【底地の評価方法】一般定期借地権と事業用定期借地権の評価方法の違いを解説

底地評価方法違い

皆様は定期借地権という借地権をご存知でしょうか?平成4年に新たに借地借家法に導入された概念なのですが、まだまだ一般に周知されているとは言い難い状況が続いています。

定期借地権は一定期間が経過すると土地の完全所有権が土地所有者の元に戻ってきますから、普通の借地権よりも底地権者に有利な契約です。

したがって、今まで一般的に借地権と呼ばれていた普通借地権が設定されている土地よりも高く評価されることが多いでしょう。

この記事では、より具体的な評価方法をお知らせしますので、どちらの借地権を設定するか悩んだり、現在借地権を設定している土地をいくらで売却するか悩んだりしている方はぜひ参考にしてください。

底地の評価方法は借地権の種類によって異なる

底地評価方法違い
普通借地権(これまで借地権と呼ばれていた一般的な借地権のこと)には借地権者に有利な決まりが多く、これまであまり借地権の設定が進んでいるとは言い難い状況でした。

そのような状態を解消するために、平成4年から「定期借地権」を設定することが新たに認められることになりました。

法令上、定期借地権は大きく3つに大別され、それぞれ異なる特徴を持っています。

まずは普通借地権と3つの定期借地権のそれぞれの特徴を確認しましょう。

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普通借地権の特徴

普通借地権のうち、借地借家法により保護されるのは建物を建てる目的で土地を借りた場合に限定されます。

したがって、駐車場やゴルフ場とする目的で土地を借りた場合には、そもそも借地借家法の適用を受けません。

その場合には民法の適用を受けることとなりますが、借地権者の権利保護の必要性が低いことから、当事者の合意、つまり契約書の内容が強く尊重されます。
したがって、この記事では取り扱わないものとします。

契約終了後の建物の取扱

借地権契約の存続期間が満了し、契約終了となった時点で底地上に建物が残っていた場合には、原則として土地の借主は貸主に建物を時価で買い取ることを請求することができます

これを建物の買取請求権といいます。

土地の賃貸借契約が終了する時点で建物は相当の築年数が経過していることが多いため、建物の時価で買い取るといってもあまりに多額になることは多くありません。

しかし、豪華な改築を施した場合にはその限りではありません。

土地の賃貸借契約に特約を結び、買取請求権を排除したいと希望する貸主が多いのですが、借地上の建物の買取請求権は強行規定となっています。

したがって、たとえ貸主・借主とも買取請求権を放棄することを合意し、契約書に記載したとしても、裁判においてはそのような合意は無効とされてしまいます。

なお、地代の不払いや信義に反するような土地の使用方法をしたことなどが原因で契約解除に至った場合、または貸主・借主ともに合意して賃貸借契約を解除した場合には、特段の事情がない場合には買取請求権が認められません。併せて確認しておきましょう。

契約更新

契約満了とともに土地所有者が契約を更新したくないと考えたとしても、底地上に建物が建っている限り、貸主からの契約拒絶には正当な理由が必要となります。

さらに、正当な理由があるとしても、貸し手は遅滞なく更新拒絶の申し入れをしなければいけません。

一度更新拒絶のタイミングを逃してしまうと次のチャンスは最短でも10年後にしか訪れませんから、更新の拒絶をしようと考えている場合には事前に通知の準備をしておくことが必要です。

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契約の存続期間

普通借地権を設定するにあたり、契約の存続期間の取り決めがない場合には契約の存続期間を30年と取り決めたものとみなされますし、契約の存続期間を取り決める場合であっても30年未満と定めることはできません。

また、最初の契約の存続期間(通常は30年)経過後、契約更新をする場合には存続期間を最低でも20年超、その後さらに更新をする場合には存続期間を最低でも10年超と定めなければいけません。

借地権者は建物を再築する際に底地の所有者の承諾を得なければいけませんが、その承諾の日、または再建築が完了した日のどちらか早い方から20年間は貸主から賃貸借契約の解除を行うことができません。

もし土地所有者が同意しなかった場合でも、借地権者は裁判所に土地所有者の同意の代わりとなる決定をすることを申し立てることができますから、土地所有者の側から再築を拒絶するのは困難です。

なお、再築ではなく改築、つまりリフォームをした場合にはこの制度は適用されません。

貸主・借主ともに、相手方が同意しない限り契約期間中の賃貸借契約の途中解約はできませんが、貸主には上記のようなより厳しい法令上の制限があります。

実務上、賃貸借契約の貸主からの解約は難しいのが現実です。

一般定期借地権の特徴

普通借地権は貸主の意向で解約することが困難ですから、土地の所有者は借地権を設定することに消極的でした。

それが理由で活用されていない土地が増えていたことから、平成4年に一般定期借地権と事業用定期借地権が新設されることとなりました。

なお、普通借地権の契約は口頭でも成立しますが、一般定期借地権の契約は必ず書面にて行わなければ成立しません

普通借地権であれ定期借地権であれ、通常は書面にて契約をしますから意識する機会は少ないかもしれませんが、頭の片隅に入れておきましょう。

契約終了後の建物の取扱

一般定期借地権の場合には、普通借地権と異なり契約の存続期間満了とともに借主は建物を解体し、更地にして土地を返還しなければいけません

また、普通借地権では建物の買取請求権が強行規定のため、特約によっても排除することができませんでしたが、一般定期借地権では特約により建物の買取請求権を排除することが可能です。

契約更新

普通借地権の場合には、正当な理由や借主の合意がない限り、実務上は契約更新の拒否をすることができませんでした。

一方、一般定期借地権の場合には特約により「契約更新がないこと」「建物再築による契約の存続期間延長がないこと」を定めることが可能です。

契約の存続期間

一般定期借地権は契約の存続期間を50年以上としなければいけません。

事業用定期借地権の特徴

普通借地権は最短でも30年、一般定期借地権は最短でも50年にわたり契約が継続しますから、短期間だけ土地を貸したい、短期間でもいいから借りたいというニーズを満たすことができないという問題がありました。

そのような問題を解消するため、事業用の建物を建設する場合に限り、短期間の定期借地権を認めることになりました。それが事業用定期借地権です。

事業用定期借地権は、存続期間が30年未満の契約と30年以上の契約で「契約更新があるかどうか」「借地人による建物の買取請求があるかどうか」が異なります

また、事業用定期借地権の設定をする場合には通常の契約書ではなく、公証役場にて公正証書にて契約を行わなければその効力が発生しません。

事業用定期借地権は純粋に事業にのみ利用される建物を建てる場合にしか設定することができません

例えば一階は店舗で二階は住居というように用途が混在する建物を建設する場合には利用することができませんから、注意が必要です。

契約終了後の建物の取扱

既にお知らせしたとおり、存続期間が30年未満の契約と30年以上の契約では取扱が異なります

存続期間が30年未満の契約の場合には、借地人による建物の買取請求権が生じませんから、契約満了とともに借地権者は建物を撤去し、更地にして引き渡さなければいけません

一方、存続期間が30年以上の契約の場合には、原則として借地人による建物の買取請求権が発生します

ただし、普通借地権とは異なり強行規定ではありませんから、買取請求権が発生しないこととする特約を結んだ場合には、その特約は有効です。

契約更新

契約更新についても、存続期間が30年未満の契約と30年以上の契約では取扱が異なります

存続期間が30年未満の契約の場合には契約更新もありませんし、建物の再築により契約の存続期間が延長されることもありません

存続期間が30年以上の契約の場合には普通借地権と同様、原則として正当な理由がなければ土地所有者から契約の更新を拒絶することができませんし、建物の再築により契約の存続期間も延長されてしまいます

ただし、これらは事業用定期借地権では強行規定ではありませんから、特約により排除することが可能です。

契約の存続期間

事業用定期借地権の契約の存続期間は、10年以上50年未満とされています。

それ以上長期間の借地権を設定する必要がある場合には、一般定期借地権にて対応することとなります。

建物譲渡特約付借地権の特徴

定期借地権を設定する契約を結んだ場合、契約の存続期間満了時には建物を解体して更地とし、所有者に土地を明け渡さなければいけません

事前にわかっていることとはいえ、多額の費用をかけて建設し、まだ利用できる建物を、費用をかけて解体しなければならないことを負担に感じる借地権者も多いです。

ですから、事前に決めた日に建物を土地所有者が買い取ると同時に定期借地権を消滅させることを定期借地権設定時に約束することが認められることになりました。

それが建物譲渡特約付定期借地権です。

建物譲渡特約付定期借地権を設定する場合には、公正証書はおろか書面で定めることも法令上は求められていません。

しかし、事前に約束する建物の譲渡日は何十年も先ですから、最低でも書面で、できれば公正証書にて契約すべきでしょう。

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法定借家権

定期借地権の契約存続期間満了日と建物の譲渡日を必ずしも同時にしなければならないわけではありません。

建物譲渡特約付借地権を応用したつくば方式(スケルトン定借とも言います)と呼ばれるスキームがあります。

つくば方式とは、例えば定期借地権の存続期間を60年、建物の譲渡日を30年後とする方法です。

借地権者は30年間にわたり借地上の建物に居住し続けることができ、30年経過後に建物を土地所有者に売却します

借地権者はその時点で建物から退去してもよいですし、家賃を支払ってあと30年間はそのまま住み続けることも可能とする方法です。

このように、建物譲渡特約付借地権と他の契約を組み合わせることで、様々な目的に柔軟に対応できることが魅力です。しかし、まだまだ活用例が多いとは言えません。

契約終了後の建物の取扱

契約の終了時点と同時とは限りませんが、借地権者が所有する建物は底地の所有者に移転することとなります。

契約更新

貸主・借主ともに納得すれば、それまでの契約を破棄して新たな借地権設定を行うことで契約更新と同様の法的効果をもたらすことができます。

契約の存続期間

建物譲渡特約付借地権の契約存続期間は30年以上としなければならないとされています。

建物の所有権が土地所有者に移転すれば土地と建物の所有者が一致しますから、その時点をもって当然に借地権が消滅し、契約が終了することとなります。

一般定期借地権の底地の評価方法

一般定期借地権の底地の評価方法
全く同一の土地は世界に一つしか存在しませんから、客観的な市場価格を決めることは困難です。

近隣の取引事例があったとしても、それぞれの土地ごとに個別事情が存在しますから、そのままその価格を自分の土地にあてはめるわけにはいきません。

特に、土地所有者が売却を急いでいたり、何らかの事情でどうしてもその土地を入手したい人が居たりする場合には、市場価値の数倍、または数分の一の価格で取引されることも少なくありません。
とはいえ、土地を売却する際の目安となるような、第三者も納得する客観的な価格を知りたいというニーズも多いです。

そのための参考となるような、実勢価格の調査方法を紹介します。

不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する

最も正確かつ客観的な実勢価格を知る方法は、不動産鑑定士に不動産の鑑定評価を依頼することです。

不動産鑑定士とは、その名のとおり不動産の価格を鑑定する専門家で、国家資格を持っています。
不動産鑑定士の資格をもっていなければ、業務として不動産の鑑定評価を行うことはできません。

不動産鑑定士に不動産の鑑定評価を依頼することで、裁判でも通用するほどの説得力ある客観的な不動産の価格を知ることが可能です。

ただし、不動産鑑定士の報酬は高額ですから、売却の参考とするために利用することに二の足を踏む土地所有者も多いです。

公的な評価額を利用する

様々な目的で、公的機関が不動産の鑑定評価を実施し、価格を公表しています。

ですから、その価格を利用して土地の大体の市場価格を知ることができます

これらの価格も不動産鑑定士の鑑定評価を基に公表していますから、高い信頼性があります。
ただし、それぞれの価格は公表している目的のために調整されています。

たとえば、相続税路線価は、あくまで相続税・贈与税を計算するために調整され、公表されていますから、相続税路線価がそのままその土地の経済価値を表しているわけではないのです。

一般的に不動産の売却価格を査定するために用いられる価格は以下の3つです。

公示価格

公示価格とは、国土交通省が毎年3月頃に公表している、毎年の1月1日時点でのそれぞれの土地の正常価格を示すとされる価格です。

この価格を参考に皆が不動産取引をすることで、地価の異常な高騰や下落を防ぐ目的で公表されています。

正常価格とは、売主と買主が特別な関係にはなく、また買手がその土地に特別な必要を感じていない場合の価格、つまり不動産会社にその土地の売却を依頼した場合に、その価格で売買が成立するという価格です。

この説明だけを耳にすると、公示価格を参考に自分の土地の評価をしても良いのではないかと思えます。
しかし、この価格を単独で用いることはお勧めできません

その最大の理由は、公示価格が他の公的な鑑定評価の基準となることもあり、また景気指標とも密接につながることから、国土交通省が公示価格を引き下げることに消極的だからです。

国土交通省から土地の鑑定評価を受託している不動産鑑定士も事情を把握しているため、少し高めの鑑定評価を出す傾向にあります。

不動産業界では「高示価格」などと揶揄されるほど高めの金額が表示されていますから、必ず他の価格と併用しましょう。

なお、本来の土地の市場価格は公示価格の8割~9割ほどと言われています。

一方、バブルの反省から地価の異常な高騰を防ぐことが公示価格を公表する主目的ですから、既に高騰している不動産の価格は実勢価格より低めに示されることがあります。

したがって、一部の一等地の公示価格は実勢価格より低く表示される傾向にあります。

路線価

相続税路線価とも言われる価格で、国税庁が毎年7月に、その年の1月1日の価格を公表しています。

税務署でも確認することができますが、インターネットなどで路線価図と検索すると簡単に確認することができます。

この価格をもとに相続税・贈与税の計算をすることとされています。

土地の取得という経済的利益に課税するという目的を果たすための数字ですから、公示価格より土地の実勢価格に連動しやすいという特徴があります。

ですから、本来の公表目的とは異なる用法ですが、不動産取引をするにあたり、最も重視されている価格です。

また、借地権を設定している場合の価値の下落幅を示す借地権割合を併せて公表していることが特徴です。

一般的に公示価格の8割程度の金額になるとされています。

したがって、路線価を0.8で割ることで、概ね適正な土地の実勢価格を把握することができるでしょう。

そのようにして算出した土地の実勢価格に借地権割合を乗じることで、底地の大体の市場価格を知ることができるとされています。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税や不動産取得税、都市計画税の税額を決定する基準となる価格で、市区町村が公表しています。

公表は3年に一度と頻度が少ないのが難点ですが、公表地点が多いため、あまり土地の取引事例が多くなく、したがって公示価格や相続税路線価を参考にしにくい場所にある土地の価格を算出するのに適しています。

一般的に、公示価格の7割程度の金額になるとされています。したがって、固定資産税評価額を0.7で割ることで、概ね適正な土地の実勢価格を把握することができるでしょう。

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買取業者に査定を依頼する

以前は底地や共有地など、特殊な土地を不動産の買取業者に売却するのは困難でした。

しかし、最近では、特殊な土地を専門に取り扱っている不動産業者が増えてきています

そのような買取業者に査定を依頼するのも底地の客観的な評価を調べる一つの方法です。

もちろん、査定を依頼したからといって必ずその業者に売却をしなければならないわけではありませんし、相手は専門家ですから査定を依頼する過程でその土地に関する有益な情報を得られることもあります。

なお、当社クランピーリアルエステートでも、底地の買い取りを積極的に行っております全国出張に対応しておりますし、底地の査定はもちろん様々なご相談にも対応できます。お気軽にご連絡ください。

一般定期借地権の評価が低い理由

普通借地権と異なり、定期借地権は契約の存続期間満了時には土地の完全所有権が手に入りますし、それまでは地代を受け取ることが可能です。

ですから、一見土地の完全所有権とほぼ同等の評価を受けても良いように思えますが、実際には土地の完全所有権と比較するとかなり低い評価を受けてしまうことが多いようです。

一般定期借地権の評価が低い最大の理由は、借地権者が約束を守ってくれるとは限らないことです。

契約の存続期間満了とともに建物の撤去と立ち退きを要求したとしても「自分はこの家を出ていったって行く場所がない。どうしたらよいのだ」と居直られてしまっては裁判にて立ち退きを要求するほかなくなってしまいます。

また、夜逃げをしてしまうなどして所在不明となることも考えられます。

裁判を起こせば勝訴する可能性が高いものの、それには費用と時間がかかります。そのような点を考慮すると、どうしても土地の完全所有権より低い評価を受けることとなってしまいます。

低い評価を避ける方法として、契約の際にあらかじめ建物の撤去費用相当額の保証金・敷金を差し入れてもらう方法や、信頼できる保証人を立ててもらう方法があります。

しかし、初期費用としてそれだけの現金を差し入れることができる方は少ないでしょう。

また、賃貸アパートの保証人となるならともかく、建物の解体費用や場合によっては家財や粗大ごみの処分費用まで請求される契約の保証人となる意思と資力がある方は多くありませんから、現実的ではありません。

結論として、そのようなトラブルとなっても元を取ることができるほど高額の地代を受け取るなどの対策を講じるほかなく、決定打となる対応方法がないのが実情です。

一般定期借地権の底地の評価方法

以下のような計算方法を用いることで、一般定期借地権の底地の理論的な価値を評価することが可能です。

(1)一般定期借地権契約の存続期間満了までの地代収入の合計額を計算
(2)その借地権契約の存続期間満了時点でのその土地の適正な地価を計算

もし借地権者が契約通りに建物を撤去し、契約の存続期間満了とともに土地を更地にして明け渡してくれることが確実であれば、(1)と(2)を合計した金額が理論的な底地の評価額となります。

より正確を期すのであれば、地代収入・契約の存続期間満了時点での土地の適正時価を現在価値に割り引いて計算すると良いでしょう。

ただし、あくまでこの方法で計算された金額は理論的な概算値でしかなく、借地権者が約束を守ってくれることが前提となります。

既にお知らせしたように、定期借地権といえども借地権者が必ずしも契約通りに土地を明け渡してくれるとは限りませんから、購入者にとってはリスクが高い物件です。

したがって、そのリスクを考慮する必要がありますから、実際に売却する場合にはこの方法で計算された金額よりかなり減額された評価を受けることとなるでしょう。

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現在価値への割引

例えば、今手元に100万円持っており、3%で運用できるとすると、ちょうど1年後には103万円になります。

逆に言うと、ちょうど1年後に103万円を受け取ることができるチケットがあるとすると、そのチケットは現在ちょうど100万円の価値を持っているのです。

将来受け取ることができる利益の今の価値を計算することを、会計学や経済学の用語で「現在価値に割り引く」といいます。

専門家が不動産を鑑定する場合には必ず現在価値に割り引いて計算します。

一般の方が大体の価値を概算する場合にはそこまで厳密な計算をする必要性は高くありません。

しかし、この概念は不動産に関するお金の計算をする際に頻繁に登場しますから、考え方を理解しておくと安心です。

事業用定期借地権の底地の評価方法

事業用定期借地権の底地の評価も、原則として一般定期借地権と同様の計算方法で求めることが可能です。

ただし、事業用ですから、通常は一般定期借地権以上にリスクが高いと評価されるでしょう。

一般定期賃借権であれば万一本人が亡くなったとしても相続人がいることが多いため、その方と話し合いをする余地があります。

しかし、法人に事業用定期賃借権を設定した場合、万一その法人が破綻してしまったら話し合いをする相手を確定するにも一苦労で、いつまでも建物を解体できないという事態にもなりかねません。

したがって、一般定期借地権以上にリスクを高く見積もられ、一般定期借地権を設定したとき以上に土地の評価を減額されてしまうことが多いです。

使用貸借の土地の相続税評価について

相続税評価
有償で土地を使わせてもらうことを賃貸借といいます。

一方、無償で土地を使わせてもらうことを使用貸借といいます。

誤解されやすいのですが、借主が土地の固定資産税や除草代、その他現状維持に必要な費用を負担している場合にも使用貸借とされます。

なぜなら、民法第595条にて「借主は、借用物の通常の必要費を負担する」とされていますが、固定資産税や除草代などはこの必要費にあたると考えられるからです。

また、定期的な地代の支払いがないとしても、最初に権利金としてまとまった金額の支払いがあったり、数年に一度契約更新料としてまとまった金額の支払いがあるなど、貸手にとって実質的に地代に代わる収益があるとみなされる場合には、相続税・贈与税の分野では賃貸借とみなされることがあります。
参照:国税庁・相続税及び贈与税 

使用貸借の土地の所有者が亡くなった場合

貸主が亡くなった場合には、使用貸借契約をしている土地は自分で利用している土地と同様の相続税評価額で相続税が計算されることとなります。なお、貸主から贈与を受けた場合の贈与税の計算も同様です。

賃貸借契約により土地を貸している場合には、借主の権利が借地借家法により強力に保護されていますから、反射的に貸主の権利は相当に制限されることとなります。

そのため、相続税・贈与税を計算する場合にも土地の完全所有権より価値が下がっているものとして、低い評価額にて計算されることとなるのです。

この価値の下落幅を示したものが、相続税路線価の借地権割合です。

一方、使用貸借契約の場合には借地借家法が適用されませんから、借主の権利は強くありません。
したがって、貸主の権利の制限も強くありませんから、相続税評価額を下げる必要性がないとされています。

使用貸借の土地の借地権者が亡くなった場合

土地を賃貸借している場合には借主の相続人が借主の地位を継承する、つまり相続人が自動的に借主となるのですが、使用貸借は借主の死亡により借地権が消滅します。

つまり、借主の地位は相続の対象とはならないのです。

使用貸借している土地上に建っている建物を相続した場合には、あくまでその建物の相続税評価額にて相続税・贈与税が計算されます。

したがって、借地権者が亡くなった場合には、土地については相続税評価の問題は生じません

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まとめ

一定期間経過後に土地の完全所有権が土地所有者に戻ってくるため、安心だと言われている定期借地権ですが、現実には全く懸念がないわけではありません。

ですから、可能であれば定期借地契約を解消したり、底地を売却したほうが良い場合も多いです。

完全所有権のある土地であっても市場価値の評価は難しいのですが、まして底地となると様々な事情を考慮して評価していかなければいけません。

一人で悩むことなく、一度買取業者や不動産業者など、専門家にご相談されることをお勧めします。

最終更新日:

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