固定資産税を下げたい!軽減措置を活用した節税方法を解説

固定資産税

不動産にかかる固定資産税は毎年負担するものなので、何とか税額を下げられないものかと考える方もおられることでしょう。

この記事では、固定資産税について所有者が知っておくべきことと、固定資産税の軽減措置、現状の固定資産税が適正かどうかを知るための具体的なチェックポイントもご紹介しています。

固定資産税の節税・確認は自主的に行動を

固定資産税
不動産の固定資産税の計算や調査は、役所などの行政機関が行います。土地や建物を評価する際には、様々な価格基準や法令を参照して行われます。

しかし行政機関の見落としや理解不足によって、適正な評価がなされていないケースも多くあるのです。不動産に対する評価が間違っていると固定資産税が正しく課税されず、過徴収されてしまう場合もあります。

このような事態を防ぐためには、行政機関に任せきりにするのではなく、納税義務者である不動産の所有者が自ら固定資産税に対する理解を深め、自分が納める固定資産税額を正しく計算・把握できるようにすることが重要です。

固定資産税の節税のために利用できる軽減措置についても、理解しておく必要があります。種々の軽減措置は用意されていますが、納税義務者が申請しない限り適用されません。申請にあたっては行政窓口に相談することもできますが、所有する不動産の状況を自分が正しく把握しており、適用される可能性のある軽減措置について理解していなければ、相談にあたる職員も正しいアドバイスを行えない場合があります。

後の部分でも触れますが、行政機関が税金の軽減措置について率先してアドバイスしたり、軽減措置の適用が可能であることをわざわざ教えてくれることはあまり期待できません。このような理由からも、納税義務者自身が固定資産税について正しく理解し、利用できる軽減措置について自ら申請できるよう、可能な限り知識を得ておく必要性があると言えます。

固定資産税に影響する不動産価格について

不動産という資産の特性として、金銭などの他の資産とは異なり複数の価格基準を持っています。いわば「一物多価」です。例えば、土地については実勢価格(売買市場における実際の取引価格)の他にも、公的価格と呼ばれるものがあります。

公的価格には、次の4種類があります。

価格種別 地価公示価格 地価調査

基準地価格

相続税

路線価評価額

固定資産税

路線価評価額

調査主体 国土交通省 都道府県 国税庁 地方自治体
価格時点 毎年1月1日 毎年7月1日 毎年1月1日 3年毎1月1日
公表時期 3月下旬 9月下旬 7月上旬 4月
価格水準 100 100 おおむね80% おおむね70%
活用法 土地取引の指標 土地取引の指標 相続税の

算定基準

固定資産税の

算定基準

公示価格と基準地価格は、特定の地点における個別性を反映した土地価格です。一方で相続税路線価評価額と固定資産税路線価評価額は、その名の通り路線に対する標準的な画地であることを前提とした土地価格となっています。

以前までは、土地価格の価格水準には大きなバラつきが見られていました。例えば、公示価格と相続税路線価評価額・固定資産税路線価評価額の価格水準には大きな相違がありました。しかし、公的な価格の均衡化・適正化を図るためには価格水準などの差があることは望ましくないと考えられるようになり、相続税路線価評価額については地価公示価格を基準とする考え方に修正されました。具体的には、平成4年度分からは相続税路線価評価額の評価時点(従来7月1日)を地価公示価格の評価時点である毎年1月1日に合わせるとともに、評価割合も8割程度に引き上げられています。

固定資産税路線価評価額については、平成6年度以降の評価替え時に土地基本法第16条「公的土地評価の適正化等」の規定を踏まえ、相続税評価との均衡も考慮しつつ、評価割合を地価公示価格の7割程度にまで引き上げる処置が行われました。

固定資産税額に大きく影響する「評価替え」

固定資産税評価額は、固定資産の単価に面積を乗じることで求められます。評価額は非常に重要な数値で、固定資産税や都市計画税だけでなく、不動産取得税や登録免許税を算出するときにも主要な指標となります。

固定資産税に関しては、3年に1度評価が見直されます。これを「評価替え」と呼び、評価替えを行う年度のことを基準年度と呼びます。基準年度の翌年・翌々年は、基準年度の評価額を引き継いで税額計算を行います。ただし土地の分合筆や建物の新築・増改築があった場合には、その都度評価を行います。

1.土地(宅地)の評価替えについて

土地の評価額は、次の計算式のように土地の単価に面積(地積)を乗じて求めます

「土地単価(固定資産税路線価)× 画地補正率 × 地積 = 評価額」

平成6年度の評価替えによって土地の評価額は急上昇したため、負担調整措置が適用されています。負担調整措置は、負担水準の高い土地は評価を引き下げるか据え置き、負担水準の低い土地については税負担を上昇させることで、税負担の公平化や均等を図ることを目的として施行されました。ちなみに負担水準とは、個々の土地の課税標準額が評価額に対してどの程度の割合を占めているかを示すものです。

近年の改正では、平成24年度の税制改正において負担調整措置の見直しが行われています。結果として、非住宅用地に関しては従来の負担調整措置を継続して適用するものの、住宅用地の措置特例は平成26年度より廃止となることになりました。平成27年度の評価替えでは、平成26年1月1日を価格調査基準日として路線価の見直しが行われました。大都市圏を中心に景気が回復傾向にあり地価が高騰しつつあることに加え、平成25年に決定した2020年東京オリンピックの開催も手伝って、一部地域を除く東京の地価が下落から上昇に転換していることが、平成27年度の路線価改正に反映されています。

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2.建物(家屋)の評価替え

既存の建物の評価替えは、再建築価格方式によって行われます。

再建築価格方式とは、評価替えの対象となった建物と同じものを再建築するとした場合に、要する建築費(再建築価格)はどれほどになるかを求めた後、建物の経過年数に応じた減点処理などを行い、評価額を算出する方法です。

「単価あたりの再建築費評点 × 経年損耗による減点補正率 × 需給事情による減点補正率 × 床面積 × 評点一点あたりの価額 = 建物の評価額」

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固定資産税節税のために活用すべき3つの軽減措置

軽減措置
では、固定資産税を節税するために活用できるかもしれない軽減措置のうち、主要な3つについて解説しましょう。軽減措置にはそれぞれ適用のための要件が定められています。詳細に関しては国や市町村の窓口に問い合わせて下さい。

1.新築住宅に係る固定資産税の減額措置

住宅を新築した場合、一般住宅は固定資産税額を3年間、マンションの場合は5年間、1/2に減額するというものです。平成32年3月31日まで延長されています。この措置の背景には、住宅の取得者層である30代の平均年収が減少傾向であるにも関わらず住宅価格は高騰しており、住宅取得が困難になっていることがあります。また、平成31年10月には消費税率の引き上げも予定されており、現行のままではさらなる住宅取得環境の悪化を招きかねないことから、住宅取得者の初期負担を軽減するための措置が必要との考えで延長されたものでもあります。

2.新築認定長期優良住宅に係る特例措置

長期優良住宅の認定を受けられる新築住宅を建設した場合に、固定資産税を5年の間1/2に減額するというものです。マンションの場合には、7年の間1/2に減額されます。平成32年3月31日まで延長されています。長期優良住宅の普及を進めることによって、数世代に渡って居住できる良好な構造躯体の、省エネ性や耐震性に優れた良質で安全な住宅を増やしていくことが期待されています。

3.既存住宅の耐震・省エネ・バリアフリー・長期優良住宅リフォームに係る特例措置

既存の住宅に対して、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修または長期優良住宅化リフォームを行った場合、工事翌年度の固定資産税額を一定割合減額するというものです。耐震改修の場合は1/2に、バリアフリー・省エネ改修では1/3に、長期優良住宅化リフォームでは2/3に減額されます。平成32年3月31日まで延長されています。国内の住宅戸数そのものは充足しているものの、既存住宅の活用市場はあまり活性化していないのが現状です。また、リフォーム市場にも伸び悩みが見られています。既存住宅の耐震化・バリアフリー化・省エネ化・長寿命化などを進めて良質かつ快適な住宅を増やすとともに、既存住宅の性能向上および既存住宅市場の活性化を図る目的で施行された措置です。

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今の固定資産税が適正か確認するためのチェックポイント5つ

固定資産税
固定資産税の計算は複雑なため、知らないうちに過払い状態になっている場合もあります。とは言っても、今支払っている固定資産税が適正かどうかをわざわざ税理士に相談する暇もないし、相談料ももったいないと思う場合もあるでしょう。

納税者が自分で固定資産税の適正を確認するためには、これから紹介する5つのチェックポイントを調査することが有効です。なお、調査のためには「固定資産税の課税明細書」「法務局備え付けの公図」「固定資産税路線価図」などの資料が必要です。路線価図については、都道府県や行政のウェブサイト上で公開されています。

1.住宅用地の認定漏れはありませんか?

固定資産税の課税間違いでよくあるパターンが、住宅用地の認定漏れです。例えば、賃貸用住宅の駐車場などに対して住宅用地の特例が適用されておらず、駐車場と賃貸住宅が別個に課税されていることがあります。この場合、駐車場単体では「雑種地」という地目で扱われるため住宅用地にはならず、住宅用地と比較して高額な固定資産税を課税されてしまいます。しかし賃貸住宅の敷地内の土地であり、入居者の駐車場として使用されている土地である場合は、駐車場も住宅用地の一部となります。今までの地目が雑種地であったなら、住宅用地として認定を受けることで固定資産税は適正なものとなり、節税につながります。

農家でありがちな課税間違いは、農地と宅地の区分けです。所有している土地の中に宅地と農地が混在しているという農家は多いでしょう。しかし、すべての土地について宅地として課税されていると、固定資産税の過払いとなっている場合があります。農地はニーズも低く、転用しない限り農地以外の用途には使用できないという不自由さを持っているため、他の地目と比較して固定資産評価額は低くなります。ですから宅地と農地を区別して評価されていれば、農地の部分は低額な固定資産税で済むことになります。

課税間違いが疑われる場合には、課税明細書に記載の地目が実状に則しているかどうか、また現状地積や実際の利用範囲を確認する必要があります。各筆あたりの単価を計算し、特例の適用や現状地目に則した課税標準になっているかどうかを確認することも重要です。

2.非課税適用の申請漏れはありませんか?

社会福祉法人や医療法人、学校法人や宗教法人など、法人がその活動目的に沿った用途に使用している固定資産については、固定資産税が課税されません。社会福祉法人については、所有している固定資産税を他の社会福祉法人などが使用するために無償で貸し出している場合も固定資産税が非課税となります。

また、私道として所有している土地が本当に私道として使われているかどうかも、今一度確認する必要があります。私道は個人の所有地となるため固定資産税の課税対象ですが、実態として「公共の用に供する道路」であるならば、非課税です。例えば、始点と終点が公道に接しており、幅員が1.8m以上ある私道で、不特定多数の人が通行しているのであれば、それは私道ではなく公道扱いになる可能性があります。始点や終点が公道に接していなくても、幅員が4m以上あり、2軒以上の家屋の住人および不特定多数の人の通行に使用されているなら、公道扱いになる可能性があります。

上記のような私道を公道と認めるための詳細な基準については、各市区町村によって異なる場合があります。固定資産の非課税適用についての規定は非常に多岐にわたり、適用要件も複雑なため、行政窓口の担当者も正しく理解していない場合もあります。また、役所などの機関による調査だけでは固定資産の実態が正確に把握されず、正しい非課税適用がなされない場合もあります。

3.建物の滅失漏れはありませんか?

所有地に建っていた建物をすでに取り壊しているのに、滅失登記の申請をまだ済ませていないなら、法務局から役所に情報が伝わらず、すでに無い建物に対して課税され続けていることになります。特に注意したいのは、敷地内に建物が複数ある場合や、新築や増改築、取り壊しを頻繁に行う事業用建物などです。実際に建っている建物数と、課税されている建物数が合致するかどうかを確認しましょう。

滅失漏れは、近年問題となっている空き家問題とも関係があります。たとえ空き家であっても、土地に建物が建ってさえいれば固定資産税の減額特例が適用される「住宅用地の減額特例」の施行によって、維持管理がされておらず廃墟と化した空き家や、倒壊の危険のある空き家が放置されるという事例が多発しています。人が管理していない空き家が長期間放置されることは、景観を損なうだけでなく犯罪の温床となる危険性もあります。空き家の数が増え続けることで住宅市場にもたらす影響も懸念されています。そこで平成27年度に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」によって、「特定空き家」に対する特別な措置が制定されました。

特定空き家と定義されるのは、次のような状態の空き家です。

1.そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
2.そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3.適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
4.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

上記のような特定空き家を所有している人には、市町村から修繕や除却などをするよう指導や勧告、または命令をされることになります。所有者が従おうとしない場合には、市町村または第三者によって強制的に対処される場合があります。

特定空き家に関して勧告を受けた場合には、地方税法第 349 条の3の2第1項等の規定に基づき、当該特定空き家が建つ土地については固定資産税の住宅用地特例の対象から除外されることになります。この措置により、固定資産税の減額だけを意図した危険な空き家を減少させることが期待されています。特定空き家の勧告を受けて非住宅用地となった土地は、評価額が現状の3~4倍になることが予想されますので注意しましょう。
参照:国土交通省

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4.建物構造・用途の判定間違いはありませんか?

建物の構造は、固定資産税の評点に影響します。鉄骨造の建物を鉄筋コンクリート造と間違って判定していたり、鉄骨の太さなどを間違えている場合があります。材質が適正なものかどうかは、役所などから評点数計算書を取り寄せて確認することで分かります。

建物の用途の判定も確認しましょう。建物の全部または一部について、事務所や店舗などの事業用から居住用に用途を変更した場合、住宅用地として減免措置を受けるには所有者が申請する必要があります。用途を変更したのが2階以上の階層であればなおのこと、行政機関の調査員も見落としている可能性があります。一定の割合で事業用から居住用に用途が変わっている場合は、速やかに申請を行いましょう。

5.建物と償却資産を取り違えられてはいませんか?

固定資産税の課税対象となる償却資産とは、毎年1月1日時点で所有する土地および家屋以外の事業用の資産で、その減価償却費が法人税または所得税法の規定による所得の計算上、損金または必要な経費に算入されるものです。法人税、または所得税を課税されない者が所有するものも含まれます。償却資産には実にたくさんの種類があり、その中には構築物や建物付属設備も含まれます。建物の所有者が施工した建物付属設備には、家屋として評価するものもあれば、償却資産として評価するものもあります。また、本来は家屋の一部として評価すべき建物付属設備や内部造作なども、建物の所有者以外の者が施工した場合には償却資産として扱われるという例外もあります。

固定資産税に関する調査を行う役所では、土地・家屋を扱う部署と償却資産を扱う部署とが分かれているケースが多く、相互の情報交換は不十分な場合が少なくありません。そのため、償却資産として扱うべき固定資産について家屋として評価していたり、さらに悪い場合には償却資産と土地・家屋の二重課税がなされてしまうこともあります。このような間違いも、評点数計算書を確認しなければ分かりません。少しでも疑いがあるなら、一度評点数計算書を調べてみましょう。

固定資産税の課税間違いに気づいたらどうする?

1.まずは相談を

ご紹介してきたチェックポイントを確認した結果、課税間違いやその疑いがあった場合には、第一段階として役所などの行政窓口で相談しましょう。地方税法第417条1項では、市町村長は公示の日以降に固定資産の価格などが登録されていないこと、または登録された価格などに重大な間違いを発見した場合には、ただちに固定資産税課税台帳に登録された類似の固定資産の価格と均衡を取るように価格などを調整するか、決定済みの価格などを修正し、修正後の価格を固定資産課税台帳に登録しなければならない、と規定しています。固定資産の所有者が役所の間違いを指摘することは法に則した権利です。遠慮なく相談しましょう。

2.申出または申立を行う

相談した結果、確かに間違いがあると判明した場合には、「審査申出」または「不服申立(異議申立)」のどちらかの制度を利用します。

それぞれの相違点をまとめると、次のようになります。

請求の種類 審査申出 不服申立(異議申立)
是正を求める内容 評価額に関すること 評価額以外のこと

(課税標準額・税額など)

相手 固定資産評価審査委員長 市町村長
提出書類 固定資産評価審査申出書 不服(異議)申立書
申出・申立の可能期間 納税通知書の交付を受けた日の翌日から起算して60日以内。

原則として基準年度のみ

(直近は平成30年度)

納税通知書の交付を受けた日の翌日から起算して60日以内
行政からの回答決定に要する期間 30日以内 3カ月以内
行政からの回答の送達 回答決定から10日以内
回答結果に対する対応 課税間違いが認められた場合には、還付請求を行う。

認められなかった場合には、行政からの回答送達を受けた日の翌日から6カ月以内に訴訟を提起する

課税間違いが認められる可能性が状況によって異なります。認められず、訴訟になった場合は時間や労力だけでなく、費用もかかることを念頭に置きましょう。

3.還付請求

幸いにも課税間違いが認められた場合には、還付請求手続きを行います。課税間違いがあった場合にはそれが判明した年度だけでなく、過去の分も間違っていることがほとんどです。地方税法では、原則として過去5年間分の還付が可能と規定しています。市町村が独自に定めるところによっては、過去10年分または20年分の還付が可能な場合もあります。なお、過去分の還付に関して役所が知らせてくれたり、手続き方法を進んで教えたりすることはまれです。過去分の還付の可能性や手続き方法については、所有者自らが調査し行動しなければならないことを覚えておきましょう。

まとめ

固定資産税について所有者が知るべきこと、固定資産税の軽減措置、固定資産税が適正かどうかを知るためのポイントについてご紹介してきました。

家を維持し固定資産税を払うか、売却するかでお悩みでしたらぜひ税務に詳しい不動産会社に相談してみてください。光明が見えるかもしれません。

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