を手放したくはないけれど、底地を整理したいときには、借地人から借地権を買い取ることができないか考えます。

借地権を買い取って完全所有権にできれば、将来売却するときにも買主を見つけやすくなり、市場価格で売却できるようになります。

このとき、借地人に売却の意思があれば、交渉もスムーズに進められます。また、売却を考えていなかったとしても、希望の買取価格とあわせて提案することで前向きに考え始めてくれることも多いです。

買い取るときの相場は借地権割合より少し低く、更地価格の50～60％です。

建物もあわせて買い取る場合には、建物価格もプラスされます。借地権を買い取るときには土地の担保価値が向上することから融資も受けやすいです。

そのため、手元に買い取る資金がなかったとしても不動産会社に相談してみることをおすすめします。

(3)底地と借地権を同時売却する

借地人に底地の買い取りを提案するとき、借地人にも借地権の売却の意思を持っているタイミングであれば「同時売却」がおすすめです。

これは、底地と借地を地主と借地人が共同で売却することになるので、通常の所有権の不動産として売却できます。

底地と借地をそれぞれ単独で売却するときには、どちらも使用に制限があるので、買主を探すことも難しく、売却価格も低くなりやすい傾向があります。

しかし、同時売却であれば相場通りの市場価格で売却できる可能性が高くなります。

そのため、地主と借地人のどちらも手放したい、売却したいというときには最適な選択です。そして、同時売却が成立したときには借地権割合を目安に売却金の分配を決めることが多いですが、最終的には話し合いの必要があります。ただし、当事者同士での交渉はお互いの利益が反するのでまとまらず、逆にトラブルへと発展しやすいので注意が必要です。

また、同時売却で交わす売買契約書は、対地主と対借地権者の2種類を買主は結ぶことになり、2つの売買契約が成立して契約は有効になる条件をつけるなどの特殊な手続きとなります。

したがって、同時売却するときには、売却活動からではなく、売却価格を分配する割合を決めるところから専門の不動産会社に仲介を依頼することがおすすめです。

客観的な視点で判断してもらえて、双方が納得して手続きを進められます。

(4)底地と借地権を等価交換する

底地の整理方法は、売る・買うだけではありません。「等価交換」という方法があります。

これは、地主が所有している底地と借地人が所有している借地権とを、一定の合意した割合で交換することです。

等価交換することで敷地面積は狭くなりますが、お互いにお金を支払うことなく、所有権を取得できる点がメリットです。

所有権は、借地権・底地権のような複雑な権利関係はないので資産価値も大きく向上し、それぞれ土地を自由に利用できるようになり、売却時にも買主を見つけやすくなります。

将来相続が発生したときにも、所有権になっている方が遺産分割もスムーズです。

土地が十分に広く、底地を手放すつもりはないものの、借地権を買い取るだけの資金を準備できないときにはおすすめの整理方法です。

そして等価交換するときには、どのような割合で交換するかが重要になります。

このとき、目安になる指標も同時売却のときと同じく路線価による借地権割合です。ただ、住宅地域の借地権割合は60%または70％に設定されていることが多く、その割合通りに交換すると地主が所有権として取得できる土地は狭くなります。

その割合では納得しにくいところもあるでしょうから、実際には当事者同士で交渉するのではなく、専門の不動産会社に仲介を依頼して割合を調整してもらう方がいいでしょう。

また、土地の広さや地形によっては土地の分割が難しい場合もあります。

さらに、等価交換のために建物を取り壊す必要がある場合、その費用は借地権者が負担することが一般的です。そのため、そもそも等価交換が可能な状態なのかは確認するようにしましょう。

(5)底地のみを売却する

ここまで紹介した4つの方法で整理が難しかった場合、最後に底地のみでの売却を考えます。

このとき、買主の候補となるのは買取業者あるいは個人投資家です。

底地を取得しても借地人が借地権を手放さない限りは自由に利用することができません。しかし、建物がある限り地代は支払われます。

通常の不動産投資とは異なり、空室リスクがないので、購入する価格によっては手堅い投資物件とも考えることもできます。

また買取業者であれば、底地を管理するだけでなく、活用するためのノウハウも豊富に持っています。ただし、底地のみの売却価格の相場は低いです。

地代の支払いを受けられるとはいっても年間収入は少なく、その利回りが小さいためです。

底地における価格査定の仕組み

ここまで、底地を整理する方法について解説してきました。それでは、実際に底地を売却するときの価格はどのように決まるのでしょうか。それは、売る相手が借地権者か第三者かで価格査定の仕組みが異なります。

借地権者に売却するとき

底地を借地権者に売却するときは、底地割合が価格査定時の目安です。

まずは所有権の土地として更地価格を算出したあと、底地割合を掛けます。

この底地割合は地域によって異なり、路線価図で確認できます。下の図をご覧ください。

参照:路線価

赤丸で囲った部分には、数字とアルファベットが書かれています。数字は1平方メートルあたりの価額で、千円単位です。

そのため、「145」は「145,000円/平方メートル」ということになります。
そしてアルファベットは借地権割合です。

借地権割合と底地割合は合計して1(100%)になるので、1から借地権割合を引いた値が底地割合です。

「D」は「借地権割合が60%」ということを示しているので、底地割合は「40%」になります。

たとえば、更地価格が3,000万円で、底地割合が40%だった場合、底地の価格の目安は1,200万円になるということです。

ただし、実際には底地割合通りになることはほとんどありません。

借地権者との交渉によりますが、更地価格の50%前後で売却することが一般的です。

第三者に売却するとき

底地を借地権者ではなく、第三者に売却する場合、価格査定の仕組みは全く異なります。

第三者は底地を取得しても、借地権者がいる限り自由に利用できないからです。

自由に利用できない代わりに、借地権者から地代を受け取っています。そのため、価格査定するときは地代の収益性が目安になります。

ただし、地代による収益は固定資産税や都市計画税を除くとわずかしか残りません。

その結果、第三者に売却するときには、更地価格の10%程度になることがほとんどです。

底地売却の不動産会社選びの4つのコツ

最後に、底地売却で失敗しないための不動産会社選びのコツをお伝えします。

底地を誰に売るかによって売却価格は大きく変わりますが、誰に売ってもらうか、つまり、どの不動産会社に仲介・買取を依頼するかによっても大きく変わります。そのため、不動産会社選びも非常に重要です。

そして、不動産会社選びにもコツがあります。

具体的には、次の4つのポイントをそれぞれ確認するようにしてください。

これら4つのポイントを確認して納得できれば、底地売却での力強いパートナーとなってくれるでしょう。

(1)底地・借地権の取扱い実績が豊富か

底地売却は、不動産売却の中でも専門的な知識が必要で、特殊な取引です。

底地売買の実績がなかったり、少なかったりする不動産会社に依頼すると不安が大きいです。

売却価格が安くなるだけでなく、いつまで経っても買い手を見つけられず、売却が成立しない可能性もあります。

底地売却について不動産会社に相談・依頼するときには、底地や借地権を専門に扱っているか、底地や借地権の取引実績が豊富な会社を選ぶようにしましょう。

取引実績は売主・買主それぞれの個人情報を守るために、誰でも確認できるインターネット上には公開していない可能性もあります。

そのため、ホームページなどで確認できなかったとしても、電話もしくは直接不動産会社に出向いて、確認するようにしてください。

(2)メリットだけでなくデメリットも教えてくれるか

底地を売却すれば、面倒な土地の管理や固定資産税・都市計画税の支払い、借地人との人間関係などに悩まされなくなります。また、まとまったお金が手に入る可能性があります。

しかし、底地売却はメリットだけではありません。

売却相手が借地人以外の第三者になると、必要経費を差し引くとほとんど手元に残りません。

また、売却して収益が出ると譲渡所得税が課税される場合もあります。

そして、底地を売却することで確実に得られる「地代」という継続的な収益を失うことになります。

このようなデメリットがあるので、良い話だけでなく、底地売却で考えられる地主にとってのデメリットやリスクを教えてくれる不動産会社かどうかも重要なポイントです。

(3)質問や相談に対して担当者の返信は早いか

底地売却はあなたにとって初めての経験でしょう。
また、これまで管理していた土地を手放すわけですから大きな決断でもあるでしょう。

そのため、担当者と話をしたあとでも様々な疑問や不安が浮かんでくる可能性も十分にあります。

このとき、一通り話を聞いたあとだからと遠慮する必要がありません。

電話やメールでも都合のいい方法で気になったことは質問するようにしてください。
そして、担当者からの返信が早いかを確認しましょう。

すぐには回答できないことであっても、「調べて○日までにお伝えします」という言葉があるだけで信頼できると判断できます。

そのような担当者であれば、地主の不安にも寄り添い、誠実な対応をしてくれるはずです。

(4)地主の要望を実現しようとしているか

底地を売却したい地主の要望は様々です。そして、現実には難しい要望の可能性もあります。しかし、だからといって「それはできません」という担当者では、納得できない結果となる可能性が高いです。

上記のような地主の要望を汲み取り、なんとか実現させることができないかと考えてくれる不動産会社を選ぶことがポイントになります。そして、ここまで解説した4つのポイントを主に確認し、様々な可能性を考えたうえで底地売却を行えば、満足できる結果になるでしょう。

まとめ

以上、底地を整理する5つの方法と価格査定の仕組み、底地売却での不動産会社を選ぶときの4つのコツについて解説してきました。

底地を整理する方法は単独で売却するだけではありません。

整理の目的や借地権者の意向、地主の資金状況によっても適切な方法は異なります。

底地の整理を考えたときにはこの記事を参考に、どの方法がよいか考えてみてください。

また、紹介した不動産会社を選ぶときの4つのコツを満たしているところを探し、その会社に底地の整理方法を相談するのもおすすめです。