病死があった物件は事故物件になる？判断基準をケース別で解説します

自殺や殺人事件などがあった物件は、事故物件として扱われます。事故物件を売ろうとすると売却価格が市場の相場より低くなるため、黙って売りたいと考えている方もいます。しかし、黙って売ると瑕疵担保責任を負うことになり、契約解除や損害賠償請求を負うことになるので注意が必要です。物件の売却を検討している方の中には、売却を予定しているのが病死の生じた物件で、自殺や殺人事件と同様に事故物件として扱われるのか、売却価格が低くなるのか気になっている方も多いのではないでしょうか？

この記事では、病死があった物件も事故物件になるのか、売却価格に影響が生じるのかなどを分かりやすく解説します。

病死があった家は事故物件になる？

戸建住宅やマンションの所有者、賃貸マンション経営やアパート経営などを行っている不動産投資家の中には、物件内で病死が生じて、それが売却に何か影響するのか気になっている方も多いと思います。自殺や殺人事件が生じた物件は事故物件として扱われるため、売却価格が周辺の相場と比べて大幅に安くなる、売却時に事故物件であることを告げないと瑕疵担保責任を負います。物件で人が亡くなったという点は共通していますが、病死も自殺や殺人事件と同様に事故物件として扱われるのでしょうか？

原則事故物件にはならない

自殺や殺人事件が起きた物件はニュースで取り上げられることもあり、何が起きた物件なのか広く知られてしまいます。そのため、そのような事故物件は、心理的瑕疵を有しているという理由で、なかなか買い手が見つからない、売却価格が相場よりも低くなる、賃貸物件の場合は入居者退去につながるので注意が必要です。一方で、病死はニュースで取り上げられることはほとんどなく、心理的瑕疵を有していないと考えられるため、原則事故物件には該当しません。

事故死ではなく自然死に該当

事故物件に該当する死と該当しない死はどのように見分ければいいのでしょうか？事故物件に該当するかどうかは、事故死か自然死かによって分かれると考えられます。事故死と自然死を分けると以下の通りです。

事故物件として扱われるのは、事故死に該当する死が物件内で生じた場合です。同じ死でも、事故死か自然死かによって売却価格や速やかに売却を進められるかどうかに差が生じるため、その違いを覚えておくことをおすすめします。

こんなときは事故物件にならない

事故物件に該当するかどうかは、死亡理由が自殺、殺人、事故死（転落や転倒など）といった事故死に該当しているかがポイントでした。病死は自然死なので、原則事故物件に該当することはありません。では、具体的にどのような状況の場合には事故物件にならないのでしょうか？事故物件にならない状況として以下の3つが挙げられます。

家族に看取られながら死亡した

家族で暮らしていて通院しながら懸命に治療を続けていたものの、家で家族に看取られながら死亡した場合には事件性が低いため、事故物件として扱われることはありません。

家で倒れて搬送先の病院で死亡した

持病が悪化して倒れて救急車で搬送されて搬送先の病院で死亡した場合には、死亡した場所が家ではなく病院になるため、事故物件には該当しません。

救急車を手配したものの家で死亡した

死亡した場所が病院の場合には事故物件に該当しませんが、救急車を手配したものの救急車が到着した時点で死亡しているケースはどうなるのでしょうか？このようなケースでも救急車を手配していることから事件性は低く、家で死亡していても事故物件には該当しないと考えられます。そのため、このケースでも不動産を売却する際に影響が生じることはほとんどないでしょう。

以下のケースでは事故物件になる

自然死の場合は事故物件には原則該当しないため、売却に何らかの影響が生じるということはありません。しかし、以下のようなケースに該当する場合には、いくら自然死であっても事故物件として扱われて、売却に不利になる可能性が高いので注意が必要です。

自然死でも孤独死だった

自然死は、基本的に事故物件に該当しませんが、自然死でも孤独死の場合には事故物件として扱われる可能性があります。通常、家族と一緒に暮らしている状況で、病死や老衰による死を家で迎えた場合、事件性が高いケースを除いて警察が訪れることは基本的にありません。しかし、単身で孤独死の場合は、事件性が疑われてパトカーが物件の周囲で聞き込みといった捜査を始める可能性が高いと言えます。そうなると、いくら自然死と言っても、周囲から何か事件のあった家という印象を抱かれてしまうため、心理的瑕疵を有することになります。

病死や老衰による死は誰でも迎えるものなので、それが生じた家というだけでは心理的瑕疵を有しているとは言えません。しかし、自然死でも単身で孤独死の場合には、このような心理的瑕疵を有することで事故物件として扱われる可能性もあるので注意が必要です。

ニュースで取り上げられた

孤独死が生じた物件であるということが、事件性を調べる調査の影響によって周辺住民に広く知れ渡った場合には、いくら自然死でも事故物件として扱われる可能性が高いと言いました。同様のケースとして、孤独死がニュースに取り上げられた場合にも、事故物件に該当します。孤独死の中には、熱中症による死や凍死などもあります。そのようなケースは、ニュースで取り上げられる可能性が高く、広く世間に知れ渡ることになるので事故物件に該当すると考えるのが一般的です。

また、「大島てる」という事故物件情報について掲載されているサイトに掲載された場合も、容易に検索できることから広く世間の目に触れる可能性が高く影響が大きいため事故物件に該当すると考えられます。このように、孤独死の場合でも、ニュースで取り上げられた、ネットに掲載された場合には、事故物件として扱われる可能性が高いので注意が必要です。

建物の一部に病死の影響がある

孤独死が全て事故物件として扱われるわけではありません。連絡がつかないことをきっかけにすぐに発見されて、荒らされた形跡がないといったように事件性が低い場合には、事故物件に該当する可能性は低いと考えられます。しかし、具体的にどのくらいの期間があくと、孤独死の生じた物件が事故物件になるかという明確な基準はありません。

死後数日が経過していて死後硬直後の緩みで便や尿が漏れている、遺体が腐敗している場合は、部屋に異臭が広がる、床面にシミができるなどの人が亡くなった痕跡が残ります。そのようなケースではさすがに心理的瑕疵を有しているため、孤独死の発生した物件で建物の一部に病死の影響が生じている場合は、事故物件に該当すると言えるでしょう。

事故物件に該当した場合は告知義務が生じる

戸建住宅やマンション売却を予定している所有者、アパート経営や賃貸マンション経営などを行っており、それらの売却を予定している大家さんの中には、事故物件に該当した場合に何か影響が出ないか気になっている方も多いと思います。事故物件に該当した場合、物件は心理的瑕疵を有しており、基本的には告知義務が生じます。告知義務とは、物件が有する瑕疵について売買契約を締結する前に買主に伝える義務です。買主に告知して買主がそれを知った上で契約を締結した場合は、問題なく契約が成立します。しかし、告知せずに契約してから後で買主がその瑕疵の存在を知った場合には告知義務違反に該当して、瑕疵担保責任を売主が負うことになるので注意が必要です。

瑕疵担保責任では、買主に売買契約の解除や損害賠償請求される可能性がありますが、自殺や殺人事件と孤独死を比較すると心理的瑕疵はそこまで大きくありません。そのため、損害賠償請求は認められたとしても売買契約の解除までは認められない可能性が高いと言えます。ただし、建物の一部に影響が生じているような孤独死では、心理的瑕疵の影響が大きいため、売買契約の解除が認められる可能性も。

雨漏りやシロアリ被害などのように物件に物理的瑕疵が潜んでいる場合には、告知義務が必須です。しかし、心理的瑕疵は買主によってその瑕疵をどのように感じているかが異なるため、一概に告知義務が必須とは言い切れません。ただし、買主にとってはそれが重要な瑕疵で、それを事前に聞いていれば売買契約を締結していなかった場合は、後でトラブルに発展して瑕疵担保責任を負うことになります。トラブルを未然に防ぐためにも、必ず告知しておくことをおすすめします。

病死は売却価格に影響が出る？

物件の所有者や賃貸経営を行っているオーナーの中には、病死が事故物件に該当する可能性があることを聞いて、売却価格に影響が出ないか気になっている方も多いと思います。しかし、病死が生じた物件の全てが影響を受けるというわけではありません。病死が売却価格に与える影響について、一般的な病死の場合と孤独死の場合に分けて、詳しく見ていきましょう。

一般的な病死の場合

一般的な病死の場合、事故物件として扱われることもなく、心理的瑕疵を有しているとも考えられないため、周辺の相場と同様の売却価格になるのが一般的です。そのため、一般的な病死が生じた物件の売却を予定している場合には、不動産ポータルサイトで相場価格を確認して、その価格で売却を進めても問題はありません。また、REINSや土地総合情報システムなどのサイトを活用して、過去の取引事例を調べるという方法もあります。

孤独死の場合

孤独死の場合、心理的瑕疵の大きさがどのくらいかで売却価格に差が生じると考えられます。例えば、物件の周囲に孤独死が生じたことが広く知れ渡っている場合は、心理的瑕疵を考慮して10～20％相場よりも低くなる可能性があります。一方、ニュースで取り上げられた、ネット上に掲載された場合には心理的瑕疵が大きいと判断されるので20～30％相場よりも低くなり、孤独死で発見されるのが遅くなって、建物の一部に影響が生じた場合には30～50％相場よりも低くなる可能性があります。

心理的瑕疵の受け止め方は、全員同じというわけではありません。物件の買主によって大きく異なるため、より売却価格を下げないと買主がなかなか見つからないケースも。少しでも物件をスムーズに売却したい場合は、孤独死があった事実をハッキリと購入希望者に伝えて、自殺や殺人事件とは異なるということをアピールして不安を取り除いてもらうことが重要です。

また、孤独死で発見が遅くなったことによって建物の一部に影響が生じている場合は、それを売却前にクリーニングやリフォームで除去することが重要です。クリーニングやリフォームを行う場合には費用がかかりますが、そのような取り組みを行うことで売却価格に与える影響を抑えられるほか、買い手も速やかに見つかりやすくなるでしょう。

買取業者に依頼するのも選択肢の1つ

病死が生じた戸建住宅やマンション、アパートなどを売却する場合には、不動産会社に査定を依頼して売却価格を決めてから売却を進めるのが一般的です。家族のいる家庭で病死が生じた物件を売却する場合には、この方法で問題ないかもしれません。しかし、単身で病死が生じた物件の場合には、事故物件に該当するという理由でなかなか購入希望者が見つからない、売却価格が低くなる可能性があるので一般的な売却方法では速やかに売却できないケースも。

そこでおすすめするのが買取業者に依頼するという方法です。一般的な売却の場合は、不動産会社が買主を探して売買契約を仲介してくれます。しかし、買取業者の場合には、買取業者が直接物件を買い取ってくれます。買取業者が直接買い取ってくれることで買主が見つかるまでの時間が短縮されるほか、売買を仲介するわけではないので仲介手数料が生じないのが大きなメリットです。速やかに売却を進めたい方、また病死が生じた物件ではあるものの、事故物件に該当するか、告知義務を伴うのか分からない方におすすめの売却方法と言えるでしょう。

まとめ

居住用の住宅を所有中の方や相続した相続人、投資用賃貸住宅を所有中の大家さんの中には、居住者が病死したことで売却に何らかの影響が出ないか気になっている方も多いと思います。家族のいる家庭で発生した病死は自然死と考えられるため、売却に大きな影響が生じることはありません。しかし、単身で発生した病死は、事件性を踏まえた捜査やニュース報道、発見が遅れたことによる建物の影響で事故物件として扱われる可能性が高いので注意が必要です。このように事故物件に該当した場合、心理的瑕疵を有するという理由で告知義務が生じます。

告知義務を伴っているにもかかわらず告知しなかった場合は、告知義務違反で瑕疵担保責任を負うことになります。同じ病死でも売却価格が低くなる、買い手が見つかりにくい可能性があります。クリーニングやリフォームで売却価格が下がることを抑える、買取業者や事故物件の売却を得意とする不動産業者などの専門家に相談するなど、どのような対応方法があるのか事前に把握しておくことが重要です。