借地権に贈与税がかかる条件は?計算方法や支払時期、時効を分かりやすく解説

贈与税

借地権は相続財産に含まれます

そのため、たとえば、父親が借りている敷地の上に、息子名義で家の建て替えをしたいと思うときには、贈与税についても考える必要があります。

この記事をご覧のあなたも、「借地権に贈与税がかかるのはどんなときだろう。そのときの金額はいくらだろう」と不安に感じているのではないでしょうか。

借地権の性質上、気づかないうちに贈与となっていたということも起こります。

そして、贈与税の税率は相続税に比べて高いです。

そのため、税金の支払いが重い負担になる可能性もあります。

そこで、この記事では贈与税がかかるケース・かからないケース、贈与税の計算方法と支払い時期・時効について詳しく解説します。

これを読めばどういった場合に贈与税がかかるのか、そして、借地権を生前贈与するときに何を考えればいいかを理解できるでしょう。

借地権が贈与税になるケース・ならないケース

贈与税
「親の借地の上に子どもが建物を建てている」このように同じような状態でも、借地権に贈与税がかかるケース・かからないケースがあります。それぞれどういう場合で当てはまるのかを解説していきます。

借地権が贈与税になるケース

まずは、借地権が贈与税になるケースです。あてはまるのは、主に次の3つです。

(1)借地上の建物の名義を変更したとき
(2)権利金を支払わずに地代のみを支払うとき
(3)親の借地権の底地部分を子どもが地主から買い取ったとき

(1)借地上の建物の名義を変更したとき

賃借権である借地権の登記に、地主の協力義務はありません。

借地上の建物を登記することで、借地権も第三者へ主張できることとされています。

そのため、借地上の建物の名義を変更したり、新しく子ども名義で建て替えたりすると、借地権者も子どもに変わることになります。

このとき、「借地権は子どもに贈与された」とみなし贈与と解釈されて、贈与税の対象となるのです。

ただし、あとで紹介する「借地権の使用貸借に関する確認書」を提出することで、贈与税をかからなくすることもできます

(2)権利金を支払わずに地代のみを支払うとき

贈与税の課税を避けるために、子どもから地代を受け取り、借地権の転貸にしようとするときも注意が必要です。

借地権の転貸を行えば、親が借地権者であることは変えることなく、その借地上の建物の名義を子どもにすることができます

こうすれば、贈与税がかからないように思えます。しかし、借地権の転貸で、又借りした方が借地権者に権利金を支払う慣行がある地域では注意が必要です。

権利金の支払いは法律で義務付けられているわけではありません。

それでも、権利金の授受が通例となっている地域で権利金の授受を行わなければ、贈与とされて権利金相当額が贈与税の課税対象となります。

一般的に、権利金は、更地価格に借地権割合を掛けた金額です。

たとえば、更地価格が5,000万円、借地権割合が60%となっている借地権を転貸して、地代しか受け取らなかったときには、
【5,000万円× 60%】
で、3,000万円の贈与があったとみなされてしまいます。

また、「権利金」という名目であっても、相場より安ければ、その差額分が贈与とみなされるので注意してください。子どもに借地権を転貸する形を取るときには、その地域で権利金の授受が一般的に行われているか、行われているなら相場はどれくらいかをしっかりと確認するようにしましょう。

(3)借地権の底地部分を地主から買い取ったとき

地主の財産整理や経済事情の変化などによっては、底地の買取を打診されるときがあります。

このとき、借地権者である親ではなく、子どもが買い取ったときには借地権に贈与税がかかる可能性があります。

分かりにくいので、段階を追って解説します。まず、子どもが底地を買い取ったということは、新しい地主は子どもです。つまり、本当であれば親から子どもへ地代を支払う必要があります。

ですが、そのような状況になったとき、地代を支払うことはほとんどないでしょう。地代の支払いがなければ、土地の使用貸借となります。

そして、賃借権である借地権は、地代を支払うことで認められる権利です。

地代の支払いがないということは、借地権もありません。このとき、ただ借地権が消滅した、ということにはなりません。

「借地権が子どもに無償で譲渡された」とみなされます

そのため、借地権の贈与となり、贈与税が課税される可能性が高いです。

このような場合でも、「借地権者の地位に変更がない旨の申出手続」を取ることで、借地権にかかる贈与税を回避することができます

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借地権が贈与税にならないケース

続いて、借地権が贈与税にならないケースです。大きく分けて、次の3つの場合です。

(1)相場並みの権利金と地代を支払って賃貸借契約を結ぶ
(2)借地権の使用貸借に関する確認書を提出する
(3)借地権者の地位に変更がない旨の申出書を提出する

先ほどの贈与税になるケースの逆だと考えていただければ理解しやすいでしょう。それでは、詳しく解説します。

(1)相場並みの権利金と地代を支払って賃貸借契約を結ぶ

親子間だからといって、権利金を受け取らなかったり、権利金・地代を非常に安くしたりするような優遇対応をしません。

第三者に借地権を転貸するときと同じように、相場並みの権利金の授受があり、相場並みの地代を支払う賃貸借契約を結びます

そうすれば、通常の取引ですので、贈与税の課税対象とはなりません

(2)借地権の使用貸借に関する確認書を提出する

親の借地に子ども名義の家を建てると、基本的に借地権者の地位は子どもになってしまう、というのは先ほどお伝えしたとおりです。

しかし、建物の名義は子どもに変えたとしても、借地権者は親のままとすることができます

その方法が、「借地権の使用貸借に関する確認書」を所轄税務署長に提出することです。

子どもが親に権利金も地代も支払わなかった場合、借地権の贈与ではなく、使用貸借と考えることもできます。借地権の使用貸借であれば、その権利の評価額はゼロとして取り扱われているので、贈与税はかかりません。

しかし、借地権は登記されていないことがほとんどですから、借地権の贈与か使用貸借か、外からでは判断できません。

明示的に「借地権の使用貸借である」と申し出る手続きが必要になるのです。

また、借地権を転貸するときには地主の承諾が必要です。

そのため、この確認書は借地権の借受者である子ども、土地の借主である親と貸主である地主の3人の連名で作成します。手続きは借受者である子どもが行います。

実際に提出する確認書は下記の国税庁ホームページからダウンロードできるので確認ください。
参照:借地権の使用貸借であることの確認手続

(3)借地権者の地位に変更がない旨の申出書を提出する

親が借地している土地の所有権を子どもが地主から買い取り、親子間で地代の授受がなければ、親から子どもへ借地権の贈与があったとみなされます

このとき、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を所轄税務署長に提出することで、贈与とみなされなくなります

この手続きは、地代の支払いはないけれども、借地権者は親のままであることを申し出るものです。

申出書は、新しく土地の所有者となった子どもと借地権者である親の連名で作成します。
手続きは土地所有者である子どもが行います。

借地権の使用貸借に関する確認書と同様に、この申出書も国税庁ホームページからダウンロードできるので確認ください。
参照:借地権者の地位に変更がない旨の申出手続

ここまで解説したような手続きを取ることで、借地権に贈与税はかかりません

そのため、親が将来亡くなった時には、借地権が相続財産として取り扱われることになります。

また、通常、借地権を他の人に賃貸している場合は、自己使用の場合よりも評価額は低いです。

しかし、親子間の使用貸借の場合は、自己使用している借地権と同じ方法で評価されることになるので覚えておいてください。

借地権における贈与税の計算方法

贈与税計算
それでは、実際に借地権の贈与とみなされた場合の贈与税の計算方法について解説します。
贈与税額の基本的な計算方法は、下式のとおりです。

【贈与税額 = (贈与財産価額-110万円) × 税率-控除額】

そして、計算の順番は次のように進めていきます。

(1)贈与財産価額を計算する
(2)基礎控除の110万円を除く
(3)税率を掛けたあと、控除額を除く

(1)贈与財産価額を計算する

まずは贈与された金額を求めます。相続税や贈与税を計算するときの基準となる相続税評価額を使い、土地の評価額に借地権割合を掛けて算出することが一般的です。

たとえば、土地の更地での評価額7,000万円、借地権割合が70%であれば、贈与財産価額は4,900万円となります。

また、土地を評価する方法は、路線価方式と倍率方式の2種類です。

路線価が定められている地域では路線価方式、そうでなければ倍率方式となります。

借地のある地域に路線価が定められているかどうかは、路線価図・評価倍率表で確認します。

借地権割合も路線価図に書かれているのであわせて確認しておきましょう。

この路線価図・評価倍率表とその見方は国税庁ホームページから誰でも無料で見ることも可能です。
ですが、借地権の評価額を算出するときには、土地の形状に応じて様々な補正率で補正する必要があります。

また、借地権が旧法借地権や普通借地権ではなく、定期借地権だった場合には贈与の時においての借地権者に帰属する経済的利益と借地権の残存期間も考慮して評価額を算出します。

このように借地権の相続税評価額の計算は複雑になりやすいので、実際に贈与財産価額を計算するときには税理士や不動産鑑定士などの専門家に依頼することがおすすめです。

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(2)基礎控除の110万円を除く

(1)で求めた贈与財産価額から110万円を除きます

110万円は贈与税計算での基礎控除額として定められた金額で全員共通です。

そのため、例の続きで、贈与財産価額の4,900万円から110万円を除いた4,790万円が贈与税の課税対象額です。

実際には借地権の他にも贈与財産があれば、それらも全て含めて課税対象額を計算することも忘れないようにしましょう。

(3)税率を掛けたあと、控除額を除く

税率は、贈与を受けた方の条件に応じて、一般税率と特例税率の2種類が設定されています。

特例税率は、直系尊属からその年の1月1日において20歳以上の直系卑属に適用されます。

たとえば、父から息子へ、祖父から孫への贈与です。特例税率が適用されない場合は、一般税率となります。たとえば、兄弟間、夫婦間、父から息子でも息子が1月1日時点で20歳未満だった場合です。

それぞれの税率と控除額は下表のとおりです。

課税贈与財産価額 一般税率 一般税率における控除額 特例税率 特例税率における控除額
200万円以下 10% 10%
300万円以下 15% 10万円 10% 10万円
400万円以下 20% 25万円 15% 10万円
600万円以下 30% 65万円 20% 30万円
1,000万円以下 40% 125万円 30% 90万円
1,500万円以下 45% 175万円 40% 190万円
3,000万円以下 50% 250万円 45% 265万円
4,500万円以下 55% 400万円 50% 415万円
4,500万円超 55% 400万円 55% 640万円

そのため、先ほどの借地権の贈与が父親から成人した息子へのものだった場合、特例税率が適用されます。

課税贈与財産価額は4,790万円なので、税率は55%、控除額は640万円です。つまり、納めるべき贈与税額は、「4,790万円 × 55%-640万円 = 1,994万5,000円」となります。

贈与税が高額なときは、相続時精算課税の選択も検討する

贈与税の税率は最大55%と非常に高いです

予想外に相続税の評価額が高くなれば、贈与税の納税も難しくなってしまいます。
そのような場合には、「相続時精算課税」を選択することも考えましょう

相続時精算課税を選択すれば、特別控除額の2,500万円まで非課税にすることができます。

そして、特別控除額を超えた部分に対しても一律20%の税率となるので、贈与税を抑えられます。

ただし、相続時精算課税を選択するには以下の適用要件を満たす必要があります。

・贈与する人(贈与者)が贈与した年の1月1日において60歳以上であること
・贈与を受ける人(受贈者)が贈与を受けた年の1月1日において20歳以上であること
・受贈者が贈与を受けたときに、贈与者の推定相続人もしくは孫であること

推定相続人というのは、相続が発生したときに、相続人となる可能性が高い方たちのことです。法定相続人とほとんど同じ意味だと思っていただいて大丈夫です。

これまで例に出してきた借地権の贈与で、適用要件を満たしていて、相続時精算課税を選択した場合の贈与税は、「(4,900万円-2,500万円) × 20% = 480万円」です。

通常の贈与税と比べて4分の1にまで抑えられています。

このように、相続時精算課税は、贈与財産価額が高額になるときに効果的です。

しかし、一度選択すると、その年以降、対象となった贈与者から贈与で受け取る財産はすべて相続時精算課税が適用されます。

通常の贈与税である「暦年課税」に変更することはできないのでよく考えて、選択するようにしましょう。

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借地権における贈与税の支払い時期や時効

確定申告
贈与税は納税額の通知が国や都道府県から送られてくるわけではありません。

贈与を受けた人が自分で申告して支払う必要があります。
ここから、贈与税の支払い時期や時効について解説します。

贈与税の支払い時期はもらった年の翌年2月1日から3月15日

贈与税の納税は自己申告です。

贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、贈与税の申告書を作成し、必要な添付書類をつけて提出します。

必要な申告書一式は税務署に行かなくても、下記の国税庁ホームページからダウンロード可能です。
参照:国税庁

また、納税期限も申告書提出期限と同じです。

もし提出期限が土日祝日であれば、その翌日が期限となります。

そして、意図的でなくても、申告期限に間に合わなかった場合や、実際にもらった額よりも少なく申告した場合には、本来の税金に追加して加算税と延滞税もかかってくる場合があるので注意してください。借地権の贈与を受けたときには、贈与税が高額になる可能性が高いので、申告書の作成は専門家である税理士への依頼がおすすめです。

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贈与税が高額な場合は延納という支払い方法も可能

贈与税は原則、一括で納めます

ただ、借地権の贈与の場合、贈与税が1,000万円近くなることも珍しくありません。借地権はすぐに現金化できるものでもないので、支払い期限までに必要なお金を用意することができないことも十分に考えられます。

そのことは国も理解しているため、「延納」という納税方法を用意しています。

延納すれば、最大で5年かけての分納が可能です。ただし、延納を受けるには下記4つの要件を満たしている必要があります。

(1)贈与税額が10万円を超えていること
(2)金銭で納付することが困難な金額の範囲内であること
(3)延納申請書と担保提供関係書類を期限までに提出すること
(4)延納税額に相当する担保を提供すること

また、延納は手続きすれば必ず認められるわけではありません

延納申請書の提出期限から3カ月以内に審査が行われます。

提出書類に不備があった場合、期限内に訂正できなければ却下となってしまうのも注意点です。
そして、延納できることになった税金に対して、別途年6.6%の利子税がかかります。

延納の詳しい手続きについては、国税庁が延納の手引を公開しています。

借地権の贈与を受けて、延納が必要となれば下記から確認ください。
参照:「相続税・贈与税の延納の手引」

贈与税の時効は6年、故意の無申告なら7年

税金にも、犯罪と同じような「時効」が存在します。時効となれば、申告せずに納めていない贈与税の支払いはする必要がなくなります。

時効が成立する期間は6年です。

贈与税の納税期限が、贈与を受けた年の翌年3月15日までなので、時効期間の開始時点も贈与を受けた年の翌年3月16日からです。
贈与を受けた日ではありません。

また、6年というのは贈与と知らずに贈与を受けていて、申告しなかった場合です。

贈与を受けたのに、故意に申告しなかった場合の時効は7年になります。

借地権の贈与を受けたのに、贈与税の支払いが必要だと思わなかったというのは考えにくいので、贈与税の時効は基本的に7年だと思ってください。

贈与税の時効が成立することはほとんどない

時効があることをお伝えすると、それなら時効が成立するまで隠そうと考える方もいます。

しかし、贈与税の時効が成立することはほとんどありません。贈与税の時効が成立するには、贈与が発生したことを証明する必要があります。

借地権であれば、建物の名義を変更した登記簿や借主の名義を変更した土地賃貸借契約書などが該当します。

そして、登記を変更するということは、税務署にも知られるので、その時点で「贈与があったのではないか」と気づかれます。さらに贈与税の申告がなければ、税務調査の対象になりやすいです。

そのため、借地権の贈与で、贈与税の時効が成立することはまずありません

贈与税の無申告が税務署にばれると、年利8.9~14.6%の延滞税、さらに本来支払うべき税額の40%の重加算税と重い税金が課せられます

しかも、支払いができないからといって自己破産しても、税金は免除されません。

このように、贈与税の時効成立の可能性は低く、税務署に指摘されたときの罰則は重いです。

時効成立を信じて待つのは非常にリスクが大きいので、当たり前ですが、正しく贈与税の申告をするようにしてください。

借地権を生前贈与するなら押さえておきたい3つのこと

最後に、借地権を生前贈与するときに押さえておきたい3つのことを解説します。

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(1)地主の承諾・名義書換料が必要になる

借地権の相続であれば、地主の承諾も不要です。そのため、承諾料や名義書換料も必要ありません

しかし、借地権の生前贈与は、第三者への譲渡と同じように取り扱われます

たとえ親子間の譲渡であっても、地主への承諾が必要ですし、承諾料や名義書換料も必要になります。

そして、借地上の建物の名義変更をすると、基本的には借地権も一緒に譲渡されます。

知らなかったとしても、地主の承諾なく建物の名義変更を行うと借地契約を解除される可能があるので忘れないようにしてください。

(2)多額の贈与税がかかる可能性が高い

贈与税は基礎控除額が110万円で、税額が控除される特例がほとんどなく、税率も相続税に比べて高いです。

生前贈与すると想像以上に多額な贈与税を課せられる可能性があり、贈与を受けた方の負担にもなります。

事前にどれくらいの贈与税がかかることになりそうか、納税に必要なだけのお金を受贈者は準備できるのか、それほどの税金を納めてまで生前贈与する必要があるのか、をしっかりと確認することをおすすめします。

(3)特別受益とみなされる可能性がある

借地権の生前贈与があると、相続が発生したときに特別受益とみなされる可能性が高いです。特別受益というのは、相続人が相続発生前に、亡くなった方から「特別」に「利益を受けている」ことです。

特別受益があった場合、普通に相続財産を分配すると不公平が生まれます。

たとえば、相続財産が3,000万円、贈与された借地権の相続税評価額が1,000万円だったとします。

法定相続人はAさん、Bさん、Cさんの3人で、Aさんが借地権の生前贈与を受けていました。

もし、普通に相続財産を分配すると、それぞれ1,000万円ずつです。

しかし、Aさんは1,000万円分の生前贈与を受けていたので、実質2,000万円分のお金を相続したとも考えられます。

そこで、不公平をなくすために、特別受益を受けた方がいる場合は、贈与された価格も相続財産と合算してみなし相続財産とし、それを基準に分配します。具体的には、次のように計算します。

(1)相続財産価額 + 贈与価額 = みなし相続財産価額
(2)みなし相続財産価額 × 法定相続割合 = 本来の相続価額
(3)本来の相続価額-贈与価額 = 相続分の価額

先ほどの例で考えると、特別受益を受けた方の相続分の価額は、【(3,000万円 + 1,000万円) ÷ 3-1,000万円 = 約333万円】となります。

ただ、生前贈与をするということは、このような分配のされ方は本意ではないと思います

そこで、「持戻し免除の意思表示」を遺言などで明示的に残しておくことが重要です。

また、遺留分については持戻し免除は適用されないなど様々な規定があります。

このように、借地権を生前贈与するときには考えておくべきことがたくさんあるので、どのような形が最適か、弁護士や税理士などの専門家と相談しながら手続きを進めるようにしましょう。

まとめ

以上、借地権を贈与したときの税金の取扱い、生前贈与するときに押さえておきたい3つのことについて解説してきました。

まとめ
・借地権は贈与税の課税対象
・第三者への譲渡・転貸と同じ手続きで進めれば借地権の贈与にはならない
・借地権の贈与とならない場合は、相続発生時に相続財産として扱われる
・借地権の贈与を受けたときは翌年2月1日から3月15日までに申告と納税が必要
・生前贈与をするときには地主の承諾、譲渡承諾料と名義書換料が必要

借地権の贈与を受けると多額の税負担となる可能性があります。贈与税は自己申告ですが、過少申告や無申告だった場合に税務署から指摘されたときの罰則も重いです。

借地権の相続税評価額を正しく算出する必要もあるので、借地権の贈与を受けたときには借地権に詳しい税理士に相談するようにしましょう。

また生前贈与をするときにも、期待する結果が得られるように専門家に相談することをおすすめします。

最終更新日:

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