共有者が共有不動産の売却に反対している場合の3つの解決法

共有持分

共有とは、一つの物を複数の人が共同で所有している関係を指します。一人が物を所有している場合には、所有者が自由にその物を使用したり、処分したりすることができます。

しかし、不動産が複数人による共有所有状態にある場合には、その物に対して権限を有する人が複数いるため、他の共有者との権利調整が必要になります。

ここでは、相続をした者同士など、不動産の共有権利関係の中でも、最も問題になりやすい共有物の処分について、また共有者の一部が反対している場合の取り扱いについてお伝えしていきます

共有者が共有不動産の売却に反対している場合の3つの解決法

共有持分
最初に、「共有」について確認しておきましょう。「共有」とは、一つの「物」について、複数の人が「共有持分」を持ち合っている状態をいいます。

この「共有持分」を法律的にどう考えるかについては、制限された所有権が一つの物の上に共存しているという考え方や、対象物の上に存在している一つの所有権について複数の人が関与している状態という考え方など、いろいろな説があります。ただ、いずれにおいても、共有持分が所有権に準ずる内容の権利であるという点では異論がありません。

共有の権利関係については民法249条で定めており、民法第252条で共有物の管理は持分の過半数で決定するとしています。また民法第252条但書きで共有物の保存行為は各共有者が単独で行えるとしています。

これに対して、共有物の変更について民法第251条では「他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない」としており、共有者全員の同意がなければ行うことができません

ここでいう「共有物に変更を加える」とは共有物を物理的に変更する場合のほか、これを処分等することも含まれます。つまり、共有物自体を売却処分するには、共有者全員の同意を得なければならず、実家の兄弟など、一人でも売却に反対する人がいると、共有物自体を売却することはできないということになるのです。

そこで共有者の一部の者が売却処分に反対しているといった場合に、どのように対応すべきかが問題となります。

共有者に自分の持分を買い取ってもらう(持分移転)

共有者の一人が、売却に反対しているということは、その共有者は共有不動産を自らが利用できる状態に置いておきたいという意思を有しているものと推測されます。

その場合、他の共有者がそれぞれの持分を、売却に反対している共有者に譲渡することで、共有物譲渡に反対している共有者の単独所有にしてしまうという方法が考えられます。これによって、譲渡を希望する共有者はその持分の対価を取得することができ、一方で譲渡に反対の共有者は共有物の権利を維持することができます。

ただ、この方法は、売却に反対している共有者が、他の共有者の持分を買い取るだけの資力を有していることが前提条件となります。

また、反対共有者に買い取りを強制することはできませんので、あくまでも反対共有者が、他の共有者の共有持分を買い取ることに同意することが必要です。

利益が不要な場合には贈与という手段を取ることもできます。ただし、一定の金額を超えると贈与税が発生します。自分が贈与される場合も同様です。

自分で共有者の持分を買い取る(持分買取)

上記の方法とは逆に、共有物の売却を考えている者が売却に反対している共有者の持分を買い取った上で、共有物全体を第三者に売却するという方法です。

ただ、この方法は、共有物を他に売却しようとしている共有者が売却に反対している者の持分を取得するための資金を有していることが必要となるのはもちろん、売却に反対している共有者がそもそも共有持分の譲渡に応じるかという問題もあります。

共有物自体の売却に反対している共有者が、共有物の利用を継続したいことから売却に反対しているのであれば、自らの持分自体を他の共有者に譲渡することにも応じない可能性があるため、この方法は現実的には難しいです。

不動産業者に買い取ってもらう

上記の2つの方法によって共有持分をまとめることができなかった場合には、最後の手段として、共有物の売却を望む共有者が共有持分を不動産業者等の第三者に買い取ってもらう方法もあります。

通常、共有の持ち分だけを共有者以外の第三者に譲渡することは難しいです。なぜなら持分を譲り受けた者も、結局、共有による権利行使等の制限を受けるため、共有物を自由に使用することもできず、また、他に転売することも制限され価値が低くなるからです。

ただ、それでも、不動産業者によっては、そのような共有持分を買い取ってくれる業者もいます

実際、不動産業者等の第三者を介することによって、客観的な立場から売却に反対している共有者に対して売却のメリットを説明できたり、また、共有物件の新たな活用方法を提示できたりします。

買取は、それほど手続きの手間もかからず、住宅やマンションなどの空き家がある場合でも、早く現金化できるメリットがあります。

なお、上記3つのほかに、売却を考えている共有者が売却に反対している共有者に対して共有物の分割を申し出て、売却する部分と、売却しない部分とに土地を分筆するという方法を取ることも不可能ではありません。ただ、この方法は土地については利用できますが、建物については適用できない場合が多いです。また、分割について当事者間の協議が成立しなければ、結局、上記の3つの方法による金銭補填という形になります。

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共有持分の売買価格の決め方

計算式
相続人同士で、共有持分を売却する時には適切な値付けをする必要があります。売却を希望する共有者が、その共有持分を他の共有者や不動産会社に売却したり、反対に、売却を希望する共有者が売却を希望しない共有者からその共有持分を買い取る場合、その共有持分の売買価格はどのように決定されるのでしょうか

結論から言えば、共有持分の譲渡価格は、最終的には当事者間の合意によって決定されます。ただ、合意すれば、いくらでもいいというわけではありません。何らかの合理的な根拠がなければ、当事者間に不満が残ったり、後日トラブルとなる危険性があります。その意味では、合理的な根拠に基づいて算定された金額とすることが望ましいです。具体的には以下の方法で算出します。

土地全体の価格を算定する

この場合の「価格」とは、その土地を全体として売買するとした場合に査定される市場価格をいいます。ただ、実際にはその土地は売却されていないため、周辺の類似不動産の販売価格や、路線価等からおおよその不動産価格を算定することになります。
一般的に、路線価は市場価格の70%から80%程度とされているので、路線価の125%から140%程度の額が市場価格相場になります。

共有持分の価格を算定する

土地全体の価格が算定されたら、その金額に対象となる共有持分の割合を乗じて共有持分の価格を算出します。

例えば、土地の市場価格が3,000万円、買い取りの対象となる共有持分が3分の1とすると、共有持分の価格は

3,000万円×1/3=1,000万円

となります。

共有者間で持分を売買する持分移転、または、持分買取の場合には、この金額が共有持分の移転・買取の際の一応の基準となると考えてよいです。この金額から、自身を含めた当事者間の具体的な事情等を考慮して、金額をすりあわせていきます。

一般的には、持分移転の場合、相手方の共有物売却に反対する共有者は、急な請求で買取金額を即時準備することができない場合が多いことから、この金額から多少安くした金額になるのが一般的です。

一方、持分買取の場合、共有持分を買い取った共有者は最終的に不動産をまとめて第三者に売却し、金銭が入ることを予定しているのでそれほど減額ということにはならないことが多いです。

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第三者による買い取り価格の調整

共有者間での持分移転や持分買取が合意に至らず、売却を希望する共有者が自己の持分のみを不動産会社に売却する場合、上記で算出された金額から更に減額されることが多いでしょう。

なぜなら、その共有持分を取得した不動産会社としても、その土地を利用したり処分したりする場合には他の共有者の同意を得なければなりません。また、改めて共有者との間で買取交渉などを行う必要が生じるなど、多くの制限を受けることになるため、譲渡価格も減額されるのです。

概ね、上記で算定した共有持分価格の70%程度の金額になると考えましょう。

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共有持分の売買における税金や諸費用

印紙
共有持分も所有権としての性質を有するため、その売買における処理としては、通常の売買と同じです。その諸費用の内訳を具体的に見ていきましょう

売買契約における印紙

共有持分の譲渡についても売買契約書を締結するのが一般的です。その場合、売買契約書は印紙税法にいう「不動産の譲渡に関する契約書」となるため、印紙の貼付が必要となります。これをしなければ、脱税になってしまいます。

貼らなければならない印紙の額は、譲渡価格によって決定されますが、一例をあげておくと、以下のようになります。

  • ①売買価格が100万円を超えて500万円以下の場合は1,000円
  • ②売買価格が500万円を超えて1,000万円以下の場合は5千円
  • ③売買価格が1,000万円を超えて5,000万円以下の場合は1万円

参照:国税庁

印紙は、当事者が保有する契約書、それぞれに貼る必要があるため、当事者が自分の関わる契約書に貼る印紙代を負担するのが一般的です。

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登録免許税

共有持分も登記されるため、譲渡をした場合には登記が必要です。登記の際には登録免許税が必要となります。

共有持分の登記も所有権移転登記となるため、その登録免許税は不動産の固定資産評価額の1,000分の20となります。(但し、2019年3月31日までは軽減措置によって1,000分の15)

共有持分を譲渡する場合、土地自体の固定資産評価額に移転される持分割合を乗じて算出された金額に対して1,000分の20(2019年3月31日までは1,000分の15)を乗じた金額となります。

通常は、この登録免許税は、共有持分を譲り受ける当事者が負担するのが一般的です。

司法書士報酬

共有持分の移転登記申請を司法書士に依頼する場合、司法書士に支払う報酬の負担が生じます。司法書士の報酬額は司法書士によって異なるため、依頼する司法書士に相談してみてください。相場としては5万円前後です。

但し、買主本人が自ら書類等を作成し登記申請する場合(本人申請)、この費用はかかりません。

譲渡所得税

共有持分を売却して代金を受領した場合には、その受領した代金に対して譲渡所得税が課せられます

譲渡所得税の額は、以下の通り計算します。

譲渡価格-(取得費+譲渡費用)×税率
  • ①譲渡価格とは、共有持分の譲渡によって受領した代金の額
  • ②取得費とは、共有持分を取得した際の購入代金や仲介手数料などの取得時にかかる費用
  • ③譲渡費用とは、共有持分を譲渡する際に要した仲介手数料や測量費などの費用
  • ④税率は、所有していた期間により変動する税金の割合
    ・5年以下の場合には39.63%(所得税が30.63%、住民税が9%)、
    ・5年を超えて所有していた場合には20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

※この税率は非居住用の不動産の場合で、居住用不動産の場合、10年を超えて所有していた時には更に軽減税率の特例があります。

※また、居住用の不動産を第三者に譲渡した場合には、3,000万円の特別控除を受けることができます。但し、これには一定の要件が必要ですので、具体的な要件を満たすか確認が必要です。

まとめ

共有不動産の譲渡については、最初に説明したとおり、共有者全員の同意が必要となるため、一人でも反対すると譲渡ができないなど、注意するべき点が多く、非常にハードルが高いものとなっています。

一方で、共有持分の譲渡は、共有者が単独ですることができますが、現実的に買受人が現れるかという問題があるとともに、買受人が現れた場合でも価格が低くなってしまうなどのデメリットがあります。ですから、理想としては、売却に反対している共有者をなんとか説得して不動産を一つにして売却することが好ましいといえるでしょう。

ただ、共有者だけでの協議では感情的になったりして、ますます合意が遠のく場合もあり得ます。そのような場合には、客観的な意見を言ってくれる不動産業者や弁護士などの専門家にも関与してもらい、共有者全員にとって最もメリットの大きい方法を提案してもらうといいでしょう。

客観的な意見をもらうことによって、話し合いの上、円満な解決を図れることもありますし、万一、売却への同意を得られなかった場合でも、次善の策として、不動産業者による共有持分の買取といった流れにもっていけます。

最終更新日:

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