不動産投資に興味があるものの、なにから手を付ければよいかわからず困っている人は多いでしょう。
不動産投資でとくに大切なのは、明確な目標設定と、それに合った投資物件の選定です。この2つを押さえておけば、不動産投資で成功できる可能性が高くなります。
また、物件の管理・運用の方法も重要なポイントです。自分ですべて管理することもできますが、不動産の知識や煩雑な作業が必要となるので、管理・運用に自信がない人は不動産管理会社に委託しましょう。
この記事では、不動産投資のやり方を順を追って解説すると共に、管理・運用の仕方や、不動産投資の注意点などを詳しく解説していきます。
この記事を参考に不動産投資の基礎を理解し、しっかりと利益をあげていきましょう。
目次
目的に応じた不動産投資の目標を設定しよう
不動産投資をはじめる前に、まずは「なんのために不動産投資をするのか」を自分のなかではっきりさせておきましょう。
不動産投資の目的は「資産を増やしたい」「安定した副収入が欲しい」「老後資金を作りたい」など、人によってさまざまなものが考えられます。
目的を明確にすれば、具体的になにをすればよいのか計画を立てることが可能です。
目的・目標が決まれば投資スタイルや購入する物件が明確になる
目的を定めることができたら、それを実現するための目標を立てていきましょう。
| 目的 | 目標 |
|---|---|
| 資産を増やしたい | ◯歳までに資産を◯円まで増やす、物件を◯件保有する |
| 副収入が欲しい | ◯円の自己資金を利回り◯%で運用する、年間◯円以上の収益をあげる |
| 老後資金を作りたい | 定年退職までに資産を◯円まで増やす、年金の足しになるよう安定した年間収益をあげる |
あくまで例えですが、上記のように目的によってどんな目標を立てるかは変わってきます。
そして目標が決まれば、自分はどんな投資スタイルをおこなうべきかや、購入すべき物件の方向性を決定できます。
- 例1：目標資産額と期間が決まっている場合
- 目標実現に必要な利回りの物件や、価格上昇が見込める物件を狙う。価格が下がらない早めのうちに物件を買い替えるなど、積極的な投資をおこなう。
- 例2：安定した年間収益を得たい場合
- 目標金額を実現できる利回りの物件を購入する。空き室リスクが低いアパートの一棟所有をする。
不動産投資で利益が出る仕組みは？
不動産投資の目的や目標が決まったら、次に不動産投資で利益が得られる仕組みを理解しましょう。
不動産投資において、利益が得られる仕組みは大きく分けて2つあります。
どちらの方法が自分に向いているのか、目標と照らし合わせて考えてみてください。
インカムゲイン
インカムゲインとは、家賃収入のことです。
家賃収入では最初に投資して物件を買い、借主から毎月家賃をもらってコツコツと利益を積み上げていきます。
ローンやイニシャルコストを回収するまでに、ある程度の期間をみておく必要があります。
また、管理費や修繕費などといったランニングコストを加味して計画的に投資しないと、最終的にローンやイニシャルコストを回収しきれませんので、注意が必要です。
キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは、購入した価格よりも高い金額で不動産を手放すことで利益を得る方法です。
不動産価格の下落や高騰を見極めて、地価が高騰したときに手放せば利益を得られます。
バブル期は地価の高騰が続いていたためキャピタルゲインによる不動産投資が主流でしたが、地価が低迷している現在はインカムゲインによる不動産投資が主流となっています。
また、不動産を購入してからしばらくの間はインカムゲインで収入を得つつ、地価が高騰したら売却してキャピタルゲインを得るという方法も可能です。
不動産投資で得られるメリットとリスク
不動産投資には、資産を形成するほかにも「相続対策となる」「生命保険の代わりとなる」などといったメリットがあります。
軌道に乗れば毎月安定した収入を得ることができるので、若いうちから不動産投資を考える人は珍しくありません。
ただし、不動産投資にはリスクもあります。
この項目では、不動産投資のメリットとリスクについて詳しく解説していきますので、参考にしてください。
【メリット1】収入源となる
多くの投資家が利益を上げることを目的としているように、収入源となるのが大きなメリットです。
空室さえなければ、毎月安定した収入を見込めます。
また、売却によって大きな収入を得ることも可能です。
【メリット2】節税対策となる
不動産投資の大きなメリットとして、所得税や相続税といった税金を節税できることが挙げられます。
不動産投資では、初期費用や減価償却費用を経費として計上できます。また、家賃収入よりも経費が上回った場合、本業の給与から上回った分を相殺することが可能です。
そうすると、結果的に給与として扱われる金額が小さくなり、所得税の節税に繋がるのです。
また、相続する際も、現金より不動産で相続したほうが相続税が低くなります。
【メリット3】生命保険の代わりとなる
不動産購入時に団体信用生命保険に加入すると、生命保険の代わりとなります。
団体信用生命保険とは、ローンの名義人が返済中に死亡または高度障害状態となった際に残りの住宅ローンが保険金によって住宅ローンが弁済される制度です。
ローンがなくなったあとも不動産を保有し続けて収入を得ることもできますし、売却して現金化することも可能です。
【リスク1】空室を抱えてしまう
家賃収入によって利益を得たい場合、空室を抱えてしまうと思うように利益が上がりません。
収益が見込めないと、収入を得るどころか不動産投資ローンを返すことも難しくなってしまうでしょう。
空室が埋まらないときにどのような対策をするのかも、物件を購入する前に考えておく必要があります。
【リスク2】初期費用や運用費用がかかる
不動産投資をするには、ローンを組むか一括購入で不動産を取得する必要があります。
そのため、初期費用や運用費用がかかるのは避けられません。
とくに不動産投資ローンを組んだ場合、借金と同意であるため不動産投資が上手くいかなくて返済ができないと、最悪の場合、給料や財産を差押えられてしまう恐れがあります。
【リスク3】価格が下落する恐れがある
不動産は一般的に、建物や設備の劣化によって年を経るごとに価格が下がっていきます。
立地や管理状態によっては大きな下落は防げますが、下落を防ぐには管理や修繕といった手間や費用が必要となるケースも多いです。
市場の動きによっては下落からなかなか回復しないことも珍しくありませんので、投資する不動産の立地や管理に対する知識や正確な判断が必要です。
不動産投資の種類とそれぞれの特徴
代表的な不動産投資としては、主に以下の種類が挙げられます。
- 区分マンション投資
- 一棟マンション・アパート投資
- 戸建て投資
- 底地投資
それぞれの特徴について詳しく解説していきますので、参考にしてください。
区分マンション投資
区分マンション投資ではマンションを一室単位で購入し、賃貸や売却によって収益を上げる方法です。
購入するのはマンションの一室なので、他の方法よりも初期費用が低く初心者向けの不動産投資といえます。
一室単位での運用なので、複数の物件を所有しやすく、天災や火災などのリスクを分散させられます。
一棟マンション・アパート投資
一棟マンション・アパート投資では、マンションやアパートを丸ごと一棟購入し、1部屋ずつ賃貸に出して収益を上げる方法です。
マンションやアパートを丸ごと購入するため、初期費用が高額となります。立地や規模によっては億単位となることも珍しくありません。
ただ、空室が埋まれば収入も大きく得られるため、不動産投資の中ではハイリスク・ハイリターンな方法といえます。
天災や火災でのリスク分散も難しいため、ある程度不動産投資の知識や経験をつんだ人向けの方法です。
戸建て投資
戸建て投資では、1戸建を購入して賃貸や民泊などとして運用し、収益を上げていきます。
中古の物件を購入して運用していくのが主流で、立地や築年数などによっては初期費用を抑えることが可能です。
リフォームやリノベーションが必要なことも珍しくないので、そういった費用も加味して決める必要があります。
また、運用方法によっては地域性と見合わずに失敗する恐れもあるので、地域における需要も見極めることが大切です。
底地投資
底地投資とは、所有してる土地のみを貸し出して運用して収益を上げる方法です。
コンビニや商業施設といったテナントを募って貸し出したり、駐車場などとして運用していくのが主な方法です。
建物と違い土地は老朽化することがないので、修繕費用などがかからないメリットがあります。
不動産投資で物件を管理・運用する3つの方法
投資用の物件を手に入れた後、実際に管理・運用する方法には以下の3つがあります。
- 自主管理
- 管理委託
- サブリース
それぞれのメリットとデメリットを解説するので、自分の投資スタイルに合わせて選びましょう。
コストを抑えるなら「自主管理」
自分で管理をおこなう「自主管理」は、管理の委託費用を節約できる点が大きなメリットです。
自分で管理することで不動産投資の知識を深めることもできるので、2軒目、3軒目の物件を持つときに優良な物件を見つけやすくなります。
将来的に不動産投資の事業拡大を考えている人は、積極的に自主管理にトライしてみるとよいでしょう。
一方、煩雑な管理作業を自身でおこなう必要があるため、不動産投資初心者や副業としての不動産投資を考えている人には、大きな負担となります。
自主管理の具体的なメリット・デメリットについては下記の記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
手間をかけたくないなら「管理委託」
「管理委託」は、物件を管理・運用の手間を不動産管理会社に肩代わりしてもらう方法です。
入居者の募集やクレーム対応、建物の点検・見回り、家賃回収など、面倒なことはすべて不動産管理会社に任せられます。
また、なにかトラブルがあったときや、管理・運用で悩みがあるときに不動産管理会社へ相談できる点もメリットです。
初心者で知識の少ない人や、物件の管理・運用に時間をかけられない人にとって、不動産管理会社は心強い味方になるでしょう。
不動産管理会社に委託できる業務や、必要な費用については、下記の関連記事で詳しく解説しています。
空き室リスクを抑えたいなら「サブリース」
「サブリース」は、不動産会社が物件を借り上げて転貸をする契約です。家賃保証があるため、空き室になっていても不動産会社から賃料が支払われます。
ただし、中途解約ができなかったり、保証される賃料を途中で下げられる場合があるなど、内容をしっかり理解してから契約しないとリスクが多い方法です。
サブリースについては下記の記事でメリット・デメリットを解説しているので、ぜひ参考にしてください。
不動産投資にかけられる自己資金を確認しよう
不動産投資の目標や取り組む投資の種類が決まってきたら、実行に向けて自己資金を確認しましょう。
投資は原則として「投資資金×投資期間」で利益が決まるため、自己資金が多いほど早く利益を出せるようになります。
自己資金が少ないのであれば、まずは資金を貯めるために日頃から節約したり、副業をはじめるといった選択肢もあります。
ただし、自己資金が少なくても、早い内から投資をはじめてコツコツ利益を拡大し、やがては給料並みの賃料収入を得ることも可能です。
自己資金は多いほど有利なのは間違いありませんが、重要なのは「自分の現在の経済状況でどんな不動産投資ができるか」を把握することと考えましょう。
自己資金が少ないなら少額不動産投資も検討
自己資金が少ないのであれば、少額ではじめられる不動産投資も検討しましょう。
| REIT（リート） | 不動産投資信託証券を購入し、不動産運用の配当金を得る投資方法。株などのように証券市場で自由に売買できるのが特徴。 |
|---|---|
| 不動産クラウドファンディング | 不動産事業者が物件を運用し、その利益から分配金をもらう投資方法。出資先を物件別に選べるのが特徴。 |
| 不動産ソーシャルレンディング | ソーシャルレンディング会社を介して、不動産事業者に貸付をおこなう投資方法。不動産の運用益ではなく、貸付金利をもとに配当されるのが特徴。 |
上記は1万円から投資をおこなえるものもあるので、自己資金が少ない人はぜひ検討してみましょう。
少額不動産投資については、下記の関連記事でも解説しています。
自己資金0も可能だがリスクは大きい
仮に自己資金がなくても、フルローンを組むことで不動産投資をはじめることは可能です。
フルローンとは頭金なしで組むローンのことで、投資用物件の購入に必要な資金をすべて金融機関に融資してもらう方法です。
自己資金なしで不動産投資をできるのは大きなメリットですが、ローン審査が厳しかったり、返済に追われて不動産投資の収益が得られなくなるなど、デメリットも多くあります。
フルローンの詳しい解説については、下記の関連記事も参考にしてください。
投資物件を選ぶときの基準
購入可能な物件のなかから、どんな基準で物件を選べばよいか知っておきましょう。
とくに重要な基準としては、次の3点があげられます。
- 入居率の高い物件を選ぶ
- 維持・管理がしっかりとされている物件を選ぶ
- 利回りの高さだけで選ばない
次の項目から、それぞれ詳しく解説していきます。
入居率の高い物件を選ぶ
投資用物件を選ぶに当たって、入居率の高さは利益に直結するため重要です。空き室状態が続く物件だと、収入がなく維持費ばかりかかってしまいます。
入居率は、物件の所在エリアに大きく影響します。都市部であればそれだけで入居率は高くなりますし、そのなかでも駅に近いほうが賃貸需要は上がります。
また、周辺環境も重要で、大学や大型商業施設から近い物件なら、常に安定した賃貸需要を見込めるでしょう。
入居率を調べるには、地元の不動産会社に聞いてみるのが一番確実です。
また、インターネットで対象エリアの賃貸物件数を調べてみるのも有効です。物件が多ければ需要が高く、反対に少なければ賃貸需要も低い可能性があります。
維持・管理がしっかりとされている物件を選ぶ
中古物件を購入する場合は、物件の維持・管理が適切におこなわれているかチェックすることも大切です。
チェック方法としては、定期点検や大規模修繕の計画を不動産会社に調べてもらうとよいでしょう。維持・管理がしっかりとされていれば、それらの実施計画が明確に組まれています。
また、共用部分の掃除や駐輪場の利用状況など、入居者目線で物件を観察するのも有効です。維持・管理が不十分な物件は、素人目から見ても汚かったり、入居者のマナーが悪かったりします。
利回りの高さだけで選ばない
利回りとは、投資金額に対する利益の割合です。利回りが高ければ、得られる利益も高くなります。
しかし、不動産購入前にわかる利回りはあくまで「現時点で発生している利回り」もしくは「将来的に予想される利回り」です。
空き室が発生したり、経年劣化で修繕費がかさむようになれば、利回りは下がってしまいます。
そのため、単純な利回りの数値だけでなく立地や築年数、周辺の不動産価格相場なども考慮が必要です。
例えば、
- 低利回りでも駅近など安定した入居者が見込める物件なら購入する
- 低利回りでも物件価格が周辺の相場より安ければ購入する
- 高利回りでも築年数が古く修繕費用がかさむ場合は購入を避ける
- 高利回りでも事故物件や再建築不可物件は入居者が付きにくいので避ける
というように、物件ごとの条件を総合的に考えて判断しましょう。
利回りの詳しい解説については、下記の関連記事で詳しく解説しています。
投資物件購入の流れ
実際に投資物件を購入する流れは、マイホームを買う場合とほとんど同じです。
具体的には、次の流れで購入手続きを進めていきます。
- 物件探し・調査
- 収支計画の立案
- 不動産投資ローンの申し込み
- 売買契約の締結
- 代金支払いと物件引き渡し
それでは順番に詳しくみていきましょう。
物件探し・調査
物件探しは、インターネットや不動産情報誌を使って自分で調べるか、不動産仲介業者に相談しましょう。
不動産投資の目的や目標、自己資金額をもとに、条件に合った物件を選びます。所在エリアや物件の種類（戸建てかマンションかなど）を絞れば、より探しやすくなるでしょう。
気になる物件があれば、管理会社に資料請求をしたり、内見・現地視察などで物件を調査します。
とくに内見・現地視察は重要で、資料ではわからない「生の情報」を知るためには必須です。
- 駅から徒歩で実際に何分かかるか
- 坂が多くて歩くのが大変ではないか
- 街灯が少なく夜道が危なくないか
- 物件の日当たりや風通しは悪くないか
- 騒音や振動がないか
これらのポイントは現地に行かなければわからないので、実際に足を運んで調べてみましょう。
収支計画の立案
購入希望の物件が決まったら、その物件を運用した場合の収支計画を立てます。
予想される収入や支出、空き室率を計算し、長期的にどれくらいの利益を出せるか予測します。予測の段階で赤字にしかならない物件は、購入を見送ったほうがよいでしょう。
不動産会社に収支計画の立案を任せることもありますが、その場合も自分でしっかり確認し、内容に矛盾や無理がないかチェックすることが大切です。
なお、賃料相場や税制の変化に伴い最初の計画通りに進まない場合も多いため、収支計画は物件の購入後も定期的な見直しをしましょう。
収支計画は出口戦略まで考える
不動産投資の収支計画は「物件を最終的にどうするか」の出口戦略も重要となります。
建物の経年劣化や賃貸需要の低下などで物件の資産価値がなくなってしまうリスクもあるため、損失を受けないよう将来的な不動産の処理を想定する必要があるのです。
売却するなら何年後に売るか、相続したいなら修繕時期や相続税対策はどうするかなど、出口戦略を想定して収支計画を立てましょう。
出口戦略については、下記の関連記事でも詳しく解説しています。
不動産投資ローンの申し込み
収支計画で利益を出せると判断できれば、不動産投資ローンの申し込みをおこないましょう。物件探しを不動産会社に相談しているなら、連携している金融機関を紹介してもらえる場合もあります。
ローン審査は最初に事前相談をおこない、そこから仮審査、本審査と進めていくのが一般的です。
金融機関ごとに独自の審査基準があるため、仮に1つの金融機関で審査に落ちても諦めず、別の金融機関を受けてみましょう。
住宅ローンの審査基準などについては、下記の関連記事も参考にしてください。
売買契約の締結
住宅ローンの仮審査が通った後、本審査と並行して売買契約の締結をおこないます。売買契約の締結は、売主と買主、仲介をおこなう不動産会社が集まっておこなうのが一般的です。
まずは不動産会社から、買主への重要事項説明があります。物件の内容や取引条件、特約などを書類を使って説明されるので、自分の認識とズレがないかしっかり確認しましょう。
重要事項説明に問題がなければ、売買契約書にサインし、手付金を支払います。
手付金とは買主が売主へ支払う契約金のことです。売買契約の締結時に、売買代金の一部を支払うことをいいます。手付金の金額は売主と買主の交渉によって決定し、一般的な相場は売買代金の5％~10％です。売主が個人ではなく不動産業者の場合は、上限額が20％までと法律で定められています。
参照：e-Govポータル「宅地建物取引業法第39条第1項」
代金支払いと物件の引き渡し
住宅ローンの本審査に通過したら、金融機関と正式にローン契約を締結します。締結前に、金利や融資期間などの諸条件をしっかり確認しておきましょう。
その後、住宅ローンを組んだ金融機関の店舗で、代金支払いと物件の引き渡しをおこないます。売主と買主、不動産会社と金融機関の担当者に加え、司法書士も出席するのが一般的です。
司法書士が名義変更の登記に必要な書類を確認した後、金融機関に融資実行を指示します。融資されたお金で売主へ代金を支払い、買主側は物件の鍵や関連書類を受け取ります。
以上で、投資物件の購入手続きは完了です。
まとめ
不動産投資は高額の金銭を動かす必要があるので、初心者にとっては勇気のいる投資方法です。
しかし、入念に準備し、しっかりとリスクをコントロールすれば、大きな利益を得ることが可能です。
まずは「なぜ不動産投資をするのか」という目的をはっきりさせ、その目的を実現するためになにが必要か考えましょう。
そうすれば、不動産投資を成功に導くことができるでしょう。
不動産投資についてよくある質問
まずは「なぜ不動産投資をするのか」という目的を明確にしましょう。資産を増やしたい、老後資金を確保したいなど、目的によって購入すべき物件や運用方法も変わってきます。
1万円からの少額投資や自己資金ゼロのフルローンも可能なので、一概にどれくらいの自己資金が必要かは決まっていません。重要なのは「自分の現在の経済状況でどんな不動産投資ができるか」を把握することと考えましょう。
まずは入居率が高く、維持・管理がしっかりとされている物件を選ぶことが大切です。利回りも重要ですが、購入前にわかる利回りはあくまで想定のものなので、立地や築年数など他の要素も考慮して総合的に判断するようにしましょう。
投資物件の場合、ローンを申し込むときに金融機関へ物件の収支計画を提出する必要があります。それ以外は、基本的にマイホームの購入と同じです。
自分ですべて管理する自主管理も可能ですが、不動産管理会社にすべて任せる「管理委託」もあります。
