【底地の高額売却法】売れない底地は専門買取業者へ!買取価格相場はいくらになる?

底地

底地は物件によって評価が異なり、価格も一律ではありません。

価格の計算方法や算出基準も物件によって異なるので、底地価格がよくわからないという人もいるようです。

また、所有している底地の売却を考えている人で、どのような売却方法があるのか知りたいという人も少なくありません。

今回の記事では、底地の売却方法や買取業者を選ぶポイント、価格相場の計算方法などを詳しく解説します。また、売りにくい底地の特徴も合わせて説明していきます。

目次

底地を売却する前におさえておくこと

土地

まず、底地とは何かを前置きとして簡単に説明すると「借地権が付いた土地」です。

土地の貸借契約において、貸した地主と借りた借地人にそれぞれ土地の権利が分与されます。

  • 地主には土地(底地)の所有権と地代徴収権が付与・・・自由に家や建物を建設するなどの土地利用ができなくなります。
  • 借地人には土地の利用権(借地権)が付与・・・借りて利用している間は地主に地代を支払う義務が発生します。

つまり、一つの土地に地主と借地人の権利が交錯している状況が発生していることになります。ベースとなる土地(底地)が「借地権の付いた土地」といわれるのはこのためです。

※以下参考記事

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売却しにくい底地の特徴

風船
底地は元々売却が難しい不動産といわれますが、その中でもさまざまな問題を抱え、売却が困難となっている底地があります。

売却が困難な底地の特徴をいくつか説明します。

地代が安い底地

地代が長い年月改定されないまま周辺相場よりも安くなってしまっている底地は売却が難しいでしょう。

地代が周辺の相場よりも安いということは、固定資産税や都市計画税などの税金が地代収入を上回る、または同程度の金額を負担することになると予想できます。

加えて、長年改定がされないという点において、改定を提案しても借地人が受け入れてくれないという問題があるのではないかと懸念されます。

そのため、このような底地を所有するメリットはなく、むしろデメリットしか無いと判断されるため必然的に売れ残ります。

借地人に買い取ってもらうのが、ベストな売却手段でしょう。

共有持分の底地

底地を複数人と共有している「共有持分の底地」の場合、売れないというよりは売却することが難しいでしょう。

誰かと共有している不動産は独断で売却、賃貸することはできず共有者全員の承諾が必要になります。

例として底地を親族達で相続したなどで、底地が共有不動産になるケースが考えられます。

共有者が親族のみであれば、身内の誰かが買い取るか、売却について親族で話し合って承諾することで解決できます。基本的に見知った人同士での話し合いになるので比較的スムーズに話がまとまるかもしれません。

第三者が共有者にいる場合

共有持分の底地で親族ではない第三者が共有者の中にいるケースがあります。この場合、親族全員が承諾しても第三者が反対すれば売却は認められません。

売り手としてはかなり厄介なケースで、共有者同士で争いに発展する可能性もあります。

このように、共有不動産の底地は売却すること自体が一苦労という点に加えて、権利関係もかなり複雑になるので購入したいと思う人も少ないでしょう。ある意味、売りにくい底地といえます。

以上で説明した売りにくい底地は売却ではなく処分も検討しておくとよいでしょう。底地の処分方法は以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

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底地の5つの売却方法

底地売却
底地を売却するときにまず考えるのが、誰に売却するかでしょう。

主な売却先として考えられるのは「借地人」、「不動産業者」、「権利関係にない第三者」が候補として挙げられます。

売却先によって買取価格や売りやすさが異なります。どのように底地を売却したいのかを考えて売却先を決めるとよいでしょう。

①借地人に売却する

底地売却①借地人に売却する

底地を借地人に売却する方法は、借地人にとって大きなメリットがあるため、第一の売却先候補として考えるべきでしょう。

まず、底地を最も有効活用できる人は借地人だということをおさえておきましょう。

借地人が底地を購入することで土地の権利全てが所有者のモノになり、自由に土地を扱うことができるようになります。(土地の完全所有)

建て替えや増築を考えている借地人は底地を購入したいと思っている人も少なくありません。

借地に建っている建物の建て替えや増改築をおこなう場合には、地主の承諾と承諾料が必要になります。

また、建て替えや増築の承諾を受けられない可能性も十分にあります。

借地権者の状況を把握

底地は借地権者にとって所有することによるメリットが大きい物件ではありますが、すぐに地主から買い取れるというわけでもありません。

借地権者が底地を買い取ることができる状況なのか、そうでないのかで交渉内容は変わってきます。

■借地権者が買取可能な場合
借地権者に金銭的余裕があり、すぐに買い取ることができる状況であれば価格の交渉が中心となります。借地権者は借地権を所有しているため、相続税路線価で求められる買取価格を基準に話を進めるのが無難でしょう。
■借地権者が買取できない状況の場合
借地権者に金銭的な余裕がない場合などは「メリットからくる恩恵を丁寧に説明し、代わりに家族や親族に買ってもらう」「長期分割払いで買ってもらう」等の方法を提示して交渉を進めるとよいでしょう。

注意しなければならないのは、無理に購入を促して信頼関係を悪化させないことです。

地主と借地権者の関係悪化は両者にとってデメリットしかないので購入できないとなればすぐに身を引き、借地権者に余裕が出るまで待つことも大切です。

売却相談のタイミングが大事

借地人に売却することを考える人は、売却の話を切り出すタイミングを見極めましょう。

いきなり、底地を買ってくれというよりは、借地人の購入意欲が高まっているタイミングで売却の相談をするほうが効果的です。

例えば、借地人から「建て替えや増築の相談をされたとき」などがベストなタイミングかもしれません。

前の項目でも説明した通り、借地人は底地が手に入ることで土地を完全所有する形となり、今後地主の承諾なく自由に建て替えや増築をおこなうことができます。

また、何世代にも渡って長い間借地を利用するつもりだった場合、底地を買い取ってほしいという話は借地人にとって将来的にも悪い話ではありませんので、快く買い取りに応じてくれるかもしれません。

自分よりも借地権者の益を優先

借地権者の足元を見て自分の利益だけを考えた交渉は絶対にやってはいけないことです。

逆に、借地権者の話を親身に聞き「こうすればあなたの利益は大きくなります」というようなスタンスで交渉を進めると話がまとまりやすく、売主側の提案も受け入れられやすい状況を作ることができます。

また、その時点で買取不可という結果であっても、後々になって借地権者が底地を買い取りたいと話を持ちかけてくる可能性もあります。

②不動産業者に売却する

底地売却②不動産業者に売却する

底地の売却先として選ばれることが多い不動産業者は「底地を早く売却して手放したい」、「手間をなるべくかけたくない」という人などに適した売却先です。

最近では、底地の買い取りを専門とする不動産業者も存在します。

他の売却先よりも不動産業者の方が、比較的簡単に底地を売ることができます。

買取価格は安くなる

不動産業者に売却する場合、買取価格が安くなってしまうということをおさえておく必要があります。

底地は土地利用に制約があり、買い手も限られるため、不動産市場で売買することが難しい経済的利益の低い物件です。

そのため、実際に不動産業者に買い取りを依頼すると、更地価格の10%~15%程度の価格になってしまうともいわれています。

少しでも売却価格を高くしたい場合は、複数の不動産業者に査定をしてもらいましょう。

これにより、業者間で売買契約を結ぶための競争がはじまり、価格も競り上がる可能性があります。

③第三者に売却する

底地売却③第三者に売却する

借地人や不動産業者ではなく、権利関係にない第三者に売却するという選択肢もあります。

例えば、地代収益を目的とする投資家などに売却することが考えられます。

底地を投資物件として考えている投資家は意外に多く、不動産業者に売却するよりも売却価格が高くなる可能性があります。

ただし、投資家に底地を購入してもらうためには、地主が得る収益価格と底地の売却価格のバランスが重要です。

自力で探す場合は投資家などへの売買に注力する

自分自身の力で買い手を探す場合、ノープランだと手間や時間だけがかかり買い手も見つかりにくいです。

そこで、ある程度どういった人をターゲットにするのかは決めておいたほうがよいといえます。その中でも、底地運用をビジネスとして考えている投資家などは狙い目といえます。

不動産にそこまで詳しくない一般人をターゲットにしても、扱いが難しい底地を購入する人はごく稀です。

投資家に底地を買い取ってもらうためには、以下のことが大切です。

  • 土地の境界や借地部分を明確化されている
  • 賃料や契約更新料等の収益と底地価格のバランスが取れている
  • 借地権者との関係性や契約状況、滞納状況を正確に説明できる状態になっている

投資家に限らずですが、「購入後にきちんと利益があるのか」「借地権者とのトラブルに発展しないか」「懸念すべきリスクはないか」等の事項が明確になっていない物件は購入されにくくなります。

そのため、底地を売却する前には物件に関する事項をしっかりと把握しておく必要があります。

④地主と借地人が底地を同時売却する

底地売却④地主と借地人が底地を同時売却する

底地を売却したいと考えている地主と同じように、借地者が借地を手放したいと考えているケースもあります。

その場合、地主と借地人が相談の上、第三者にそれぞれの土地の権利を同時に売却するという方法もあります。

底地や借地を単独で売却するよりも、完全な一つの土地として売却したほうが高い値段で売却できます。

ただし、同時売却は両者の合意が必要となることに加え、売却価格の割合をどのように決めるのかなどの問題もあるので、とても難易度が高い売却方法です。

底地を売却したいと思っても、借地人が借地を手放したくないということであればこの方法は成立しません。

また、借地人が借地を手放す理由は非常に限られています。

借地を手放す可能性があるのは賃貸契約の更新時、もしくは相続が発生するときくらいなので、よくタイミングを見極めて同時売却の交渉を持ちかけましょう。

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⑤底地と借地権を等価交換する

底地売却⑤底地と借地権を等価交換する<

地主と借地人がそれぞれ持っている底地と借地権を一部分交換することで、両者が完全所有権のある土地をもつことができます。

これにより、地主は普通の土地として相応の値段で売却することができ、借地人は土地を自由に扱えるようになります。両者がメリットを感じることができる方法でしょう。

また、同じ割合で土地を分筆し等価で交換するのであれば「譲渡がなかったものとする特例」が適用されるので譲渡所得税がかかりません。

参照:国税庁「No.3505 借地権と底地を交換したとき」

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底地の売却手順

不動産業者
底地売却の主な流れは「相談」→「調査」→「査定」→「契約」というようになっています。

売買契約を結び、売却が確定した後、すぐに代金を支払ってくれる買取業者もあります。

1.問い合わせと無料相談

まずは、買取業者のホームページから底地買取の相談をしてみましょう。

メールフォームなどから問い合わせるのもよいですが、返信までに時間がかかる場合があります。

直接電話で相談するほうが具体的な内容を話すことができ、スムーズかもしれません。その場で大まかな査定額を出してくれる買取業者もいます。

2.ヒアリングと物件調査

詳しい物件の状態や借地人との契約状況などをヒアリングし、買取業者が物件の調査をおこないます。実際に現地に足を運んで物件の調査もします。

底地は権利関係が複雑になっているケースもあるので、可能な限り自分自身で契約内容などを事前に調べて説明できるようにしておきましょう。

3.買取金額の査定

調査結果を基に、買取業者が物件の買取金額を査定します。

契約内容や土地の状況など、買取業者がさまざまな観点から独自の査定をおこないます。

底地買取の実績が多い買取業者であれば、過去の取引データを基に根拠のある適正価格を算出するはずです。

売却予定の底地に対してある程度の価値があると自身で判断できる場合、買取実績の多い買取業者を選んだほうが妥当な金額を提示してもらえそうです。

4.契約締結と買取依頼

買取業者が提示した買取金額に納得できた場合、買取業者と売買契約を締結し買取を依頼します。

買取金額に納得ができない場合、遠慮せずに価格交渉してみるのもよいでしょう。ただし、必ずしも要望が通るとは限りません。

また、「買取」の場合は買取業者が底地のリスクなども全て請け負うため、仲介よりも価格が安くなる傾向があるということをおさえておきましょう。

5.代金受け取り

売買契約を結び、買取依頼をおこなった後、売却代金の支払いとなります。

所有権の移転時に入金ということもあります。詳しい入金のタイミングは買取業者に聞いてみるのがよいでしょう。

底地の買取業者を選ぶポイント

買取業者
底地は地主と借地人両者の権利が付している不動産なので、扱いやすい物件とはいえず基本的に買取価格は安価になりがちです。

しかし、きちんとした底地運用の実力がある買取業者へ売却することで、自身が希望する以上の買取価格になることもあります。

では、どのように買取業者を見極めるのか、簡潔に買取業者選びのポイントを次の項目から説明していきます。

底地の買取実績が多い

底地の買取業者を謳っているからといって、必ずしも底地の扱いが得意な業者だとは限りません。

そこで、必ず確認したいポイントとしては「買取実績」です。買取実績はその会社・業者の腕の良さや信頼性というものに直接関わってくるものです。

買取実績が多ければ多いほど、多くのお客さんに信頼されているということになります。また、買取実績が重なるほど業者側の腕も経験として積み重なっているので、買取できる物件の幅が比較的に広い傾向があります。

底地のエキスパートが在籍している

底地に特化したエキスパートが多く在籍している買取業者も注目すべきです。これは買取業者が運営するホームページなどに記載されていることがあります。

広く浅くさまざまな不動産を扱っている会社よりも、底地に特化したエキスパートスタッフがいる買取業者のほうが「適切な相場感覚」や「特殊ケースに対応できる経験」を持ち合わせているため買取価格が高くなります。

また、大手不動産会社が買取不可能と判定した底地であっても、よく調査してみると買取ができる物件だったというケースも珍しくないので、底地を深くまで知り尽くしたエキスパートスタッフが在籍する買取業者に依頼したほうが二度手間にならずに済みます。

査定・買取スピードが早い

底地を売却するにあたってスピード感を重視する(相続や法的トラブルなど抱えている)のであれば、なるべく査定・買取スピードが早い買取業者を選ぶことが大切です。

具体的には「最短で12~48時間の査定・買取が可能」としている買取業者を候補にしましょう。査定・買取時間の目安は各業者ホームページなどに記載されていることがあります。

「あまりにも早く価格が出るからテキトーな査定をしているのではないか・・・」と心配になる気持ちもあるかとは思いますが、査定・買取スピードが早い買取業者は「底地の買取実績が多く、エキスパートも数多く在籍しているからスムーズに査定・買取できる」といった傾向があります。

底地の買取は当社「クランピーリアルエステート」にお任せください!

底地の専門買取業者である当社は底地や借地権などの買取を積極的におこなっております。

・全国出張対応可能
・最短12時間のスピード査定
・トラブル、訳あり、その他物件なんでも買取可能

買取実績も数多く、底地専門のエキスパートも揃っているので、お電話ならすぐに査定買取の受付が可能です。

個人事情によってすぐに売りたい方やなるべく高く売って処分したい方のご相談など幅広いご相談に対応いたします。

また、共有している底地や借地権でトラブルになっている、地代が安すぎる等の物件でもお電話一本で買取可能です。

不動産の無料買取査定フォームはこちら!

ぜひ以下のリンク、もしくはお電話にて当社クランピーリアルエステートまでご依頼ください。

底地買取業者に買取依頼するメリット・デメリット

底地買取業者に買取依頼するメリット・デメリット
底地を一般的な不動産会社へ売却するのではなく、買取業者に売却するメリットとは一体何なのか、気になる人は多いかと思います。

一般的な感覚では、知名度からして大手不動産会社のほうが安心できるという人が多いですが、実は大手不動産会社や仲介業者にはない「売却価格に直結するメリット」が買取業者にはあります。

そこで、次の項目から買取業者へ査定・買取依頼をするメリットとデメリット&解消法を簡潔に説明していきます。

【メリット1】一般物件メインの大手不動産会社よりも高額で売却できる

知名度の高い大手不動産会社は基本的に一般物件をメインに扱っています。

そのため、運用コストがかかり、市場での買い手が少ない底地などの物件は安価査定で更地価格の10%程度で買い叩かれるのが慣例です。

しかし、底地を専門として扱っている買取業者は市場相場程度、もしくはそれ以上の価格で買い取っていることが多いです。

そもそも大手とは物件の買取後の運用方法が違うので、適正な価格での買取ができるということです。

【メリット2】現金化までが早い

一般物件を扱う大手不動産会社の場合、底地以外に優先しなくてはならないマンション物件などの在庫を多く抱えているため、査定が後回しにされてしまう可能性があります。

底地を専門として扱う買取業者であれば、物件の種類を絞っているため査定や買取に戸惑うことはなく、スムーズにストレスなく売却完了まで繋がります。

そのため、買取金額の精算などもすぐに終わり、現金が手元に入るまでの期間が長くならないのがメリットです。

【メリット3】仲介手数料がかからない

不動産仲介とは違って、買取業者は底地を直接買取るのでもちろん仲介手数料はかかりません。

ささいなことと感じるかもしれませんが、仲介手数料は上限があるにしろ「不動産の売買価格の数%+消費税」で算出されるので、取引金額が大きくなるほど仲介手数料の負担も膨れ上がります。

その負担が解消されるのは、気持ち的にも大きなメリットといえるでしょう。資金繰りが少しだけラクになるかもしれません。

【デメリット1】複数の問題を抱えた物件に弱い

査定に出される底地の中には、法律的な瑕疵やトラブルを抱えた物件もあります。

このような物件を扱うためには、法律的な問題を解消できる買取業者でなくてはなりません。しかし、買取業者の多くは法律的な瑕疵やトラブルに対処できず(対処するコストを掛けない等)、買取拒否とするケースがほとんどです。

【解消法】法律に強い訳あり専門買取業者に依頼

底地に限らず、何か問題を抱える物件を売却したいのであれば、法律に強い買取業者に依頼をしましょう。

数は少ないですが、弁護士や士業専門家との太いパイプがある「クランピーリアルエステート」などの買取業者であれば、法律問題を抱える物件であっても適正価格での売却が可能です。

【デメリット2】優良な業者の見極めが難しい

知名度の高い大手不動産会社であれば、多くの口コミが存在するため、どのような評価がされているのかが分かります。

しかし、買取業者の場合、大手不動産会社のように規模が大きいわけではないので口コミも少なく、なかなか見極めが難しいといえます。

中には、買取実績がないことを偽っている業者なども存在するため、買取業者選びには慎重になる必要があります。

【解消法】買取実績と電話時の対応を確認

インターネットなどで買取業者を探している場合は、必ず業者のホームページを閲覧することが大事です。そのページに記載の買取実績をしっかりと確認しましょう。

また、ページ上の買取実績だけでは表面的な判断になってしまうため、実際に電話で問い合わせてみるのもよいでしょう。

業者の良し悪しは担当者の対応で決まるといっても過言ではありません。すぐに契約の話をするような業者よりも、親身になって相談に乗ってくれる業者を候補として選ぶとよいでしょう。

底地の買取価格相場

不動産相場
底地は建物などの不動産とは異なり、同一のものがありません。形も違えば、接する道路などの条件も違います。

また、査定をする買取業者によっても買取価格は変わります。きちんとした評価のできる買取業者ならば適正な価格になりますし、逆の場合は安く買い叩かれることもあります。

とはいっても、業界内外でよくいわれる買取価格相場というものはきちんと存在します。底地の買取価格は一体どのような相場感で語られているのか説明していきます。

底地の買取価格は更地価格の1割(10%)程度

底地は借地権者がセットとなる不動産(貸宅地)なので扱いずらく、市場での流通性も低いため、買取価格は更地価格の1割(10%)程度の価格にしかならないのが慣例です。

買取後に底地を上手に運用できる買主であれば、1割以上の価格で買い取ってくれるケースもあります。

借地権者が買い取る際の相場は更地価格の5割(50%)程度

底地を最も有効活用できる「借地権者」に買い取ってもらう場合、買取価格はおおよそ更地価格の5割(50%)程度まで上昇します。

借地権者と売買するときの価格交渉において、多くの場合は路線価の借地権割合を基準にして売買価格の落とし所を決めます。

底地・借地権割合を売買価格決定の基準にする理由

本来価格相場を表すものではない借地権割合を価格設定の基準にするのは「借地権者が借地権を所有していること」が大きな理由で、その方が合理的だとされているようです。

例えば、おおよそ借地権割合が60%の場合、底地の割合は40%。これをそのまま価格に反映できるとすれば買取価格は40%になりますが、借地権者のメリットも考慮し50%程度に設定しても取引が成立すると考えられます。

前の項目でも説明しましたが、借地権者が底地を買い取るメリットはとても大きいため、売主が価格を少し上げたとしても売買が成立しやすいことから、相場は5割以上といわれるのです。

鑑定評価における底地の価格相場

底地は不動産鑑定士に評価してもらうことでおおよその適正価格を知ることができます。

また、底地の価格はどのような評価方法や指標で算出されているのかを知りたい場合、鑑定評価の内容に注目してみるとよいでしょう。

鑑定評価は「不動産鑑定基準」というもので評価されます。底地の価格については、以下のように述べられています。

底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。出典:http://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf、国税庁 不動産鑑定基準

つまり、鑑定評価において地主側が受ける経済的利益(賃料や更新料など)がどの程度かということも底地価格を決めるために必要な判断材料といえます。

鑑定評価のポイント

不動産鑑定基準では、以下のような点も底地価格を決定する根拠として考慮されるものとされています。

  • 将来における賃料の改定の実現性とその程度
  • 借地権の態様及び建物の残存耐用年数
  • 契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
  • 契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
  • 将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
  • 借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
  • 当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格

これらを簡単にまとめて説明すると、将来的に賃料の値上げができるか、建物がいつ無くなり更地になるか、契約上で地代以外の利益はあるのか、借地権と底地の取引状況なども鑑定評価のポイントということになります。

参照:国税庁「不動産鑑定基準」

底地の価格相場の計算方法

路線価
基本的に底地の価格は、更地の時価から借地権の価格を差し引いた金額になります。

時価というのは実際に市場で取引が成立した価格を基に、その時々で算出される価格です。

土地などの不動産は同一のものが存在しないことから、時価には個別性があり、評価指標は物件によってさまざまです。

この項目では、

  1. 「路線価と借地権割合」
  2. 「借地権の評価額」
  3. 「底地の評価額(底地価格)」

という順番で解説していきますので一つずつ理解していくとよいでしょう。

路線価と借地権割合

底地価格を算出する前に、路線価と借地権割合を用いて「借地権の評価額」の計算方法を理解しておきましょう。

借地権の評価額は、基本的に国税庁の路線価図(※下記の関連記事を参照)に記載されている、自用地の評価額と借地権割合を用いて以下のように計算します。

自用地の評価額×借地権割合
=借地権の評価額

自用地とは土地評価額の算定基礎となる土地のことです。この自用地の評価額は「(路線価×奥行価格補正率)×地積」で計算できます。

土地の奥行距離に応じて定められた奥行価格補正率については、以下の国税庁のリンクを参照してください。

参照:国税庁「奥行価格補正率表」

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【400Cの道路に面する土地の借地権評価額の計算例】

400Cの道路に面する、とある自用地の評価額が1億9000万円と仮定します。その場合、以下のような計算式となります。

1億9000万円×C(70%)
=1億3300万円

400Cと付けられた道路に面する土地の借地権評価額は、1億3300万円と計算できました。

この概算の評価額は相続税を計算するための財産の価値である「相続税評価額」ともいわれます。

路線価から底地の評価額を計算する

底地の評価額は、借地権評価額と同様に路線価と借地権割合を使って計算できます。

土地には借地権の他に底地も含まれます。このことから、以下のような計算式で底地のみの割合を求め、底地の評価額を算出できます。

自用地の評価額×(1-借地権割合)
=底地の評価額

【400Cの道路に面する土地の底地評価額の計算例】

借地権評価額を算出したときと同様に、自用地の評価額が1億9000万円だとすると、底地の評価額は以下のように計算できます。

1億9000万円×(1-0.7)
=5700万円

400Cの道路に面する土地の底地評価額は5700万円と算出できました。

ただし、上記の財産評価基準によって評価された金額は、必ずしも実際の底地価格になるとは限りません。

賃貸契約内容や土地の現状、地主の収益状況、契約内容など、さまざまな要素が絡んで底地の価格が決定されます。

また、底地は財産評価基準による評価額よりも低い価格で取引される傾向が多いです。

底地が減価する理由については以下の記事を参考にしてみてください。

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底地を売却したときの税金と確定申告

確定申告
底地を売却し利益を得た場合「譲渡所得税」という税金がかかります。

また、売却による利益は必ず確定申告をおこなう必要があります。

譲渡所得税と確定申告について、わかりやすく説明していきます。

譲渡所得税について

底地などの不動産を売却した際に得た利益のことを「譲渡所得」といいます。

この譲渡所得は所得の一種なので課税の対象です。この譲渡所得に課せられる税金のことを「譲渡所得税」といいます。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の金額は以下の計算方法で算出できます。

収入金額-必要経費(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額

収入金額は売却金額、必要経費は譲渡にかかった費用や土地の取得費です。特別控除がある場合はその金額も差し引かれます。

算出された課税譲渡所得金額にかかる税率は、不動産の所有期間によって異なります。税率は以下のとおりです。

・5年以内の場合「短期譲渡所得(住民税合わせて約39%)」
・5年超の場合「長期譲渡所得(住民税合わせて約20%)」

参照:国税庁「土地や建物を売ったとき」

詳しくは以下の記事でも説明しています。

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譲渡所得の確定申告時期と申告方法

底地を売却し譲渡所得などを得た場合は確定申告をしなくてはなりませんが、売却したときに利益が出なかった場合やマイナスになってしまった場合は確定申告の必要はありません。

確定申告の申告期間は休日の関係で毎年変わりますが、大体翌年の2月半ば~3月半ばまでとなっています。

税務署で申告書をもらい窓口に提出、もしくは郵送する方法が一般的ですが、最近ではパソコンを使ってインターネット上で申告することもできます。

国税庁が運営するオンラインサービス「e-Tax(イータックス)」では、確定申告書の作成や手続きをおこなうことができます。

確定申告の時期は窓口がとても混雑するため、オンラインで確定申告を済ませるのもよいでしょう。

参照:国税庁「e-Tax(イータックス)」

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まとめ

売却についてよくわからない人はまず、底地の売却方法を確認しておきましょう。借地人、不動産業者、権利関係にない第三者など売却先はさまざまで、それぞれに売却方法のコツがあります。

底地の売却先はいくつかありますが、その中でも借地人に売却するのが最もメリットがあります。底地自体も高値で売れますし、借地人も土地を完全所有することができるので両者がメリットを感じることでしょう。

また、底地の価格を決定する基準や計算方法は、底地と借地権の割合や契約内容、契約者を取り巻く環境などによって異なります。

最終的な価格は話し合いで決まるなんてことも多く、底地の価格を概算しても実際の価格は大きく変動する可能性があることを理解しておきましょう。

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