病死が起きたら事故物件になる？価格相場・売却方法・告知義務を解説

事故物件とは、事件・事故で人が亡くなった物件のことで、買主が嫌悪感や忌避感を抱くような「心理的瑕疵」があるかで決まります。

そのため、自殺・他殺といった事件の場合は間違いなく事故物件といえますが、単純に病死が起きただけでは事故物件とは限りません。

ただし、病死でも「遺体の発見が遅れた」「異臭やシミが部屋に残った」といった場合、事故物件として価格が下がります。

もし病死が起きた物件を高く売りたい場合は、訳あり物件専門の買取業者に売却することをおすすめします。

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病死が起きた物件が事故物件に該当するかはケースバイケース

病死が起きた場合でも、必ずしも「事故物件」に該当するとは限りません。

「事故物件であるか否か？」を判断するのは、あくまで買主であり、購入に抵抗を感じる要素である「心理的瑕疵」が認められなければ、事故物件とは見なされないからです。

まずは事故物件にならないケース・事故物件になるケースを確認していきましょう。

病死が起きても事故物件にならないケース

病死の起きた物件でも、自然死と見なされれば事故物件に該当しないのが一般的です。

以下のような状況では、自然死とみなされて事故物件には該当しません。

1. 家族に看取られて死亡した
2. 物件で倒れて搬送先の病院で死亡した
3. 救急車を手配したものの物件で死亡した

それぞれのケースについて、くわしく見ていきましょう。

家族に看取られて死亡した

通院しながら自宅で治療を続けていたものの、物件内で家族に看取られて死亡した場合は事件性が低いです。

そのため、自然死とみなされて事故物件には該当しません。

物件内で倒れて搬送先の病院で死亡した

物件内で倒れて搬送先の病院で死亡した場合、死亡した場所は病院となります。

そのため、事件性や心理的瑕疵はほとんどないので、事故物件には該当しません。

救急車を手配したものの物件で死亡した

救急車を手配したものの、救急車が到着した時点で死亡しているケースはどうなるのでしょうか。

このようなケースでも救急車を手配していることから事件性は低く、物件内で死亡していても事故物件には該当しないと考えられます。

そのため、このケースも物件を売却する際に影響が生じることはほとんどないでしょう。

病死が起きたせいで事故物件になるケース

自然死ではなく事故死と判断された場合、病死の起きた物件は事故物件に該当します。

例えば、以下のような状況では、事故死とみなされて事故物件に該当します。

1. 孤独死などでニュースや新聞に取り上げられた
2. 遺体の発見が遅れ事件性が疑われた
3. 室内に異臭や汚れが残っている

遺体発見が遅れて異臭や汚れが残った場合も、事故物件と扱われるケースが多いです。

病死のあった物件が売却時に事故物件となるケースを詳しく解説していきます。

孤独死などでニュースや新聞に取り上げられた

孤独死などでニュースや新聞に取り上げられた場合は、事故物件とみなされる可能性が高いです。

なぜなら、周囲に「事件があった物件」と認識される可能性が高く、そうなると「周囲の目が気になる」「住みにくい」といった心理的瑕疵が発生するからです。

また、事故物件の情報掲載サイトである「大島てる」に掲載された場合も、世間に広く知れ渡る可能性が高いため、事故物件に該当すると考えられます。

このように、自然死であってもニュースで取り上げられたりネットに掲載された場合は、事故物件に該当する可能性が高いので注意が必要です。

遺体の発見が遅れ事件性が疑われた

単身での孤独死は、遺体の発見が遅れてしまうことが珍しくありません。

その場合、事件性が疑われる可能性があります。事件性が疑われると、警察官が物件の周囲で聞き込みをするなどの捜査を始めるのが通常です。

そうなると、事件のあった物件という印象を周囲に抱かれてしまうため、心理的瑕疵のある事故物件に該当します。

室内に異臭や汚れが残っている

孤独死の場合でも、事件性はないとされて捜査がおこなわれなかったりニュースや新聞などで報道されなければ、事故物件に該当する可能性は低いです。

しかし、遺体の発見が遅れると室内に異臭が充満したり、遺体のシミが床に残る場合があります。

そのような場合は、事件性や報道がなくても事故物件に該当する可能性が高いです。

病死が起きた物件の価格相場はいくら？

病死のあった物件を売却するとき、もっとも気になるのは「売却価格に影響するのか？」という点ではないでしょうか。

冒頭でも述べたように、病死は事故物件に該当しないことが多く、その場合は売却価格にも影響はありません。

ただし、事故物件に該当すると売却価格は10～50%下がってしまうのが一般的です。

事故物件に該当しなければ通常物件に近い価格で売れる

ほとんどの場合、病死の起きた物件は事故物件に該当しません。

なぜなら、病死がニュースなどで報道されることは少なく、物件内に痕跡も残らないため「心理的瑕疵はない」と判断されるのが一般的だからです。

そのため、病死の起きた物件は通常物件の相場に近い価格で売却可能です。

事故物件に該当すると売却価格が最大50%ほど安くなる

病死の起きた物件が事故物件に該当すると、売却価格は相場よりも10～50%程度下がるのが一般的です。

そもそも事故物件とは「心理的瑕疵」のある物件を指します。

心理的瑕疵の程度が大きいほど、事故物件の売却価格は低くなります。

例えば、以下のように心理的瑕疵の大きさに応じて売却価格が下がります。

孤独死が近所に広く知られている	10～20%下がる
孤独死がメディアで報道された	20～30%下がる
異臭など部屋に影響が出ている	30～50%下がる

これらはあくまで目安で、実際の売却価格は不動産業者や買主との交渉で決まります。

病死が起きた物件をなるべく高値で売却する方法

売りたい物件が事故物件に該当する場合、相場よりも売却価格が安くなってしまいますが、できれば高値で売却したい人も多いのではないでしょうか。

病死が起きた物件をなるべく高値で売却する方法は、以下の3つです。

1. 清掃やリフォームをして原状回復する
2. 風評被害が忘れられてから売却する
3. 訳あり物件専門の買取業者に売却する

自身の状況に照らし合わせて、最適な方法を探してみてください。

【方法1】清掃やリフォームをして原状回復する

事故物件に該当した物件に異臭や遺体の痕跡が残っている場合、売却価格は大幅に下がることが予想されます。

そこで、清掃やリフォームをしてから売却するとよいでしょう。

遺体の痕跡によっては、リフォームまで必要ないとされる場合もありますが、リフォームすることで心理的瑕疵をある程度、払拭できる可能性もあります。

清掃して売りに出したが、なかなか買主が見つからないといったときはリフォームを検討してもよいかもしれません。

その場合は、売却価格との兼ね合いをよく考えるとよいでしょう。リフォーム代が売却価格を上回ってしまうようなときは、訳あり物件専門の買取業者へ買取を依頼するのがおすすめです。

【方法2】風評被害が忘れられてから売却する

売却を急いでいないのであれば、期間をあけてから売却するのもよいでしょう。

事故物件に該当する要因が病死である場合、自殺や事件に比べて心理的瑕疵は小さい傾向にあります。

そのため、心理的瑕疵が薄れるのも比較的早く、病死が起きてから期間をあけることで相場どおりでの売却が見込める可能性があります。

ただし、期間をあけることで物件の維持費や固定資産税がかかる場合があるので注意しましょう。

【方法3】訳あり物件専門の買取業者に売却する

通常の不動産業者は事故物件の買取に積極的でなかったり、買取をしていても相場より大幅に低い値段での取引となるケースが多くみられます。

なぜなら、事故物件は取扱いが難しく、買取や仲介をしても次の入居者を見つけるのに時間がかかったり安値での売却となって利益を出すのが難しいからです。

そこで、訳あり物件専門の買取業者へ買取を依頼するのがおすすめです。

訳あり物件専門の買取業者は、事故物件の取扱いや運用方法に長けており、相場と変わらない価格での買取もしています。

当社、クランピーリアルエステートも事故物件を積極的に買取しています。

無料での査定や相談も承っていますので、事故物件の売却に関して気になることがありましたら、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

物件内で病死が起きたら売却時の告知義務はどうなる？

事故物件に該当すると、売却時は買主に対して心理的瑕疵を告知しなければなりません。

しかし先述したとおり、病死の起きた物件でも事故物件に該当しないケースもあります。

物件内で病死が起きた場合、売却時の告知義務は以下のとおりです。

状況	告知義務
事故物件に該当しない	告知義務はない
事故物件に該当する	告知義務がある
前住人の時点で事故物件	場合によっては告知義務がある

病死が起きた物件の告知義務について、それぞれ詳しくお伝えします。

事故物件に該当しなければ告知義務はない

• 家族に看取られて死亡した
• 物件で倒れて搬送先の病院で死亡した
• 救急車を手配したものの物件で死亡した

上記のような自然死の場合、事故物件とはみなされないため売却時の告知義務もありません。

そのため、通常の不動産として売却契約ができます。

ただし、買主が後から病死の事実を知って「事前に告知があったら買わなかった」と、主張する可能性も0ではありません。

そのため、病死から日が浅い場合はとくに、告知義務はなくても売主へ告知するとよいでしょう。

事故物件に該当すると告知義務が発生する

事故物件に該当すると、物件には心理的瑕疵があるため告知義務が生じます。

買主に告知したうえで契約を締結すれば、とくに問題はありません。

しかし、告知せずに契約したあと、買主が事故物件で心理的瑕疵があること知った場合は売主が責任を負うため注意しましょう。

買主にとって「事前に聞いていれば売買契約を締結していなかった」と、引っ越し代や損害賠償金の支払いを求められる可能性があります。

トラブルを未然に防ぐためにも、必ず告知義務は果たしましょう。

前の住人が病死した場合でも告知義務は発生する

事故物件における告知義務は、明確にいつまでは告知しなければならないという基準はありません。

そのため、前の住人が病死して事故物件に該当する物件の売却時も、告知義務はあると考えたほうがよいでしょう。

ただし、病死の内容や居住年数によっても心理的瑕疵は大きく変わります。

「事故物件は理由や年数に問わず購入したくない」という人もいれば「間に人が住んでいるなら問題ない」とする人もいるでしょう。

事前に不動産問題について詳しい弁護士へ相談し、どうするべきか判断するとよいでしょう。

まとめ

病死のあった物件でも事故物件に該当しなければ、相場に近い価格で売却できるケースが多いです。

ただし、事故物件に該当する場合、売却時に事故物件であることを告知する義務があるため、売却価格は相場より10～50%ほど下がってしまいます。

「自分の物件が事故物件に該当するか？」や「売却時の告知義務はあるのか？」で迷ったら、不動産トラブルにくわしい弁護士へ相談するのがおすすめです。

また、病死のあった物件を売りたい場合は「訳あり物件専門の買取業者」へ依頼すると、相場どおりでの価格ですぐに買取してもらえます。

売却について迷っている人も、まずは無料相談を受けてみてはいかがでしょうか。