不動産売却の仲介とは？売却の流れやメリット・デメリットを徹底解説

不動産の売却方法は「仲介」と「買取」の2種類ありますが、多くの人がまず仲介による売却を検討します。

なぜなら、仲介には買取に比べて高値で売れやすいというメリットがあるからです。

なお、仲介による不動産売却を成功させるためにはいくつかコツがありますが、最も重要なことは優良な不動産業者を選ぶことです。

二人三脚で売却活動をおこなうパートナーが優良な不動産業者であれば、買主との交渉を安心して任せられます。

優良な不動産業者を選ぶには、一括査定などを利用して多くの不動産業者へ査定を依頼し、査定価格や担当者の対応を比べることが大切です。

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不動産売却の仲介とは「不動産業者を間に入れて不動産を売却する方法」

不動産売却における「仲介」とは、不動産業者に間に入ってもらい不動産を個人（または法人）へ売却する方法です。

仲介を依頼すると、不動産業者はさまざまな媒体に広告を出して買主を探してくれます。

また、買主が見つかれば、以下のような不動産売却に関するさまざまな手続きを代行してくれるのです。

• 契約条件の調整
• 契約書類の作成
• 重要事項説明
• 契約から引き渡しまでの事務手続き　など

一方で、不動産売却にはもう一つ「買取」という方法もあります。

買取とは、不動産業者との直接取引で不動産を売却する方法です。

仲介のように買主を探す必要がないので、不動産を早く現金化できるメリットがあります。

ただし、売却価格は仲介より1～4割程度下がるのが一般的です。

買取による不動産売却のメリット・デメリットについて、詳しく知りたい場合は以下の記事を参考にしてください。

不動産売却の仲介には「片手仲介」と「両手仲介」がある

不動産売却の仲介には、さらに「片手仲介」と「両手仲介」の2つの種類があります。

別々の不動産業者へ仲介を依頼した売主と買主が、不動産の売買をおこなうと「片手仲介」となります。

仮に、売主が仲介を依頼した不動産業者をA、買主が仲介を依頼した不動産業者をBとすると「Aは売主からのみ」「Bは買主からのみ」仲介手数料を受け取れます。

一方で、同じ不動産業者へ仲介を依頼した売主と買主が、不動産の売買をおこなと「両手仲介」となるのです。

依頼を受けた不動産業者は、売主・買主両方から仲介手数料を受け取れます。

不動産業者の立場からすれば、片手仲介より両手仲介の方がより多くの利益を得られます。

そのため、悪徳な不動産業者による「囲い込み」がおこなわれる恐れもあるので、不動産業者選びの際は注意が必要です。

以下の記事では、片手仲介と両手仲介それぞれの特徴や、囲い込みの予防策について、詳しく解説しています。

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仲介による不動産売却のメリット・デメリット

不動産売却というと、ほとんどの人が「仲介」による売却を思い浮かべるでしょう。

しかし、実際には「仲介による不動産売却にどのようなメリットがあるのか」明確には把握していない人もいるのではないでしょうか。

また「仲介による不動産売却にデメリットはないのか」気になる人もいると思います。

そこで、次の項目から「仲介による不動産売却のメリット・デメリット」について詳しくお伝えします。

【メリット1】買取よりも高値で売れやすい

不動産を売るからには、できるだけ高く売りたいと考える人がほとんどでしょう。

仲介による不動産売却の場合、さまざまな媒体に広告を出して広く買主を探すため、高値でも買取してくれる買主に出会える可能性が高くなります。

一方で、買取による不動産売却の場合は、不動産業者と一対一の交渉となるため、不動産業者の言い値で売却することになる場合も多いです。

よって、仲介で不動産を売却する場合、買取に比べて最終的な売却価格が高くなることが多いのです。

【メリット2】売却価格や条件の交渉をプロに任せられる

仲介で不動産を売却する場合、不動産業者が間に入って買主と売却価格や条件の交渉をおこなってくれます。

不動産業者は、宅地建物取引士の資格と高い営業スキルを持った不動産売買のプロです。

そのため、売主が損することなく適正な価格や条件で売却できるよう交渉してくれるでしょう。

【デメリット1】仲介手数料がかかる

仲介で不動産を売却する場合、不動産業者が売却活動や書類作成、条件交渉など、不動産売却に関する手続きをすべて代行してくれます。

売主は売却手続きを不動産業者へ丸投げできる代わりに、報酬として仲介手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法により国土交通大臣の定める上限金額を超えてはならないと定められています。

第四十六条　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
２　宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。

引用：e-Govポータル「宅地建物取引業法第46条」

なお、国土交通省のサイトでは、仲介手数料の上限金額について以下のように告示されています。

不動産の価格	仲介手数料の上限
200万円以下	5.5％
200万円超400万円以下	4.4％
400万円超	3.3％

よって、不動産業者は上記の上限金額以内でそれぞれ仲介手数料を設定し、仲介で不動産を売却する場合には提示された金額の仲介手数料を支払う必要があるのです。

なお、不動産売却の仲介手数料については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。

参照：建設産業・不動産業：不動産流通について – 国土交通省
令和元年8月30日改正（令和元年10月1日施行）＞昭和45年建設省告示第1552号

【デメリット2】売却までに時間がかかる

買取による不動産売却の場合、不動産業者と条件や価格の面で合意できれば、すぐにでも不動産を売却できます。

一方で、仲介による不動産売却の場合、なかなか買主が見つからなかったり、見つかっても条件や価格の面で折合いがつかなければ、売却するまでに時間がかかる場合もあります。

仲介手数料を払ってまで不動産業者に依頼したからには、できる限り高く不動産を売りたいと考える人が多いはずです。

自身が納得のいく価格で売却するためには、それなりの時間を要することを覚悟しておくとよいでしょう。

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仲介による不動産売却の流れ

仲介で不動産を売却する場合、不動産業者が売却手続きをサポートしてくれますが、売主自ら売却の流れを把握しておくことで、よりスムーズに売却手続きを進められるでしょう。

以下が、仲介による不動産売却の一般的な流れです。

1. 仲介を依頼する不動産業者を探す。
2. 不動産業者と媒介契約を締結する。
3. 不動産業者と協力して売却活動をおこなう。
4. 買主と売買契約を締結する。
5. 不動産を買主へ引き渡す。

次の項目から、各項目の内容について詳しくお伝えします。

1.仲介を依頼する不動産業者を探す

まずは仲介を依頼する不動産業者を探しましょう。

仲介による不動産売却では、不動産業者と二人三脚で売却活動をおこなうため、不動産業者選びが大変重要です。

最初から1社の不動産業者に絞って依頼するのではなく、最低でも6社以上の不動産業者へ査定を依頼し、査定価格や担当者の対応を比較することをおすすめします。

優良な不動産業者を探すには一括査定がおすすめ

複数の不動産業者へ査定を依頼すれば、それだけ優良な不動産業者と出会える確率が高まります。

とはいえ「多くの不動産業者へ査定を申し込むのは面倒」と感じる人も多いのではないでしょうか。

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2.不動産業者と媒介契約を締結する

仲介を依頼する不動産業者が決まったら、不動産業者と媒介契約を結び、正式に仲介を依頼しましょう。

媒介契約は不動産業者へ仲介を依頼する際に、売主が受けられるサービスやかかる手数料などを明確にするもので、主に以下3つの種類があります。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
自己発見取引	不可	可能	可能
同時に依頼できる不動産業者の数	1社のみ	1社のみ	複数社に依頼可能
売主への進捗報告	1週間に1回以上	2週間に1回以上	なし
REINSへの登録	5日以内	7日以内	なし
契約期間	3ヶ月以内	3ヶ月以内	法律による制限なし（※）

※標準媒介契約約款では3ヶ月以内

専属専任媒介契約・専任媒介契約の場合、窓口は1社ですがREINSへの登録によって、物件情報が全国の不動産業者の間で共有され、幅広く買主を探せます。

一方で、一般媒介契約の場合、REINSへの登録義務はないものの複数業者への依頼が認められており、自分で見つけた買主との直接取引も可能という自由度の高さが特徴です。

よって、信頼できる不動産業者1社に売却活動を任せたい人は専属専任媒介契約や専任媒介契約を、自ら積極的に売却活動をおこないたい人は一般媒介契約を選ぶとよいでしょう。

3つの媒介契約についてさらに詳しく知りたい場合は、以下の記事も参考にしてください。

3.不動産業者と協力して売却活動をおこなう

媒介契約を締結した後は、不動産業者がさまざまな媒体を駆使して売却活動をおこないます。

売却活動の結果、買主が見つかれば内覧をおこない、実際に不動産を見て検討してもらいましょう。

さらに、検討してくれた買主から購入の申込みがあった場合は、不動産業者を通して売却価格や条件の調整をおこないます。

4.買主と売買契約を締結する

条件の合う買主が見つかったら、いよいよ売買契約を締結します。

以下が、売買契約の一般的な流れです。

1. 重要事項説明書の読み合わせ
2. 売買契約
3. 署名・捺印、手付金の受領

売買契約に先立ち、以下のような取引に関わる重要な事項を、宅地建物取引士が買主に対して説明し、書面を交付します。

• 権利関係
• 法令上の制限
• マンションの管理状態
• 契約解除に関する事項
• 「ホームインスペクション」実施の有無および内容など

重要事項説明の後に売買契約書などの読み合わせをおこない、契約内容や不動産の現況、設備の有無や不具合の有無を確認します。

契約内容を確認したらすべての書類に署名・捺印をおこない、買主から手付金を受領したら契約成立です。

5.不動産を買主へ引き渡す

売買契約成立後は、売主と買主の間で決めた日に決済と不動産の引き渡しをおこないます。

決済・引き渡し当日の一般的な流れは、以下のとおりです。

1. 登記申請の書類確認
2. 残代金受領・固定資産税などの精算
3. 鍵・関係書類の受渡し
4. 売却不動産の引き渡し

まずは、所有権移転登記などの申請をおこなうため、登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。

登記申請の書類確認が済んだら、売買代金の残代金を受領し、固定資産税や（マンションの場合）管理費などの精算をおこないます。

精算が終われば鍵や関係書類など引継ぐべきものを買主へ引き渡し、売主は登記費用や仲介手数料を支払って、決済・引き渡しの手続きは完了です。

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仲介で不動産を売却する際にかかる費用

仲介で不動産を売却する際には、さまざまな費用や税金がかかります。

「売却価格がそのまま不動産売却により得られる利益ではない」ので、しっかりとかかる費用を把握しておきましょう。

なお、不動産売却にかかる費用には、主に以下のようなものがあります。

• 仲介手数料
• 引越費用
• 登記関係費用
• 既存の住宅ローン残債
• 売買契約時の印紙税
• 所得税・住民税

「不動産売却にかかる費用の具体的な金額」や「費用を安く抑える方法」について、詳しく知りたい場合は以下の記事を参考にしてください。

仲介による不動産売却を成功させるコツ

「仲介による不動産売却の流れや費用はわかったけど、実際にちゃんと売却できるか不安・・・」

「せっかく仲介手数料を払って不動産を売却するならなるべく高く売りたいけど、どうしたらいいかわからない」

このような不安や疑問を抱えている人は少なくありません。

そこで、次の項目から「仲介による不動産売却を成功させるコツ」について詳しくお伝えします。

仲介による不動産売却で高く・確実に不動産を売却したい人は、ぜひ参考にしてください。

売出価格は値引き交渉も見越して少し高めに設定する

不動産を売り出す際は、値引き交渉も見越して売出価格を少し高めに設定することが重要です。

不動産売買には値引き交渉がつきものです。

相場価格で売り出した場合、買主との値引き交渉に負けてしまうと買い叩かれてしまいます。

ただし、あまりにも相場より高い価格で売り出してしまうと、売れ残る恐れがあるので注意してください。

どのくらい高めに設定すればよいかは、仲介を依頼する不動産業者にアドバイスをもらいましょう。

最も高く売れるタイミングで売り出す

不動産を高く売るには、売出時期も非常に重要です。

不動産の相場は需要と供給のバランスによって常に変動していますから、同じ物件でも不動産の需要が高まる時期には相場が跳ね上がることもあります。

売却を急いでいない場合は、時期を変えて不動産業者に査定を依頼すると、その不動産が最も高く売れる時期がわかるでしょう。

もし、売却を急いでいたり何度も査定を依頼するのが面倒な場合は、不動産の需要が最も高まる時期に売り出すのがおすすめです。

一般的に、不動産の需要が最も高まる時期は「1〜3月」といわれています。

この時期に合わせて売り出せば、ほとんどの不動産は相場が高くなっているため、強気の価格設定でも売れる可能性が高いです。

内覧の準備を入念におこなう

不動産を訪れた買主に少しでもよい印象を持ってもらうため、内覧前は入念に準備をして臨みましょう。

内覧前に準備すべきことには、以下のようなものがあります。

• 部屋を整理整頓し掃除する。
• 照明を明るくする。
• 匂いを除去する。
• 日当たりを良くする。
• 事前に不動産自体や周辺環境をリサーチしアピールポイントをまとめておく。
• 見学時間を重ねて人気物件を演出する。

もし、自身で掃除や換気をおこなっても匂いや汚れが気になるようなら、専門業者にハウスクリーニングを依頼するのも一つの手です。

ホームインスペクション（住宅診断）や地盤調査・改良を実施する

売却前にホームインスペクション（住宅診断）や地盤調査を実施し、問題がないことを確認しておけば、買主に安心感を与えられるため、契約成立に繋がりやすくなります。

また、調査の結果、修繕すべき箇所が見つかった場合は修繕してから売却すれば、後から契約不適合責任を追及される心配もなくなります。

高値で売却できたとしても、後から多額の損害賠償を請求されてしまうと、結果的に損をすることになりかねません。

事前調査や修繕をしっかりと実施して、高値での売却を成功させましょう。

なお、契約不適合責任についてさらに詳しく知りたい場合は、以下の記事も参考にしてください。

不動産の特性に合わせた販売方法を選択する

不動産を売る方法は、現在ある家や土地をそのまま売るだけではありません。

不動産を高く売りたいなら、それぞれの不動産が持つ特性に合わせて、さまざまな販売方法を検討する必要があります。

例えば、築年数の古い家は、解体して更地にしてから売ったほうが、高く売れる可能性があります。

また、敷地面積が広すぎる土地はそのままだと活用しづらく、買い手がつきにくい傾向があるため、分筆して売ることも検討しましょう。

分筆することで価格も下げて売却できるようになり、買い手がつきやすくなります。

買取保証制度をうまく活用する

仲介による不動産売却の場合、相場に近い価格で売却できる可能性が高い反面、買主が見つからず売れ残ってしまう恐れがあります。

一方で、買取による不動産売却の場合、確実に売却できますが、売却価格は相場より下がってしまうことが多いです。

そこで「少しでも相場に近い価格で売却したいけれど、売却期限が決まっている」という場合、買取保証制度を活用するとよいでしょう。

買取保証制度を利用する場合、まずは仲介により相場価格で売却活動をおこないます。

そして、万が一不動産が売れ残ってしまった場合は、不動産業者が買い取ってくれるので、確実に不動産を売却できるというわけです。

「買取保証制度のメリット・デメリット」や「活用するとよいケース」について、詳しく知りたい場合は以下の記事も参考にしてください。

>>【優良業者をまとめて比較】不動産売却の一括査定はこちら

まとめ

不動産売却における仲介とは、不動産業者に間に入ってもらい不動産を個人（または法人）へ売却する方法です。

「買取よりも高値で売れやすい」「売却価格や条件の交渉をプロに任せられる」などのメリットがあるため、多くの人は不動産売却時に仲介による売却を選択します。

なお、仲介により不動産を高く・確実に売却させるにはいくつかコツがありますが、最も重要なことは、売却活動のパートナーとなる不動産業者を慎重に選ぶことです。

優良な不動産業者を選ぶには、できるだけたくさんの不動産業者へ査定を依頼し査定価格や担当者の対応を比べることが大切です。

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