築年数が古くなり路地裏にある家を建て替えようとしても「再建築不可物件」として認められないケースも少なくありません。
再建築不可で路地裏にある家を建て替えるためには「接道義務」を満たす必要があります。
この記事では、路地裏にある家を建て替え可能にする方法と建て替えができなかったときの活用方法や売却方法について詳しく解説します。
目次
路地裏にある家は再建築不可物件の可能性がある
所有する物件が路地裏に位置していることで再建築不可物件の可能性があります。
なぜなら、建築基準法第43条によって「敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接しなければ建て替えが認められない」と定められているからです。
路地裏にある家は建築基準法で認められた道路に接していないこともあります。仮に道路に接していても幅員が4mに満たないことも考えられます。
再建築不可の具体的な条件や理由については以下の記事でわかりやすく解説しているので、より理解を深めたい人は参考にするとよいでしょう。
なぜ接道義務を満たしていない土地に家が建っているのか
建築基準法は昭和25年(1950年)11月23日に施行されました。この法律が定められる前に建築された住宅も少なくありません。
そのため、以前は認められていた建築物が建築基準法の制定・改正によって現在では再建築不可物件として存在しているというわけです。
ちなみに、建築基準法は地震や火事等の災害が発生したときに消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに進入できる経路や住民が速やかに避難できる経路などを確保するためのものです。
つまり、国民の安全性を第一に考えており意義のある法律だといえます。
幅員4m未満の道路でも建て替えができるケース
建築基準法第43条には「ただし書き」が規定されており、幅員４m未満の道路でも例外が認められています。以下の条件の中でどれか一つでも当てはまれば建て替えが許可されます。
- 敷地の周囲に公園、緑地、広場などの広い土地があること
- 敷地が農道や港湾道路など建築基準法上の道路ではないが、公共のために用いられる幅員4m以上の道路に2m以上接していること
- 特定行政庁が交通上、安全上、防災上、および衛生上支障がないと建築審査会の同意を得られていること
たとえば、下図のように公園が避難、通行の安全、延焼の防止、日照、採光、通風などの市街地環境の確保の観点から道路と同じような機能を果たしている場合です。
43条ただし書きの適用許可を認めるかどうかの判断基準は明確に規定されています。そのため、もし条件に適合しそうであれば、一度、役所へ相談してみてください。
もし許可を得られれば、通常の不動産と同じように建て替えできます。
路地裏にある再建築不可の家を建て替える3つの方法
路地裏にある再建築不可の家を建て替える方法は主に3つです。
- セットバック(敷地後退)する
- 隣地を買い取る
- 建て替え工事中は隣地を借りて使用できるようにする
これらの方法によって、敷地が接道義務を満たすようにします。
セットバック(敷地後退)する
幅員4m未満の道路に接する家を建て替えるときに、敷地をセットバック（後退）することして道路の幅員が4m以上にすると接道義務を満たすことが可能です。
たとえば、接している道路が幅員2mであれば、セットバックによって敷地を２m後退させます。
しかし、土地の状況によってはセットバックが難しい場所もあります。路地裏にある家が狭小地だとさらに面積が小さくなるため、扱いづらくなってしまう恐れもあります。
ちなみに、セットバックについてより理解を深めたい人は以下の記事を参考にするとよいでしょう。
隣地を買い取る
接している道路が建築基準法で認められていたとしても、敷地の間口が2m未満だと建て替えできません。
このようなケースであれば、隣地を買い取って間口を2m以上に広げれば接道義務を満たすことが可能です。
たとえば、道路に接する間口が1.8mだった場合、隣地を0.2m（20cm）買い取ることで建て替えできるようになります。
ただし、いきなり隣地所有者に土地の売買を交渉しても応じてくれないことが多いでしょう。
少しでも取引をスムーズにおこなうのであれば日頃から隣地所有者とコミュニケーションをとって良好な関係を築くことが大切です。
建て替え工事中は隣地を借りて使用できるようにする
再建築不可物件の所有者にとって隣地は建替え可能にする価値があるので、隣地所有者から相場よりも高い値段での取引を要求されることもあります。
このような場合、隣地の買取りではなく、一時使用の土地賃貸借契約を結ぶ方法があります。建て替え工事の期間中だけでも接道義務を満たしていれば工事は可能になるからです。
賃借契約は原則、口頭でも成立しますが、建築確認申請のときにその証拠が求められます。そのため、口約束だけでなくしっかりと書面で残し、申請するときに添付書類として提出しましょう。
路地裏にある家の活用方法
再建築不可の状態をなんとかしようと思っても、どうにもならないことはあります。そこで、ここでは建替え以外で今ある家を活用する方法を解説します。
リフォームする
建替えはできなくても一定の範囲内であればリフォームが可能です。
そもそも再建築不可物件が再建築不可の理由は、建築確認申請で許可されないからです。つまり、建築確認申請が不要な工事であれば、再建築不可の家でも工事ができます。建築確認申請が不要な工事は下記のとおりです。
- 4号建築物の大規模な修繕・模様替え
- 4号建築物以外の小規模なリフォーム
- 準防火・防火地域以外の土地での10m^2以下の増築
4号建築物には、2階以下の木造住宅や平屋の鉄骨住宅などがあてはまります。
自分の家がこれらの条件に当てはまる場合、フルリフォームはできるので新築のようにきれいにできます。そうすれば、このまま長く住み続けられるでしょう。
また、ここでいう「大規模な修繕・模様替え」とは、壁・柱・床・梁・屋根・階段などの主要構造部の一種以上に対して2分の1を超える修繕をおこなうことです。
また、間取りを変更する場合も大規模なリフォームに該当し、4号建築物以外では確認申請が必要になります。
逆を言えば2分の1以内であればどのような一戸建てでもリフォーム可能です。ただし、2分の1の基準は役所の担当者によって判断が異なる場合があるので注意が必要です。
そのため、希望のリフォームができそうかどうかは、リフォーム業者・役所の両方に相談するようにしてください。
再建築不可物件における可能なリフォームの範囲については以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
賃貸物件として貸し出す
路地裏でも駅に近い、都市部に近い、学校が近い、など立地がよければ賃貸物件として活用する方法もあります。
リフォームした方が入居者を見つけやすいですが、家の状態・家賃によってはそのままでも入居者を見つけられるかもしれません。
もしリフォームする場合、リフォームにかかる費用を賃貸経営で回収できそうか、回収できるとすれば何年かかるかをシミュレーションすることが大切です。
民泊として貸し出す
長期間、固定の人に住んでもらう賃貸物件ではなく、旅行や出張で1日～数日の間、滞在してもらう民泊として活用することも選択肢のひとつです。
民泊は訪日観光客が増える一方でホテル不足・空き家問題が課題となっている日本で注目されています。
民泊が広まりはじめたときに比べると法整備も進み、2018年6月には住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行されました。
この法律により一般的な住宅でも民泊運営のための許可を受けやすくなりました。もちろん再建築不可物件も民泊として貸し出すことは可能です。
民泊を考えているのであれば、物件がある地域での民泊の需要や家が民泊の条件を満たしているのかなど確認するとよいです。
また、民泊に関する相談は観光庁が設置した「民泊制度コールセンター」があります。
民泊制度の内容や届出の方法などを必要な手続きをまとめたポータルサイト「民泊制度ポータルサイト」もあるので合わせて確認すると始めやすいでしょう。
路地裏にある家の売却方法
再建築不可物件は通常の不動産に比べて売却は難しいですが、不可能ではありません。そこで最後に、路地裏にある家の売却方法について解説します。
更地にして隣地の所有者に売却する
一番高く売れる可能性が高い売却方法が隣地の所有者へ更地にして売却することです。
もし、隣地も再建築不可物件で、自分の土地を売却・譲渡することで再建築可能になる場合、市場価格よりも高値で買い取ってくれる可能性もあります。
このときの注意点は、隣地の所有者への売却が確定するまで家を取り壊さないことです。
売買の合意が取れていないのに先に解体してしまうと、隣人に売却できなかったときのデメリットが大きくなります。
なぜなら、再建築不可物件は更地にしてしまうと新しく建物を建てられないからです。
どれだけ古い家でも、その敷地上に家があることが重要です。家があるからこそ、リフォームやリノベーションで住み続ける、賃貸物件として貸す、中古物件として売却するという選択肢が生まれます。
家がなければ、土地活用をしなければならないですが、条件は路地裏の再建築不可物件です。そのような場所で駐車場経営も難しいでしょう。
不動産仲介業者に依頼して売却する
2つ目の方法は、通常の不動産と同じように不動産仲介業者に依頼して買主を探してもらうことです。隣地の所有者から買取りを断られたときに探します。
ただし、再建築不可物件なので買主は原則、ローンを組めません。そのため、売却価格を市場価格より低くしても買主が見つかりにくいです。
また、不動産売却ではリフォームで家をきれいにして売却活動を進めることがあります。ですが、再建築不可物件の場合、大規模なリフォームはおすすめできません。
なぜなら、リフォームしたからといって、そのかけた費用以上に売却価格が上がるとは限らないからです。売却価格が上がらなければリフォーム費用は赤字になってしまいます。
さらに、再建築不可物件のような条件の悪い家の購入を検討する方は、リフォーム・リノベーションをおこなう前提で物件を安く購入したいと考えているケースもあります。
だれにどのように売却活動を進めるかは媒介契約を結んだ不動産業者と相談しながら進めてもよいですが、そのときに買主のリノベーションを前提に「古家付き土地」として売却活動する選択肢も検討してみてください。
専門買取業者に売却する
「再建築不可で路地裏にある家を高く売りたい」「隣地との交渉が上手くいかなかった」などの場合、再建築不可物件専門の買取業者に売却することも検討してみましょう。
大手不動産会社や一般物件をメインとして扱う買取業者では、路地裏にある家などの再建築不可物件は扱えないことが多く、買取自体を拒否されてしまうこともあります。
一方で、再建築不可物件を専門に扱う買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。
数ある買取業者の中でも、再建築不可物件のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は路地裏にある家でも高価格での買取を実現しています。
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まとめ
路地裏にある家は敷地が接している道路の幅が足りず、接道義務を満たしていないことが多いです。
その場合、建て替えできるようにするには、セットバックして必要な道幅を確保するか、隣地の取得・賃貸での一時使用などの対策を取る必要があります。
また、建て替えができなくても、建築確認申請が不要な範囲であればリフォーム・リノベーションは可能です。
もし路地裏にある物件を再建築不可のままで売却するつもりであれば、再建築不可物件を専門的に扱っている不動産業者に相談するとよいでしょう。
