マンションでの病死は売却に影響する?告知義務や高値で売却する方法を詳しく解説

病死のあったマンションは事故物件に該当しない可能性大!マンションでの病死が売却へどう影響するのか詳しく解説

事故物件とは、事件・事故で人死があった物件のことをいいます。

事故物件の定義は心理的瑕疵(嫌悪感や忌避感を抱くような欠陥)があるかどうかです。自殺や他殺といった事件の場合は間違いなく事故物件といえますが、単純に病死があっただけでは事故物件とはなりません。

ただし、病死であっても「遺体の発見が遅れた」「異臭やシミが部屋に残った」などの場合は、事故物件として価格が下がります。

そこで、病死が起こったマンションを売却したい場合は、訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。

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マンションでの病死は売却価格にどう影響する?

病死のあったマンションを売却する際、一番気になるのは「病死が売却価格に影響するのか」ということではないでしょうか。

冒頭でも述べたように、病死は事故物件に該当しないことが多く、その場合は売却価格にも影響はありません。

ただし、事故物件に該当すると売却価格は10~50%下がってしまうのが一般的です。

病死は事故物件にならず相場での売却ができる可能性が高い

病死はほとんどの場合、事故物件には該当しません。なぜなら、病死はニュースでの報道などはなくマンション内に痕跡も残らないため、心理的瑕疵はないとみなされるのが一般的だからです。

そのため、売却時も相場どおりの価格で売却が可能です。

事故物件に該当しない病死に関しては、のちの項目で詳しく解説しているので参考にしてください。

事故物件になると相場より10~50%売却価格が下がるのが一般的

病死のあったマンションが事故物件に該当すると、売却価格は相場よりも10~50%程度下がるのが一般的です。

そもそも事故物件とは、心理的瑕疵のある物件を指します。

心理的瑕疵・・・物件自体に問題はないが、事件や事故が起きたことで住むことに不安やう快感を感じること

そして、心理的瑕疵の程度が大きいほど売却価格は低くなります。病死の場合、例えば以下のように心理的瑕疵の大きさが判断されて売却価格が下がることが多いです。

孤独死が近所に広く知られている 10~20%
孤独死がメディアで報道された 20~30%
異臭など部屋に影響が出ている 30~50%

あくまで目安なので、実際は不動産業者や買主との交渉になります。

病死のあったマンションが事故物件になるケースについては、のちの項目で解説しているので参考にしてください。

病死のあったマンションが売却時に事故物件にならない3つのケース

自然死である場合、病死のあったマンションは事故物件に該当しないのが一般的です。

以下のような状況では、自然死とみなされて事故物件には該当しません。

  • 家族に看取られて死亡した
  • マンションで倒れて搬送先の病院で死亡した
  • 救急車を手配したもののマンションで死亡した

次の項目から、それぞれ詳しくお伝えします。

①家族に看取られて死亡した

家族で暮らしていて通院しながら懸命に治療を続けていたものの、マンションで家族に看取られて死亡した場合は事件性が低いです。

そのため、自然死とみなされて事故物件には該当しません。

家族に看取られて亡くなった場合は、心理的瑕疵はないとされるのです。

②マンションで倒れて搬送先の病院で死亡した

マンションで倒れて搬送先の病院で死亡した場合、死亡した場所はマンションではなく病院となります。

そのため、事件性がなく心理的瑕疵もほとんどないとみなされ、事故物件には該当しません。

③救急車を手配したもののマンションで死亡した

救急車を手配したものの、救急車が到着した時点で死亡しているケースはどうなるのでしょうか。

このようなケースでも救急車を手配していることから事件性は低く、マンションで死亡していても事故物件には該当しないと考えられます。

そのため、このケースもマンションを売却する際に影響が生じることはほとんどないでしょう。

病死のあったマンションが売却時に事故物件になる3つのケース

病死のあったマンションが事故物件に該当するのは、主に自然死ではなく事故死とみなされた場合です。

また、遺体の発見が遅れてマンション内に異臭や汚れなどが残った場合も、事故物件として取り扱われるのが通常です。

病死のあったマンションが売却時に事故物件となるケースを詳しく解説していきます。

①孤独死などでニュースや新聞に取り上げられた

孤独死などでニュースや新聞に取り上げられた場合は、事故物件とみなされる可能性が高いです。

なぜなら、周囲に「事件があった物件」と認識される可能性が高く、そうなると「周囲の目が気になる」「住みにくい」といった心理的瑕疵が発生するからです。

また、事故物件の情報掲載サイトである「大島てる」に掲載された場合も、世間に広く知れ渡る可能性が高いため、事故物件に該当すると考えられます。

このように、自然死であってもニュースで取り上げられたりネットに掲載された場合は、事故物件に該当する可能性が高いので注意が必要です。

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②遺体の発見が遅れ事件性が疑われた

単身での孤独死は、遺体の発見が遅れてしまうことが珍しくありません。

その場合、事件性が疑われる可能性があります。事件性が疑われると、警察官がマンションの周囲で聞き込みをするなどの捜査を始めるのが通常です。

そうなると、周囲から事件のあったマンションという印象を抱かれてしまうため、心理的瑕疵を有し事故物件に該当します。

③室内に異臭や汚れが残っている

孤独死の場合でも、事件性はないとされて捜査がおこなわれなかったりニュースや新聞などで報道されなければ、事故物件に該当する可能性は低いです。

しかし、遺体の発見が遅れると室内に異臭が充満したり、遺体のシミが床に残る場合があります。

そのような場合は、事件性や報道がなくても事故物件に該当する可能性が高いです。

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事故物件に該当する病死のあったマンションをなるべく高値で売却する方法

売却を考えているマンションが事故物件に該当する場合、心理的瑕疵の大きさにもよりますが、相場よりも売却が低くなるのが一般的です。

しかし、なるべく高値で売却したいと考える方が多いのではないでしょうか。

そこでこの項目では、事故物件に該当する病死のあったマンションをなるべく高値で売却する方法を3つお伝えします。

自身の状況に照らし合わせて、最適な方法を探してみてください。

清掃やリフォームをして綺麗にする

事故物件に該当したマンションに異臭や遺体の痕跡が残っている場合、売却価格はぐっと下がることが予想されます。

そこで、清掃やリフォームをしてから売却するとよいでしょう。

遺体の痕跡によっては、リフォームまで必要ないとされる場合もありますが、リフォームすることで心理的瑕疵をある程度、払拭できる可能性もあります。

清掃して売りに出したが、なかなか買主が見つからないといったときはリフォームを検討してもよいかもしれません。

その場合は、売却価格との兼ね合いをよく考えるとよいでしょう。リフォーム代が売却価格を上回ってしまうようなときは、訳あり物件専門の買取業者へ買取を依頼するのがおすすめです。

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期間をあけてから売却する

売却を急いでいないのであれば、期間をあけてから売却するのもよいでしょう。

事故物件に該当する要因が病死である場合、自殺や事件に比べて心理的瑕疵は小さい傾向にあります。

そのため、心理的瑕疵が薄れるのも比較的早く、病死が起きてから期間をあけることで相場どおりでの売却が見込める可能性があります。

ただし、期間をあけることで物件の維持費や固定資産税がかかる場合があるので注意しましょう。

訳あり物件専門の買取業者へ買取を依頼する

通常の不動産業者は事故物件の買取に積極的でなかったり、買取をしていても相場より大幅に低い値段での取引となるケースが多くみられます。

なぜなら、事故物件は取扱いが難しく、買取や仲介をしても次の入居者を見つけるのに時間がかかったり安値での売却となって利益を出すのが難しいからです。

そこで、訳あり物件専門の買取業者へ買取を依頼するのがおすすめです。

訳あり物件専門の買取業者は、事故物件の取扱いや運用方法に長けており、相場と変わらない価格での買取もしています。

当社、クランピーリアルエステートも事故物件を積極的に買取しています。

無料での査定や相談も承っていますので、事故物件の売却に関して気になることがありましたら、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

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マンションでの病死において売却時の告知義務はどうなる?

事故物件に該当すると、売却時は買主に対して心理的瑕疵を告知しなければなりません。

それでは、以下のような場合の告知義務はどうなるのでしょうか。

  • 事故物件に該当しない病死
  • 前の住人がマンションで病死している

事故物件に該当する場合も含め、次の項目からそれぞれ詳しくお伝えします。

事故物件に該当すると告知義務が発生する

事故物件に該当すると、マンションには心理的瑕疵があるため告知義務が生じます。

告知義務・・・売買契約を締結する前に、物件が有する瑕疵を買主に伝える義務のこと。

買主に告知したうえで契約を締結すれば、とくに問題はありません。

しかし、告知せずに契約したあと、買主が事故物件で心理的瑕疵があること知った場合は売主が責任を負うため注意しましょう。

買主にとって「事前に聞いていれば売買契約を締結していなかった」と、引っ越し代や損害賠償金の支払いを求められる可能性があります。

トラブルを未然に防ぐためにも、必ず告知義務は果たしましょう。

自然死なら告知義務はない

  • 家族に看取られて死亡した
  • マンションで倒れて搬送先の病院で死亡した
  • 救急車を手配したもののマンションで死亡した

上記のような自然死の場合、事故物件とはみなされないため売却時の告知義務もありません。

そのため、通常の不動産として売却契約ができます。

ただし、買主が後から病死の事実を知って「事前に告知があったら買わなかった」と、主張する可能性も0ではありません。

そのため、病死から日が浅い場合はとくに、告知義務はなくても売主へ告知するとよいでしょう。

前の住人の病死も事故物件に該当するなら告知義務がある

事故物件における告知義務は、明確にいつまでは告知しなければならないという基準はありません。

そのため、前の住人が病死して事故物件に該当するマンションの売却時も、告知義務はあると考えたほうがよいでしょう。

ただし、病死の内容や居住年数によっても心理的瑕疵は大きく変わります。

「事故物件は理由や年数に問わず購入したくない」という人もいれば「間に人が住んでいるなら問題ない」とする人もいるでしょう。

事前に不動産問題について詳しい弁護士へ相談し、どうするべきか判断するとよいでしょう。

まとめ

病死のあったマンションは、事故物件に該当せず相場どおりの価格で売却できることが一般的です。

ただし、以下のような場合は事故物件に該当する可能性が高いので注意が必要です。

  • 孤独死などでニュースや新聞に取り上げられた
  • 遺体の発見が遅れ事件性が疑われた
  • 室内に異臭や汚れが残っている

事故物件に該当する場合は、売却時に事故物件であることを告知しなければなりません。売却価格は相場より10~50%ほど下がるのが一般的です。

事故物件に該当しなくても、のちのトラブルを避けるために告知はした方がよいでしょう。

事故物件に該当するかや、告知義務について迷ったら不動産問題に詳しい弁護士へ相談するのがおすすめです。

また、売却に関しては訳あり物件専門の買取業者へ依頼すると、相場どおりでの売却が見込めます。

まずは一度、無料査定や無料相談を利用してみてはいかがでしょうか。

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