【親子の共有名義不動産の売却方法】親が認知症になった場合の対応法についても解説

認知症

相続などのさまざまな要因により、親子で共有名義の不動産を持っているケースはよくあります。住宅などとして活用している不動産も多くありますが、利用予定のない不動産などについては売却を考えることも少なくないでしょう。

実は、共有名義の不動産は単独名義の不動産と手続きなどが異なります。また、親が認知症になった場合などのケースでは、さらに手続きが異なってきます。今回は、親が認知症になった場合などのケースも触れながら、親子の共有名義不動産の売却方法について詳しく解説します。

親子の共有名義不動産の3つの売却方法

親子共有名義
親と子の共有名義で不動産を持っている場合は、単独名義の不動産と手続きなどが異なります共有名義不動産の主な売却方法には3つの方法があり、その中から自分に合った方法を選ぶ必要があります。では、具体的に3つの方法を見ていきましょう。

1:売却後に売却代金を持分割合で分ける方法

親子 共有名義不動産 持分売却

親子の共有名義不動産を売却する方法で最も一般的なものは、親子両名で不動産の全部を第三者に売却する方法です。ここで、重要となるのが「持ち分」の考え方です。持ち分とは、その不動産の所有する権利をいくら持っているのかを示す割合のことです。持ち分とは、あくまで所有権の割合で、所有している面積を示しているわけではないので、注意が必要です。親と子それぞれの持ち分は不動産の登記簿などに記載されています。

親子で共有名義不動産の全部を第三者に売却するには、親と子がいずれも同意した上で売却する必要があります。そのため、原則、売買契約の際には、共有者全員(親と子)が揃う必要があります(委任状がある場合を除く)。そして、売却後に売却代金を親子の持分割合で分けることになります。

例えば、親の持ち分が2/3、子の持ち分が1/3の不動産を3,000万円で売却した場合は、親が受け取る金額は3,000万円×2/3=2,000万円、子が受け取る金額は3,000万円×1/3=1,000万円となります。

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2:持ち分を売買する方法

親子 共有名義不動産 持分売買・贈与

親子の共有名義不動産を両名で第三者に売却する場合には、売買契約の際に共有者全員(親と子)が出席する必要があったり、委任状を作成する必要があったりと手間がかかります。そこで、第三者に売却する前に持分を売買する方法があります。

実は、自分の持ち分を第三者ではなく、他の共有者に売却することも可能です。そこで、親から子、もしくは子から親に自分の持ち分を売却し、その後、第三者に不動産を売却します。ただし、注意点としては基本、現金での売買となるため、購入者はお金を用意する必要があります。

また、親子の共有名義不動産の場合はあまり使われないケースですが、自分の持ち分のみを第三者に売却することも可能です。この場合、売却には他の共有者の同意が必要ないというメリットがありますが、共有者のいる物件を購入しようとする人は少なく、買主が不動産業者や親族間売買などに限られるので売却しにくいなどのデメリットもあります。

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3:分筆して売却する方法

親子 共有名義不動産 分筆して売却

親子共有名義の不動産が土地の場合は、分筆して売却するという方法もあります。分筆とは、1つの土地を2つ以上の土地に分けることです。つまり、親子共有名義の不動産を分筆するということは、親と子の各人が分割した土地それぞれの単独の所有者となるということです。自分1人が所有する土地となるため、売却なども自由にできます

ただし、分筆は持ち分に応じて土地を分けなければなりません。先述したように持ち分は土地の面積を示すわけではなく、所有権の割合です。分筆をする際には、持ち分に応じた価値で分ける必要があります。例えば、同じ面積でも、道路に面している土地とそうでない土地では価値が変わります。

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親の認知症が心配な場合は、早めに贈与しておく方法もある

贈与税
ここまで、親子共有名義の不動産の売却方法について見てきました。次に、これから親の認知症が心配な場合にどうすればよいかを見ていきましょう。

親から子供に持ち分(所有権)を譲る方法

親子共有名義の不動産を売却するためには、売買契約を締結したり、必要書類を集めたりと、親も子も多くの労力が必要です。親が高齢で遠くへの外出などが難しい場合は、委任状を作成することで、子が代わりに手続きをすることができます。しかし、ここで考えなければならないのが、親が認知症になった場合です。親が自分の判断で手続きの委任を依頼することができない場合は、売却の手続きに支障をきたす可能性が出てきます。

そこで、親の認知症が心配な場合に考えておきたいのが、早めに持ち分(所有権)を子供に譲ってしまうことです。親から子供に持ち分(所有権)を譲る方法には、売却と贈与の2つがあります。

売却については、上述した「持ち分を売買する方法」で持ち分(所有権)を譲ります。しかし、子供に売却する場合は、子供がまとまった現金を用意する必要があります。すぐにまとまった現金が用意できない場合に用いる方法が贈与です。贈与とは、無償で財産を他人に譲る行為です。

贈与には贈与税がかかる

贈与を使えば、親から子供へ無償で持ち分(所有権)を譲ることができます。ただし、贈与を受けた子供は、贈与税の申告と納税を行う必要があります。贈与税の税額は次の計算式で計算します。

(贈与した財産の価格※1-基礎控除110万円)×贈与税率-控除額

※1 不動産の場合、贈与した財産の価格は路線価や固定資産税評価額などを用いて計算した評価額

贈与税の税率は、その年の1月1日において子供が20歳未満か20歳以上かで次のように異なります。

その年の1月1日において子供が20歳未満の場合

基礎控除後の課税価格 200万円
以下
300万円
以下
400万円
以下
600万円
以下
1,000万円
以下
1,500万円
以下
3,000万円
以下
3,000万円
税 率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
控除額 10万円 25万円 65万円 125万円 175万円 250万円 400万円

その年の1月1日において子供が20歳以上の場合

基礎控除後の課税価格 200万円
以下
400万円
以下
600万円
以下
1,000万円
以下
1,500万円
以下
3,000万円
以下
4,500万円
以下
4,500万円
税 率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
控除額 10万円 30万円 90万円 190万円 265万円 415万円 640万円

贈与には、最大で55%の税率がかかります。親から子供に持ち分(所有権)を贈与する際には、贈与税のことも考慮する必要があります。

また、贈与には相続時精算課税制度という特例があります。相続時精算課税制度とは、簡単にいうと、持ち分(所有権)の贈与時には贈与税をかけずに、親が亡くなった時の相続で、生前に引き継いだ持ち分(所有権)を含めた親の財産全てに相続税をかけるという制度です。

相続時精算課税制度を選択した場合は、2,500万円までは、贈与税がかかりません。ただし、相続時精算課税制度を利用するためには、贈与した年の1月1日で親が60歳以上、子供が20歳以上であることなど一定の要件が必要となります。

贈与の手続き

では、親から子供へ持ち分(所有権)の贈与をする場合の手続きを見ていきましょう。

①贈与契約書の作成

贈与は財産を贈与する側(親)と受け取る側(子)の両者の合意があって、初めて成立します。両者が合意した証拠を残すためにも、一般的には贈与契約書を作成します。贈与契約書には決まった形式はないため、自分で好きに作成ができますが、通常、次の事項は記載します。

贈与する不動産の情報
登記事項証明書(謄本)に記載されている以下の情報を記載します。
土地:所在、地番、地目、面積
建物:所在、家屋番号、種類、構造、床面積
財産を贈与する側(親)と受け取る側(子)の情報と押印
財産を贈与する側(親)と受け取る側(子)の氏名や住所を記載します。氏名の横には、実印を押印します。
その他
その他、状況に応じて、引き渡しの期日や公租公課(固定資産税)の負担をどうするかなどを記載します。

②持分移転登記

贈与契約書を作成しただけでは、贈与が完了したとはいえません。贈与を完了するためには、法務局で持分移転登記をする必要があります。持分移転登記は、法務局に何度も足を運ぶことで自分でも行うことができますが、印鑑証明書や登記済権利証、固定資産評価証明書などの必要書類を揃えたり、登記申請書を作成したりする必要があります。手続き方法が不明な場合は、司法書士などの専門家に登記の依頼をしたほうが良いでしょう。

③贈与税の申告と納税

贈与税の計算をし、支払う贈与税がある場合は、贈与した翌年の2月1日から3月15日までに贈与を受けた人(子)の住所を所轄する税務署に贈与税の申告と納税を行います。贈与税の申告は、支払う贈与税がない場合は申告の必要はありません。ただし、相続時精算課税制度を選択した場合は、支払う贈与税がなくても相続時精算課税選択届出書などを添付して、贈与税の申告をする必要があります。

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すでに親が認知症や痴呆の場合は「成年後見制度」を利用する

認知症
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成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症や障害などのさまざまな理由で判断能力が不十分な人を、法律的に支援・保護するという制度です。代理人を選び、預貯金の引き出しや遺産分割協議、不動産の売買などで、認知症の人の権利が侵害されないように、法律的に守ります。

任意後見制度と法定後見制度

ひとくちに成年後見制度といっても、本人の意思決定能力や判断力の度合いによって「任意後見制度」と「法定後見制度」の2つに大きく分かれます。それぞれについて見ていきましょう。

①任意後見制度

任意後見制度は、本人に意思決定能力や判断力があるうちに、後見人を選んでおく制度です。具体的には、後見人になってほしい人とどの業務を委任するかを決めた「任意後見契約」を結びます。本人の意思決定能力や判断力が低下したら、任意後見契約を結んだ代理人が、契約にある業務を代行します。

②法定後見制度

本人に意思決定能力や判断力があるうちに後見人を選ぶ任意後見制度に対して、本人の意思決定能力や判断力が低下してから代理人を選ぶのが、法定後見制度です。制度名に「法定」とあるように、家庭裁判所が法律上で定められた一定の後見人を選任します。

意思決定能力や判断力の低下といっても、その人によって程度が異なります。そこで、本人の状態に応じて、支援の内容に3つの違いを持たせています。

補助

判断能力が不十分な場合の支援。一定の業務のみ代行する。

保佐

判断能力が著しく不十分な場合の支援。一部の業務を除いて、ほとんどの業務を行うことができる。

後見

判断能力がない場合の支援。すべての業務を行うことができる。

支援をする代行人はそれぞれ「補助人」「保佐人」「後見人」と呼びます。

成年後見制度利用の手続き

では、成年後見制度利用の手続きについて見ていきましょう。「任意後見制度」と「法定後見制度」で、それぞれ手続きが異なります。

①任意後見制度

任意後見契約の締結

任意後見制度では、あらかじめ後見人と委託する業務の内容を決めます。後見人と委託する業務の内容が決まったら、任意後見契約を結びます。任意後見契約は、公証人役場で公正証書を作成して契約の締結となります。公証人が、法務局で任意後見契約の登記を申請し、登記が完了すれば契約も完了です。公正証書を作成するには、15,000円程度の費用と本人の戸籍謄本や住民票、本人確認書類などの必要書類(状況により異なる)を用意します。

家庭裁判所への申し立て

任意後見制度の利用を開始するために、家庭裁判所への申し立てを行います。後見人の選任については家庭裁判所の審判が必要なため、その申込みを行います。

家庭裁判所の審判

家庭裁判所への申し立てから2~4カ月程度で申し立てに対する審判が下ります。審判が下って初めて、後見人による後見業務が開始されます。

②法定後見制度

法定後見制度は、家庭裁判所への申し立てから行います。

家庭裁判所への申し立て

成年後見人にしたい人を決め、申し立てを行います。

事実の調査

法定後見制度は、任意後見制度のように、あらかじめ本人(親)が、後見人を決めていません。そこで、家庭裁判所は、本人や申立人、後見人の候補者を呼び、事情を伺ったり、意見を求めたりします

家庭裁判所の審判

家庭裁判所による、申し立てに対する審判が下ります。申立書に記載した人物(場合によっては、家庭裁判所が選んだ弁護士等の専門家)が後見人に選任されます。2週間以内であれば、不服申立てをすることができます。

審判書謄本の送付

後日、家庭裁判所から審判書謄本が送られてきたら、後見人業務が開始できます。

※家庭裁判所への申し立てには、申立書や任意後見契約公正証書の写し、戸籍謄本などの必要書類が必要です。

共有不動産をできるだけ高く売るコツ

親が認知症などで判断能力が低下していたとしても、成年後見制度などを利用することで、共有不動産を売却することが可能です。そこで、ここからは、共有不動産をできるだけ高く売るコツについて見ていきましょう。

複数の不動産業者に査定を依頼する

不動産の売却価格を決めるのは、不動産の所有者です。ただし、所有者が1人で適正な売却価格を決めるのは現実的には困難です。通常は、不動産業者に価格の査定を依頼します。では、どの不動産業者で査定を依頼しても、査定価格は同じかというと、そうではありません。業者によって、査定実績の違いやその不動産が所在する地域のデータ量をどれだけ持っているかにより、査定価格は変わります。場合によっては、査定価格に大きな差がでるケースもあります。そこで、複数の不動産業者に査定を依頼することが重要です。

売買経験のある専門業者に買取や査定の依頼をする

共有物件の売買は、1人のみが所有している物件に比べて、売買契約の際に共有者全員(親と子)が出席する必要があったり、委任状を作成する必要があったりと、売却のための手続きが複雑です。特に親が高齢者の場合は、認知症などがネックとなってスムーズに売却が進まない可能性があります。そこで、オススメなのが、売買経験のある専門業者に買取や査定の依頼をすることです。

売買経験のある専門業者であれば、その経験からより適切な価格で査定をすることが可能です。また、トラブルが起きた場合の対処方法なども熟知しているケースが多いので、共有持分専門の不動産会社に相談してみましょう。

本サイト「イエコン」を運営する株式会社クランピーリアルエステートは、税理士や弁護士などを中心とした士業とのネットワークを活かした買取を行っているので、他の共有者などとトラブルにならない方法で柔軟に対応することができるという強みがあります。

共有持分の売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。

まとめ

相続などにより、親子で共有名義の不動産を持っているケースは少なくありません。利用していない、利用する予定のない不動産は、持ち続けていても固定資産税などの税金や修繕費などの維持費がかかるだけになってしまいます。

そのため、できるだけ早く売却を考えた方が良いでしょう。大事なのは、状況に応じた売却方法を選ぶことです。少しでもうまく売却できるように、専門家や専門の業者などに相談しながら、売却を検討していきましょう。

最終更新日:

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