シロアリ被害のある家の売却方法と査定ポイントや高く売る3つのコツ

自分が所有している住宅でシロアリの被害が発生してしまった。

もしくは、シロアリの被害を受けている住宅を相続した。

そんな時はその家に住み続けたり、人に貸し出したりするよりも、早く処分して現金に替えたいと思うこともあるでしょう。

しかし、自分が住みたくないほどシロアリの被害を受けた住宅は、当然、他人にとっても好まれないもの。

普通に売却するだけでは、なかなか売れないこともあります。

そこでシロアリの被害に遭った住宅をスムーズに売却するためには、どのような点に気をつければ良いのか、どういったコツを押さえるべきなのかを解説します。

シロアリ被害の家は価格が下がる？売却時の査定ポイント

まず、シロアリ被害を受けてしまった住宅は、売却時にどのような点がマイナスになるのか確認しましょう。

シロアリ被害を受けていることは、必ず不動産会社に報告する

シロアリ被害を受けた住宅を売る時に絶対してはいけないのは、シロアリの被害を隠すことです。

住宅を売却する時には、住宅の瑕疵に関する告知義務が設けられています。

これは住宅に何らかの問題があったとき、過不足なく買主に対して告知をしなくてはいけない義務です。

仮に問題が発生していることを隠して住宅を売却して、重要事項説明で伝えられていなかった問題点が売却後に発覚した場合、売主は責任を負わなければいけません。

参照：民法　電子政府の総合窓口

「シロアリの被害はありません」「目に見えない箇所も問題ありません」などと虚偽の報告を行って、実際にシロアリ被害が発生した場合、『想定していなかった建物の問題が発覚したとき、売主が買主に対して修繕費などを請求する期間』を超えていたとしても、売主は修繕費などの費用を負担する義務、すなわち『瑕疵担保責任』を負うのです。

参照：民法　電子政府の総合窓口

最悪の場合、買主が売主に被害を訴え、損害賠償に発展することもあります。

そして、何よりも仲介に入ってくれる不動産会社も、そのようなトラブルを起こすような売主を信用しません。

不動産会社としても、仲介に入って問題のある物件を売ってしまうと、自分たちの会社の評判を損ねます。

そのため、瑕疵を知りながら問題点を隠し、不動産を売却しようとすることは、仲介役の不動産会社から損害賠償で訴えられる可能性すらあるのです。

「シロアリの被害を隠したほうが、高く売れるのではないか」と思うことは絶対にやめましょう。

問題点、つまり瑕疵を一切隠すことなく仲介の不動産会社に伝え、買主に対しても包み隠さず明らかにしましょう。

基本的に建物の価値は大きく落ちる

残念ながら、シロアリの被害が発生している時点で、建物の価値は大きく低下することは避けられません。

修繕をしても完全に住宅としての機能を回復できるとは限りませんし、シロアリがいること自体を忌避する人もいます。

仮に築年数10年未満の築浅物件を購入していた場合、「瑕疵担保責任」によって、建物を建築した業者に対して修繕を求めることができます。

この場合、建築業者にシロアリで傷んだ箇所をすべて修繕させ、発生した傾きを元の状態に戻すことができれば、通常の住宅と同じ査定で売ることができるでしょう。

築年数の浅い物件では、まずは建物を建築した業者に対して、瑕疵担保責任の履行を求めます。
そのうえでシロアリの駆除対策や修繕工事を行いましょう。

中古住宅の場合は瑕疵担保責任の期間内なのか、チェックする

自分が購入した住宅が中古住宅だった場合、シロアリの被害が発生した時点で瑕疵担保責任が生じる期間内であるのかどうか、確認を入れます。

瑕疵担保責任の期間内であれば、被害が発生したとしても、売主に対して修繕費用などを請求できます。

通常の住宅と同じ値段とまではいきませんが、修繕を行ってから売却活動に入れば、比較的相場に近い価格で売ることが可能になります。
気をつけるべきは以下の2つのケースです。

これらの場合は自費で修繕工事を行うか、もしくは、その状態のまま売り出すしかありません。

多額の修繕費用が発生する修繕工事を行ったとしても、通常の住宅の査定額になる保証はありません。

建物の価値はほぼゼロであり、土地の値段のみが評価されると思っておいたほうが良いです。

シロアリ被害の家を売却する3つの方法

それでもシロアリ被害に遭った住宅を売ることは、不可能ではありません。

以下に挙げる方法から、自分にとって金銭的にメリットが大きいものを選んでいきましょう。

1．現状のまま売却する

まずは現状のまま、売却することを考えます。

建物の価値はほぼゼロになってしまうので、土地の価格＝売却価格だと思っておきましょう。

そして、購入者が現れたとして、購入者はその住宅を修繕して住むのか、もしくは、解体して新築するのか、いずれかを選択することになります。

建物を解体して新築する費用よりも、修繕費用のほうが安いということで、そのまま買ってくれるケースもあります。

ただし、一度シロアリ被害が発覚した物件にそのまま住み続けようと考える人は、なかなか現れるものではありません。

その場合は『居住に適さない古い家』として売出し、解体費用を差し引いた金額で売却しなければ、なかなか売れないでしょう。

例を挙げると、土地の価格が3,000万円だとしても、建物の解体費用が300万円かかるとしたら、3,000万円ではなく、2,700万円まで値下げしないと売れないということになります。

建物の解体費用は木造物件よりも、RC造（鉄筋コンクリート造）の物件のほうが5割ほど高くなります。

RC造物件ではシロアリ被害は発生しにくいですが、もし発生してしまった場合、解体時に高額な費用がかかってしまうことを覚えておきましょう。

2．修繕してから売却する

次は自分で修繕してから売却する方法です。

シロアリを駆除するだけではなく、柱や梁などを替え、建物に傾きがあった場合は修正するなど、万全とも言える修繕を行いましょう。

そこまで行えば、ある程度までは相場に近い値段で売ることができます。

ただし、傾きの修正などを行うためには、数百万円単位の費用がかかってしまいます。
場合によっては耐震工事などを行い、さらにホームインスペクションも行って、通常の住宅と同等の機能を有していることを証明しなければいけないでしょう。

修繕を行っても、買主が「本当に十分な状態に戻すことができたのか？」と疑ってかかることもあります。

そういった疑念を持たれないためには、売主の自分が修繕を行うよりも、買主が自ら修繕したほうが良いこともあります。

3．解体して更地で売却する

最もシンプルで売りやすいのが、建物を解体して更地で売却する方法です。

更地で売却後、建物自体は買主が建て直すことになります。

解体費用を負担する必要はありますが、購入者にとっては普通に土地を購入して自分で家を建てる、いわば一般的な住宅購入のフローと同じですので、瑕疵が起こるリスクもありません。

更地にしてから売却するときの注意点は、更地にした時点で固定資産税が高くなることです。

更地にした場合は速やかに売らなければ、維持にかかる費用がかさんでしまいます。

また、自分たちが住む家もなくなってしまいます。
従来の家に住みながら売却活動に入るのであれば、家を別に借り受ける必要がなく、賃貸料もかかりません。しかし、更地にするのであれば、自分たちの家を別に借りておく必要があります。

家が売れるまでは家賃を支払い続ける必要があることを念頭に置いておきましょう。

シロアリ被害の家を少しでも高く売る3つのコツ

シロアリが発生してしまった家を少しでも高く売るには、どのようなポイントを押さえておけば良いのでしょうか。

1．被害が拡大する前に修繕して売却する

対策としては、シロアリの被害が拡大してしまう前に、できるだけ早く修繕を行うことがベターだと言えます。

シロアリが繁殖してより被害が拡大する前に、早めの駆除と修繕を行いましょう。

被害が軽微なうちに対策を立てれば、致命的な損失が発生することを防げます。

また、工事自体も安く済むので、経済的にもメリットがあります。

シロアリが発覚した時点ですぐに対策を立て、売却もできるだけ早く行う。
これが一番の対策だと言えるでしょう。

2．できるだけ修繕費用を抑えて工事を依頼し、修繕済み住宅として売る

それほど被害が拡大していないのであれば、自分たちで費用を抑えて修繕することを目指します。

修繕が完了していれば、一般の住宅に近い価格で売却できます。

例えば修繕費用を前提に値引きして売ると、買主が修繕費をどの程度想定しているかで、買主側のお得感が変わってきます。

軽微なシロアリ被害でも、「何百万円値引きしてください」と言われることがあります。

しかし、安い値段で修繕する業者を自分で見つけることができれば、何百万円も値引きせずとも、数十万円の費用で通常の住宅に近い状態に戻すことができます。

修繕済み物件として売却すれば、それほど手間をかけずに売ることができるので、時間的なメリットも倍増します。

3．専門の不動産買取業者に売却する

『修繕に費用を掛けたくない』『なるべく早く物件を売却したい』という場合は、訳あり物件専門の不動産買取業者に売却相談をするのがおすすめです。

通常の買取業者ではシロアリが発生した物件を請け負えないケースが多く、買い取り自体を拒否されたり、売却できたとしても安く買い叩かれることが少なくありません。

そこで着目したいのが、訳あり物件専門の不動産買取業者。当社、クランピーリアルエステートはまさに訳あり物件の買取を専門にしている買取業者です。

物件の資産価値を大幅に上げるノウハウや実績が多数ある買取業者で、訳あり物件に詳しいエキスパートが常に在籍しております。

そのため不動産として評価が低くなりがちなシロアリ被害を受けた物件物件に限らず、どんな物件でもご依頼を頂ければ直ちに買い取りすることが可能です。

大手不動産会社に断られてしまった物件やボロボロになった築古物件など、どんな物件でも買い取ることができますので、訳あり物件の売却をご検討中の方は、お気軽に当社までご連絡ください。

シロアリ被害の家を売却するまでの流れ

シロアリ被害の家を売却するまでの流れは、通常の住宅を売却するのと変わりありません。

基本的には以下のようなフローになっています。

不動産会社から見積りを取る

まずは不動産会社に内覧を依頼し、見積りを取ります。

ネットの一括査定などでも良いのですが、一括査定の段階ではシロアリ被害の具体的な度合いが分かりません。

そのため、最終的に業者を決定するまでは、必ず綿密な内覧が必要になってきます。

この段階で軽微な被害であれば、自分で駆除や修繕を行って売却したほうが良いのか、それとも更地にして売却したほうが良いのかなど、不動産業者からアドバイスを受けて対策を立てます。

売却を仲介する不動産業者を選ぶ

次は仲介に入る不動産業者を選びます。

不動産業者と相談して、どの契約を結ぶかを決めていきます。

シロアリ被害にあった家をそのまま売る場合、購入希望者の内覧への対応や詳しい説明が必要になってきます。

一般媒介契約よりも、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだほうが良いでしょう。
念入りな売却活動が期待できます。

内覧と購入者の決定

内覧を行い、購入希望者が出てくれば、売却契約を結びます。

内覧では不動産業者に説明などを任せたほうが良いでしょう。

売主が直接説明を行う場合、「何か不具合を隠しているのではないか」と疑われることもあります。

不動産会社の担当者は公平な立場で説明や売却を行います。
一任してしまったほうがストレスも少なくて済みます。

また、この時点でなかなか内覧の反応がない場合、値下げ、修繕、更地化など、売り方の検討、そして仲介を任せる不動産会社の変更なども行っていきます。

重要事項説明と売却契約を行う

買主が納得して購入の意思を示したら、売却契約と重要事項説明を行います。

重要事項説明では、住宅に関する瑕疵を全て伝え、問題点を隠さないようにしましょう。

買主もこの段階でどんな不具合があるのか、詳しく聞いてくるはずです。

聞かれたことにはきちんと素直に答え、
「思っていたよりもひどい被害を受けた」
などと、あとで訴えられることがないようにします。

住宅や土地の引き渡しを行う

住宅の鍵や土地、必要な書類などの引き渡しを行います。

これらの作業においては全て仲介の不動産会社に任せることができるので、特に売主側に作業が発生することはありません。自分たちは新しい自宅の購入、売却資金の活用法などを考えていきましょう。

売却前に知っておきたいシロアリ被害の予兆

できるだけ早くシロアリ被害を見つけることができれば、修繕費も安く抑えることができます。

シロアリ被害が発生する予兆には、どのようなものがあるのでしょうか。

羽アリが周辺にいる

シロアリは成長すると羽アリになり、行動範囲が広がります。

羽アリが家の周辺を飛んでいた場合、家の中にシロアリが侵入してくる可能性が高くなります。

また、羽アリは池などの湿地から発生するので、庭に池がある家はシロアリが発生しやすいとも言えます。

庭に池があって羽アリを見かけた場合は、シロアリが内部に侵入している可能性があります。

住宅内部を早めにチェックしましょう。

屋根が波打っていたり、床がギシギシと音を立てたりする

シロアリが発生して木材部分を食べてしまうと、各所の建付けが不安定になります。

屋根が外れそうになったり、床下の建付けが不安定になったり、「ギスギス」と嫌な音が鳴ったりします。

床が浮いている、屋根が波打っているように見えたときは、シロアリが発生している可能性があるので早めにチェックしましょう。

また、柱を叩くと、「コンコン」と中から空洞のような音がするとき、外壁にひび割れが入っているときも、シロアリが発生しているおそれがあります。

最悪の場合、基礎にダメージが発生していることもあります。

湿気や室温を高くしている

湿気や室温の高さは、シロアリの繁殖を促進します。

家の中で空気の風通しが悪くて湿気がたまりやすい構造の部屋があり、さらに暖房などをつけて室温が高い場合、そこはシロアリが繁殖する絶好の環境とも言えるのです。

きちんと空調を管理して湿気がたまらないようにし、また室温が高くなりすぎないように気をつけましょう。

雨漏りや水漏れが起きているような場所も、シロアリが発生しやすいです。

これらの被害の予兆が発生しないように、できれば定期的にシロアリ被害の調査や検査を行いましょう。

まとめ

シロアリの被害による欠陥や劣化が発生した時点で住宅を補修修繕して売るのか、それとも更地にして売るのか、検討する必要があります。

ただし、更地にしてしまうと自分たちが住む場所はなくなってしまいますし、固定資産税が高くなってしまうリスクもあります。

シロアリの被害を受けた物件の売却には、被害が拡大して査定価格が下がる前に売るという、スピード感が重要になることもあります。

一般媒介契約でじっくりと売るよりも、専任媒介契約か専属専任媒介契約でスムーズに売ってもらうことを考えましょう。

それでも売れるまでには最低でも1～2カ月はかかりますし、半年ほどかかることも珍しくありません。
そのような場合は不動産買取業者を利用するのも一つの手です。

クランピーリアルエステートでは、シロアリ被害が発生した住宅の買い取りも行っています。売買後にクレームがついたなどのトラブルのご相談、瑕疵物件の買い取りや売却のご相談の際には、ぜひクランピーリアルエステートにお声がけください。