- 「自分が所有している住宅でシロアリの被害が発生してしまった」
- 「シロアリの被害を受けている住宅を相続してしまった」
- 「シロアリかはわからないけれど、最近家の中でアリをよく見かける」
家のシロアリ被害に悩んでいるのに、そのまま放置して住み続ける人は少なくありません。
しかし、シロアリ被害を受けた家にそのまま住み続けたり、人に貸したりしてはいけません。
数匹シロアリを見かけただけでも、じつは家の躯体部分まで被害が及んでいるかもしれません。最悪の場合は住宅倒壊の恐れもあるため非常に危険です。
シロアリを駆除するのもよいですが、家が受けたダメージは修繕できないため、シロアリ被害の恐れがある住宅はできるだけ早く処分したほうがよいでしょう。
しかし、自分が住みたくないほどシロアリの被害を受けた住宅は、買主にも好まれない訳あり物件ですので、一般的な不動産業者に相談してもなかなか売れません。
そこで、この記事ではシロアリ被害を受けた家の売却方法や、高く売るコツなどを解説していきます。
目次
シロアリ被害のある家は売却価格も安くなりやすい
残念ながら、シロアリの被害が発生している時点で、建物の価値が大きく落ちることは避けられません。
修繕しても完全に住宅としての機能を回復できるとは限りませんし、シロアリが発生した事実そのものを忌避する人もいます。
特に家の躯体に被害が出ているケースでは、建物としての価値はほぼ無いに等しいため、再建築も視野に入れて売却価格が下がりやすいです。
シロアリ被害のある家を売却する前に確認すべき事項
シロアリ被害を受けてしまった住宅は、売却時に価値が下がります。
ですが、価値が下がるからといってシロアリ被害を隠して売却しようと考えてはいけません。
もし築年数10年未満の築浅物件でシロアリ被害が確認された場合は「瑕疵担保責任」によって、建物を建築した業者に修繕してもらえる可能性もあります。
これらを留意した上でシロアリの売却対策していきましょう。次の項目からこの2点についてくわしく解説していきます。
シロアリ被害を受けている事実を必ず不動産業者に報告する
シロアリ被害のある家を売却する場合、シロアリ被害を受けている事実を絶対に隠してはいけません。
住宅を売却する時には、住宅の瑕疵に関する告知義務が設けられています。
これは住宅に何らかの問題があったとき、過不足なく買主に対して告知をしなくてはいけない義務です。
もし問題が発生していることを隠して住宅を売却して、重要事項説明で伝えられていなかった問題点が売却後に発覚した場合、売主は責任を負わなければいけません。
売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
「シロアリの被害はありません」「目に見えない箇所も問題ありません」などと虚偽の報告を行って、実際にシロアリ被害が発生した場合、『想定していなかった建物の問題が発覚したとき、売主が買主に対して修繕費などを請求する期間』を超えていたとしても、売主は修繕費などの費用を負担する義務、すなわち『瑕疵担保責任』を負うのです。
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。（売主の担保責任と同時履行）
最悪の場合、買主が売主に被害を訴え、損害賠償に発展する恐れもあります。
そして、何よりも仲介に入ってくれる不動産業者も、そのようなトラブルを起こすような売主を信用しません。
不動産業者としても、仲介に入って問題のある物件を売ってしまうと、自分たちの会社の評判を損ねます。
そのため、瑕疵を知りながら問題点を隠して、シロアリ被害のある家を売却すると、仲介役の不動産業者から損害賠償で訴えられる恐れもあります。
「シロアリの被害を隠したほうが、高く売れるのではないか」と考えることは絶対にやめましょう。
問題点、つまり瑕疵を一切隠すことなく仲介の不動産業者に伝え、買主に対しても包み隠さず告知しなければなりません。
中古住宅の場合は瑕疵担保責任の期間内であるかチェックする
自分が購入した住宅が中古住宅だった場合、シロアリの被害が発生した時点で瑕疵担保責任が生じる期間内であるのかを確認しましょう。
特に築年数の浅い物件では、まずは建物を建築した業者に対して瑕疵担保責任の履行を求めることができる前提で確認するとよいでしょう。
もし瑕疵担保責任の期間内であれば、売主に対して修繕費用などを請求できます。
建築業者にシロアリで傷んだ箇所をすべて修繕してもらえれば、通常の住宅と同じ値段とまではいきませんが、相場に近い価格で売却可能です。
気をつけるべきは以下の2つのケースです。
- 新築物件を購入したが、既に10年以上経過してしまったので、自費で工事しなければいけない
- 中古物件を購入したが、瑕疵担保責任期間を過ぎてしまったので、修繕費が自己負担になる
これらの場合は自費で修繕工事を行うか、もしくはその状態のまま売り出すしかありません。
また多額の修繕費用が発生する修繕工事をしたとしても、通常の住宅の査定額になるとも限りません。
建物の価値はほぼゼロと扱われてしまい、土地の値段しか評価されないと考えておきましょう。
シロアリ被害の家を売却する3つの方法
それでもシロアリ被害に遭った住宅を売ることは、不可能ではありません。
以下に挙げる方法から、自分にとって金銭的にメリットが大きいものを選んでいきましょう。
1.シロアリ被害を対処せずに現状のまま売却する
まず1つ目の売却方法は、シロアリ被害のある家として現状のまま売却することです。
ただし、建物の価値は皆無に等しいため「土地の価格＝売却価格」と考えておきましょう。
買主が現れたとしても、買主はその住宅を修繕して住むのか、もしくは、解体して新築するのか、いずれかを選択することになります。
建物を解体して新築する費用よりも、修繕費用のほうが安いということで、そのまま買ってくれるケースもあります。
ただし、一度シロアリ被害が発覚した物件にそのまま住み続けようと考える人は、なかなか現れるものではありません。
その場合は『居住に適さない古い家』として売出し、解体費用を差し引いた金額で売却しなければ、なかなか売れないでしょう。
例を挙げると、土地の価格が3,000万円だとしても、建物の解体費用が300万円かかるとしたら、3,000万円ではなく、2,700万円まで値下げしないと売れないということになります。
建物の解体費用は木造物件よりも、RC造（鉄筋コンクリート造）の物件のほうが5割ほど高くなります。
RC造物件ではシロアリ被害は発生しにくいですが、もし発生してしまった場合、解体時に高額な費用がかかってしまうことを覚えておきましょう。
2.シロアリ被害のある家を修繕してから売却する
次は自分で修繕してから売却する方法です。
シロアリを駆除するだけではなく、柱や梁などを替え、建物に傾きがあった場合は修正するなど、万全とも言える修繕を行いましょう。
そこまで行えば、ある程度までは相場に近い値段で売ることができます。
ただし、傾きの修正などを行うためには、数百万円単位の費用がかかってしまいます。
場合によっては耐震工事などを行い、さらにホームインスペクションも行って、通常の住宅と同等の機能を有していることを証明しなければいけないでしょう。
修繕を行っても、買主が「本当に十分な状態に戻すことができたのか？」と疑ってかかることもあります。
そういった疑念を持たれないためには、売主の自分が修繕を行うよりも、買主が自ら修繕したほうが良いこともあります。
3.シロアリ被害のある家を解体してから売却する
最もシンプルで売りやすいのが、建物を解体して更地で売却する方法です。
更地で売却後、建物自体は買主が建て直すことになります。
解体費用を負担する必要はありますが、買主にとっては普通に土地を購入して自分で家を建てる、いわば一般的な住宅購入のフローと同じですので、瑕疵が起こるリスクもありません。
更地にしてから売却するときの注意点は、更地にした時点で固定資産税が高くなることです。
更地にした場合は速やかに売らなければ、維持にかかる費用がかさんでしまいます。
また、自分たちが住む家もなくなってしまいます。
従来の家に住みながら売却活動に入るのであれば、家を別に借り受ける必要がなく、賃貸料もかかりません。しかし、更地にするのであれば、自分たちの家を別に借りておく必要があります。
家が売れるまでは家賃を支払い続ける必要があることを念頭に置いておきましょう。
シロアリ被害のある家を高く売る3つのコツ
シロアリが発生してしまった家を少しでも高く売るには、どのようなポイントを押さえておけば良いのでしょうか。
1.シロアリ被害が拡大する前に売却する
シロアリ被害のある家を高く売るには、シロアリ被害が拡大してしまう前に早く売却するとよいでしょう。
シロアリが繁殖してより被害が拡大すると、建物の価値が低下して売却価格も安くなりやすいです。
被害が軽微なうちに売却すれば、建物の価値が低下する前に高額売却も可能です。
シロアリが発覚した時点ですぐに対策を立て、できるだけ早く売却しましょう。
2.シロアリ被害を修繕してから売却する
それほど被害が拡大していないのであれば、自分たちで費用を抑えて修繕することを目指します。
ダメージを修繕できれば、シロアリ被害のある家でも一般の住宅に近い価格で売却できます。
軽微なシロアリ被害でも、買主から「値引きしてください」と請求されるケースは少なくありません。
しかし、安い値段で修繕してくれる業者であれば、数十万円でシロアリ被害のある家を修繕できるので、数百万円も値引きするよりはメリットが大きいです。
修繕済み物件として売却すれば、それほど手間をかけずに売ることができるので、時間的なメリットも倍増します。
3.訳あり物件専門の不動産買取業者に売却する
「修繕に費用を掛けたくない」「なるべく早く物件を売却したい」という場合、訳あり物件専門の不動産買取業者に売却相談をするのがおすすめです。
ただし、通常の買取業者ではシロアリが発生した物件を請け負えないケースが多く、買取自体を拒否されたり、売却できたとしても安く買い叩かれるケースが多いです。
そうした場合、通常の買取業者ではなく訳あり物件専門の買取業者へ依頼するとよいでしょう。
当社クランピーリアルエステートも、訳あり物件を専門に買取している買取業者の1つです。
物件の資産価値を高めるノウハウや実績があり、訳あり物件に詳しい専門家も多数在籍しております。
売却価格が低くなりがちなシロアリ被害を受けた物件でも、最短48時間でスムーズに買取可能です。
シロアリ被害のせいで他社で買取拒否された物件やボロボロになった物件でも買取できますので、訳あり物件の売却を検討されている方はお気軽にご相談ください。
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シロアリ被害の家を売却するまでの流れ
シロアリ被害の家を売却するまでの流れは、通常の住宅を売却するのと変わりありません。
基本的には以下のようなフローになっています。
1.不動産業者から見積りを依頼する
まずは不動産業者に依頼して、シロアリ被害にあった家の売却価格を見積りしてもらいます。
ネットの一括査定などでも良いのですが、一括査定の段階ではシロアリ被害の具体的な度合いがわかりません。
そのため、不動産業者に内覧してもらい、シロアリ被害の状況や売却価格を確認してもらうとよいでしょう。
この段階で軽微な被害であれば「自分で駆除や修繕を行って売却したほうが良いのか」それとも「更地にして売却したほうが良いのか」など、不動産業者からアドバイスを受けられます。
2.売却を仲介する不動産業者を選ぶ
つづいて、シロアリ被害にあった家の売却を仲介する不動産業者を選びます。
不動産業者に仲介販売を依頼する場合、以下の3種類の方法があります。
- 専属専任媒介契約・・・他社と契約できないが、より積極的に売却活動してもらえる
- 専任媒介契約・・・他社と契約できないが、積極的に売却活動してもらえる
- 一般媒介契約・・・複数社と同時に契約できるが、売却活動が積極的とは限らない
不動産業者と相談して、どの契約を結ぶかを決めていきます。
シロアリ被害にあった家をそのまま売る場合、購入希望者の内覧への対応や詳しい説明が必要になってきます。
一般媒介契約よりも、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだほうが良いでしょう。
念入りな売却活動が期待できます。
3.内覧を実施して買主を決定する
家を購入したい買主が現れたら、内覧をしてもらってから売却契約を結びます。
内覧での説明や対応などは、不動産業者の担当者に任せたほうがよいでしょう。
売主が直接説明すると「何か不具合を隠しているのではないか」と疑われることもあります。
不動産業者の担当者が説明や売却してくれる場合、一任してしまったほうが売主の負担は少ないです。
もし内覧を希望する買主が少ない場合、仲介を任せる不動産業者の変更なども検討しましょう。
4.重要事項説明を済ませて売却契約を結ぶ
買主が納得して購入の意思を示したら、売却契約と重要事項説明をおこないます。
重要事項説明では、住宅に関する瑕疵を全て伝え、問題点を隠さないようにしましょう。
買主もこの段階でどんな不具合があるのか、くわしく質問してくるはずです。
聞かれた質問には正直に答えて「思っていたよりもひどい被害を受けた」など、後で訴えられないようにしましょう。
5.住宅や土地を買主へ引き渡す
住宅の鍵や土地、必要な書類などの引き渡しをおこないます。
住居や土地の引渡し作業は仲介の不動産業者に任せられるので、特に売主側がおこなう作業はありません。
自分たちは新しい自宅の購入、売却資金の活用法などを考えていきましょう。
売却前に知っておきたいシロアリ被害の予兆
できるだけ早くシロアリ被害を見つけた場合、売却価格が下落しにくいうえ、家の修繕費も安く抑えられます。
シロアリ被害が発生する予兆には、どのようなものがあるのでしょうか。
家の周辺に羽アリがいる
シロアリは成長すると羽アリになり、行動範囲が広がります。
羽アリが家の周辺を飛んでいた場合、家の中にシロアリが侵入してくる可能性が高くなります。
また、羽アリは池などの湿地から発生するので、庭に池がある家はシロアリが発生しやすいとも言えます。
庭に池があって羽アリを見かけた場合は、シロアリが内部に侵入している可能性があります。
住宅内部を早めにチェックしましょう。
屋根が波打っていたり床がギシギシと音を立てたりする
シロアリが発生して木材部分を食べてしまうと、各所の建付けが不安定になります。
屋根が外れそうになったり、床下の建付けが不安定になったり、「ギスギス」と嫌な音が鳴ったりします。
床が浮いている、屋根が波打っているように見えた場合、シロアリが発生している可能性があるので早めにチェックしましょう。
また、柱を叩くと「コンコン」と中から空洞のような音がする場合や、外壁にひび割れが入っている場合も、シロアリが発生している恐れがあります。
最悪の場合、住宅の基礎にまでダメージが及んでいることもあります。
物件内の湿気や室温を高くしている
物件内の湿気や室温が高い場合、シロアリの繁殖を促進します。
家の中で空気の風通しが悪くて湿気が溜まりやすい構造の部屋があり、さらに暖房などをつけて室温が高い場合、そこはシロアリが繁殖する絶好の環境です。
きちんと空調を管理して湿気が溜まらないようにして、また室温が高くなりすぎないように気をつけましょう。
雨漏りや水漏れが起きているような場所も、シロアリが発生しやすいです。
これらの被害の予兆が発生しないよう、できれば定期的にシロアリ被害の調査や検査をしましょう。
まとめ
シロアリの被害による欠陥や劣化が発生した時点で、住宅を補修修繕して売るのか、あるいは更地にして売るのかを検討する必要があります。
ただし、更地にしてしまうと自分たちの住む場所を失うだけでなく、固定資産税が高くなってしまうリスクもあります。
また、シロアリの被害のある家を高額売却したいのであれば、被害が拡大して売却価格が下がる前に売ることが大切です。
一般媒介契約でじっくり売るよりも、専任媒介契約か専属専任媒介契約でスムーズに売ってもらうことを考えましょう。
それでも、売れるまでには最低でも1~2カ月はかかりますし、半年ほどかかることも珍しくありません。
そのような場合は不動産買取業者を利用するのも有効手段です。
クランピーリアルエステートでは、シロアリ被害が発生した住宅の買取も行っています。
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