管理会社と仲介不動産会社の違いとは?賃貸管理を任せる業者について

不動産会社

不動産会社や管理会社は、賃貸管理のパートナーとして欠かせない存在です。しかし、不動産会社と管理会社は「役割」や「業務内容」が異なるとご存知でしょうか。ひとことで「不動産会社」と言っても、それぞれ専門分野が違うため、リサーチせずに管理を依頼してしまうと「思った業務をこなしてもらえなかった」と、落胆してしまうことにもなりかねません。

そこで本記事では、管理会社と仲介不動産会社の違いについて解説いたします。賃貸管理をお任せできるパートナーについて知りたい初心者オーナーさまは、必見です!

不動産会社の種類について

ディベロッパー
不動産投資をするなら、不動産会社は心強いパートナー的存在。しかし、ひとことで「不動産屋さん」と言っても、会社によって手掛ける業務内容がそれぞれ違います。まずは、不動産会社にはどんな種類があるのか、おさらいしていきましょう。

不動産会社の種類

不動産会社と管理会社の違いを理解するために、まずは不動産会社の業務内容について知識を深めておきましょう。不動産会社の事業内容を大きく分けると、以下の5つに分類されます。

・不動産を開発するデベロッパー
・住宅をつくり販売するハウスメーカー
・他社製品の販売を行う不動産代理会社
・土地や建物を仲介する不動産仲介会社
・投資物件の管理を手掛ける管理会社

このように、不動産と言っても管理や販売方法によって業務内容は多岐にわたります。では、それぞれの業務内容について、もう少し詳しくみていきましょう。

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不動産を開発するデベロッパー

デベロッパーとは、土地を開発する業者のこと大規模な土地開発やオフィスビルの建設、リゾート地の開拓など、街づくりを手掛ける会社のことです。大手の不動産会社や財閥企業がこれにあたります。主に開発事業や売買取引を請負うため、賃貸とは別の事業となります。

住宅をつくり販売するハウスメーカー

ハウスメーカーは、注文住宅を生産し販売する会社です。住宅メーカーとも呼ばれており、建設会社もハウスメーカーに含まれることがあります。自社物件製品を大量に生産し、販売することがメインの会社です。

他社製品の販売を行う不動産代理会社

売主に代わって不動産の販売を代理する、不動産代理会社。デベロッパーの開発した物件やハウスメーカーの住宅を扱う会社もあります。売主の立場に立って、販売活動から契約まで、代理契約行為を請け負う業者です。

投資物件の管理を手掛ける管理会社

投資物件の管理を手掛ける、管理会社。建物の修繕やメンテナンス、清掃や警備などを請け負います。管理会社の中には、入居者のクレーム対応や家賃管理も請け負う業者もいます。管理会社は、賃貸経営に欠かせないパートナー的存在です。

土地や建物を仲介する不動産仲介会社

不動産仲介会社は、不動産の売買や賃貸の成立に向けて仲介する会社のこと。賃貸物件に入居者を紹介したり、退去や更新などの賃貸契約業務など契約手続きを請け負ってくれたりする会社です。賃貸仲介業者は管理会社とともに、不動産投資には欠かせない心強い味方になります。

賃貸管理を手助けしてくれるのは「管理会社」「仲介業者」

このように、不動産会社といっても、業務内容がそれぞれ違うということがお分かりいただけたと思います。上記の会社の中で、不動産投資に欠かせないパートナーとなるべき存在は「管理会社」「仲介業者」です。

本来であればオーナーがこなすべき業務を委託し、賃貸管理を楽にしてくれるのが、仲介業者と管理会社の役目。両社を上手に使いこなせれば、他に仕事を持っていたり遠方の物件を管理したりすることも可能になります。ただし、両社の業務内容や報酬形態が微妙に違います。不動産を成功させるためには、管理会社と仲介業者の「業務内容」「報酬体系」などの違いをしっかりと理解しておきましょう

管理会社と仲介不動産会社の違いとは

仲介会社
ここまで不動産会社の種類について説明してきました。では、その中のうち、賃貸管理に関わる「管理会社」と「仲介不動産会社」の違いについて理解を深めていきましょう。

管理会社の特徴と業務内容

上記で少し説明した通り、管理会社はその名の通り「物件を管理する」会社建物オーナーに代わり建物や中に住む人、さらに家賃の管理をしてくれる会社です。しかし、管理会社とは言っても、業者によってさらに管理内容は異なります。建物のみを管理する会社もあれば、投資物件の運用方法を指導してくれる会社もあるのです。では、はじめに管理会社の特徴についてみていきましょう。

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管理会社の特徴と業務内容について

管理会社は、建物を管理する「ビルマネジメント(BM)会社」と建物のみならず人やお金も管理する「プロパティマネジメント(PM)会社」とに分かれます。

ビルマネジメントは、建物の管理をメインとしており、建物の維持管理や巡回警備などを請負います。一方で、プロパティマネジメントは建物の管理というよりは資産を管理する仕事。家賃の回収やクレーム対応、契約締結業務など、資産そのものの管理を請け負います。

報酬形態や費用について

ビルマネジメントとプロパティマネジメントで、報酬形態はそれぞれ異なりますビルマネジメントの費用はBMフィーと呼ばれ、管理内容や依頼業務によって費用が変わる仕組み。BMフィーは専有面積坪とエリアによって費用が計算されます。例えば、管理対象が広く人件費を多く必要とする建物の管理を依頼すれば、それだけBMフィーは高くなります。反対に、管理範囲が狭く人件費を必要としなければ、BMフィーを抑えることが可能です。

一方で、プロパティマネジメントの費用はPMフィーと呼ばれ、賃料収入によって費用が違ってきますPMフィーは家賃の3~5%を支払う仕組みで、例えば月50万円の家賃収入があるとすれば、プロパティマネジメント会社に支払う報酬は1万5千円~2万5千円となるのです。BMとPMの違いについては、下記ページにて解説しています。より詳しく知りたい人は、ぜひ参考にしてください。

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仲介不動産会社の特徴と業務内容

一方で仲介不動産会社は、入居希望者に「物件を紹介する」業者。オーナーに代わり、入居者を見つけたり、賃貸契約締結業務を請け負ってくれたりする会社です。家を貸したいオーナーと、住む家を探している入居者とをマッチングさせることが、仲介業務の仕事内容になります。では、仲介会社の特徴をさらに詳しくみていきましょう。

仲介会社の特徴と業務内容について

仲介会社の主な役割は、物件の宣伝と契約行為。インターネットやチラシに間取りや写真、家賃などの物件情報を掲載し、入居者を募集することが仲介会社の業務内容になります。さらには、入居者を見つけたあとに、賃貸借契約を結ぶのも仲介会社の仕事です。入居後にトラブルを起こさないように契約書や重要事項説明書を交付し、火災保険の手続きも行います。そして、退去時の解約行為や契約更新時の更新手続きも仲介会社の業務内容に含まれます。

報酬形態や費用について

仲介会社に支払う報酬は、仲介手数料です。仲介手数料とは、大家側と入居者側との賃貸契約を成立させたときに発生する成功報酬。オーナーと仲介業者が「入居者を探してください」という媒介契約を結んだ段階で支払う報酬ではありません。「仲介を依頼したが入居者が見つからなかった」「契約する前にキャンセルされた」というように契約が不成立の場合には、仲介手数料は発生しません。入居者が正式に契約したときに、仲介手数料が支払われる仕組みです。

さらに、仲介手数料には、相場というものはありません。仲介手数料については「賃料の一カ月分以上を受け取ってはいけない」という国が取り決めたルールがあります。この法律を宅地建物取引業法と言います。家賃が10万円であれば、仲介手数料は10万円までとなり、家賃が5万円であれば、仲介会社に支払う仲介手数料は5万円までとなるのです。ちなみに、仲介手数料はオーナーと入居者のどちらが負担しても構いません。オーナーと入居者で半々に割っても構いませんし、入居者に負担をお願いすることも可能です。

管理と仲介を兼ねている不動産会社もある

管理会社
ここまで、管理会社と仲介不動産会社の違いについて紹介してきました。不動産会社によって業務内容が異なりますが、必ずしも別々の業務を行っているわけではなく、管理と仲介を兼ねている不動産会社もあります。このような業務形態は地域性によることが多いようです。主に人の流れが多く同業者が多い都心部では、管理と仲介が明確に分かれている不動産会社を多く見かけますが、人の流れが少ない地方は管理と仲介を兼ねている不動産会社が多い傾向にあります。

サブリース会社には要注意

サブリースという建物一括借り上げという管理方法があります。建物オーナーが管理会社にマンションやアパートなどの投資物件を丸ごと貸出し、管理会社から家賃をもらうという方法です。管理会社に全てを貸し出すため、オーナーが建物やお金の管理をする必要がなくなります。

これにより家賃滞納や空室リスクを軽減できると安易に考えるオーナーもいますが、実はこのサブリース契約には「簡単には解約できない」「家賃が下がる恐れがある」というデメリットも多い契約です。サブリースの怖さについては、下記ページで詳しく説明しています。

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管理会社はどう選ぶべき?パートナーとなるべき不動産会社の選び方

多くの業務をこなす会社が必ずしも「良い不動産会社」というわけではありません。対応できる業務が多すぎて、ひとつひとつの対応が十分でなければ、払い損になってしまいます。では、良い管理会社を選ぶにはどうしたらいいのでしょうか。管理会社を選ぶポイントは、「集客力の高さ」「業務内容」「対応の素早さ」の3つです。

集客力が高い会社とは、営業能力がある会社のこと。きちんと物件を宣伝し入居者を紹介してくれるかどうかです。また、依頼した業務をきちんとこなしてくれるかどうかもチェックすべきポイント。料金が少し高くなっても、きちんと清掃業務や設備メンテナンスをしてくれる会社であれば、建物の資産価値も下がりにくくなります。そして、対応の素早さも重要なポイントです。入居者の満足度は、入居率に直結すると言われています。クレーム対応に迅速に対応してくれることが、入居率をキープする秘訣なのです。管理会社の選び方については、以下のページで詳しく紹介しています。こちらもあわせて参考にしてください。

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まとめ

不動産会社の中には、賃貸管理のみならず土地を開発したり建物を販売したりする業者がいます。不動産投資を手助けしてほしいときは、管理会社や不動産仲介業者のような賃貸業者に管理や入居者探しを委託しましょう。管理会社と仲介不動産会社は、不動産投資を手助けしてくれる心強い味方です。

きちんと業務をこなしてくれる不動産会社を見つけることができれば、不動産投資初心者でも損失を防ぎ、利益を出すことも可能。しかし、管理会社と仲介業者は業務内容のみならず報酬形態も異なります。会社によって入居者対応や契約手続きなどの業務範囲が違いますので、各業者のサービス内容を比較しながら業務委託契約を検討してみてください

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