不動産投資の実質利回りとは？計算方法や目安を解説します

不動産投資において、物件の収益性を左右するのが「利回り」です。利回りは収益性を表す数値であり、投資家にとって物件を購入するときの目安のひとつです。

しかし、利回りにはとくに重要な「実質利回り」のほか、表面利回りと想定利回りなど似た言葉もあります。

不動産投資を始めるときは、各利回りの定義と計算方法、そして利回りを高く維持するためのコツを知っておくことが大切です。

自分で計算することも可能ですが、不動産投資会社に相談すれば、個々の状況や最新の市場動向に合わせて適切な利回りの物件を紹介してもらえます。

専門家のアドバイスを受けながら、高利回りの物件を運用して確実に不動産投資を成功させていきましょう。

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実質利回りは「家賃収入から物件の諸経費を差し引いた」利回り

「利回り」とは、投資した元本に対して、どのくらいの収益を得られるのかを数値として表したものです。

わかりやすくいえば「どのくらい効率的に稼げるか」の指標であり、利回りが高ければ高いほど投資した金額に対してのリターンが多くなります。

利回りには「実質利回り」「表面利回り」「想定利回り」の3種類があり、実質利回りは不動産投資における具体的な現金の流れ（キャッシュフロー）を把握するための指標となります。

実質利回りの計算方法

実質利回りは、現時点の入居状況において、物件がどれくらいの収益を得られるか判断する指標です。

物件の年間収入から、各種経費を差し引いて算出します。具体的な計算式は以下の通りです。

仮に「年間収入が120万円の物件A」と「年間収入が280万円の物件B」があるとして、この2物件の実質利回りを実際に計算してみます。

上記の計算結果を比較すると、年間家賃収入と物件価格が低い物件Aのほうが、収益性で上回っていることがわかります。

なお、上記表における「年間収入」「年間経費」「購入時の費用」の内訳としては、下記にあげるものが代表的です。

実質利回りを把握すれば具体的な収益がわかる

実質利回りを把握すれば、その物件を運用することでどれくらいの利益を得られるかを把握できます。

そのため、実質利回りは物件を購入するときの判断材料として重要です。

購入候補となる物件が見つかったら、まずは実質利回りを計算し、その数値をもとに収支計画（将来的な利益と損失を予測したもの）を立てます。

収支計画は実際に運用状況に応じて都度修正をしていきますが、購入前の予測で赤字になってしまう場合は、その物件の購入は見送ったほうがよいでしょう。

利回りの目安は都市部で4~5%程度

利回りの相場は、建物のタイプや築年数、地域によって変わります。

実質利回りの相場に関する公的データはありませんが、不動産投資家が「これくらいの利回りがあれば採算が取れる」と考える利回りについては、一般財団法人日本不動産研究所がおこなっている「不動産投資家調査」からわかります。

この調査によると、都内と政令指定都市における賃貸住宅の期待利回りはおおむね4~5%程度です。

ただし、これは都市部のなかでも駅近の物件を想定している点に注意が必要です。駅近ほど物件価格が高くなり、それに反比例して利回りは低くなる傾向にあります。

そのため、駅から距離があったり、郊外にある物件などは、およそ1~1.5%ほど利回り相場が高くなると考えましょう。

参照：一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査　公表資料　第45回（2021年10月現在）」

高利回りだからといって優良物件とは限らない点に注意

利回りは物件価格が高いほど低くなりやすく、反対に物件価格が安いほど高くなりやすい点に注意しなければいけません。

例えば、同じ家賃、同じ経費で計算すれば、物件価格の安いほうが利回りは高くなります。

一見、利回りが高くなる1,000万円の物件のほうが、収益性が高く見えます。

しかし、物件価格が低いということは、2,000万円の物件より立地が悪かったり、築年数が古かったりといった問題を抱えている恐れがあります。

立地が悪ければ空き室率が高くなり、築年数が古ければ購入してすぐに想定外の修繕が必要になるかもしれません。

そのため、利回りはあくまで目安の1つであり、物件選びでは立地や築年数、修繕履歴などを詳しく調べることが大切になります。

高利回り物件でも避けたほうがよい物件

例え高利回りであっても避けた方がいい物件として、次の例があげられます。

• 立地や環境が悪い物件
• 劣化や破損が著しい物件
• 再建築不可の物件
• 借地権付きの物件

上記の物件は「入居者を入れにくい」「売却しにくい」といったリスクが有るため、高利回り物件でも避けたほうがよいでしょう。

立地や環境が悪い物件

駅から遠かったり、治安が悪かったりすると、入居者が集まりにくくなります。

また、騒音がひどい物件や、周辺に火葬場やゴミ処理場がある場合も同じく賃貸需要は下がります。

これらの問題を避けるためにも、不動産投資で物件を購入するときは、現地に行って周辺環境を実際に見ておくようにしましょう。

劣化や破損が著しい物件

建物の劣化や破損が激しい場合、購入直後に修繕が必要となるため、実際の収益は大きく下がってしまいます。

どうしても劣化や破損の著しい物件を買いたい場合は、修繕にかかる費用を考慮したうえで利回りを計算しましょう。

劣化や破損を確認するためには、立地や環境が悪い物件を避ける場合と同じく、実際に物件を現地で確認することが大切となります。

再建築不可の物件

中古物件の中には、建て替えや増改築ができない「再建築不可物件」があります。

法律の基準を守らず建てられたもの「違反物件」や、物件を建てた後に法律が改正され基準を満たさなくなった「既存不適格物」などが典型例です。

具体的には、下記のような物件が再建築不可物件となります。

これらの規定に最初から違反している、もしくは建てた後に基準が改定されて違反状態になっている物件は、物件価格が低いため想定利回りは高くなります。

しかし、入居者づけがむずかしく、リフォームや建て替えもできないので、投資用物件としてはリスクが高いといえるでしょう。

借地権付きの物件

建物と土地の所有者が別々な物件を「借地権付き物件」といいます。この場合、建物を購入しても土地は借りていることになるため、地代を払わなければいけません。

地代の分だけ物件の維持費がかさむため、実際の利回りは低くなります。

また、借地契約が定期借地契約の場合、契約期間の満了にともなって建物ごと退去しなければいけません。

借地権付きの物件を買うときは、利回りだけでなく借地契約の内容もしっかり確認していきましょう。

「適切な利回り」や「本当に価値のある物件選び」は専門家のアドバイスも聞いてみよう

利回りは不動産投資の収益を左右する重要な要素ですが、地域や築年数、物件のタイプによって適正な利回りは異なります。

また、物件選びは利回りだけでなく、最新の不動産市場や賃貸需要も含めたいくつもの要素を考慮しなければいけません。

それらの判断は個人投資家にはむずかしく、とくに初心者は不安も大きいでしょう。

そのため、まずは不動産投資を専門とする会社に相談し、確実に利益を得られる物件選びや収支計画についてアドバイスしてもらうことをおすすめします。

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「実質利回り以外の利回り」とそれぞれの役割

実質利回りは「実態に即した物件の収益」を表しますが、他にも2つの利回りがあります。

• 表面利回り：物件選びで使う簡易的な利回り
• 想定利回り：満室を想定した場合の予想利回り

これらの利回りと実質利回りを混同しないよう、定義と役割をしっかり把握しておきましょう。

「表面利回り」は物件選びで使う簡易的な利回り

表面利回りは簡単にいえば粗利のことで、計算方法は「年間家賃収入÷購入価格×100」という大まかなものです。現時点の入居状況にもとづいて計算します。

経費を計算しないため、実質利回りより高くなります。実際のキャッシュフローを把握できるわけではないので注意しましょう。

表面利回りは、数十、数百件の投資用物件から、購入候補を数件まで絞るときに使います。物件のもつ収益性やリスクを簡易的に判断するための指標と考えましょう。

下記の表は、表面利回りの計算例として「年間家賃収入が120万円の物件A」と「年間家賃収入が280万円の物件B」を想定し、2つの物件を比較したものです。

実質利回りと同じく、表面利回りでも年間家賃収入と物件価格が低い物件Aの方が収益性で上回っていることがわかります。

「想定利回り」は満室を想定した場合の予想利回り

表面利回りはあくまで現時点での入居状況をもとに計算したものです。そのため、空き室がある場合は数値が低くなります。

満室を想定した場合の収益をおおまかに予測したいときは「想定利回り」を計算します。計算式は次の通りです。

現時点で満室であれば表面利回りと同じ数値になりますが、空き室状態であれば想定利回りのほうが高くなります。

想定利回りは、主に新築物件を購入するときの判断材料として使われます。新築物件は購入時に入居者がいなくて当然なので、満室で想定するしかないためです。

また、投資物件の広告では、想定利回りを表面利回りとして掲載するケースがあります。

そのため、物件購入時は広告に記載された利回りだけでなく、現在の入居状況や実質利回りをしっかり確認することが大切です。

高利回りを維持する5つのコツ

利回りはただの目安であり、物件購入時の利回りが永遠に続くわけではありません。築年数が経過すれば家賃の引き下げで収入が下がり、修繕コストで経費がかさみます。

また、利回りが低くなると、出口戦略でも不利になります。利回りが高いほど物件は売れやすくなるため、利回りはなるべく高く維持することが大切なのです。

そこで、物件の利回りを高く維持するためのコツを5つ紹介します。

• 1.築年数の浅い物件を購入する
• 2.空き室率の低い物件を購入する
• 3.立地や設備のよい物件を購入する
• 4.リフォームなどで物件価値を向上させる
• 5.管理会社を見直す

1~3はこれから物件を選ぶ人、3・4はすでに物件を運用している人に向けた方法です。それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.築年数の浅い物件を購入する

一般的に、築年数が古いほど家賃が下がって収入が減り、修繕費がかさむことで経費が増えます。必然的に、築年数が古いほど利回りも低くなります。

そのため、購入時点で築年数の浅い物件を選ぶことが、高利回りの維持には重要です。

また、マンションやアパートはおよそ10~12年単位で大規模修繕をおこなうため、その時期を避けた売却することで高利回りのまま売却することができるでしょう。

2.空き室率の低い物件を購入する

過去から現時点の入居状況を見て、空き室率の低い物件を購入するのも有効な方法です。

空き室が低いということは、常に安定した賃貸需要があると判断できるので、今後も入居者を確保しやすいと考えられます。

ただし、築浅物件の場合は今後の築年数経過で賃貸需要が下がる恐れもあるため、これまでの空き室率が参考にならない場合もあるので注意しましょう。

3.立地や設備のよい物件を購入する

都市部で駅近の物件であったり、都市ガスやオール電化など設備が充実している物件は、仮に空き室になってもすぐに次の入居者が決まります。

また、築年数が経っても需要を保てるので、家賃の維持もしやすくなります。

上記のような優良物件は物件価格が高くなるため利回りは低くなりやすいのですが、利回りが高くても質の悪い物件を買うより、長期的に安定した利回りを維持できるでしょう。

4.リフォームなどで物件の価値を向上させる

建物の劣化が進んでいたり、設備や間取りが古くなっている物件などは、リフォームやリノベーションで資産価値を上げることも検討しましょう。

水回りなどで最新の設備を導入したり、壁を取り払って開放的な間取りの部屋を作ることで、賃貸需要が増える可能性があります。

需要が増えれば家賃も上げられるため、一度は下がった利回りも回復することが可能です。

ただし、リフォーム・リノベーションが地域の需要に合っていないと、費用がかかるだけで逆効果になる恐れもあります。

不動産会社などと相談しながら、費用対効果を考えて計画を立てましょう。

5.管理会社を見直す

入居者づけの得意な管理会社に委託することで空き室率が下がり、ひいては利回りも高くなります。

管理会社によって得意な地域や物件の種類が異なるため、保有する物件に応じた管理会社選びが重要です。

入居者づけの得意な管理会社を判断するためには、下記のポイントを見るとよいでしょう。

• 取り扱い物件が多い
• 実店舗のアクセスがよい
• インターネットでの募集に積極的/li>

取り扱い物件が多いほど部屋探しをしている人も多く集まり、入居者と物件のマッチングがうまくいきやすくなります。

また、実際に入居を決めるときは実店舗に行って契約するのが一般的なので、実店舗が駅前などアクセスしやすいほうが多くの人に来店してもらえます。

そして、部屋探しではインターネットを利用する人が大半なので、各種ポータルサイトを積極的に活用し、画像を豊富に掲載している管理会社ほど入居申し込み数も多いでしょう。

これらの要素を満たす管理会社であれば、入居者づけの得意な管理会社として信頼できると考えられます。

まとめ

不動産投資において、利回り計算は物件を選ぶときに重要な指標です。正確な収益性を求めるためには、年間家賃や経費をしっかりチェックし計算しておきましょう。

ただし、利回りは同条件の物件でも「物件のタイプ」「築年数」「地域」によって値が変化します。

そのため、利回りだけを気にするのではなく、空き室率や返済方法、不動産投資会社選びも同様に重視していくことが大切です。

利回りを含めた各種要素をバランスよく考慮し、不動産投資で確実に利益を掴みましょう。

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