離婚により家を任意売却する方法とメリット・デメリットを徹底解説

離婚

夫婦間で離婚が決まると、結婚生活の中で築き上げた財産を分与することになります。もちろん、自宅などの家も財産分与の対象です。しかし、その家に住まなかったり、お金で分与した方が良かったりする場合は、その家を売却し、現金化してから財産分与を行います。家を売却する際に用いられる方法の1つに「任意売却」があります。

この記事では、離婚により家を任意売却する方法と、そのメリット・デメリットを徹底解説します。

離婚による任意売却とは

離婚
夫婦で築いた財産の中にマイホームやマンションなどの自宅がある場合は、財産分与の対象となります。財産分与をする際、離婚後も自宅として住み続けたりしない限りは家の売却を考えます。では、住宅ローンの残っている家は売却できるのでしょうか。まずは住宅ローンの残っている家の売却について見ていきましょう。

住宅ローン残高がある家は売却できる?アンダーローンとオーバーローン

財産分与において、住宅ローンの残高(残債)がある家を売却できるか大きく関わってくるのが「アンダーローン」と「オーバーローン」です。アンダーローンとは、住宅ローンの残高よりも家の売却価格の方が大きい状態のことです。逆に、オーバーローンとは、住宅ローンの残高よりも家の売却価格の方が小さい状態のことをいいます。

例えば、住宅ローンの残高が2,500万円の場合、家の売却価格が3,000万円なら、住宅ローンの残高よりも家の売却価格の方が大きいので「アンダーローン」、家の売却価格が2,000万円なら、住宅ローンの残高よりも家の売却価格の方が小さいので「オーバーローン」になります。

住宅ローンがアンダーローンの場合は、財産分与による売却に問題はありません。家を売って得た資金から、住宅ローンを一括返済し、残ったお金を分与します。上記の例なら、「家の売却価格3,000万円-住宅ローンの残高2,500万円=500万円」を財産分与します。

逆に、オーバーローンの場合、家を売却してもまだ住宅ローンが残るため、家を売却しにくくなります。そのため、家の売却を考える際には、住宅ローンの状態がアンダーローンなのか、オーバーローンなのかを確認する必要があります。

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離婚による家の任意売却とは

上述したとおり、住宅ローンの状態には、アンダーローンとオーバーローンがあります。アンダーローンの場合は問題なく家を売却できますが、オーバーローンはそういう訳にはいきません。では、オーバーローンの場合は、絶対に家を売却できないのでしょうか。実は、オーバーローンでも家を売却する方法がありますオーバーローンの不動産を売却することを「任意売却」といいます。

通常、住宅ローンには「抵当権」という差し押さえができる権利がついています。そのため、住宅ローンが返済できなくなると、家などの不動産は金融機関などの融資側に差し押さえられ、競売にかけられます。競売にかけられれば、融資側主体で家の売却が進むため自分のペースで売却をすることはできません。そのため、売却価格が安かったり、購入者を選択できなかったりします。しかし、住宅ローンを返済できない全ての人の家が競売にかけられると、不都合が起こる可能性もあるため、救済措置として任意売却の方法も認められています。ただし、任意売却をするためには、次のような条件があります。

・ローンの滞納があること
・共有名義人、連帯保証人の許可があること
・金融機関など、住宅ローンの貸主(債権者)との合意があること

任意売却を考える場合、速やかに金融機関などの債権者・抵当権者や共有名義人、連帯保証人、保証会社などに相談する必要があります。

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家を任意売却するなら、離婚前か離婚後どちらが良い?

オーバーローンの場合、条件に当てはまるのであれば、家の任意売却を考えます。金融機関などに相談し、任意売却しても良いということになったら、いつ任意売却すればいいのかという問題が出てきます。任意売却は離婚前、離婚後のどちらのタイミングがよいのでしょうか。

結論からいうと、一般的に任意売却は離婚前に行ったほうが良いです。これは、離婚前の方が、夫婦間で任意売却の話し合いがスムーズに進むためです。例えば、売却を考えている不動産が夫婦で共同名義の場合は、売却には双方の同意が必要です。もしも離婚後に、双方で連絡がつかなくなった場合は、双方の同意が得られず、任意売却はうまくいきません。

また、任意売却をしたからといって、ローンの残債が0円になる訳ではありません。家の売却価格でも返済しきれなかったローン残債については、分割して返済していくことになります。この返済についても、あらかじめ夫婦どちらがいくら支払っていくのか、相談し決めておく必要があります。離婚後に、双方で連絡がつかなくなった場合、最悪どちらか一方だけが、ローン残債を支払うはめに陥るケースもあります。このように、任意売却では、事前に夫婦間で多くのことを決めておく必要があります。

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離婚で任意売却する手順

任意売却
ここまでは、任意売却とはどのようなものかを見てきました。では、任意売却はどのように行えばよいのでしょうか。ここからは、離婚により任意売却をする手順や流れについて見ていきましょう。

1.任意売却の相談をする

任意売却を行うためには、多くの専門知識が必要になります。そのため、夫婦のみで任意売却を行うことは不可能です。任意売却を考える際には、専門家に相談するのが一般的です。ここでいう専門家とは、弁護士や不動産会社などです。弁護士や不動産会社であっても、任意売却の知識がある場合とない場合があるので、注意が必要です。任意売却では、当然ですが不動産の売却が必要なため、任意売却の専門知識がある弁護士や不動産会社に相談するのがいちばん良いでしょう。

2.売却したい家の価格を調べる

任意売却の相談をしたら、次に売却したい家がいくらで売れるのかを知る必要があります。そこで、不動産会社に売却価格の査定を依頼します。査定価格は、不動産業者によって異なることがあるため、不動産を売却する場合は、一般的に複数の不動産業者に査定を依頼し、納得できる価格の業者を選びます。任意売却の場合でも、複数の不動産業者に売却価格の査定を依頼したほうが良いです。しかし、任意売却の場合は、すでに家が競売にかけられているため、時間の制限があります。そのため、複数の不動産業者に査定を依頼する時間的余裕がないケースも少なくありません。

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3. 債権者や連帯保証人との手続き

不動産会社で家の売却手続きを行うと同時に債権者や連帯保証人などとの手続きも進めなければなりません。具体的には、任意売却することに対し了承を得ることです。複数の債権者などがいる場合は、すべての人の了承を得る必要があります。

この場合、どの債権者にどれだけの配当を渡すのか、売却後の返済計画はどうするのかなど、多くの調整が必要になり、この点を明確にしておかないとスムーズに事が運ばないケースも多くあります。そのため、任意売却の案件を取り扱った経験の多い弁護士や不動産会社などが債権者や連帯保証人と夫婦の間に入って交渉を進めることもよくあります。

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4. 不動産会社に売却の依頼をする

不動産会社で売却価格を査定しただけでは、正式に売却の依頼をしたことにはなりません。査定価格に納得できたら、不動産会社に正式に売却の依頼をします。具体的には、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。媒介契約とは、依頼主と不動産会社の間でかわす、不動産仲介業務を依頼する契約のことです。媒介契約を結べば、購入者募集の広告や契約書などの必要書類の準備まで、売却にかかるほぼすべてのことを不動産会社が行います。不動産の売却が成立した場合、依頼者は不動産業者に手数料を支払うことになっているため、売却の依頼をした時点では資金を用意する必要はありません。

5. 家を売却する

債権者や連帯保証人の同意があれば、家の売却を進めることができます購入希望者が現れたら、売却金額やいつ家を引き渡すのかなどの打合せを行い、売主・買主共に納得できれば、売買契約を結んだ後、家を売却します。家の売却では、一般的には売買契約を締結し、先に頭金(や中間金)を受領します。その後、清算金の受領と同時に家を引き渡します。ただし、任意売却の場合は競売の期限までの時間が短いため、売買契約をしてすぐに決済ということもあります。

6. 競売の取り下げ(任意売却手続きの終了)

購入希望者が現れ、家が売却できたら、競売の取り下げを行います。競売の取り下げは債権者である金融機関などが行います。そのため、家の売却が決まったら、債権者にその旨を報告します。競売が取り下げられたら、最初の計画のとおり、売却金額の配分などを行います。これで、任意売却の手続きは終了です。その後、家の引き渡し期日までに、新しい住居への引っ越しを済ませておく必要があります。

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離婚による任意売却のメリット

競売物件
見てきた通り、オーバーローンの場合の救済措置として、任意売却の方法も認められています。しかし、任意売却にはメリットとデメリットがあります。任意売却を考える際には、そのメリットとデメリットをきちんと理解しておく必要があるでしょう。ここでは、離婚による任意売却のメリットから見ていきましょう。

財産分与をスムーズにできる

そもそも、なぜ任意売却を行うかというと、財産分与をするためです。財産分与をする場合、不動産物件をどう分けるのかが大きな問題になります。離婚後も住み続ける場合や、事業などで使う場合を除けば、売却し現金化してから財産を分与します。ただし、住宅ローンがオーバーローンの場合は不動産の売却ができないため、財産分与はスムーズに進みません。

また、負債が残った場合は、残債も財産分与の対象となるため、住宅ローンの支払い方法などを巡って、離婚後にトラブルになることもあります。任意売却の場合は、家を売却して現金化できるだけでなく、事前に住宅ローンの支払い方法などについて、債権者も含めて打合せすることができるため、財産分与がスムーズにできます

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競売より高い価格で売却できる

住宅ローンがオーバーローンの場合、家を任意売却しない時は債権者により競売にかけられることになります。競売では、現金化のため家を確実に売却することが目的です。そのため、通常の売却価格より安く(7割程度)売りに出されるのが一般的です。

しかし、任意売却の場合は、自分で売却価格を設定することができます。競売期限までに売却しなければならないため、売却価格を市場価格より安い価格で設定することも多いですが、それでも任意売却は競売の場合よりも高い価格で売却することができます

引越し費用や不動産会社の手数料などを確保できる

競売と任意売却の場合の大きな違いが、家を売却して得た現金をどのように使うかという点です。競売の場合は、家の売却金額の全額を住宅ローンの返済に充てる必要があります。しかし、任意売却の場合は、債権者との交渉により、売却金額の一部を引っ越し費用や不動産会社の手数料などの売却に係る費用に充てることが可能になります。家の売却後の生活を考えると、任意売却の方が有利になる可能性が高いです。

離婚による任意売却のデメリット


ここまでは、任意売却のメリットについて見てきました。次に、離婚による任意売却のデメリットも確認しましょう。

ブラックリストに載る

ブラックリストとは、個人信用情報のことです。全国銀行個人信用情報センターなどの機関が管理している情報で、個人の氏名や生年月日などの情報以外にローンやクレジットの残高や、返済状況(延滞や強制回収なども含む)の情報も登録されています。

任意売却をする場合には、いったん住宅ローンの返済を止め、延滞の状況になります。その情報が個人信用情報に記載されます。ブラックリストに載ると、一定期間、借り入れができない、クレジットカードの新規発行などができないなどの問題が出てきます。

連帯債務者の責任が残る

任意売却の多くは家を売却してもローンの残債が残るため、離婚後も残債務を返済していく必要があります。もしも住宅ローン名義が夫婦になっている場合は、離婚後であっても夫婦の双方に残債務の返済が残るため、新しい生活に影響を与える可能性があります。

手間や労力がかかる

見てきた通り、任意売却をするためには、弁護士や不動産会社などに任意売却の相談をしたり、債権者や連帯保証人との手続きがあったり、家の売却があったりと、多くの手間や労力がかかります。一般的に、その任意売却が終わるまでには数カ月程度かかります。夫と妻の間での離婚の協議などとともに任意売却を進めていくことは、かなりの負担になるケースもあります。

まとめ

家やマンションなどの財産分与では、住宅ローンがない場合やある場合、住宅ローンがあれば、アンダーローンやオーバーローンなど、様々なケースがあります。この中で、最も財産分与が難しいのが、オーバーローンのケースです。オーバーローンの不動産によく用いられるのが任意売却です。任意売却には、メリットとデメリットがあるので、任意売却を考える際には、それぞれをよく理解する必要があります。また、任意売却には専門知識が必要なため、1人ですべてを行うのは難しいです。

なお、弊社クランピーリアルエステートでも、任意売却のお手伝いをしています弁護士や司法書士、税理士などの専門家と連携しているため、任意売却のお手伝いだけでなく、その後のトラブルや交渉までサポートいたします家の任意売却で何かお困りごとなどございましたら、無料で相談も受け付けていますので、ぜひ一度お声がけください

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