土地売却における5つの売買トラブルと解決方法をそれぞれ解説!

土地売却

土地を売却するときにスムーズに取引が進めばよいですが、不動産売買ではさまざまなトラブルが発生することがあります。

売主や買主という取引相手同士のトラブルだけではなく、近隣住民や不動産会社とのトラブルも少なくありません。

トラブルによっては多額の損害賠償金や違約金を請求されることもあるので、なるべく回避できるように心がけることが大事です。

今回は、土地売却でよく起こるトラブルと回避するための対策を紹介していきます。

近隣住民との境界に関するトラブル

境界
近隣住民との境界の争いは、土地売却時によく起こるトラブルのひとつです。

まず、境界とは土地の境目のことで、自身が所有する土地の範囲を示すために必要となるものです。

塀やブロックを立てて境界をわかりやすくしていることもあり、土地には必ず「境界標(境界を示す杭など)」という印が設置されています。

境界標が古いものだと劣化やズレなどが生じてしまう恐れがあり、境界が曖昧になってしまうこともあります。また、建て替えや大規模な宅地造成によって土地の境界標が失われてしまったというケースもあります。

このように、境界標などの目印が正しい状態で維持されていない場合、近隣住民と土地の境界を巡ってトラブルに発展してしまうおそれがあります。

特に起こりやすいトラブルとして建物や建物の一部、枝木などが境界線をはみ出してしまう「越境(えっきょう)」があります。

以前は越境していない状態だったものが、何らかの原因で境界が曖昧になってしまったせいで隣人から指摘されたなどのケースもあるようです。

筆界と所有権界

土地には「筆界(ひっかい)」と「所有権界(しょゆうけんかい)」の2種類の境界が存在します。

2種類の境界について簡単に説明します。

土地 筆界と所有権界

  • 筆界・・・不動産登記によって決定された土地の範囲を示す(国が定める公法上の境界)
  • 所有権界・・・土地の所有権の範囲を示す(個人の間で定める私法上の境界)

基本的に、筆界と所有権界の範囲は一致していますが、まれに一致しないこともあります。

土地の一部を売買、譲渡したなどの特別な事情によって所有権界が変わることもあります。

所有権界は土地の所有者同士の合意があれば変更することができますが、筆界は勝手に変更することはできません。

筆界を変更する場合は、不動産登記法に従って、土地を分割する分筆登記や、土地をひとつにまとめる合筆登記をおこないます。

境界標の維持管理が大切

土地の境界標

土地の境界に関するトラブルを未然に防ぐためには、境界標が正しい状態で維持されているかがポイントです。

定期的に自身の目で境界標の状態を確認しておきましょう。新しく土地を購入し、境界の確認をするときには写真をとっておくのもよいかもしれません。

測量の際には、仮で木杭の境界標が打ち込まれることがありますが、境界石やコンクリート標など永続性のあるものを設置することが望ましいです。その際は土地家屋調査士に相談するとよいでしょう。

また、土地を売却する際には隣地者や買主とトラブルにならないように、明確に境界を示せる状態にしておくことが大事です。

トラブルが起きてしまったときは

土地の境界をめぐってトラブルが起きてしまった場合は、隣の所有者と話し合いで解決方法を模索することが大事です。

まず、境界のトラブルでは、どちらかが境界を誤認している可能性があるので、両者間で土地の境界を明確にする必要があります。そのために、土地家屋調査士に測量を依頼しましょう。

測量によって境界が明確になったあとは、境界確認書に両者が署名と押印をして境界トラブルの解決となります。

スムーズにトラブルを解決することができればよいですが、話し合いをしても合意に至らなかった場合、以下の制度を利用するのもよいでしょう。

筆界特定制度の利用

筆界特定制度は法務局の登記官が土地の境界を調査し特定します。

どちらか一方の土地所有者だけで申請可能なので、相手が話し合いに応じないなどの場合にも有効な手段となります。裁判をするよりも費用がかからず、素早く柔軟にトラブルを解決することができます。

また、境界が公的な手段によって証明されるということも重要です。

筆界特定の結果は公的機関と選出された専門家が証明したものです。

万が一、トラブルが解決せず裁判をおこなうことになった場合、この証明が尊重される傾向があるので大きなメリットになります。

ただし、筆界特定制度は新たに筆界を定めるものではなく、登記によって元々定められている筆界を明らかにする制度です。

土地の所有権がどこまであるのかを特定する目的の制度ではないということもおさえておきましょう。

ADR境界問題解決センターに相談する

土地の境界トラブルでは、筆界と所有権界の認識がお互いに一致しないことが争いの原因となりやすいです。

特に、所有者同士だけの判断で変えることのできる所有権界のトラブルはややこしい問題となることが多いでしょう。

例えば、土地相続時に所有者から所有権界について変更したことを伝えられていない場合、相続人は所有権界と筆界が同じ範囲だと思い込み、隣地の土地所有者とトラブルになるといったケースもあります。

相続が絡んでくると、現在の当事者同士で話し合ってもなかなか進展しない可能性があります。

このようなトラブルが起こった際に、「ADR境界問題解決センター」に相談することも解決方法のひとつです。

土地家屋調査士会が運営している境界問題解決センターは、境界に関わる全ての紛争解決を目指して活動しています。土地家屋調査士、弁護士が調停人として当事者同士が和解するための手助けをしてくれます

境界問題解決センターは、全国各地に存在しているので、自身が利用しやすい場所を探してみるとよいでしょう。
参照:日本土地家屋調査士会連合会

裁判で解決する場合

筆界特定制度などを利用してもトラブルが解決しない場合は、最終的に裁判で境界確定訴訟をするという手段もあります。

境界確定訴訟では、裁判所の判決によって境界を決定することになります。当事者の主張に縛られず、提出された資料をもとに境界を定めます。

そのため、筆界特定制度の証明などは有効な判断材料となります。他にも自身の主張の根拠となる資料をできるだけ用意し、あせらず慎重に裁判の手続きを進めていくことが大事です。

境界確定訴訟によって決定された境界について不服がある場合、他の機関に不服申し立てをすることができないので注意しましょう。

借地権・底地権に関するトラブル

借地権
土地などの権利関係はとても複雑で、土地の所有者、土地借主と建物の所有者でそれぞれの権利を持っています。

不動産の貸し借りではそれぞれの権利関係が絡み、賃料や立ち退き、更新などに関してさまざまなトラブルが発生します。

借地権と底地権について

借地権と底地権とは、どのような権利なのかよくわからない人も多いでしょう。

まず、借地は名前のとおり「借りている土地」、底地は「土地を貸して地代収入を得ている土地」です。

これらをおさえたうえで2つの権利について説明します。

  • 借地権(しゃくちけん)・・・建物の所有を目的として土地を使用する権利
  • 底地権(そこちけん)・・・土地を所有することと、土地の利用料を徴収する権利(地代徴収権)

借地権と底地権はそれぞれの性質上、どちらか一方の権利のみが発生することはありません。これら2つの土地の権利が発生するタイミングなどを、例を交えて詳しく説明します。

権利が発生するタイミング例

誰にも貸していない土地を所有しているAさんは土地の完全所有権(所有と利用する権利)を有しています。

この土地をBさんが借りて建物を建築した場合、Bさんに借地権が付与されます。

同時に土地を貸したAさんは完全所有権のうち「利用する権利」のみが失われ、土地の所有権と地代徴収権(底地権)が付与されます。

地代値上げによるトラブル

土地所有者が地代を値上げしたいと申し出た場合、借地人は負担が大きくなるので、納得できる理由がなければ値上げの申し出を拒否することが多いかと思います。

しかし、土地を借りている借地人は、土地所有者に土地の利用料となる地代を支払う義務があるので拒否し続けることはできません

拒否した借地人は「これまでと同じ地代を支払っても、土地所有者に受け取ってもらえない」、土地所有者は「借地人が地代を満額払わない」と両者間で主張が衝突し、地代の支払いに関するトラブルとなる場合があります。

このようなトラブルを解決するためには、以下のような方法があります。

トラブルの解決方法

まず、借地人側の解決方法として、「地代の供託」という手段があります。

土地所有者が地代の受け取りを拒否した場合、そのまま解決せず放置しておくと「地代の不払いで債務不履行」という扱いにされてしまうおそれがあります。

それを防ぐために、借地人は返済しなければならない地代を法務局に供託という形で保管してもらいましょう。これにより債務不履行とはならず、さまざまな不利益を被ることがなくなります。

次に、土地所有者側の解決方法ですが、「地代の値上げには相応の事情が必要」ということをおさえておきましょう。理由なく値上げすることは最終的に認められない可能性があります。

以下のような場合、借地人の承諾なく地代を変更することが認められています

  • 土地に対する税金が変化したとき
  • 地価変動などの経済事情が変化したとき
  • 近隣にある同程度の土地の地代と比べて不相当な場合

これらは借地借家法32条1項に明記されており、地代の変更は法的にも認められています。

ただし、「一定の期間、建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」とも記されていますので、契約上の特約についてよく確認しておきましょう。

正当な理由がある場合は、借地人にきちんと説明し承諾してもらうことが大切です。

参照:総務省「行政手続のオンライン利用の推進」

話し合いをしても借地人が承諾しないときは、調停で問題を解決することになります。それでも解決しない場合、最終的には裁判での決着となりますが、コストもかかるのでなるべく話し合いで解決することが望ましいでしょう。

更新によるトラブル

賃貸契約の更新時、土地所有者が更新料を請求したが、借地人が支払いに応じないことでトラブルに発展するケースもあります。

この場合、賃貸契約に更新料に関する条項が入っているかどうかがポイントとなります。

更新時には更新料を支払うのが一般的ともいえますが、賃貸契約上で取り決めがおこなわれていないのであれば、借地人が更新料を支払う義務はないとされる場合もあります。

トラブルを未然に防ぐためには、賃貸契約時に土地所有者と借地人の両者が、契約の更新についてしっかり確認しておくことが必要でしょう。

借地権の譲渡によるトラブル

借地権付きの建物を譲渡したい場合に、土地所有者から承諾を得ることができないため、勝手に譲渡してしまったというケースによるトラブルがあります。

土地所有者が譲渡することを承諾してくれれば特に問題ないのですが、承諾を得ずに譲渡したことで「無断譲渡」となり新しい借地人は賃貸契約を解除され、明け渡し請求をされる可能性が高いです。

このようなケースの場合、譲渡された新しい借地人は土地所有者との話し合いによって「新たに契約を結んでもらう」、「買い取り請求をして土地所有者に建物を時価で買い取ってもらう」などの手段を取る必要があります。

買い取り請求は、土地所有者に対して建てた建物を買い取るように請求できる、借地借家法で定められた権利です。

今回のケースの場合、無断譲渡をされてしまった新しい借地人は第三者という立場にあたるため、借地借家法の第14条「第三者の建物買取請求権」が適用されます。

参照:総務省「行政手続のオンライン利用の推進」

基本的に買い取り請求をされた土地所有者は拒否することができないので、土地所有者にとって大きな不利益となります。

では、土地所有者のみが不利益を被らなければならないのかというと、一概にそうともいえません。

借地借家法は賃貸人と賃借人の契約関係のもと適用されるものなので、無断譲渡などをされた場合、すぐに賃貸契約を解除することで買い取り請求を防ぐことができるかもしれません。

賃貸契約が解除されると、原則として相手は借地借家法の適用外となるので買取請求権を行使することができなくなると解釈することができます。

ただし、このようなトラブルは現状、確実な解決方法が出ていないケースもあるため、話がこじれる可能性が高く、過去の判例をもとに慎重に対処した方がいいでしょう。

共有持分の土地に関するトラブル

共有持分
土地などの不動産は所有権を複数人で共有することができます。その場合に共有者には所有権の持分が割り当てられ(共有持分)、権利を主張するためにそれぞれの持分を登記することができます。

「遺産となる土地を相続人同士で共有する」、「マイホームを夫婦で共有する」、「二世帯住宅を親子で共有する」など、不動産の共有にはさまざまなケースがあります。

不動産を複数人で共有すると、税制上の優遇を共有者の分だけ重ねて受けることができるなどのメリットがあります。

ですが、共有された不動産をめぐってトラブルに発展することもあります。

共有持分の土地売却でのトラブル

共有持分の土地に建物を建てることや、土地の利用形態、形質の変更(田を畑にしたり)などは共有者全員の同意がなければできませんが、自身の共有持分の土地を売却することに関しては共有者全員の同意は必要ないため、独断でおこなうことができます。

しかし、相続した土地などを親族間で共有している場合、自分の持分だったとしても第三者に売却することを認めない場合があります。

見ず知らずの第三者が親族間での共有の輪に入ってくることが受け入れられないなど、共有者それぞれに意見があり、安易に売却を強行すれば、親族同士の関係悪化にも繋がってきます。

また、購入した第三者と共有者の間で新たなトラブルに発展する可能性もあります。

第三者への売却で権利関係が複雑に

自身の共有持分であれば、他の共有者の同意を得ずに土地の売却が可能ですが、第三者へ売却した場合、権利関係が一層複雑になってしまうおそれがあります。それにより、土地の活用にも支障が出る場合があります。

共有者の誰かが第三者に共有持分を売却してしまった場合、親族と第三者の間でトラブルになる可能性があります。

例えば、第三者の共有者が利益目的で他の共有者にさまざまな交渉を持ちかけたり、場合によっては裁判を起こしたりする可能性も考えられます。

また、共有者の誰かが共有持分の土地に家を建てたい、土地を農地にしたいということになった場合、別の共有者全員に同意を得る必要があります。

しかし、同意を得なくてはならない第三者の共有者が見つからない、誰が共有者なのかわからないという場合もあります。

土地の共有者が1人や2人ならば、そこまで権利関係は複雑にはなりませんが、世代を超えて何人にも共有持分が割り当てられている可能性もあります。

知らぬ間に遠い親戚の間で共有持分の土地相続や売却などがされている場合、誰が共有者なのか全く把握できないというケースもあります。

トラブルを避けるために共有関係の解消も

「複雑な権利関係によるトラブルに巻き込まれるのは嫌」、「親族同士の関係維持に苦労している」などで、不動産を共有するメリットを感じられないのであれば「共有関係の解消」もひとつの手段です。共有関係の解消にはさまざまな手段があります。

一部または全体を売却

共有関係の解消法で一番わかりやすいのは不動産の売却です。その中でも最も公平で後を引かない手段は、共有者全員が合意の上で不動産全体を売却してしまうことです。

売却後に共有持分の比率に応じて売却金を分けることが問題なく進めば、トラブルなく共有者全員が共有関係を解消することができます。

ただし、共有者の中にひとりでも売却に反対する人がいる場合、全体売却はできません。

全体売却ができない場合、自身の共有持分だけを売却する一部売却を検討しましょう。この場合、共有者に事前に知らせておくことがトラブルを回避するために重要となります。

前の項目でも説明しましたが、第三者に売却する場合は権利関係などが複雑になるため、しっかりと他の共有者に承諾してもらえるような理由を用意しておくことが大事です。

持分の移転

第三者を含めずに、共有者間で不動産を売買することもできます。

「持分の移転」ともいわれ、これは共有者である誰かひとりが、他の共有者の持分となる不動産を全て買い取って、単独所有することで複雑な共有関係を解消する方法でもあります。

もちろん買い取る人は、資金がなければ成立しない方法ですが、知っている人同士で共有持分のやり取りができるので、売買の値段さえ合意できれば比較的、話がこじれにくい手段でしょう。

共有持分の放棄

権利関係で悩みたくない、共有している不動産を必要ないので手放したいといった場合、「共有持分の放棄」という手段も有効です。

これは単純に自身の共有持分を放棄し、他の共有者に譲る方法です。見返りのある手段ではないですが、一番スムーズな解消方法といえます。

放棄するという宣言は単独でもできますが、登記上の所有権を他の共有者に移転する手続き(所有権移転登記)が必要となります。

放棄された共有持分は他の共有者に再分配されます。それにより分配された共有者は固定資産税の負担が増えるなどのデメリットも発生するので、双方が納得したうえで手続きをおこなうことが大切です。

土地の分筆

1つの土地を登記簿上2つ以上に分ける「土地の分筆」をおこなうことで、共有していた土地を単独所有にすることができます

これにより共有関係は解消できます。しかし、土地は日当たりなどのさまざまな条件によって価値が変わるので、どのように分割するのかという点が非常に難しく、共有者同士で争いになる可能性もあります。

一概に同じ面積で土地を分割すればいいというわけではなく、価値が下がる可能性もあるため、他の共有者が分割を認めない場合もあります。

ただし、共有者はいつでも共有物の分割を他の共有者に請求することができ、共有関係を解消できるという権利が民法第256条によって認められています。(共有物分割請求)

参照:総務省「行政手続のオンライン利用の推進」

話し合いで解決しない場合は、裁判所へ共有物分割請求訴訟を申し立てることになります。この場合、土地の分割方法などは、最終的に裁判所の判断に委ねる形となるので、自身が希望した結果になるとは限りません。

また、分割することによって土地の価値が著しく下がるなどの場合、裁判所が土地の競売を命じることもあり、土地の売却代金を分配する方法で解決を図るケースもあります。

確実に何らかの形で土地の分割をして、共有関係を解消したいということであれば共有物分割請求は有効ですが、裁判に発展したときにかかる費用や時間、共有者同士との今後の関係などを考えると、どうしても決着がつかないときの最終手段ともいえます。


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売買契約の解除に関するトラブル

売買契約の解除の手付金

売買契約を解除するときには、買主都合ならば「手付金の放棄」、売主都合なら「支払われた手付金 + 手付金と同額の金額」を買主に支払う、という形で契約を解除することができます(手付解除)

また、手付金の金額は、売買代金の20%以内におさめることとされています。

ただし、手付金を支払えば売買契約をいつでも解除できるということではありません。宅地建物取引業法では「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」であれば売主・買主の双方が、手付解除することができます。

契約の履行に着手ということについて具体的なことは定められておらず、ケースによって随時判断されます。では、売主と買主がそれぞれどのようなことをおこなうと、履行の着手と判断されるのでしょうか。

これまでの事例から説明すると、売主は「買主希望での建物の解体、土地の実測、内装工事」、買主は「内金の支払い、引き渡し期日の超過での催告、建築業者との建築請負契約」などの行為が履行の着手とされるようです。

これらのことを踏まえ、トラブルに発展しないように、双方が合意の上で定めた手付解除期日を定めるのが一般的となっています。

契約解除で違約金を請求された

物件の購入を決め売買契約を締結させたあと、突然転勤が決まってしまうなどの事情で手付解除を申し入れたが手付解除はできず、違約金の支払いを言い付けられたなど、契約解除時にトラブルとなることがあります。

このようなケースの場合、前の項目でも説明したとおり、手付解除の要件を満たしているかがポイントとなります。

売主側がすでに工事などをおこなっていた場合は、履行の着手と認められることがあります。その場合、売主の履行の着手後に買主が契約解除をすることは契約違反とみなされ、売主は損害賠償請求をすることができます。そのため買主は違約金の支払いを言い付けられることになります。

契約違反に対して催告をおこなっても相手側が応じない場合は、契約を解除することができ、このことを違約解除といいます。


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瑕疵問題に関するトラブル

瑕疵物件
物件購入後に、品質や性能などの欠陥(瑕疵)が発覚した場合、売主が解決にあたることとされており、買主は修繕、損害賠償を請求することができます。このことを瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)といいます。

物件の引き渡し時に気づかなかったような欠陥(隠れた瑕疵)でも瑕疵担保責任は適用されます。また、重大な欠陥によって住むことができないような状態の場合、買主は契約の解除を申し付けることもできます。

一般的に瑕疵担保責任の適用期間は、2~3カ月程度に設定されることが多いです。

瑕疵物件の種類

瑕疵物件には、どのようなものがあるのか少し説明すると、大きく分けて「物理的瑕疵物件」、「法的瑕疵物件」、「環境的瑕疵物件」、「心理的瑕疵物件」の4種類となります。

【物理的瑕疵物件】
雨漏りやシロアリ被害、地盤沈下、土壌汚染など物件自体に重大な物理的欠陥がある物件

【法的瑕疵物件】
建築基準法違反、消防法違反、都市計画法による制限など法令によって利用に制限のある物件

【環境的瑕疵物件】
工事などによる振動や騒音被害、悪臭、日照の阻害など周辺環境に起因する欠陥のある物件

【心理的瑕疵物件】
事故物件やいわく付き物件と呼ばれる物件(具体的には、殺人事件や自殺などで人が亡くなった物件、暴力団施設の跡地など、人が心理的に敬遠するような物件のこと)

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瑕疵担保責任の適用可否によるトラブル

具体的な瑕疵担保責任の範囲を定めていない場合、床や壁のキズやシミなど細かい点まで指摘し、売主に修繕修理を請求する人もいます。

その場合、瑕疵なのか、そうでないのか判断に難しいことや、物件公開時に「伝えた」、「伝えていない」などの言い争いが起こり、売主と買主でトラブルになりがちです。

このようなトラブルが起こらないよう、売主は具体的な瑕疵担保責任の範囲も定めておくことが大事です。

例えば、「雨漏り、シロアリ、配管類の3点に関わる瑕疵については3カ月間の瑕疵担保責任を負う」など、具体的な内容を売買契約書に記載しておくとよいでしょう。

これにより、どこまでの範囲ならば責任を負うのかが明確になるため、トラブルにも繋がりにくくなりますし、売主への不当なクレームに対してもはっきりと責任の所在を伝えることができます。

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まとめ

土地の売却で起こるトラブルは契約者同士のトラブル、法律的なトラブル、物件自体に関するトラブルなどさまざまなケースがあり、ひとつひとつ対処法や解決方法が異なります。

基本的に売主と買主の話し合いで解決できればよいですが、不動産取引では複雑なものも多く、トラブルの際に土地家屋調査士や弁護士などが介入することも珍しくありません。

どのようなケースでも、トラブルになった原因を冷静に明らかにしていくことを心がけましょう。もちろん一方的に不当なクレームなどを受けることもありますが、冷静さを欠くと逆に不利な状況になってしまうこともあります。

瑕疵トラブルなどで言い合いになることもありますが、それを回避するため契約書に責任の範囲を記載しておくなど、トラブル回避策を事前に講じておくことも大事です。

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