いわくつきの土地や建物は売却できます!売るための注意点と売却方法を解説

いわくつき物件

いわくつきの土地や建物は普通の不動産売買と同じように売ろうとしてもなかなか売れないものです。不動産は、売主と買主の条件が一致して初めて取引できるもの。いわくつき不動産は、購入を考える希望者が圧倒的に少ないです。そのため値段を下げるなど、買主の希望条件に合わせなければなかなか処分できないということも。しかし「いわくつき土地・建物」と一言でいっても、内容によって不動産価値が大きく変わることはご存じでしょうか。事故物件とまとめられてしまう不動産でも、内容によっては値段をあまり下げることなくスムーズに売却することも可能なのです。

この記事では、いわくつき物件の種類や不動産価値、売却方法を中心に、事故物件を売却する際に気をつけるポイントを説明します。

いわくつき不動産とは?

いわくつき物件
いわくつきの不動産とは「自然死」「事故死」「心霊的な噂が立っている」など、購入するにあたって、あまりいい気がしない不動産。つまり、過去に複雑ないきさつや不都合な事情などがある売りにくい不動産のことです。一般的には事故物件といわれていますね。例えば、孤独死があったアパートの部屋や首吊り自殺があったマンションの一室などはいわくつき不動産に該当します。また建物内で不自然な亡くなり方をした中古戸建の場合、更地にしたとしてもいわくつき物件にあたると考えるのが一般的です。

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病気や老衰などの自然死

まず病気や老衰など、自宅で亡くなった場合は事故物件に該当します。救急車を呼んで病院で亡くなったのではなく自宅ですでに死んでいたような場合です。家族にすぐ発見され、病院で死亡確認がなされた場合では、重大な事故とはいえません。しかし昨今、一人暮らしのお年寄りが増えているため、自宅で孤独死するケースが年々増えています。

殺人や自殺などの事故死

殺人や自殺など、建物内や敷地で亡くなった場合も事故物件となります。特に殺人事件があった不動産では、買主側の心理的抵抗感が非常に強いため、価格を下げてもなかなか売れないことも考えられます。自殺の場合では、亡くなったときの状況などに大きく左右されます。

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心霊的な噂が立っている不動産

過去に殺人事件があったマンションなどで、いわゆる「出る」と噂が立った不動産です。いわくつき不動産と聞くと、このような不動産を思い浮かべる人が多いのではないでしょうか。同じマンションに住んでいた住人が建物内で殺された等、自分にまったく関係がない場合には事故物件に該当しません。しかし事故物件でないとはいえこのような噂がある限り売りにくく価値が下がることも。時が経ち事件が風化するまで待つしか方法がなく、非常にやっかいな状況です。

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「大島てる」に載っているかを確認する

大島てる事故物件公示サイトに売却したい物件が掲載されていないかを確認しましょう。「大島てる」とは事故物件の情報を掲載しているウェブサイトです。自身の不動産が事故物件でなくても同建物で事故があった場合、掲載されていることがあります。先ほどの噂のように、なんとなく気味が悪いと思うようなネガティブ情報があると不動産価値に響いてくることも。

不動産業界ではこれまでも広く周知されていた「大島てる」ですが、最近では個人にも知れ渡るようになりました。このため、当該不動産は事故物件ではないかを事前に調査する人が増えています。順調に契約が決まったタイミングで、もし「大島てる」に情報が載っていることに気付いたら…。すべて白紙になってしまうことも考えられますね。詳しくは後述しますが、事故物件でなければ告知義務はありません。しかし大島てるサイトに掲載されているのなら、先に伝えておいた方が得策です。

きちんと話せば大きな事柄ではないかもしれません。しかし買い手自ら気付いてしまうと「隠されていたのかな」などと考えてしまい、良いイメージは持てなくなってしまいますよね。いわくつき物件の売却には誠実がいちばんです。買い手が嫌な気持ちになりそうな事柄があるなら事前に話しておくことでトラブルを回避しましょう

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いわくつき不動産を売却する際の価格は?

一般的にいわくつき物件は、周辺相場の2~5割程度の値下げが必要だといわれます。しかし実際は亡くなったときの状況によって、不動産価値は大きく変動します。例えば同じ老衰で亡くなったとしても、すぐに発見された場合と数カ月放置されていた場合では、買い手が受ける心理的ダメージが違いますよね。長期間放置されていたなら室内にも影響を及ぼしているでしょう。清掃やリフォームをしても、大幅に値段を下げなければ売れないことも考えられます。

朝起きたら亡くなっていてすぐに病院に運んだような場合では気にしない人も多く、さほど価値が下がらないかもしれません。自殺があったマンションでも、室内の首吊りとベランダからの飛び降り自殺でも変わってきます。室内で亡くなったのは嫌だけれど、室内でなければ…という買主もいるでしょう。なかなか売りに出ない沿線や地域では、事故物件にかかわらずそこまで値下げせずに売れたという事例もあります。通常の相場価格で売れることはないかもしれません。しかし状況によって下げ幅が変わるため、売却する際は亡くなったときの状況や立地を客観的に整理しておくことが必要です。

瑕疵物件には告知義務がある

告知義務
瑕疵物件とは、買主が予想していない物理的・法的・心理的欠陥(瑕疵)がある不動産のことです。瑕疵があることを売主が知っていた場合、売主は売買契約書締結までに買主に対して必ず事実を告知しなければいけない義務を負います。もし買主にとって不都合な事実が購入後に判明した場合、売主は責任を追及されます。いわくつき物件は瑕疵に該当するのでしょうか?もし事実を告げずに売ってしまったら、後々どのような事態が想定されるのでしょうか。

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事故物件は心理的瑕疵に該当する

殺人や自殺があった等のいわくつき物件は、心理的瑕疵物件に該当します。心理的瑕疵物件とは、買主が「知っていたら買わなかった」と思うような事実がある不動産のことです。心理的瑕疵には明確な定義がないため、買い手の気持ち一つで決まってしまいます。例えば、売主が「これくらいなら大丈夫だろう」と室内で家族が病死した不動産を、告知せずに売却したとします。のちのち買主が「知っていたら買わなかった」と言ってきた場合、売主は心理的瑕疵の告知義務違反となってしまうのです。

告知義務違反は損害賠償などの訴訟問題に発展することも

告知義務違反は、損害賠償や契約解除などの訴訟問題に発展することもあります。訴訟になった場合、売主が敗訴することが非常に多いです。50年以上前にあった殺人事件を告知しなかった売主が敗訴した判例も。価格が下がるため、告知せずに売りたいと考える所有者もいます。しかし後々のトラブルを回避するためには、知っている事実は必ず伝えた上で購入希望者を探さなければなりません

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その他の瑕疵物件

瑕疵物件には心理的瑕疵の他に「物理的瑕疵物件」「法的瑕疵物件」と「環境的瑕疵物件」があります。物理的瑕疵とは、土地や建物の状態や構造に欠陥があることです。土地では埋設物や地盤沈下等、建物ではシロアリ被害や雨漏りなどが該当します。法律的瑕疵とは、法律的な条件が満たされておらず使用に問題が生じる物件のこと。例えば建ぺい率や容積率オーバー、接道義務違反などがこれに当たります。環境的瑕疵とは、該当物件に問題はありませんが不動産を取り巻く環境に問題があるものです。近くに暴力団の事務所がある、火葬場や葬儀場などの施設がある場合は環境的瑕疵に該当します。いずれの場合にも、心理的瑕疵と同様に告知しなければならない義務を負います

いわくつきでも売却方法は通常通り

次にいわくつき物件の処分方法について説明します。事故物件であっても、売却方法は同じです。仲介業者を通じて一般の買主を見つける方法と不動産業者に直接買い取ってもらう方法の二種類です。すぐに現金化せずに事件が風化するまで待つなら、賃貸に出すという方法もあります。

不動産会社に仲介を依頼する

通常の物件と同じように不動産仲介会社と媒介契約を結び、買主を探してもらう方法です。仲介業者が、物件情報を調査したり広告をうったりしながら購入希望者を見つけます。最初に不動産会社に価格査定を依頼しますが、近隣相場より2~5割下がることを覚悟しておきましょう。価格や条件に合った購入希望者がいるとスムーズに決まる場合もありますが、値段を下げてもなかなか買い手が現れないことも。時間がかかることも多く、ストレスになってしまうという話もよく聞きます。しかしその分、買取価格より高値が期待できます。すぐに売らなくても良い場合や比較的軽めの心理的瑕疵の場合におすすめの方法です。

買取専門業者に買い取ってもらう

もう一つはいわくつき物件などの訳あり物件専門業者に買い取ってもらう方法です。いわくつき物件に対して、良い気分を持っている売主はあまりいませんよね。買取の良さは、すぐに現金化できることと瑕疵担保責任から逃れられることです。価格は安くなりますが、買取制度を利用することでさまざまなストレスから即座に解放されます。「いつ売れるんだろう」という不安や「物件の内覧立会い」などの煩わしさがない買取制度は事故物件では、よく選ばれる方法です。

殺人や孤独死など心理的瑕疵が重い物件では、通常の仲介では買い手が見つからないこともありますので買取制度を利用する方が良いかもしれません。仲介業者に依頼してもなかなか売却できない場合、検討してみるのも良いでしょう。

賃貸という選択肢も

事件はいつか風化します。どうしても売却しなければならない事情がないならば賃貸物件にして、時が経つのを待つというのも一つの方法です。事故物件では、賃料も相場より安くしなければ入居者は決まりません。収入を得るためというより将来の売却に向けて、数年間誰かに住んでもらうというのも良いでしょう。建物は経年劣化するためあまり長い期間はおすすめしませんが、事件が風化するまでと考えるなら良い方法だといえます。

いわくつき不動産を売却する際のポイント

部屋を綺麗に見せる
いわくつき不動産を仲介で売却する際に、気をつけるべきポイントがあります。仲介会社に依頼するといっても、不動産会社に任せきりにしておくことはよくありません。売主自らが売却に向けて積極的に対応することで、成約率もぐんと上がるでしょう。ポイントは、事故物件であることは正直に話しますが事故の痕跡はできる限り消すことです。

告知義務を守る

まず事実を正直に伝えることです。後々のトラブルを回避するためにも知っている事実はすべて伝えておきましょう。仲介業者が入る場合、売主が買主に直接話すのではなく仲介業者を通じて伝えることが一般的です。不動産会社には事故の内容や日時など知っていることはすべて包み隠さず話しておきましょう。事実を知った買主が、購入を諦めることもあるかもしれません。しかし、後々損害賠償請求などの訴訟になることを考えれば、納得して購入してくれる買主を探す方がよほどいいですね。このような物件事情は事実として、きちんと伝えましょう

事故物件が得意な不動産会社に依頼する

事故物件が得意な不動産業者に仲介を依頼しましょう。いわくつき物件は通常のルートではなかなか売りにくい面があります。その点事故物件の扱いに慣れている業者ならお客様を持っていたり、他とは違った売り方を提案してくれることもあります。慣れていればそれだけ、値下げ幅などの感覚も優れていますし問題になりそうな箇所なども気付くことができます。事故物件専門業者でなくても、いくつか訳あり物件を扱っているような業者に声をかけてみましょう

近隣不動産の相場を調べておく

不動産査定に出す前に、情報サイトなどで相場価格を調べておきましょう。市場価格を知っておくことで不動産業者が出した査定額が妥当かどうか、自身で判断がつくからです。事故物件の成約価格は通常物件から2~5割下がるといわれています。不動産業者が出す最初の査定価格は、状況によりますが2~3割引きくらいでしょうか。事故物件だからと安く買い叩かれないためにも、相場感を持っていることは非常に大切です。

部屋を清潔に明るく見せる

購入希望者の内覧の際には、部屋をできる限り明るく清潔に見えるようにしましょう。特に室内で亡くなった場合には、清掃業者を入れる、リフォームをする等をして痕跡を消しておきましょう。業者ではなく一般の買主に売却する場合に非常に重要なのが第一印象です。荷物や家具も撤去して間接照明で明るく見せるなど、印象が良い部屋を演出しましょう。感じの良い空間だと「事故物件だけどこれなら…」と思ってもらえる可能性が高まります

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戸建住宅の場合は更地にする

中古一戸建ての場合は思い切って更地にしてしまうのも一つの方法です。更地にしたとしても事故物件であることは変わりありません。しかし事件があった建物がなくなり更地になっていると心理的嫌悪感が薄くなりますね。建物の解体には多額の費用がかかるため躊躇する人も多いです。しかし戸建の場合は更地にした方が良い結果になることがありますので検討してみるのも良いでしょう。

いわくつき物件だからと諦めない

これまで見てきたようにいわくつき物件といっても通常の不動産の売却と基本は同じです。よくあるのが「いわくつき物件だから…」と売主が諦めてしまって不動産業者の言い値で売りはらってしまうことです。しかし望んだ結果があるのなら、売主が自ら行動を起こし少しでも近づける努力をしましょう。もしかすると思っていた以上の結果が出るかもしれません。

まとめ

今回はいわくつきの土地・建物の売却について解説しました。いわくつきといっても、心理的瑕疵の大きさによって不動産価値は大きく変わります。考えていたよりも値段を下げずに売れたという事例もたくさんありますので、迷っているなら一度不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。心理的瑕疵には定義がないため、不動産会社によっても考え方が違います。いくつかの仲介業者や買取業者とコンタクトをとり、検討してみることをおすすめします。

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