不動産投資は悪質な営業マンにご用心！よくある手口と対処、対策について

最近のマンション投資は、一部の富裕層のためのものではなくなり、サラリーマンが副業に選べるレベルの資産運用方法になりました。その背景にあるのはインターネットの発達によって実現した容易な情報収集と、潤沢な資金がなくても投資が可能な「フルローン」など情報にしても資金面にしても、一般投資家に有利なシステムや制度が構築されたことにあります。しかし、制度やシステムが変わっても、巨大なお金が動くことには変わりがないので、それを狙った詐欺師や悪徳業者も相変わらず存在するという現実もあるのです。

そこでこの記事では、詐欺に近い悪質な手口やよくあるマンション投資詐欺、悪徳業者がとる違法すれすれの手段、それらの対策などについてご紹介していきます。不動産投資は、正しい知識さえあれば株や為替よりも収益を得られる投資法です。詐欺師たちの手口をおさえた上で、堅実に利益を得ていきましょう。

好条件だけを提示して、デメリットを意図的に隠す

詐欺とまではいえませんが、悪質な業者には物件のリスクについて意図的に触れず、投資家にとって有利な条件だけを提示するケースがあります。そのような業者は契約の際も、注意事項を契約者がとても読めないような小さい字で記すなどして、劣悪な物件を売りつけてくることがあるのです。

具体的な例には、以下のようなケースがあります。
　

このような事態を防ぐためには、「どんな好条件でも疑ってかかる」ことと「目先の利益よりも、将来の利益を考える」という姿勢が大切です。投資を始めたばかりの人に、相場からかけ離れた好条件の物件が紹介されることは、通常ではまず有り得ません。もしあれば、その裏に何か隠されていると見るべきです。他にも、建物の瑕疵や隣にビルが建つなどの可能性は、自分で調べることも可能なので、物件購入を決める前にこれらの事柄が少しでも気になれば、徹底的に調べておくことをおすすめします。

重要事項説明書を徹底的にチェックしましょう

このようにデメリットを意図的に隠してくる業者でも、書類をよく読めば書いてあることもあります。売買契約を締結する前に交付される「重要事項説明書」をよく読めば、怪しい点に気がつくかもしれません。ここでは、重要事項説明書のチェックポイントについて解説します。

チェックポイント１：売主の表示

重要事項説明書のはじめの方に、売主の情報について記載されています。通常は、売主の氏名と住所が記載されているのですが、チェックして欲しいのは、それらの記載事項が登記名義人と同じかどうかという点です。売主が登記名義を変更していなかったり、住所変更を忘れていたりすると、実際の売主の情報と登記名義にズレが生じます。最終的に売買契約が成立して所有権を移転する際に、登記名義人が売主の実際の情報と一致していないと、所有権移転ができなくなることもあるため、もしも登記名義人と異なるとの記載があった場合は、その理由などについて詳しく聞くようにしましょう。

チェックポイント２：所有権にかかる権利に関する事項

売主が不動産投資ローンを使って購入していて、まだローンが残っている場合は、ローンを組んでいる銀行と、抵当権の記載がされているはずです。抵当権がついている物件の場合は、引渡しをするまでに必ず抵当権を抹消してもらわなければなりません。通常は、売買代金をもってローンの一括返済に充てますが、できれば売主のローン残債が売買代金以下なのかどうか確認しておいたほうがよいでしょう。

チェックポイント３：第三者による物件の占有に関する情報

不動産投資で中古物件の場合、すでに入居者がいて家賃が発生していることが一般的です。重要事項説明書においては、賃借人のことを「占有者」と記載していますので、実際に誰が借りているのかをここで確認することができます。ポイントは、権利関係が複雑になっていないかどうかをチェックすることです。例えば、賃借人が物件を又貸ししている場合は、賃借人のほかに転借人の情報が書かれていることもあります。又貸しは権利関係が複雑になるため、あまりおすすめできません。また、稀に「使用貸借」といってタダで物件を貸しているケースもあるため、注意しましょう。

チェックポイント４：私道の負担に関する事項

物件が私道に面して建っている場合、私道負担が発生する場合があります。特に注意が必要なのが、「私道負担金」があるケースです。負担金があると、利回りを圧迫するため、負担金の記載がないか必ずチェックしましょう。

チェックポイント５：管理費等の滞納について

中古の分譲マンションを購入する場合、部屋ごとに一定の管理費と修繕積立金を負担しなければなりません。ただ、自分が負担するのは、自分が購入した後の分だけではない点に注意が必要です。もしも、売主がこれらの費用を滞納している状態で自分が購入した場合、滞納している分については買主である自分が管理組合から請求を受けることになります。そのため、分譲マンションを購入する際には、重要事項説明書上で売主に管理費や修繕積立金の滞納がないかどうか、必ず確認しましょう。

悪徳業者に騙されないための2つの書類とは？

悪徳業者の多くは、新築よりも質の悪い中古物件を無理やり売りつけようとしてきます。中古物件を購入する際に騙されないようにするためには、以下の2つの書類の作成を不動産業者に依頼すると効果的です。

1.物件状況報告書

中古物件を購入する場合は、過去にどんなことが物件で起こっていたのか、正確に確認しておくことが重要になります。そこでポイントになってくるのが、「物件状況報告書」です。物件状況報告書とは、建物の状況、土地の状況、周辺の状況などについて細かく記したもので、売主は物件状況報告書を発行する場合は、知っていることをすべて記載しなければなりません。具体的な記載事項は以下の通りです。

このように、物件状況報告書を見れば、購入後に判明すると大きなトラブルに発展する内容について、契約前に知ることができます。ただ、悪徳業者の場合、物件状況報告書を出したがらなかったり、言わないと出さないケースが多いため、買付申込をする段階で、物件状況報告書の添付を依頼するようにしましょう。

2.付帯設備表

賃借人が入居中の物件を購入する際には、新築物件を購入するのとは違い、事前に室内を内見することができません。その場合、新築当時のパンフレットなどが添付されるケースもありますが、10年以上経過しているような建物の場合、新築当時と室内の設備を入れ替えているケースもあるため、鵜呑みにすると非常に危険です。そこで重要になってくるのが「付帯設備表」です。付帯設備表とは、室内の付帯設備の詳細について記載した書類で、売主や管理会社の情報をもとに作成されます。付帯設備表の主な記載事項は次のとおりです。

非常に細かく感じるかもしれませんが、あると思っていた設備がなかったり、予想よりも古かったりすると、購入後に思わぬ出費が嵩んでしまい、思ったような利益が出なくなってしまいます。付帯設備表も物件状況報告書と同様に、こちらから依頼しないと出してもらえない可能性がありますので、必ず伝えて出してもらいましょう。

初心者が騙されやすいサブリース契約の隠れた落とし穴とは？

近年増加している投資手法に「サブリース（家賃保証）」というものがあります。サブリースとは、オーナーが購入したマンションを不動産業者が一括で借り上げて、一定の家賃を保証し続けるという仕組みです。不動産業者は借り上げた物件を、さらにエンドユーザーに貸出して、その差額を利益とします。サブリースの場合、施工から入居者の募集、管理を不動産業者が行ってくれるので、ノウハウのない初心者投資家でも、安心して投資できるとされている不動産商品なのですが、実は大きな落とし穴が隠されているのです。それは「建物の経年劣化」です。

サブリース業者は必ず「入居者がいなくても収入が確保される」という謳い文句で購入を促しますが、この言い方では「将来にわたってずっと同じ収入が確保でき、同じペースで返済ができる」と錯覚してしまいます。しかし、建物が時間の経過とともに劣化すれば、どうしても家賃は下げざるを得ず、当初の返済計画の通りにはいきません。劣化した建物は、それに見合った金額でなければ借り手がつかないからです。例えば、物件の新築時は「物件を10万円で貸して8万円を返済に充てる」という計画を立てていたとしても、建物の劣化に応じて家賃をやむなく下げていけば「収入の部分は減るのに返済額が変わらない。それどころか返済額が収入を超えてしまった」という事態が起こる事は容易に想像がつきます。不動産投資ローンの場合、一般的には「元利均等返済方式」で借り入れをします。元利均等返済方式は、毎月の返済額は常に一定のため、家賃が値下がりした分、オーナーの負担が増えることになるのです。

悪いのは、サブリース自体ではなく、詳細を説明しない悪徳業者

こう聞くと、サブリースという契約形態自体が悪者のように聞こえるかもしれませんが、実際のところサブリースで家賃保証されることで恩恵を受けているオーナーはたくさんいます。
問題なのは、以下の2点のデメリットを全く説明しない悪徳業者です。

そもそもサブリースという契約形態が生まれた1つの理由は、投資物件を売りやすくするためでもあります。不動産投資において、非常に大きなネックとなる「空室リスク」と「管理リスク」の2つを、サブリースすることによって解消できるため、悩んでいる初心者投資家に物件が売りやすくなるのです。

保証家賃は不動産業者の業績にも左右されることに注意

保証家賃は建物の経年とともに値下がりしていくとお話しましたが、実はそれ以外の理由でも値下がりすることがあります。

最近のサブリースは儲からない？

一昔前までは、賃貸物件の契約というと、敷金や礼金、前家賃などで数十万円程度のまとまったお金が必要でしたが、最近では敷金、礼金ゼロゼロやフリーレントの物件もたくさん出てきたため、初期費用が10万円を下回ることも少なくありません。その影響から、以前よりも気軽に引越しができるようになり、１つの部屋に長く居住する人が減ってきているのです。サブリースというビジネスは、入居者が退去して空室になると一気にマイナスになるため、居住年数の短縮傾向はとてもマイナスになります。にもかかわらず、不動産業者がサブリースをやめないのは、先程もお話した通り、物件を「売る」ためだからです。不動産が1つ売れると、物件価格にもよりますが数百万単位の利益が出るため、サブリースのマイナスくらい簡単に補填できます。よって、物件が売れている間は、特に問題は起きません。ところが、会社の業績が悪くなって物件が売れなくなってくると、途端に家賃保証していくことが苦しくなり、そのしわ寄せとして「保証家賃の減額」として現れるのです。事実、2008年のリーマンショックがあった当時、多くの不動産業者で物件が売れなくなり、既存の保証家賃を保証しきれなくなって、オーナーに値下げをお願いするケースが多々発生しました。サブリースを利用する際には、物件としての賃貸需要はもちろんですが、サブリースをする不動産業者の経営状態もよく確認する必要があるでしょう。

日本の常識は通じない？海外の不動産投資リスク

「少子高齢化の日本ではこれ以上不動産による収益が見込めない」と判断し、人口も増え経済も成長している海外の不動産市場にチャンスを求める方が近年増加しています。確かに、中国や東南アジアの経済成長率は目覚ましいものがありますし、信頼できる不動産業者を見つけられれば、大きな収益を得られる可能性もあるでしょう。しかし、海外を相手にビジネスをする場合、日本では考えられない様々なトラブルに見舞われる場合があるので注意が必要です。

例えば「東南アジアは、地価や貨幣価値も安く、気候も温暖なので、日本人が老後を過ごすのに適している」との謳い文句で、現地の高級マンションの需要が増加していますが、その反面、文化や商習慣が異なることから、次のようなトラブルが発生しています。

このように、日本ではまず考えられないようなトラブルがたびたび起こるのです。また、言語の違いにより満足なコミュニケーションが取れず、こちらの意図をうまく伝えられないことで起きるトラブルも多くあります。トラブルを未然に防ぐためには、まず「文化の違い」を意識することと信頼できる現地の業者を見つけることが重要です。

日本人詐欺グループに注意

海外の不動産投資は、投資家の情報不足を利用した詐欺行為にも注意しなければなりません。なぜなら、日本人の詐欺グループが現地の仲介業者のふりをして、投資用の資金をだまし取る場合があるからです。このような業者は「この不動産を買えば必ず値上がりする。今はとにかく速やかに物件を押さえたいので、そのために出資をしてほしい」と架空の物件内容をエサに集金を行うケースが多々見受けられます。海外での詐欺に騙されないようにするためには、不動産投資の鉄則である「自分の目で見たもの以外は信用しない」というルールを徹底することが重要です。海外不動産投資の場合は、自分の目の行き届かないところで手続きが進み、お金が動くことが多々あります。詐欺グループはそこに目をつけてお金を騙し取ろうとしますので、確信がもてない場合は絶対にお金を支払ってはいけません。

海外不動産投資は、経験と人脈が必要

日本の不動産で利益を出すこと自体も、決して簡単なことではありませんが、海外ともなればさらに難易度は上がります。これから値上がりしそうな国の物件の情報については、ネットなどでも簡単に見ることができますが、海外の物件をいざ買うとなったら、信頼できる現地の人脈と、不動産投資自体の経験が必要不可欠です。海外の不動産に投資するということは、その国の法律や税金、不動産に関連する制度や慣習などについても一から学ばなければなりません。すべてを仲介業者に丸投げして成功するほど、海外不動産投資は甘くはありませんので、まずは日本の不動産投資である程度の経験と人脈を築いてからチャレンジしても遅くはないでしょう。

脅迫や監禁！？悪質な手口に注意が必要

脅迫や監禁というと、「まさか不動産投資でそんなことまで」と思うかもしれませんが、これらの手口で物件を契約してしまう人が多いのが実情です。勧誘電話で相手を誘い出し、閉鎖された空間に閉じ込め「イエス」というまで家に帰さなかったり、力ずくで強引に印鑑を押させようとしたりする行為は、れっきとした犯罪になります。他にも、威圧的な態度で購入を迫る悪質な業者もいますが、これが正式な宅建業者であった場合、扱われている不動産すべてについて、8日間はクーリングオフが可能なので、業者の素性をきちんと確認しておくことが大切です。もし「クーリングオフができない」と言ってくる業者がいれば、それは立派な詐欺行為なので、すぐに弁護士に相談し、適切な対処をしましょう。しかし、自分から相手の事務所に出向き契約を結んでしまえば、クーリングオフは不可能になるので「とにかくうかつに契約を結ばない」という事だけは、どんな時でも最低限守るようにしてください。安易に、彼らのテリトリー内に極力足を踏み入れないことも重要です。

脅迫や監禁の自覚はない？不動産業者の実態に迫る

暴力団まがいの脅迫や監禁で契約を強要するケースもありますが、それよりも担当営業マンが会社からの「プレッシャー」のせいで、そういった強硬手段に出てしまうことも少なくありません。というのも、不動産業者の営業というのは、一般的な営業よりもノルマなどのプレッシャーが厳しく、中には顧客とアポイントがとれるまで家に帰れないというケースもあるようです。ノルマ達成が厳しい状況になると、上司から極度にきついプレッシャーをかけられるため、それによって追い込まれた営業マンが、契約するまで顧客を帰さなかったり、脅迫まがいの強い営業をかけてしまうのです。

営業マンと約束するときは、ある程度気持ちを固めてからにする

このような事情は、あくまで会社側の事情ですから、本来不動産投資家が気にする必要はないところです。ただ、営業マンのアポイントに気軽に応じることは、命取りになる可能性があることを知っておく必要があります。営業マンに悪気はなくても、アポイントをとったからには、契約せずには帰れないほどのプレッシャーを受けて現場に来るため、それなりの営業を受けることは覚悟しなければなりません。そのため、営業マンのアポイントに応じる際には、ある程度契約する方向で気持ちが固まっている時だけにして、軽い気持ちで応じないよう気をつけましょう。

不動産投資で騙されたと感じたら、すぐ弁護士に相談しましょう

万が一不動産投資の詐欺被害に遭ってしまった場合は、できる限り早めに弁護士に相談する必要があります。不動産関係の詐欺やトラブルに、専門知識のない一般投資家が対抗するのは「無謀」と言ってもいいでしょう。被害が大きくなってしまってからではなおさらです。不動産に関するトラブルが発生したら、できるだけ早い段階で弁護士に相談し、解決策を練りましょう。それがトラブル解決の最善かつ最速の方法です。

不動産投資の詐欺は証明が難しい

不動産投資で詐欺の被害にあった場合は、受けた行為が詐欺に該当することを証明する必要が出てきます。ところが、悪徳業者は被害者から訴えられることも見越しているため、そう簡単には詐欺と立証できる証拠を残さないのです。例えば、「営業マンから高利回りだといわれて購入したが、実際は全然低い利回りだった」というようなケースの場合、営業マンは高利回りであると口頭ではいうものの、形として残る書面などでは一切発行しません。この点については非常に徹底していて、手書きのメモなどで渡すこともありません。そのため、いざ詐欺だと主張しても、詐欺だと証明することができず、その先に進めないことが多々あります。では、不動産投資家としては、どのような対策を講じればよいのでしょうか。

悪徳業者に対抗するための3つの対策

悪徳業者の詐欺行為を訴えるためには、予め不動産投資家としても防衛策を講じる必要があります。そもそも、不動産投資家からすれば、相手が悪徳業者かどうか、見分けることは難しいため、どのようなケースにおいても、これからご紹介する3つの対策について講じておくことをおすすめします。

営業トークを録音する

最も手っ取り早い対策は「録音」です。最近では、スマホのアプリでも簡単に会話を録音できるため、わざわざテープレコーダーなどを購入する必要はありません。営業マンと話をする際には、さりげなく会話をすべて録音しておきましょう。勝手に録音することに抵抗がある人もいますが、録音することを前もって伝えると、相手が構えてしまったり、不快に感じる可能性もありますので、あまりおすすめではありません。たとえ、相手の承諾なく行った録音データだとしても、よほど卑劣な方法（盗聴など）による録音でなければ、裁判になった際に証拠として持ち出すことが可能です。また、録音をしておくことで、裁判前に解決できる可能性が高まります。例えば、相手が嘘の利回りをいっている部分を録音しておけば、万が一不動産業者がシラを切り始めたとしても、録音データを聞かせて追い込むことができます。

メモを取る

録音とあわせて、話した会話の内容を細かくメモすることも重要です。いつ、誰と、どんな話をしたのか、相手が提示した価格や利回り、物件の状態など、重要な部分はきちりメモに残しましょう。メモと録音データの両方が揃うことで、より証拠としての信頼性が高まり、相手が言い逃れできなくなります。また、営業の際に営業マンから渡されたパンフレットや資料などについても、証拠になる可能性があるため、捨てずに必ず残しておきましょう。

知り合いに同席してもらう

営業マンとマンツーマンになってしまうと、どうしても相手のペースで話が進みがちです。そこで、まだ不動産投資に慣れていない初心者の場合は、できる限り友人や知り合いにも同席してもらうことをおすすめします。できれば、不動産投資経験者がよいのですが、そうでなくても同席してもらうだけで客観的な意見が聞けますし、営業マンが暴走して脅迫したり、監禁まがいの手段に出たとしても、知り合いがいれば抑制できるでしょう。

まとめ

不動産業者の多くは、親切で健全な問題のない会社です。ところが、一部の悪徳業者がいるために、不動産投資家としては常に防衛策を講じなければなりません。最も重要なことは、営業マンが言うことをそのまま鵜呑みにしないことです。営業である以上、メリットを強調するのはある意味当然ですので、その影に隠れているデメリットを自分自身で探って確認する癖をつけることが、不動産投資で騙されないための秘訣といえるでしょう。