不動産投資における出口戦略とは？具体的方法や注意点を詳しく解説します

不動産投資における出口戦略とは、物件を「いつ」「どうやって」売却するか決定することをいいます。

売却の話ではありますが、実際には物件を購入する段階で出口戦略を立てることが大切です。

出口戦略を立てるときは、購入する物件のタイプに合わせて考える必要があります。物件ごとに最適な出口戦略を実行できれば、不動産投資による利益を確実なものにできるでしょう。

しかし、これから不動産投資を始める人にとっては何から考えればよいかわからない人も多いはずです。そのような場合は、まず不動産投資の専門家に相談しましょう。

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不動産投資の出口戦略とは「物件を売却して資金を引き上げる」こと

もともと出口戦略は、軍事用語で「いかに損失を軽減させつつ撤退するか」という意味で使われる言葉でした。やがて経営用語としても使われるようになり、経済的損失を抑えて事業から撤退することを指すようになります。

このように本来はネガティブな意味合いをもつ言葉ですが、不動産投資においては「物件を売却して資金を最大限引き上げること」も出口戦略といわれます。

不動産は永遠に資産を生み続ける「金のなる木」ではありません。経年劣化とともに資産価値は下がっていき、いずれは修繕費などのコストで赤字になってしまいます。

このような損失を回避し、保有物件の資産価値が高いうちに売却することが出口戦略の目的です。

出口戦略は不動産投資の最終的な利益を決定する

適切な出口戦略を取ることができれば、不動産投資の利益を最大化できます。

例えば、購入時と同じ価格で収益物件を売却できれば、賃料収入の分だけ丸ごと資産が増えたことになります。

反対に、どれだけ賃料収入で稼いでいても売却時に価格が下落していれば、トータルでマイナスになってしまう恐れがあるのです。

どれだけ賃貸運用がうまくいっても、出口戦略に失敗すれば不動産投資そのものが失敗に終わってしまいます。

物件を購入する段階で出口戦略を想定することが重要

出口戦略を成功させるには、物件を購入する段階から戦略を練ることが大切です。なぜなら、資産価値が下がりにくい物件を選ぶのは最初しかできないからです。

リフォームなどで後から高く売るための工夫を施すこともできますが、手間や費用がかかってしまいます。コストをかけては出口戦略の「資金を最大限引き上げる」という目的を達成できません。

そのため、物件を探す段階で売却することを想定し、家賃・経費・ローン返済のバランスを考えてシミュレーションしていくことが重要となります。

物件によって出口戦略で重要となるポイントが変わる

出口戦略を考えるときは、物件ごとの特徴を抑える必要があります。

とくに重要なのが不動産の「築年数」と「タイプ」で、これらが違うと売却しやすい物件の条件や、売却に適したタイミングが大幅に変わります。

それぞれの違いを詳しく解説するので、購入予定の物件に合わせた出口戦略を立てましょう。

中古と新築の「築年数」による違い

中古物件と新築物件では、売却するタイミングが異なります。基本的に、中古物件は早めに売却し、新築物件は売却時期を遅らせたほうがよいでしょう。

中古物件は資産価値が下がりやすいため、売却時期を早めてでも高値のうちに売ったほうが利益を得やすくなります。

一方、新築物件は中古物件に比べると初期投資も高くなるため、賃料収入でなるべく多くの利益を回収してから売ったほうがトータルでプラスとなるのです。

戸建てやマンションなど「不動産のタイプ」による違い

不動産には「ワンルームマンション」「ファミリーマンション」「戸建て」「一棟アパート」といったタイプにわけられ、それぞれで特徴が変わります。

下記の表は、各タイプごとの特徴と、それに合わせた出口戦略の考え方をまとめたものです。

物件タイプ	特徴	出口戦略の立て方
ワンルームマンション	・若者の賃貸需要が高い ・入居者の回転率が高い	・単身者の賃貸需要が高い駅チカ物件や都市部の物件を購入 ・学生街や繁華街の近くだとより売れやすい
ファミリーマンション	・入居者は子連れが多い ・人気学区内であれば駅から遠くても需要がある	・小中学校や公園など、子育てに便利な周辺施設がある物件を狙って購入 ・繁華街の近くより防犯性の高い地域（街灯が多い、開けた道が多いなど）のほうが売れやすい
戸建て	・入居期間が長くなる傾向にある ・建物が劣化しても土地の価値は下がりにくい	・ショッピングモールや病院など利便性の高い周辺施設がある物件を狙い購入 ・物件価格のうち、土地価格の割合が大きい物件を買えば出口戦略を取りやすい
一棟アパート	・複数の部屋があるため、空き室が出ても賃料収入がゼロになりにくい ・建物が劣化しても土地の価値は下がりにくい	・稼働率（入居戸数を全戸数で割った数値）の高い物件を購入 ・物件価格のうち、土地価格の割合が大きい物件を買えば出口戦略を取りやすい

上記のように、物件のタイプによって購入時に重視すべきポイントが変わります。

不動産投資における出口戦略の具体的方法

出口戦略の具体的な方法としては、次の3つがあげられます。

• 収益物件の状態で売却する
• マイホーム用の物件として売却する
• 更地にしてから売却する

築年数や不動産のタイプも考慮しつつ、物件の状況に合わせた方法を取ることが大切です。

それぞれの方法を、詳しく解説していきます。

1.収益物件の状態で売却する

1つ目の方法は、収益物件のまま売却する方法です。入居率が高く、高利回りが期待できる物件なら、収益物件のまま売却するのがもっとも高く売れる方法です。

収益物件のまま売る場合、売却価格は下記の計算で算出します。

期待利回りとは、その物件が今後どれくらいの利回りを期待できるかを表す目安です。地域や立地、物件の状況など複合的な要素で変わります。

一般財団法人日本不動産研究所が不動産投資家におこなったアンケートによると、都内と政令指定都市における期待利回りはおおむね4~5%程度となっています。

参照：一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査　公表資料　第45回（2021年10月現在）」

2.マイホーム用の物件として売却する

賃貸物件として魅力の高い物件であれば「持ち家にしたい」という需要も見込めるため、マイホーム用途に売却することも可能です。

ただし、空き室状態でないとマイホーム用として売却はできないため、入居者がいなくったタイミングで買主を見つける必要があります。

売却価格については、その地域のマイホーム用物件がどれくらいの価格相場なのか調べて決めることになります。不動産ポータルサイトを使って、似たような中古物件がどれくらいで売り出されているかチェックしてみましょう。

3.更地にしてから売却する

戸建てや一棟アパートの場合、更地にして売り出すという方法を取ることもできます。

建物の市場価値がゼロになっている物件や、建物自体に損傷や建築法違反などの問題があるときは、更地にしたほうが売れやすい場合があります。

ただし、建物の解体だけでも100万円以上の費用がかかりますし、入居者がいる場合は立ち退き交渉や立ち退き料の支払い（相場は家賃の6ヶ月分ほど）が発生する点には注意が必要です。

出口戦略を成功させるために注意すべきこと

ここまで出口戦略の概要を解説しましたが、より具体的に、どんなことに注意すればよいか紹介していきます。

注意点を大きく分けると、下記の3点になります。

• 入居率の高い物件を購入する
• 売れやすい物件を購入する
• 適切なタイミングで売却する

これら3点を抑えておけば、出口戦略の成功確率を高めることが可能です。

入居率の高い物件を購入する

収益物件を売却するなら、入居率の高さは最重要ポイントとなります。物件を購入する段階で、入居率の高い物件を買うようにしましょう。

具体例としては、次のような物件があげられます。

• 都市部やその周辺の物件
• 駅チカの物件
• 周辺環境が良い物件
• 賃貸物件が多いエリアの物件
• 都市開発が進行中のエリアの物件

1つずつ詳しく見ていきましょう。

例1.都市部やその周辺の物件

都市部やその周辺の物件は安定して賃貸需要があるため運用しやすく、売却もしやすくなります。

ターミナル駅のあるエリアや、主要駅まで乗り継ぎなしで行ける物件であれば、出口戦略を取りやすくなります。

ただし、都市部は物件価格も高くなりやすいので、購入できる物件が限られてくる場合もあります。

予算の少ない人は、ワンルームマンションなど価格の低い物件から投資をスタートしましょう。

例2.駅チカの物件

駅に近い、いわゆる「駅チカ物件」は需要と資産性が高くなるため、出口戦略に有利です。とくにマンション投資の場合、駅から徒歩10分以内がひとつのボーダーラインだとされています。

ただし、地方や郊外のように、車やバスが主な交通手段の地域ではこの限りではありません。このような地域の場合、バス停までの距離や、国道や県道に出やすいかといった点を確認してみましょう。

また、交通アクセスがよくても「線路が側にある」「国道の目の前」というような騒音の多い物件は売れにくくなります。アクセスの良さを確認するときは、騒音の有無もチェックしてみましょう。

例3.周辺環境が良い物件

周辺の生活環境が良いかどうかを判断するときは、物件のニーズと周辺施設とのバランスをみましょう。入居者がどのような環境を望んでいるのかは、物件によって変わります。

例えば、ファミリー向けの物件なら子育てがしやすいよう、保育施設や公園に近い物件のほうが需要は高くなります。

一方、単身者向けなら、コンビニの近さや繁華街の近さが需要に影響するでしょう。

周辺環境をチェックするときは、その物件に住む人がどんな生活を送るのか想像してみることが大切です。入居者のニーズに合わない施設が立ち並んでいても、入居率は高くなりません。

自分で付近を歩いてみたり、不動産会社や近所の人にその地域の特性や周辺住民の人はどんな世帯が多いのかを聞いてみたりして情報を得ていきましょう。

例4.賃貸物件が多いエリアの物件

取得予定の物件周辺にどれくらいの賃貸物件数があるか調べることで、その地域の賃貸需要を測ることができます。

賃貸需要が多い地域には賃貸物件も多く作られるため、自然と物件数も多くなります。賃貸物件の数は、需要の高さをはかる物差しにもなるのです。

エリア内のライバル物件も多くなりますが、それでも賃貸需要の少ない地域より、出口戦略は取りやすくなります。

不動産ポータルサイトなどを利用して、入居者募集中の物件数を調べてみましょう。間取りや周辺施設を一緒に調べれば、エリア内でファミリー層と単身者層どちらの需要が高いかも把握できます。

例5.都市開発が進行中のエリアの物件

行政が都市開発に力を入れているかどうかも、出口戦略を考える上で重要です。都市開発が進行中ということは、その後の人口流入や地価の上昇が見込めるため、高い入居率が期待できます。

また、再開発地では環境保全の目的により建物の容積率が緩和される傾向があり、高層建築物を建てやすくなります。床面積が多ければ多いほど、1つの土地に入居させる人数が増加し、結果として賃料収入が向上するメリットがあります。

ただし「再開発=儲かる」とは限りません。過去の事例をみても、再開発が失敗に終わったり工事が途中で取りやめになったりすることもあります。

新聞・メディア・広報誌を確認したり、不動産会社に相談したりするなど、再開発予定地の情報をしっかり集めてから行動を起こしましょう。

売れやすい物件を購入する

出口戦略を考えるなら、自分が売るときに売れやすい物件を購入することも大切です。

入居率が高ければ基本的に売れやすくもなりますが、入居率以外にも「売れやすい物件の要素」はあります。

具体例としては、次のような物件があげられます。

• 価格の低い物件
• 駅チカの物件
• 利回りの高い物件
• 土地価格の割合が多い物件

これらも1つずつ、詳しい内容を見ていきましょう。

例1.価格の低い物件

不動産の売れやすさを考える場合、高額過ぎる物件は避けたほうがよいでしょう。

例えば、5億円の物件と、5,000万円の物件を比較すると、後者のほうが購入できる人（購入資金を用意できる人）は多くなります。

購買層の母数が多いほど、売却はしやすくなります。あまりに高い物件を抱えてしまうと、いざ売却しようと思っても買主がつきにくいのです。

「なるべく高い物件のほうが賃料収入も高くなる」と考えがちですが、手頃な価格の物件のほうが、出口戦略を取りやすくなります。

例2.法律の基準を満たしている物件

「法律の基準を満たしている物件」と聞くと当たり前のようにも思えますが、実際には基準を満たしていない物件は少なくありません。

具体的には、下記のような物件があります。

• 建ぺい率オーバー
• 容積率オーバー
• 法律上の道路に接していない
• 建築確認の未申請
• 採光不良

これらの物件は、行政指導が入る恐れがあったり、建て替えやリフォームができなったりする恐れがあります。

また、ローン審査でも不利になり、融資を受けられなかったり金利が高くなったりします。

これらの事情から、法律の基準を満たしていない物件は出口戦略が取りにくくなるのです。

このような問題のある物件は、売買するとき売主側に告知義務があります。そのため、物件を購入するときは物件の問題点を売主に聞いておくことで、問題のある物件を避けることができます。

例3.利回りの高い物件

利回りは、投資した金額に対して、どれくらいの利益を得られるのかを表す割合です。利回りが高いほど、売却時に投資家の需要も高くなります。

不動産投資で重要となる「実質利回り」は下記のように計算します。

利回りが高ければそれだけ投資効率のよい物件といえるので、売却するときも売れやすくなります。

ただし「利回りが高ければ資産価値の高い物件」というわけではないので注意しましょう。利回りはあくまで「現状の投資効率」であり、将来的に家賃が下がったり、空き室が出たりすると利回りも低下します。

利回りはあくまで物件を選ぶときの1要素と考え、物件価格や賃貸需要、築年数など、総合的に検討しましょう。

例4.土地価格の割合が多い物件

不動産は、建物の価格と土地の価格を合わせて取引されます。

しかし、同じ不動産でも建物と土地の価格変動には違いがあります。経年劣化のある建物は築年数とともに価格も下がり、法定耐用年数を超えると市場価値はゼロになるのが一般的です。

法定耐用年数を超えたからといって使用不可となるわけではありませんが、修繕コストが高くなる恐れがあるため、購入希望者は少なくなります。

一方、土地には法定耐用年数がなく、建物と比べて価格変動が少ないのが特徴です。

そのため、物件価格のうち土地価格の割合が多いと資産価値は下がりにくく、売却時も買主がつきやすくなるのです。

参照：国税庁「耐用年数表」

適切なタイミングで売却する

ここまで解説した「入居率が高く売れやすい物件選び」は、物件を購入するとき、つまり不動産投資のスタートの段階でできる工夫です。

しかし、出口戦略を成功させるには物件選びだけではまだ足りません。物件ごとに適切な売却タイミングを測る必要があります。

出口戦略として最適な売却タイミングは、次のような例があげられます。

• 購入時より物件価格が上昇したとき
• 大規模修繕など大きな出費が発生する前
• 譲渡所得税が安くなる「購入してから6年後」
• 減価償却期間が終わるとき
• 月々のローン元金返済額が減価償却費を上回るとき

例1.購入時より物件価格が上昇したとき

シンプルに購入時より物件価格が高くなった場合は、売却に適したタイミングといえます。

賃料収入と合わせれば不動産投資前より資産が増えているため、出口戦略は成功といえます。

ただし、社会全体でインフレ（物価が上がりお金の価値が下がる現象）が進んでいる場合は注意が必要です。

インフレ下では、現状の保有物件以上に資産価値のある物件は購入が難しくなります。すぐに現金が欲しい場合を除いて、そのまま収益物件として保有しておいたほうがよいでしょう。

例2.大規模修繕など大きな出費が発生する前

建物の修繕費が発生する前に売却するという方法もあります。とくにマンションやアパートは、およそ10~15年ごとに大規模修繕をおこなうため、その前に売却することで出費を抑えられるでしょう。

大規模修繕は1回だけでなく2回、3回と続いていきますが、後になるほど修繕用の積み立て費が上がっていくため、物件の保有コストも高くなってしまいます。

1回目の大規模修繕前なら築年数が浅いため売れやすいため、スムーズかつ高値で売るならなるべく1回目の修繕前に売ることをおすすめします。

例5.譲渡所得税が安くなる「購入してから6年後」

譲渡所得税とは不動産を売却したときに課せられる税金です。国税の「所得税」と地方税の「住民税」をまとめた呼び方です。

譲渡所得税は、物件の保有期間によって税率が変わります。

保有期間	所得税	住民税
5年超（長期譲渡所得）	15%	5%
5年未満（短期譲渡所得）	30%	9%

長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率が倍近く変わるため、売却タイミングとしては税率が切り替わる「購入してから6年後」が適しています。

参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」

例4.減価償却が終わるとき

減価償却とは、物件の購入費用を法定耐用年数の残存数で分割し経費計上する制度のことです。

減価償却が終了すると経費計上ができなくなり、税金（所得税）が高くなります。そのため、減価償却の終了と同時に売却することで余計なコストを抑えられます。

例5.月々のローン元金返済額が減価償却費を上回るとき

月々のローン元金返済額が減価償却費を上回るタイミングも、売却を検討すべきタイミングです。このような状態を「デッドクロス」といいます。

ローン返済額のうち、利息は経費計上できますが、元金は計上できません。そのため、元金の返済額が減価償却費を上回ると節税効果がなくなり、所得税が増加してしまいます。

デッドクロスになると不動産投資の効率が下がってしまうので、売却して別の物件に買い替えることを検討してみましょう。

不動産をより高く売るための工夫

出口戦略では物件選びから重要と解説しましたが、当然ながら「なるべく高く売る工夫」も重要です。

優良物件を取得した上で、より高く売るための工夫を実施することで、不動産投資の利益はさらに大きくなります。

ここでは、高値で不動産を売る代表的な方法として下記の3つを紹介していきます。

• 営業純利益で物件の適正価格を算出してみる
• リフォームしてから売却する
• 複数の会社に査定を依頼する

営業純利益で物件の適正価格を算出してみる

なるべく高く売るためには、まず相場を把握することが大切です。

投資用物件の価格を算出するときは、営業純利益（NOI）と還元利回り（キャップレート）から算出する方法があります。

「営業純利益÷還元利回り」で計算すれば、物件の適正な価格を算出可能です。還元利回りの値は、一般的に賃貸用住宅なら5~8%程度、事業用なら7~10%程度が目安とされます。

例えば、年間の営業純利益が100万円の区分マンションなら「500万円÷5%=1,000万円」が適正な物件価格と計算できます。

リフォームしてから売却する

中古物件をリフォームして資産価値を上げてから売却するのも、出口戦略として有効的な方法です。築年数が経過した空き家を安値で購入し、リフォームして高値で売却すれば利益を出すことができます。

ただし、中にはリフォームするよりも取り壊して新築した方がいい物件もあります。「シロアリ被害がある」「柱や梁の損傷がひどい」という物件は、リフォーム自体が難しいでしょう。

リフォーム可能な物件かどうかは、インスペクション（住宅診断）を実施してみてください。インスペクションは、ハウスメーカーや工務店などで診断を依頼することも可能です。

また、リフォームをしても売却価格が思ったより上がらず、赤字になる恐れもあります。リフォームの費用対効果や成功させるポイントについては、下記の関連記事で解説しています。

複数の会社に査定を依頼する

高値で売却するために、複数の不動産会社に査定を依頼し、見積もりを比較することも重要です。

不動産会社によって得意な物件の種別や地域に違いがあるため、売却価格に数百万円の違いが出る場合もあります。

また、投資用物件として売るのか、マイホーム用の物件として売るのかで、販売戦略も変わります。複数の不動産会社から、もっとも好条件で売れるところを選びましょう。

まとめ

不動産投資における出口戦略は、投資の最終的な利益を確定する大事な要素です。

不動産投資を始める最初の段階でしっかり見通しを立てなければ、投資は失敗に終わってしまいます。

逆にいえば、出口戦略をしっかり考えることで確実に資産を増やすこともできます。

1人で考えるのが不安であれば、ぜひ不動産投資の専門家に相談してみてください。個々の状況や自己資金に合わせて、最適な物件選びと投資計画をアドバイスしてもらえます。

適切な出口戦略を立てて、不動産投資で確実に利益を掴みましょう。

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