無理心中のあった家を売るときの告知義務と早期売却方法をわかりやすく解説

無理心中

老々介護に疲れた両親が無理心中してしまった実家を相続した場合などには、「こんな物件は売れないのではないか」と諦めてしまったり、「黙っておけばバレないかもしれないから過去の事実を伏せたまま売ってしまおう」と思う人もいるかもしれません。確かに、自殺や殺人事件が起きた物件は、「事故物件」となるので、通常の市場価格では買い手を見つけることが難しいといえます。しかし、事故物件だから「無理心中のあった事故物件だから絶対に売れない」というわけではありません。また、過去に悲惨な死亡事件があったことを隠して売却をすれば大きなトラブルとなる可能性が高くなるので注意が必要です。

この記事では、過去に無理心中があった物件を売却する際に注意すべき点や、早く売るための方法について解説していきます。

無理心中のあった家は「事故物件」

無理心中
過去に無理心中の舞台となった家は、「事故物件」に該当します。事故物件とは、簡単にいえば「問題のある家」ということです。事故物件の典型的は、いわゆる欠陥住宅やシロアリ被害に遭った家のように物理的な瑕疵(かし)を抱える物件のことを指しますが、事件・事故の舞台となった家のような「心理的瑕疵」のある物件も含まれるとされています。

「心理的瑕疵」というのは、わかりやすくいえば「そういう物件はイヤだなぁ」と買主が感じるような事情のことです。自殺が起きた家・殺人現場となった家が典型例となりますが、病死者がでた場合でも孤独死・変死だったことで警察の捜査が行われた物件や、周辺に暴力団事務所や火葬場のような嫌悪施設(一般的に好まれない施設)がある場合も含まれます。買主によっては、お稲荷さんのような心霊スポットや学校・病院が近いことも心理的瑕疵に該当する場合があります。心理的瑕疵は、買主の感情が基準となるため、一律の基準を定めることが難しいのです。

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売却価格はどうなる?

事故物件の売却価格は、面積・間取り・築年数などの条件が似た物件に比べて安くなってしまいます。賃貸物件でも、事故物件に該当したことで、敷金・礼金を不要としたり、保証金・家賃を引き下げることは珍しくありません。心理的瑕疵の程度は、買主の感じ方によって評価が大きく分かれます。不動産の売却価格は、法律などの規定で決められているものではなく、売主と買主との同意で決めるものだからです。

他方で、価格を売主と買主の同意だけで決められるということは、運良く「事故物件である(過去に無理心中があった)ことを気にしない」という買主(駐車場用地のような住まい以外の物件を探している買主など)を見つけることができれば、価格を(大幅に)下げなくても売却できる可能性があるともいえます。とはいえ、「人が亡くなる事件が起きた」ということは、ネガティブに捉える人の方が圧倒的に多い事情といえますから、売却価格も相応に下げざるを得ないと考えておくべきでしょう。

単身自殺の物件と比べて瑕疵の程度は変わる?

心理的瑕疵物件の価値への影響は、その事情について買主が感じる抵抗感の強さに比例します。たとえば、何かの弾みで人を殺してしまった過失致傷事件があった物件と、自爆テロのような大量殺人の現場となった物件では、当然後者の事情の方が深刻な事情を考える人も多いでしょうから、その分だけ売却価格も安くなってしまうということです。

したがって、同じ自殺であっても、団地や分譲マンションの最上階から単身で飛び降りたという事情と、父親・母親が息子・娘を道連れにした母子心中や、株などで作った多額の借金を苦にした一家心中という事情では、心中のケースの方が心理的な抵抗感も大きい(ので売却価格も大きく下がる)のが一般的といえるでしょう。また、現場に多量の血が飛び交ったような悲惨な方法で心中が行われた場合には、さらに価格を下げざるを得ないこともあるかもしれません。

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無理心中が起こった物件の告知義務

告知義務
事故物件を売却する際には、その物件が抱えている具体的な事情を購入検討者に(売買契約の締結前に)必ず告知しなければなりません(売主の告知義務)。このような告知義務が定められているのは、高額な取引である不動産売買において、後のトラブルを防ぐためです。

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無理心中の事実を隠すことは難しい

事故物件を抱えた売主さんの中には、「無理心中があったということは、買主も知らない方が幸せ(知らなければ気にすることもない)」と善意の気持ちで告知しない方がよいのではないかと考える人もいるでしょう。しかし、無理心中のような大きな事件の現場となったことを隠し通すのは難しいといえます。「人の口に戸は立てられぬ」ということわざがあるように、どこから無理心中があったことが買主の耳に入るかは全くわからないからです。多くの場合、無理心中があれば、報道や口コミなどで地域の人に知られていることが一般的です。

大人同士であれば、直接口にする可能性は低いかもしれませんが、買主の子供が通う学校で「過去に無理心中のあった家に住んでいる」ことで心のないいじめにあったことではじめて知るということもあるかもしれません。また、近年では、「大島てる」のような事故物件情報を取り扱うウェブサイトを通じて、精度の高い情報を簡単に入手できるようになったので、売主が隠したいと思っていても、買主が自分で気づいてしまう可能性も高いでしょう。

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事故物件であることを告知しなかったらどうなる?

買主が不動産売買における告知義務を守らず事故物件であることを隠して不動産を売却してしまったときには、後に大きなトラブルになる可能性が高いといえます。売主の告知義務違反は、物理的瑕疵がある場合の瑕疵担保責任と同様に考えられるからです。したがって、無理心中があったことを告知せずに不動産を売却してしまったときには、売買契約の解除、売却代金の減額や損害賠償の支払いに応じなければならない可能性が高いといえます。

特に、契約の解除となった場合には、多額の売却代金の返金に応じなければならないだけでなく、買主が売却代金を工面するために負担したコスト(金利相当額)も損害賠償として負担しなければならなくなります。仮に契約解除などに至らなかったとしても、不動産の売買をめぐって訴訟トラブルが生じてしまえば、それに対応するために大きなコストを負担することになってしまいます。告知義務違反をおかして事故物件を売ることは、売主にとって何のメリットもないことなのです。

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何年も前の無理心中でも告知しなければならないのか?

たとえば、もう何十年も前に親戚が無理心中した住宅を相続などで受け継いだという場合には、「大昔のことだし売主に伝える必要はない」と考える人もいるかもしれません。また、「事件当時の建物は取り壊した(すべてリフォームした)から関係ない」、「お祓いをしてもらったから大丈夫」と考える売主さんもいるかもしれません。しかし、事件から年月が経ったから気にならない、当時の建物ではないから関係ないというのは、あくまでも売主側の意見に過ぎません

たしかに、買主側にも「大昔の事件は関係ない」、「建物が新しいのであれば気にならない」という人もいるかもしれませんが、「大昔の心中でも気になる」、「お祓いが済んでいてもやっぱり気になる」という買主もいるかもしれないのです。「その事情を知っていれば購入しなかったかもしれないこと」は、買主によってさまざまですから、売主側だけの考えで告知の要否を勝手に判断すべきではありません

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無理心中のあった家を上手に売却するための方法

事故物件買取
無理心中のあった家は、特に重大な心理的瑕疵を抱えた事故物件ということができます。しかし、「絶対に売れない」と決まったわけではありません。粘り強く販売活動を行ったことで、買主が見つかることは否定できないからです。

事故物件専門業者に依頼する

とはいえ、無理心中のあった家は、事故物件の中でも普通に売却することの特に難しい物件といえます。普通の人であれば、自殺のあった家や孤独死のあった家よりも、無理心中があった家の嫌悪感の方が強いと思われるからです。その意味では、通常の市場・販売活動で買い手を見つけることは簡単ではありません。一般的な不動産売買の市場では、事故物件は人気がありませんし、地域の仲介業者も熱心に販売活動をしてくれない、事故物件の販売が苦手ということも考えられます。面積・立地などの条件があわずに事業用地・駐車場用地への転用が難しいこともあるでしょう。

したがって、無理心中のあった家を売るのであれば、地域の仲介業者(普通の不動産業者)ではなく、普段から事故物件の取り扱いに長けている専門業者に依頼した方が売れる可能性は高くなるといえます。さらに、事故物件・訳あり物件を売却するときは、専門業者に依頼した方が、次の点で普通の不動産業者よりもメリットがあります

・訳あり物件・事故物件を探している買主を見つけるノウハウがある
・心理的瑕疵の告知を正確・スムーズに行ってもらえる
・万が一の場合には、提携している専門家(弁護士など)を紹介してもらえる
・市場で買い手がみつからない場合には買取りに応じてもらえる

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早く売りたいときには「買取り」が有効

売主自身にとって利用価値のない物件は、「1日でも早く売りたい」ということもすくなくありません。たとえば、賃貸物件の入居者が無理心中をしてしまったケースなどでは、管理会社も入居者を熱心に集めなくなったことで空室が増え、毎月の管理費で大赤字になってしまうこともあります。また、心中事件があったことを自分自身が早く忘れるためにも早く売りたいと考えることもあるでしょう。「早く売る」ということを重視するのであれば、市場での仲介販売ではなく、不動産業者による買取りが特に有効です。

専門業者による買取りのメリット

買取りによる売却は、仲介売却よりも価格が低くなってしまうことが一般的ですが、専門業者に売却するという点で、以下のような利点もあり、必ずしもデメリットばかりというわけではありません

・仲介売却に比べてかなり早く売却できる(すぐに売れる場合もあり)
・無理心中の詳細について告知する必要がない
・現状のままで引き渡すことも可能

これらのメリットを含めて考えれば、いつまで売れるかわからない、どこまで価格を下げなければならないかわからない仲介販売よりも早く・確実に買い取ってもらった方が売主の利益も大きい場合が多いといえます。過去の悲惨な出来事を思い返さなければならない負担をできる限り小さくできることは、お金に変えることのできないメリットとなる場合もあるでしょう。

また、買取りの価格も、事故物件の再販売ノウハウのある専門業者であれば、一般の不動産業者よりも高くなることも期待できます。そもそも、周辺物件しか扱っていない地域の不動産業者では、再販売の難しい事故物件の買取りには応じてもらえないことも少なくないでしょう。

「訳あり物件」のご相談は当社まで

当社は、さまざまな訳あり物件・事故物件の販売実績が豊富な専門業者ですから「無理心中のあった家」の売却のご相談も大歓迎です。また、買取り価格についても、専門業者としての自信があります過去に無理心中があったことで、「絶対に売れない」と諦めてしまっている、「1日も早く手放したい」と考えている方、他社の査定額に納得がいかないという方は、下記のフォームからお気軽にお問い合わせください

まとめ

相続した住宅や、賃貸物件に出している部屋で無理心中があった場合には、手放したいと思っても簡単に売却できないことが多いといえます。悲惨な事件の現場となった物件は、購入を避けたいと考える人が多いといえるからです。しかし、無理心中があったことを隠して売却することは、告知義務違反となり大きな問題となります。無理心中があったことの告知漏れは売主の故意によるものがほとんどでしょうから、訴訟で多額の損害賠償を請求されることにもなりかねません。

通常の仲介販売で売却することの難しい事故物件でも、不動産業者の買取りであれば、早く売却できる可能性があります。特に訳あり物件・事故物件の専門業者への買取り依頼であれば、価格以外の面でもメリットがあることも少なくありません。無理心中があったからタダ同然でしか売却できないと諦めてしまう前に、専門業者に査定依頼してみることをおすすめします

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