事故物件の家賃はどのくらい安い？相場や値上げの可能性、家賃交渉を解説

過去に事故や事件があって、住む人に心理的な抵抗を与える物件のことを心理的瑕疵物件と言います。

心理的瑕疵物件、いわゆる事故物件の貸主は入居者に対し、どういった事件や事故があったかを正確に伝える義務（告知義務）があります。

事故や事件などが発生した心理的瑕疵物件は多くの人から避けられるようになりますので、事故や事件の内容を告知するとともに、家賃を値下げして入居者を募集するケースが多く見られます。

事故物件に抵抗を持つ人がいるいっぽうで、最近では「安く住めるお得な物件」として事故物件を中心に部屋探しをする人も増えています。

この記事では、事故物件はどれくらい家賃が安くなるのか、事故物件の探し方や交渉の方法、自分が住む物件が事故物件であることが分かった場合の家賃の交渉などについてお伝えしていきます。

事故物件の家賃はどのくらい安い？家賃相場について

事故物件の多くは、一般的にどの程度家賃が安くなるのでしょうか。

家賃の値下げ幅に明確な基準はない

宅地建物取引法第35条では、入居者に対して必ず物件に関する告知を行わなければいけないことになっています。

参照：電子政府の総合窓口

部屋を借りたものの、のちに事故物件であることが発覚した場合、貸主と借主側のトラブルになる可能性が非常に高いです。

そこであらかじめ貸し出すときは、貸主は入居者に事故物件であることを告知する義務が設けられています。

その反面、告知義務を守らなかったときのガイドラインなど、実際には指針となるものは定められていません。

さらに、事故物件であったとしても、必ず家賃を下げなければいけない義務はありません。

極端に言ってしまえば、事故物件であることを伝えてさえいれば責任を問われることがなく、貸主は家賃をいくらでも設定して良いのです。

一般的な値下げ幅は2割から3割程度か

家賃を値下げしなくても良いというのは極端な話にすぎません。
実際には事故物件になってしまうと、そのまま貸し出しても入居者が集まらないことがほとんどです。

その理由としては以下の二つが挙げられます。

まず殺人などの重大な事件が起きた場合、防犯性が低い物件だと思われますし、人が死亡したことで霊が出ると恐れる人も出てきます。
そのため、入居者はなかなか入ってくれるものではありません。

また、自然死で発見が遅れると、遺体の体液などで部屋の損傷が進みます。
たとえ壁紙や床を取り替えて除菌したとしても、ウイルスから感染する恐れがあると思われて、住むことを避ける人もいます。
そういったリスクをどうやってカバーするのかと言うと、家賃を下げるのが最も手っ取り早い手段です。

恐怖心や不便さがあったとしても、家賃が安ければ妥協できる人もいます。
そういった人に入居してもらうために、貸主は家賃を値下げするのです。

値下げ幅としては、2割から3割程度というものが多いようです。

もう一つの理由は、事故物件は安くなることが世の中に広く知れ渡ったからです。
最近ではテレビなどの報道の影響で、『大島てる』という日本全国の事故物件を取り上げるサイトの知名度が上がっています。

さらに、東京を中心に事故物件に住むユーチューバーや芸人も現れるなど、事故物件＝安く住める物件という認識が拡がっています。
そのため、事故物件であることを入居者に伝えると、「そんな問題があったのなら、家賃を安くしてもらえるかも」と、期待させることが多いのです。

入居者側も事故物件の知識を身につけているため、家賃を安くしなければなかなか入居者が決まらない状況になっています。

事故物件の家賃が値上げされる可能性は？

安い家賃で事故物件を借りていた場合、更新のタイミングで家賃が値上げされることはあるのでしょうか。

事故物件の告知期間のガイドラインは決められていない

事故物件であることを告知する義務はありますが、国土交通省では、具体的に何年間が事故物件に該当するかについて定めていません。

そのため、不動産業界では事故物件化した後に最初の借主には事故物件の告知を行うが、二度目の借主以降は告知を行わなくてもいいと考えているケースが多いようです。

例えば6万円で貸出した部屋で自然死が発生したとき、次の借主があらわれるまでは4万円で募集を行います。

しかし、最初の借主が退去した後で2回目に募集をかける時には事故物件であることを告知せず、従来の家賃で募集することが多いのです。

そのため、不動産会社の中には、1カ月だけ家賃を値下げして住む人を募集し、退去後は告知義務はなくなったものとして通常の家賃で貸し出す会社もあるのです。

同じ借主が住み続ける場合は更新時に家賃を見直す可能性がある

事故物件に住むときも当然、貸主と借主の間で賃貸借契約を結びます。

契約の内容次第ですが、2回目では家賃が値上げされる可能性があると思っておきましょう。

賃貸の契約期間を2年間として、2回目の更新でも同じ家賃で貸すなどの内容でなければ、基本的には貸主が2回目の更新時において家賃の額を決めます。
そもそもずっと安い家賃では、貸主も経営が苦しくなってしまいます。

そこで2年間住んで特に問題がなかった場合、家賃を値上げする可能性は基本的には高いです。

実際にどれぐらいの値上げが行われるかについては、大家との交渉次第です。

需要と供給の関係で家賃は決まりますので、あまり入居者が決まりにくいようなエリアでしたら家賃はそれほど値上げされず、そのままの条件で住める場合もあります。

ただし、都心の駅近物件などの空室がすぐに埋まりやすい物件であれば、現在の入居者が退去したとしても、貸主にとってそれほど空室リスクは大きくありません。

むしろ積極的に退去してもらい、事故物件ではない物件として、通常の家賃で募集したいと考えているケースもあります。

家賃を値上げするかどうかは賃貸借契約の内容にもよりますが、家賃が据え置きになっていなければ、どのように家賃を設定するかは貸主である大家次第となります。

別室で自殺・他殺などが発生した場合、家賃の値下げ交渉はできるのか？

仮に自分が住んでいる賃貸マンションや賃貸アパートの別室で、自殺や他殺などが発生して事故物件になった場合、家賃の値下げ交渉はできるのでしょうか。

交渉次第で家賃の値下げは可能である

賃貸借契約では、心理的瑕疵物件の告知義務が設けられていますが、心理的瑕疵の定義については定められていません。

心理的な瑕疵とは、人間によって解釈の幅が広いからです。

男性ではそれほど気にしない人はいますが、女性ではかなりナーバスになる人もいます。近所の小学校から出る騒音も、人によっては心理的瑕疵になります。
例えば他の部屋で殺人事件が起きたとしても、気にしない人もいますし、逆に、物件から退去したくなる人もいるでしょう。

注意点として、入居者に対して物件内で事故が起きた事実を告知する義務はありますが、必ずしも家賃を値下げしなければいけないという決まりはありません。

家賃の値下げが可能かどうかは、借主と仲介業者を介した貸主との交渉次第というのが現実的なところです。

仮に2階の部屋で自然死が発生したとしても、5～6階など上の階に住んでいる人には臭いなどは漂ってきませんし、不気味と思うことはあっても実害はそれほど大きくないでしょう。

しかし、隣の部屋で殺人事件が起きた場合は防犯性の低さも気になりますし、不気味さや現実味のある不安を感じたり、霊が漂っているのではないかと恐れたりする人も多いでしょう。

事故や事件が発生した部屋が自分の部屋からどれだけ離れているかによっても、交渉のしやすさは変わってきます。

需要と供給の関係で、交渉の成否が決まる

事故物件のガイドラインが明確ではないだけに、家賃の値下げに応じてもらえるかどうかは、やはり需要と供給の関係、言い換えれば貸主と借主のパワーバランスによって変わると言えます。

入居者がなかなか決まらないようなマンションでしたら、貸主も家賃を値下げしてでもずっと住んで欲しいと思うものです。
その場合は家賃の値下げ交渉は可能です。

また、高級マンションではブランドとしての価値が下がりますので、交渉で家賃を下げてもらえる可能性があります。

逆に、人気の高いエリア、立地の良いエリア、新築物件などは入居者が決まらないことによる空室リスクがないため、貸主がある程度は強気に出ることもあります。

数千円程度の値下げには応じることはあるかもしれませんが、1万円以上もの大幅な値下げには応じない可能性が高いです。

また、家賃の値下げを要求するのではなく、お祓い、防犯設備や管理体制の見直し、自分の部屋の壁紙や床の張替えなどを要求するのも一つの手です。

自宅が事故物件かどうかを確認する3つの方法

「自分が住む物件は事故物件ではないか」と気になる方もいるでしょう。では事故物件かどうかを確認するには、どういった手段を取ればよいのでしょうか。

1．事故物件サイトで調査する

手軽に調べやすい方法の一つは、大島てるなどの事故物件特集サイトをチェックすることです。

特にサイトの『大島てる』は最近の知名度の上昇により、管理人による手動での更新だけではなく、事故物件情報を知る人からの投稿も相次いでいます。
時には間取りや室内の写真までもが掲載されています。その結果、事故物件の情報が集積するサイトになりつつあります。

サイトに備えつけた地図上には、事故物件の内容、どのようなトラブルがあったかなどの詳しい情報が掲載されています。
専門サイトならではの見やすさ、情報の豊富さが魅力です。

部屋を借りる前に事故物件かどうかを知ることも重要ですが、部屋を借りた後に「実はこの物件、事故物件ではないの？」と心配に思ったら、大島てるで検索してみるとよいでしょう。

2．不動産会社など、人に聞いてみる

自分が部屋を借りるときに関わった不動産会社に聞いてみるのが、事故物件かどうかを知る最も確実な手段です。
そもそも心理的瑕疵は告知義務があるため、賃貸借契約時に不動産会社は原因を含めて正確な内容を伝える必要があります。

不動産会社からは事故物件の告知はなかったが、心理的瑕疵があると疑問を持ったときはもう一度、不動産会社もしくは借主に確認してみましょう。

それでも情報が明らかにならない場合、他の不動産会社に聞いてみたり、他の部屋の住人に聞いてみたりするのも一つの手段です。
さらに、インターネットや新聞などで自分の住む物件の情報を調べるという方法もあります。

特に殺人事件などで刑事事件になった場合は、インターネットや新聞に掲載されている可能性が高いです。
事件の内容まで詳しく知ることが可能です。

ただし、事故物件化した後にオーナーが名義を変えている可能性もあり、物件名だけで調べても正確な情報がつかめないことがあります。
可能であれば付近の住人などに聞いてみるのも良いでしょう。

3．不動産情報サイトで調べてみる

最近では事故物件の一つである心理的瑕疵物件の需要が伸びているため、大手の不動産情報サイトでも条件を設定すれば、心理的瑕疵物件の検索が可能になっています。

「自宅は事故物件ではないのか」との疑問を持ったときは、不動産情報サイトで自分のアパートやマンション名で検索してみたり、物件の住所、立地、家賃などの条件で検索してみたりしましょう。

そこで自分の物件が不動産情報サイトに掲載されていないかをチェックするのです。

もし自分の住む物件の情報が出てきて、さらに、特記事項に心理的瑕疵ありの表記が付されて募集がかかっている場合、自分の住む物件が事故物件である可能性が高くなります。
仲介に入った不動産仲介業者にもう一度事実を確認し、可能であれば貸主に直接問い合わせてみましょう。

そして、事実確認を行った結果、事故物件であることを隠していた場合は家賃の値下げや退去費用などを請求することも可能になります。

まとめ

最近では事故物件の存在そのものが大いに話題となり、一般の人でも事故物件目当てに部屋を探す人が増えています。

人気に伴って、不動産屋による告知義務は徹底するものの、家賃の値下げはそこまで行わないケースもあります。

いっぽうで、家賃や賃貸条件は貸主と借主間の需要と供給、パワーバランスによって変化する側面があります。

自分がもし郊外や地方など、あまり賃貸需要が高くない場所の物件に住んでいる場合、強気に家賃交渉に出ても良いかもしれません。

逆に都心で立地の良い物件に住んでいるときは、あまり家賃の値下げ交渉に応じない可能性が高いです。

問い合わせて事故物件であることがわかった場合は、家賃の値下げ交渉を申し込んでみるのがよいでしょう。