管理会社と仲介不動産会社の違いとは？会社の選び方なども詳しく解説

不動産会社や管理会社は賃貸管理のパートナーとして欠かせない存在です。

しかし、不動産会社と管理会社は「役割」や「業務内容」にどのような違いがあるのか曖昧な人も少なくありません。

ひとことで「不動産会社」といってもそれぞれ専門分野が異なるため、調査せずに管理を依頼してしまうと「思った業務をこなしてもらえなかった」と落胆してしまうことにもなりかねません。

この記事では、管理会社と仲介不動産会社の違いについてわかりやすく解説していきます。賃貸管理を委託するときの判断材料として、ぜひ参考にしてみてください。

不動産会社の種類について

不動産投資において不動産会社は心強いパートナーです。不動産会社にはさまざまな種類があり、会社によって手掛ける業務内容がそれぞれ異なります。

まずは不動産会社の種類があるのか把握しておきましょう。

不動産会社の種類

不動産会社と管理会社の違いを理解するために、不動産会社の業務内容について知識を深めることが大切です。不動産会社の事業内容を大きく分けると、以下の5つに分類されます。

このように、不動産会社ごとに管理や販売方法によって業務内容は多岐にわたります。次の項目から、それぞれの業務内容を詳しく解説します。

不動産を開発するデベロッパー

土地を開発する業者のことを「デベロッパー」と呼びます。大規模な土地開発やオフィスビルの建設、リゾート地の開拓など街づくりを手掛ける会社のことです。

大手の不動産会社や財閥企業がこれにあたります。主に開発事業や売買取引を請負うため、賃貸とは別の事業となります。

住宅をつくり販売するハウスメーカー

「ハウスメーカー」は注文住宅を生産し販売する会社です。住宅メーカーとも呼ばれており、建設会社もハウスメーカーに含まれることがあります。

自社物件製品を大量に生産・販売することがメインの会社です。

他社製品の販売を行う不動産代理会社

売主に代わって不動産の販売を代理するのが「不動産代理会社」です。デベロッパーの開発した物件やハウスメーカーの住宅を扱う会社もあります。

売主として販売活動から契約まで、代理契約行為を請け負う業者です。

投資物件の管理を手掛ける管理会社

投資物件の管理を手掛けているのが「管理会社」です。建物の修繕やメンテナンス、清掃や警備などを請け負います。管理会社の中には、入居者のクレーム対応や家賃管理も請け負う業者もいます。

管理会社は賃貸経営に欠かせないパートナー的存在です。

土地や建物を仲介する不動産仲介会社

不動産仲介会社は不動産の売買や賃貸の成立に向けて仲介する会社のことです。賃貸物件に入居者を紹介したり、退去や更新などの賃貸契約業務など契約手続きを請け負ってくれます。

賃貸仲介業者は管理会社とともに、不動産投資には欠かせない心強い味方になります。

賃貸管理を手助けしてくれるのは「管理会社」「不動産仲介会社」

前の項目でも説明したように不動産投資に欠かせないパートナーとなるべき存在は「管理会社」「仲介不動産会社」です。

本来であればオーナーがこなすべき業務を委託し、賃貸管理の負担を緩和してくれるのが仲介業者と管理会社の役目です。

両社を上手に使いこなせれば、他に仕事をしたり遠方の物件を管理することも可能になるでしょう。

ただし、両社の業務内容や報酬形態が微妙に違います。不動産を成功させるためにも、管理会社と仲介不動産会社の「業務内容」「報酬体系」などの違いをしっかりと理解することが大切です。

管理会社と仲介不動産会社の違いとは

ここまで不動産会社の種類について説明してきました。では、その中のうち、賃貸管理に関わる「管理会社」と「仲介不動産会社」の違いについて理解を深めていきましょう。

管理会社の特徴と業務内容

上記で少し説明した通り、管理会社はその名の通り「物件を管理する」会社です。オーナーの代わりに建物や入居者、家賃回収などの賃貸物件全体を管理してくれます。

しかし、管理会社によって管理内容が異なります。建物のみを管理する会社もあれば、投資物件の運用方法を指導してくれる会社もあります。

では、はじめに管理会社の特徴について解説します。

管理会社の特徴と業務内容について

管理会社は、建物を管理する「ビルマネジメント（BM）会社」と建物のみならず人やお金も管理する「プロパティマネジメント（PM）会社」の2つに分かれます。

ビルマネジメントは建物の管理をメインとしており、建物の維持管理や巡回警備などを請負います。

一方で、プロパティマネジメントは建物の管理というよりは資産を管理する仕事といえます。家賃の回収やクレーム対応、契約締結業務など資産自体の管理を請け負います。

報酬形態や費用について

ビルマネジメントとプロパティマネジメントで報酬形態はそれぞれ異なります。

ビルマネジメントの費用は「BMフィー」と呼ばれ、管理内容や依頼業務によって費用が変わります。BMフィーは専有面積坪とエリアによって費用が計算されます。

たとえば、管理対象が広く人件費を多く必要とする建物の管理を依頼すれば、BMフィーは高くなります。仮に管理範囲が狭く人件費を必要としなければ、BMフィーを抑えることが可能です。

一方で、プロパティマネジメントの費用はPMフィーと呼ばれ、賃料収入によって費用が変動します。

PMフィーは家賃の3～5％が相場だといわれています。

たとえば、月50万円の家賃収入があるとすれば、プロパティマネジメント会社に支払う報酬は1万5千円～2万5千円となるのです。

ビルマネジメントとプロパティマネジメントの違いは以下の記事でも詳しく解説しているので、参考にするとよいでしょう。

仲介不動産会社の特徴と業務内容

仲介不動産会社は入居希望者に「物件を紹介する」業者です。オーナーに代わって、入居者を見つけたり賃貸契約締結業務を請け負ってくれます。

家を貸したいオーナーと住む家を探している入居者をマッチングさせることが仲介業務の仕事内容になります。では、仲介会社の特徴をより詳しくみていきましょう。

仲介会社の特徴と業務内容について

仲介会社の主な役割は「物件の宣伝」と「契約行為」です。インターネットやチラシなどに間取りや写真、家賃などの物件情報を掲載して入居者を募集することが仲介会社の業務内容です。

また、入居者と賃貸借契約を結ぶのも仲介会社の仕事です。入居後にトラブルを起こさないように契約書や重要事項説明書を交付し、火災保険の手続きもおこないます。

退去時の解約行為や契約更新時の更新手続きも仲介会社の業務内容に含まれます。

報酬形態や費用について

賃貸契約が成立すると成功報酬として「仲介手数料」を仲介会社に支払います。

「仲介を依頼したが入居者が見つからなかった」「契約する前にキャンセルされた」など契約が成立しない場合は、仲介手数料は発生しません。

また、仲介手数料に相場はありません。ただし「賃料の一カ月分以上を受け取ってはいけない」という国が取り決めたルールがあります。

この法律を「宅地建物取引業法」といいます。家賃が10万円であれば、仲介手数料は10万円までとなり、家賃が5万円であれば、仲介会社に支払う仲介手数料は5万円までとなるのです。

ちなみに、仲介手数料はオーナーと入居者のどちらが負担しても構いません。オーナーと入居者で半々に割っても構いませんし、入居者に負担をお願いすることも可能です。

管理と仲介を兼ねている不動産会社もある

不動産会社によって業務内容が異なりますが、必ずしも別々の業務をおこなっているわけではなく、管理と仲介を兼ねている不動産会社もあります。

このような業務形態は地域性によることが多いようです。主に人の流れが多く同業者が多い都心部では、管理と仲介が明確に分かれている不動産会社が多いです。

一方で、人の流れが少ない地方は管理と仲介を兼ねている不動産会社が多い傾向にあります。

サブリース会社には要注意

サブリースという建物一括借り上げという管理方法があります。建物オーナーが管理会社にマンションやアパートなどの投資物件を丸ごと貸出し、管理会社から家賃をもらう方法です。

管理会社に全てを貸し出すため、オーナーが建物やお金の管理をする必要がなくなります。

これにより家賃滞納や空室リスクを軽減できると考えるオーナーもいます。しかし、このサブリース契約には「簡単に解約できない」「家賃が下がる恐れがある」などデメリットも多い契約です。

サブリースのメリット・デメリットを詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にするとよいでしょう。

管理会社はどう選ぶべき？パートナーとなるべき不動産会社の選び方

多くの業務をこなす会社が必ずしも「良い不動産会社」というわけではありません。ひとつひとつの業務対応が十分でなければ、払い損になってしまいます。

良い管理会社を選ぶポイントは「集客力の高さ」「業務内容」「対応の素早さ」の3つです。

集客力が高い会社とは、営業能力がある会社のことです。きちんと物件を宣伝し入居者を募集してくれるかどうかです。

また、依頼した業務をきちんとこなしてくれるかどうかもチェックするとよいでしょう。料金が少し高くなっても、きちんと清掃業務や設備メンテナンスをしてくれる会社であれば、建物の資産価値も下がりにくくなります。

そして、対応の素早さも重要なポイントです。入居者の満足度は入居率に直結するといわれています。クレーム対応に迅速に対応してくれることが、入居率をキープする秘訣なのです。

管理会社の選び方は以下の記事でも詳しく解説しているので、会社選びの判断材料として参考にしてみてください。

まとめ

不動産会社の中には、賃貸管理のみならず土地を開発したり建物を販売する業者がいます。

不動産投資を手助けしてほしいときは、管理会社や仲介不動産会社のような賃貸業者に管理や入居者探しを委託しましょう。

管理会社と仲介不動産会社は、不動産投資を手助けしてくれる心強い味方です。

きちんと業務をこなしてくれる不動産会社を見つけることができれば、不動産投資初心者でも損失を防ぎ、利益を出すことも可能でしょう。

しかし、管理会社と仲介業者は業務内容のみならず報酬形態も異なります。

会社によって入居者対応や契約手続きなどの業務範囲が違いますので、各業者のサービス内容を比較しながら業務委託契約を検討してみてください。