不動産投資は悪質な営業マンにご用心!よくある手口と対処、対策について

悪徳営業マン

最近のマンション投資は、一部の富裕層のためのものではなくなり、サラリーマンが副業に選べるレベルの資産運用方法になりました。その背景にあるのはインターネットの発達によって実現した容易な情報収集と、潤沢な資金がなくても投資が可能な「フルローン」など情報にしても資金面にしても、一般投資家に有利なシステムや制度が構築されたことにあります。しかし、制度やシステムが変わっても、巨大なお金が動くことには変わりがないので、それを狙った詐欺師や悪徳業者も相変わらず存在するという現実もあるのです。

そこでこの記事では、詐欺に近い悪質な手口やよくあるマンション投資詐欺、悪徳業者がとる違法すれすれの手段、それらの対策などについてご紹介していきます。不動産投資は、正しい知識さえあれば株や為替よりも収益を得られる投資法です。詐欺師たちの手口をおさえた上で、堅実に利益を得ていきましょう。

好条件だけを提示して、デメリットを意図的に隠す

悪徳業者
詐欺とまではいえませんが、悪質な業者には物件のリスクについて意図的に触れず、投資家にとって有利な条件だけを提示するケースがあります。そのような業者は契約の際も、注意事項を契約者がとても読めないような小さい字で記すなどして、劣悪な物件を売りつけてくることがあるのです。

具体的な例には、以下のようなケースがあります。
 

「瑕疵物件であることを隠されていた」
「高い利回りをセールスポイントにしていたが、実際には相場よりも遥かに高い家賃で計算されていた」
「日当たりの良さをセールスポイントにした物件として案内したが、数年後隣に高層ビルが建ち、日差しが全く届かなくなる可能性を隠した」
「購入から最初の10年間は低い金利の返済が可能であることだけが提示され、それ以降は非常に高い金利になることを隠して契約を進めた」

このような事態を防ぐためには、「どんな好条件でも疑ってかかる」ことと「目先の利益よりも、将来の利益を考える」という姿勢が大切です。投資を始めたばかりの人に、相場からかけ離れた好条件の物件が紹介されることは、通常ではまず有り得ません。もしあれば、その裏に何か隠されていると見るべきです。他にも、建物の瑕疵や隣にビルが建つなどの可能性は、自分で調べることも可能なので、物件購入を決める前にこれらの事柄が少しでも気になれば、徹底的に調べておくことをおすすめします。

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重要事項説明書を徹底的にチェックしましょう

このようにデメリットを意図的に隠してくる業者でも、書類をよく読めば書いてあることもあります。売買契約を締結する前に交付される「重要事項説明書」をよく読めば、怪しい点に気がつくかもしれません。ここでは、重要事項説明書のチェックポイントについて解説します。

チェックポイント1:売主の表示

重要事項説明書のはじめの方に、売主の情報について記載されています。通常は、売主の氏名と住所が記載されているのですが、チェックして欲しいのは、それらの記載事項が登記名義人と同じかどうかという点です。売主が登記名義を変更していなかったり、住所変更を忘れていたりすると、実際の売主の情報と登記名義にズレが生じます。最終的に売買契約が成立して所有権を移転する際に、登記名義人が売主の実際の情報と一致していないと、所有権移転ができなくなることもあるため、もしも登記名義人と異なるとの記載があった場合は、その理由などについて詳しく聞くようにしましょう

チェックポイント2:所有権にかかる権利に関する事項

売主が不動産投資ローンを使って購入していて、まだローンが残っている場合は、ローンを組んでいる銀行と、抵当権の記載がされているはずです。抵当権がついている物件の場合は、引渡しをするまでに必ず抵当権を抹消してもらわなければなりません。通常は、売買代金をもってローンの一括返済に充てますが、できれば売主のローン残債が売買代金以下なのかどうか確認しておいたほうがよいでしょう。

チェックポイント3:第三者による物件の占有に関する情報

不動産投資で中古物件の場合、すでに入居者がいて家賃が発生していることが一般的です。重要事項説明書においては、賃借人のことを「占有者」と記載していますので、実際に誰が借りているのかをここで確認することができます。ポイントは、権利関係が複雑になっていないかどうかをチェックすることです。例えば、賃借人が物件を又貸ししている場合は、賃借人のほかに転借人の情報が書かれていることもあります。又貸しは権利関係が複雑になるため、あまりおすすめできません。また、稀に「使用貸借」といってタダで物件を貸しているケースもあるため、注意しましょう

チェックポイント4:私道の負担に関する事項

物件が私道に面して建っている場合、私道負担が発生する場合があります。特に注意が必要なのが、「私道負担金」があるケースです。負担金があると、利回りを圧迫するため、負担金の記載がないか必ずチェックしましょう。

チェックポイント5:管理費等の滞納について

中古の分譲マンションを購入する場合、部屋ごとに一定の管理費と修繕積立金を負担しなければなりません。ただ、自分が負担するのは、自分が購入した後の分だけではない点に注意が必要です。もしも、売主がこれらの費用を滞納している状態で自分が購入した場合、滞納している分については買主である自分が管理組合から請求を受けることになります。そのため、分譲マンションを購入する際には、重要事項説明書上で売主に管理費や修繕積立金の滞納がないかどうか、必ず確認しましょう。

悪徳業者に騙されないための2つの書類とは?

悪徳業者の多くは、新築よりも質の悪い中古物件を無理やり売りつけようとしてきます中古物件を購入する際に騙されないようにするためには、以下の2つの書類の作成を不動産業者に依頼すると効果的です。

1.物件状況報告書

中古物件を購入する場合は、過去にどんなことが物件で起こっていたのか、正確に確認しておくことが重要になります。そこでポイントになってくるのが、「物件状況報告書」です。物件状況報告書とは、建物の状況、土地の状況、周辺の状況などについて細かく記したもので、売主は物件状況報告書を発行する場合は、知っていることをすべて記載しなければなりません具体的な記載事項は以下の通りです。

【建物について】
・雨漏りの被害
・シロアリの被害
・建物の傾きや腐食などの不具合
・アスベスト
・給排水施設の故障・漏水
・耐震診断
・増改築や修繕、リフォーム履歴
【土地について】
・境界線の確定、越境について
・土壌汚染の可能性
・地盤沈下の状況
・その他敷地内の残存物
【周辺環境について】
・騒音、振動、臭気の状況
・近隣の建築計画
・電波障害の有無
・近隣の浸水被害の有無
・近隣との申し合わせ事項の有無
・過去の事件、事故、火災の履歴

このように、物件状況報告書を見れば、購入後に判明すると大きなトラブルに発展する内容について、契約前に知ることができます。ただ、悪徳業者の場合、物件状況報告書を出したがらなかったり、言わないと出さないケースが多いため、買付申込をする段階で、物件状況報告書の添付を依頼するようにしましょう

2.付帯設備表

賃借人が入居中の物件を購入する際には、新築物件を購入するのとは違い、事前に室内を内見することができません。その場合、新築当時のパンフレットなどが添付されるケースもありますが、10年以上経過しているような建物の場合、新築当時と室内の設備を入れ替えているケースもあるため、鵜呑みにすると非常に危険です。そこで重要になってくるのが「付帯設備表」です。付帯設備表とは、室内の付帯設備の詳細について記載した書類で、売主や管理会社の情報をもとに作成されます。付帯設備表の主な記載事項は次のとおりです。

・キッチン設備一式
・給湯器の詳細
・換気扇
・浴室設備一式
・洗面設備一式
・トイレ設備一式
・冷暖房関係
・照明器具関係
・収納関係
・玄関、窓関係

非常に細かく感じるかもしれませんが、あると思っていた設備がなかったり、予想よりも古かったりすると、購入後に思わぬ出費が嵩んでしまい、思ったような利益が出なくなってしまいます。付帯設備表も物件状況報告書と同様に、こちらから依頼しないと出してもらえない可能性がありますので、必ず伝えて出してもらいましょう

初心者が騙されやすいサブリース契約の隠れた落とし穴とは?

サブリースローン
近年増加している投資手法に「サブリース(家賃保証)」というものがありますサブリースとは、オーナーが購入したマンションを不動産業者が一括で借り上げて、一定の家賃を保証し続けるという仕組みです。不動産業者は借り上げた物件を、さらにエンドユーザーに貸出して、その差額を利益とします。サブリースの場合、施工から入居者の募集、管理を不動産業者が行ってくれるので、ノウハウのない初心者投資家でも、安心して投資できるとされている不動産商品なのですが、実は大きな落とし穴が隠されているのです。それは「建物の経年劣化」です。

サブリース業者は必ず「入居者がいなくても収入が確保される」という謳い文句で購入を促しますが、この言い方では「将来にわたってずっと同じ収入が確保でき、同じペースで返済ができる」と錯覚してしまいます。しかし、建物が時間の経過とともに劣化すれば、どうしても家賃は下げざるを得ず、当初の返済計画の通りにはいきません。劣化した建物は、それに見合った金額でなければ借り手がつかないからです。例えば、物件の新築時は「物件を10万円で貸して8万円を返済に充てる」という計画を立てていたとしても、建物の劣化に応じて家賃をやむなく下げていけば「収入の部分は減るのに返済額が変わらない。それどころか返済額が収入を超えてしまった」という事態が起こる事は容易に想像がつきます。不動産投資ローンの場合、一般的には「元利均等返済方式」で借り入れをします。元利均等返済方式は、毎月の返済額は常に一定のため、家賃が値下がりした分、オーナーの負担が増えることになるのです。

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悪いのは、サブリース自体ではなく、詳細を説明しない悪徳業者

こう聞くと、サブリースという契約形態自体が悪者のように聞こえるかもしれませんが、実際のところサブリースで家賃保証されることで恩恵を受けているオーナーはたくさんいます。
問題なのは、以下の2点のデメリットを全く説明しない悪徳業者です。

・保証家賃は建物の経年劣化とともに値下がりしていくこと
・原状回復工事などの修繕費用はすべて実費負担であること

そもそもサブリースという契約形態が生まれた1つの理由は、投資物件を売りやすくするためでもあります。不動産投資において、非常に大きなネックとなる「空室リスク」と「管理リスク」の2つを、サブリースすることによって解消できるため、悩んでいる初心者投資家に物件が売りやすくなるのです。

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保証家賃は不動産業者の業績にも左右されることに注意

保証家賃は建物の経年とともに値下がりしていくとお話しましたが、実はそれ以外の理由でも値下がりすることがあります。

最近のサブリースは儲からない?

一昔前までは、賃貸物件の契約というと、敷金や礼金、前家賃などで数十万円程度のまとまったお金が必要でしたが、最近では敷金、礼金ゼロゼロやフリーレントの物件もたくさん出てきたため、初期費用が10万円を下回ることも少なくありません。その影響から、以前よりも気軽に引越しができるようになり、1つの部屋に長く居住する人が減ってきているのです。サブリースというビジネスは、入居者が退去して空室になると一気にマイナスになるため、居住年数の短縮傾向はとてもマイナスになります。にもかかわらず、不動産業者がサブリースをやめないのは、先程もお話した通り、物件を「売る」ためだからです。不動産が1つ売れると、物件価格にもよりますが数百万単位の利益が出るため、サブリースのマイナスくらい簡単に補填できます。よって、物件が売れている間は、特に問題は起きません。ところが、会社の業績が悪くなって物件が売れなくなってくると、途端に家賃保証していくことが苦しくなり、そのしわ寄せとして「保証家賃の減額」として現れるのです。事実、2008年のリーマンショックがあった当時、多くの不動産業者で物件が売れなくなり、既存の保証家賃を保証しきれなくなって、オーナーに値下げをお願いするケースが多々発生しました。サブリースを利用する際には、物件としての賃貸需要はもちろんですが、サブリースをする不動産業者の経営状態もよく確認する必要があるでしょう。

日本の常識は通じない?海外の不動産投資リスク

海外不動産
「少子高齢化の日本ではこれ以上不動産による収益が見込めない」と判断し、人口も増え経済も成長している海外の不動産市場にチャンスを求める方が近年増加しています。確かに、中国や東南アジアの経済成長率は目覚ましいものがありますし、信頼できる不動産業者を見つけられれば、大きな収益を得られる可能性もあるでしょう。しかし、海外を相手にビジネスをする場合、日本では考えられない様々なトラブルに見舞われる場合があるので注意が必要です。

例えば「東南アジアは、地価や貨幣価値も安く、気候も温暖なので、日本人が老後を過ごすのに適している」との謳い文句で、現地の高級マンションの需要が増加していますが、その反面、文化や商習慣が異なることから、次のようなトラブルが発生しています

「施工が大幅に遅れた」
「図面と出来上がった物件の内容が違う」
「建設が資金不足で凍結した」

このように、日本ではまず考えられないようなトラブルがたびたび起こるのです。また、言語の違いにより満足なコミュニケーションが取れず、こちらの意図をうまく伝えられないことで起きるトラブルも多くあります。トラブルを未然に防ぐためには、まず「文化の違い」を意識することと信頼できる現地の業者を見つけることが重要です。

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日本人詐欺グループに注意

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最も手っ取り早い対策は「録音」です。最近では、スマホのアプリでも簡単に会話を録音できるため、わざわざテープレコーダーなどを購入する必要はありません。営業マンと話をする際には、さりげなく会話をすべて録音しておきましょう。勝手に録音することに抵抗がある人もいますが、録音することを前もって伝えると、相手が構えてしまったり、不快に感じる可能性もありますので、あまりおすすめではありません。たとえ、相手の承諾なく行った録音データだとしても、よほど卑劣な方法(盗聴など)による録音でなければ、裁判になった際に証拠として持ち出すことが可能です。また、録音をしておくことで、裁判前に解決できる可能性が高まります。例えば、相手が嘘の利回りをいっている部分を録音しておけば、万が一不動産業者がシラを切り始めたとしても、録音データを聞かせて追い込むことができます。

メモを取る

録音とあわせて、話した会話の内容を細かくメモすることも重要です。いつ、誰と、どんな話をしたのか、相手が提示した価格や利回り、物件の状態など、重要な部分はきちりメモに残しましょう。メモと録音データの両方が揃うことで、より証拠としての信頼性が高まり、相手が言い逃れできなくなります。また、営業の際に営業マンから渡されたパンフレットや資料などについても、証拠になる可能性があるため、捨てずに必ず残しておきましょう

知り合いに同席してもらう

営業マンとマンツーマンになってしまうと、どうしても相手のペースで話が進みがちです。そこで、まだ不動産投資に慣れていない初心者の場合は、できる限り友人や知り合いにも同席してもらうことをおすすめします。できれば、不動産投資経験者がよいのですが、そうでなくても同席してもらうだけで客観的な意見が聞けますし、営業マンが暴走して脅迫したり、監禁まがいの手段に出たとしても、知り合いがいれば抑制できるでしょう。

まとめ

不動産業者の多くは、親切で健全な問題のない会社です。ところが、一部の悪徳業者がいるために、不動産投資家としては常に防衛策を講じなければなりません。最も重要なことは、営業マンが言うことをそのまま鵜呑みにしないことです。営業である以上、メリットを強調するのはある意味当然ですので、その影に隠れているデメリットを自分自身で探って確認する癖をつけることが、不動産投資で騙されないための秘訣といえるでしょう。

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