底地の評価方法は？一般定期借地権と事業用定期借地権の評価方法を紹介

定期借地権は1992年に導入された概念ですが、まだまだ一般に周知されているとは言い難い状況が続いています。

定期借地権では、一定期間が経過すると土地の完全所有権が土地所有者に戻ってくるため、普通の借地権よりも底地権者に有利な契約です。

したがって、今まで一般的に借地権と呼ばれていた「普通借地権」が設定されている土地よりも高く評価されることが多いといえます。

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借地権の種類によって評価額は変わる

普通借地権（これまで借地権と呼ばれていた一般的な借地権のこと）には借地権者に有利な決まりが多く、借地権の設定が進んでいるとは言い難い状況でした。

そのような状態を解消するために、1992年から「定期借地権」を設定することが新たに認められました。

法令上、定期借地権は大きく3つに大別され、それぞれ異なる特徴を持っています。

そして、借地権の種類によって、評価額は変わってきます。

まずは普通借地権と3つの定期借地権のそれぞれの特徴を確認しましょう。

普通借地権の特徴

普通借地権のうち、借地借家法により保護されるのは建物を建てる目的で土地を借りた場合に限定されます。

したがって、駐車場やゴルフ場とする目的で土地を借りた場合には、そもそも借地借家法の適用を受けません。

その場合には民法の適用を受けることとなりますが、借地権者の権利保護の必要性が低いことから、当事者の合意、つまり契約書の内容が強く尊重されます。

普通借地権については、以下の記事を参考にしてみてください。

定期借地権は大きく分けて3種類

定期借地権は以下の3つに大別されます。

• 一般定期借地権
• 事業用定期借地権
• 建物譲渡特約付借地権

次の項目から、それぞれの特徴を具体的に見ていきましょう。

一般定期借地権の特徴

普通借地権は貸主の意向で解約することが困難ですから、土地の所有者は借地権を設定することに消極的でした。

それが理由で活用されていない土地が増えていたことから、1992年に一般定期借地権と事業用定期借地権が新設されることとなりました。

なお、普通借地権の契約は口頭でも成立しますが、一般定期借地権の契約は必ず書面にて行わなければ成立しません。

普通借地権であれ定期借地権であれ、通常は書面にて契約をしますから意識する機会は少ないかもしれませんが、頭の片隅に入れておきましょう。

事業用定期借地権の特徴

普通借地権は最短でも30年、一般定期借地権は最短でも50年にわたり契約が継続するため「短期間だけ土地を貸したい」「短期間でもいいから借りたい」というニーズを満たせませんでした。

そのような問題を解消するため、事業用の建物を建設する場合に限り、短期間の定期借地権を認めることになりました。それが事業用定期借地権です。

事業用定期借地権は、存続期間が30年未満の契約と30年以上の契約で「契約更新があるかどうか」「借地人による建物の買取請求があるかどうか」が異なります。

また、事業用定期借地権の設定をする場合には通常の契約書ではなく、公証役場にて公正証書にて契約をおこなわなければその効力が発生しません。

事業用定期借地権は、純粋に事業にのみ利用される建物を建てる場合にしか設定できません。

例えば、一階は店舗で二階は住居というように、用途が混在する建物を建設する場合には利用することができません。

建物譲渡特約付借地権の特徴

定期借地権を設定する契約を結んだ場合、契約の存続期間満了時には建物を解体して更地とし、所有者に土地を明け渡さなければいけません。

事前にわかっていることとはいえ、多額の費用をかけて建設しまだ利用できる建物を、費用をかけて解体しなければならないことを負担に感じる借地権者も多いです。

そこで、事前に決めた日に建物を土地所有者が買い取ると同時に、定期借地権を消滅させることが認められました。それが建物譲渡特約付定期借地権です。

建物譲渡特約付定期借地権を設定する場合には、公正証書はおろか書面で定めることも法令上は求められていません。

しかし、事前に約束する建物の譲渡日は何十年も先ですから、最低でも書面で、できれば公正証書にて契約すべきでしょう。

一般定期借地権における底地の評価方法

全く同一の土地は存在しないため、客観的な市場価格を決めることは困難です。

近隣の取引事例があったとしても、それぞれの土地ごとに個別事情が存在しますから、そのままその価格を自分の土地にあてはめるわけにはいきません。

とくに、土地所有者が売却を急いでいたり、何らかの事情でどうしてもその土地を入手したい人が居たりする場合には、市場価値における数分の一で取引されることも少なくありません。

とはいえ、土地を売却する際の目安となるような、第三者も納得する客観的な価格を知りたいというニーズも多いです。

そのための参考となるような、実勢価格の調査方法を紹介します。

不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する

最も正確かつ客観的な実勢価格を知る方法は、不動産鑑定士に不動産の鑑定評価を依頼することです。

不動産鑑定士とは、その名のとおり不動産の価格を鑑定する専門家で、国家資格を持っています。

不動産鑑定士の資格をもっていなければ、業務として不動産の鑑定評価はおこなえません。

不動産鑑定士に不動産の鑑定評価を依頼することで、裁判でも通用するほどの説得力ある客観的な不動産の価格を知ることが可能です。

ただし、不動産鑑定士の報酬は高額ですから、売却の参考とするために利用することに二の足を踏む土地所有者も多いです。

公的な評価額を利用する

さまざまな目的で、公的機関が不動産の鑑定評価を実施し、価格を公表しています。

ですから、その価格を利用して土地における大体の市場価格を知れます。これらの価格も不動産鑑定士の鑑定評価を基に公表していますから、高い信頼性があります。

ただし、それぞれの価格は公表している目的のために調整されています。

なお、一般的に不動産の売却価格を査定するため、用いられる価格は以下の3つです。

• 公示価格
• 路線価
• 固定資産税評価額

専門の買取業者に査定を依頼する

以前は底地や共有地など、特殊な土地を不動産の買取業者に売却するのは困難でした。

しかし、最近では特殊な土地を専門に取り扱っている不動産業者も増えてきています。

そのような専門の買取業者に査定を依頼するのも、底地の客観的な評価を調べる一つの方法です。

もちろん、査定を依頼したからといって、必ずその業者に売却をしなければならないわけではありません。相手は専門家ですから査定を依頼する過程で、その土地に関する有益な情報を得られることもあります。

なお、当社クランピーリアルエステートでも、底地の買い取りを積極的に行っております。底地の売却を検討している段階から、無料査定を受けて底地の価値を把握しておきましょう。

事業用定期借地権における底地の評価方法

事業用定期借地権における底地の評価も、原則として一般定期借地権と同様の計算方法で求めることが可能です。

ただし、事業用ですから、通常は一般定期借地権以上にリスクが高いと評価されるでしょう。

一般定期賃借権であれば万一本人が亡くなったとしても相続人がいることが多いため、その方と話し合いをする余地があります。

しかし、法人に事業用定期賃借権を設定した場合、万一その法人が破綻してしまったら話し合いをする相手を確定するにも一苦労で、いつまでも建物を解体できないという事態にもなりかねません。

したがって、一般定期借地権以上にリスクを高く見積もられ、一般定期借地権を設定したとき以上に土地の評価を減額されてしまうことが多いです。

無償で土地を貸し出しているときは使用貸借とみなされる

有償で土地を使わせてもらうことを賃貸借といいます。一方、無償で土地を使わせてもらうことを「使用貸借」といいます。

ちなみに、借主が土地の固定資産税や除草代、その他現状維持に必要な費用を負担している場合にも使用貸借とされます。

なぜなら、民放にて「借主は、借用物の通常の必要費を負担する」とされており、固定資産税や除草代などはこの必要費にあたると考えられるからです。

また、貸主にとって地代に代わる実質的な収益があるとみなされる場合には、相続税・贈与税の分野では賃貸借とみなされることがあります。

借主は、借用物の通常の必要費を負担する。引用：e-Govポータル、民法595条

参照：国税庁「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」

使用貸借の土地の所有者が亡くなった際は借地権が消滅する

土地を賃貸借している場合には、借主の相続人が借主の地位を継承するのですが、使用貸借は借主の死亡により借地権が消滅します。

つまり、借主の地位は相続の対象とはならないのです。

使用貸借している土地上に建っている建物を相続した場合には、あくまでその建物の相続税評価額にて相続税・贈与税が計算されます。

したがって、借地権者が亡くなった場合には、土地については相続税評価の問題は生じません。

まとめ

定期借地権は、一定期間経過後に土地の完全所有権が土地所有者に戻ってきます。

ですが、全く懸念がないわけではありません。

ですから、可能であれば定期借地契約を解消したり、底地を売却したほうが良い場合も多いです。

完全所有権のある土地であっても市場価値の評価は難しいのですが、まして底地となると様々な事情を考慮して評価していかなければいけません。

一人で悩むことなく、一度買取業者や不動産業者など、専門家にご相談されることをお勧めします。