不動産売却の詐欺に注意!確認ポイントと対処法を紹介

不動産売却 詐欺 確認

大金が動く不動産売却の世界では、あの手この手で巧妙な詐欺を働こうとする悪徳業者が常にいます。

昔ながらの詐欺の手口が今も続いているケースがあり、他人事だと思っていると痛い目を見る恐れがあります。

不動産売却の詐欺を防ぐには、信頼できる不動産業者を探すことが一番です。

契約を急ぐ業者や、異様に高額な査定額を提示する業者は避けましょう。

一括査定を利用して平均的な相場を調べつつ、優良な不動産業者を探すようにしましょう。

不動産売却における詐欺の具体例

不動産売却における詐欺の具体例として、下記の2つを紹介します。

  • 詐欺例その1:「地面師」によって勝手に登記移転されてしまう
  • 詐欺例その2:手付金支払い後に音信不通になる「手付金詐欺」

よくある事例を参考に、詐欺被害を防ぎましょう。

詐欺例その1:「地面師」によって勝手に登記移転されてしまう

不動産登記

悪質な不動産業者、または不動産業者になりすました詐欺師が、売却代金の支払い前に移転登記をおこない、物件を奪われてしまうというものです。

これは、土地の売却の際によく使われる手口です。通称「地面師」と呼ばれる詐欺師が土地の所有者から書類をだまし取り、自分が所有者であるかのように装って移転登記し、売却してしまうのです。

大昔からある詐欺の手口で、古典的な手法といえます。

偽造技術が高くなって地面師の被害が増えている

地面師は戦後間もない時期から存在します。戦後の混乱に乗じて土地の所有者になりすまし、書類も偽造することで大胆な詐欺を行っていたようです。

しかし、そんな古い手口がどうして今も騒がれているのでしょうか?理由は、ものを精巧に再現する技術が発達しているためと思われます。

パスポートや印鑑証明書などの公的書類であっても、本物と見紛うほど精巧に偽造できてしまいます。印影が分かっていれば、3Dプリンターで実印を再現することも可能なのです。

本人確認書類と印鑑証明書があれば第三者でも移転登記が可能

本人確認書類と印鑑証明書を偽造すれば、物件の移転登記は第三者でもおこなえてしまいます。

代金を受け取る段階になるまで、何があってもこれらの書類を渡さないことを徹底しましょう。また、偽造のもとになる個人情報も漏らさないよう注意する必要があります。

移転登記には実印も必要になりますから、「実印さえ守っていれば大丈夫なのでは?」と考えてしまうかもしれません。しかし相手は詐欺のプロです。

あらかじめ作成しておいた偽の書類に捺印させようとしたり、巧妙に実印をかすめ取られてしまうことさえあります。書類や個人情報と一緒に、実印も守るようにしましょう。

地面師にだまし取られた物件は転売される

この手口でだまし取られた物件はその後どうなるのかと言うと、詐欺によって取得された物件は知らない第三者に転売されることが多くなります。

また、物件を担保にして金融機関から融資を受け、その後に行方をくらましたりする手口もよく見られます。

転売された物件を取り戻すのは非常に難しく、購入者である第三者が詐欺の事実を知らなかった場合、返還請求はできないケースがほとんどです。

民法第96条第3項
(前略)詐欺による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。出典:e-Govポータル「民法第96条第3項」

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詐欺例その2:手付金支払い後に音信不通になる「手付金詐欺」

不動産を売却してもらう側、つまり購入者になる時にも注意したい詐欺が「手付金詐欺」です。不動産の売買契約の際には、まず申込金や頭金と呼ばれる手付金を支払い、残りの代金は物件の引き渡し時に支払います。

「手付金も支払ったし、あとは引き渡してもらうだけ・・・」という段階になって業者と連絡が取れなくなるというのが、手付金詐欺の手口です。

異変に気付いた頃には詐欺師も行方をくらませているので、解決が難しい詐欺といえます。少しでもおかしいと感じたら、弁護士に相談してみましょう。

不動産売却で詐欺にあわないための対策例

詐欺対策

不動産売却で詐欺にあわないためには、自衛の努力が欠かせません。

とくに、下記の対策は意識して不動産取引にのぞみましょう。

  • 信頼できる不動産業者を選ぶ
  • 移転登記は代金受け取り時におこなう
  • 決済は現金でおこなう
  • レインズをチェックして「囲い込み」をされていないか確認する
  • 契約を急かす業者や相場より異様に高い価格を提示する業者は避ける

信頼できる不動産業者を選ぶ

取引しようとしているのが本当に信頼できる不動産業者かを見極めることが、詐欺に遭わないための最重要ポイントです。

「実際の店舗や事務所があるかどうか」「営業してから何年経っているか」「本当に実在している会社か」などを調べます。

その業者に、宅地建物取引業の免許があるかどうかも確認するべきです。冒頭で紹介した地面師のケースでは、免許を持っていないことで売主が詐欺に気付き、被害を未然に防いだ事例もあります。

また、誰もが知っているような大手不動産業者でも、勝手に名乗っているだけの場合もあるため油断できません。

国土交通省のWebサイトで、宅地建物取引業者を検索できます。商号や免許番号を聞いて検索し、実際に存在する宅地建物取引業者なのかや、所在地などに齟齬がないかを調べましょう。

参照:国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」

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移転登記は代金受け取り時におこなう

どんな場合でも、移転登記は売買契約の締結が終わって代金を受け取ってからにしましょう。 こうすることで、移転登記を勝手にされて物件を持ち逃げされることは防げます。

そのため、売主自らがスケジュールを握り、移転登記は代金の受け取りと同時におこなうという意思を曲げないことが重要です。

代金の支払いや売買契約がまだなのに、移転登記だけを先に済ませなければならない正当な事情が発生することは、通常あり得ません。

詐欺を働こうとする業者はもっともらしい理由を付けてなんとか登記してしまおうとするでしょうが、決して屈してはいけません。

不動産売却も他の売買行為と同じく、代金の受け渡しと商品提供(移転登記)のタイミングは同時になるのが普通です。

決済は現金でおこなう

不動産の取引をする際には、お金のやり取りは現金でおこなうのが普通です。代金を小切手で支払いたいと持ちかけられても、簡単に応じないようにしましょう。

なぜなら小切手は、本当に換金できるか不確実なものだからです。小切手でお金を引き出すには、小切手を振り出した人の当座預金に小切手の額面以上の残高がなければならず、残高不足だと不渡り(換金できない状態)となってしまいます。

小切手を渡されたその場で、それが本当に有効な小切手かどうかを見極めることは不可能です。確実な取引のためには、現金以外の支払い方法に応じないことも重要です。

ちなみに、小切手のなかでも預金小切手のひとつ「銀行振出小切手」であれば話は変わります。この小切手は名前の通り、個人ではなく金融機関が振り出すものです。

つまり、お金を払い出すのも金融機関になるので、不渡りになることはまずあり得ません。小切手ではあるものの、現金とほぼ同等の信頼性を備えていると言えます。

レインズをチェックして「囲い込み」をされていないか確認する

詐欺というよりは法令違反になりますが、不動産売却の仲介を依頼した不動産業者が物件の「囲い込み」をしている場合は、取引をやめるべきでしょう。

囲い込みとは?
全国の不動産会社が利用するネットワークシステム「レインズ」に物件情報を登録せず、自社でのみ買主を見つけようとする行為。

レインズに登録すると、他の不動産業者に買主を見つけられてしまう可能性が出てきます。そうなると自社で受け取れる手数料が下がるので、あえて登録しないでおくという訳です。

また、自社で買主を見つけられれば、物件の売主と買主の双方から仲介手数料を受け取れるため、不動産業者にとってはおいしい取引となります。

しかし、不動産業者と交わした媒介契約が「専任媒介」または「専属専任媒介」の場合、レインズへの登録は必須です。登録証明書が必ず発行されるはずなので確認しましょう。

登録証明書があればレインズにログインが可能で、自分の売却物件がどのように登録してあるか見ることができます。

レインズに登録されていても物件のステータスに注意

巧妙な例としては、レインズに登録はするもののステータスを「商談中」にしておき、他の不動産業者に取られないようにしている場合もあります。

また、掲載する図面が不鮮明など、他の不動産業者が紹介しづらいような状態にしておく方法もあります。

囲い込みは、不動産会社が自社の利益のためだけにおこなう行為であり、売主にとっては不利益しかありません。

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契約を急かす業者や相場より異様に高い価格を提示する業者は避ける

査定の際、「うちより高額で売却できる不動産屋がいるはずはない。早く契約を決めてくれ」と迫られたり、相場からかけ離れた高値を提示されたりしたら注意しましょう。

もちろん、本当に売却スピードに自信があったり、自社で買主の見当が付いているため早く売ってほしいと言ってくる場合もあるでしょう。それでも即決はせず、その業者の評判や営業実態をよく確認しましょう。

詐欺師は、手っ取り早くだませそうだと感じた相手は逃さないようにするものです。

「すぐ決めてくれないと売主の不利益になる」と言ってきたり、高額な売却価格で誘惑して釣ろうとするかもしれません。どんな時でも冷静さを欠かず、業者選びは慎重におこなうようにしましょう。

複数の不動産業者に査定をしてもらい、価格相場を調べておくことも重要です。一括査定なら悪質業者が入ってくる可能性も低いため、ぜひ利用してみましょう。

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決済時には司法書士に立ち会ってもらうのがベスト

司法書士

安心で確実な不動産売却のためには、売買契約や代金の受け渡しの際に、司法書士に立ち会ってもらうことが理想です。

契約や決済には、不動産や法律の素人には分かりづらい落とし穴が隠されていることもあります。

法に精通している司法書士を同席させることで、取引の内容は安全か、利害関係は正しく調整されているかを知ることができ、詐欺を未然に防げます。

司法書士の立ち会いによって、公正な取引が実現可能です。売主はもちろん、買主側も安心して取引をおこなえるでしょう。

司法書士に「決済の立ち会い」を依頼した場合の流れ

司法書士を立会人にする場合、決済当日は下記の流れで手続きが進みます。

  1. 登記簿の確認
  2. 当事者間の売買意思の確認
  3. 登記関係の必要書類の確認
  4. 決済
  5. 物件の引き渡しと登記申請

各項目を、それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.登記簿の確認

決済日の当日に、司法書士が取引対象の物件の登記簿を確認します。

登記簿には、不動産の所在地や面積といった物理的な情報と、所有者や抵当権といった権利的な情報がすべて記載されています。

これにより、担保設定がされているかや、二重売買がおこなわれていないかなどを確かめられるのです。

現在はインターネットで閲覧が可能なので、決済直前の確認もしやすくなっています。

2.当事者間の売買意思の確認

決済時には、司法書士が当事者の本人確認を実施します。

あわせて、登記簿の写しを読み合わせて物件の詳細情報を確認し、双方の認識に間違いがないか、売買の意思は変わらないかを確認します。

なお、投資物件の売買などでは当事者が不動産会社に委任して、決済日当日は同席しないこともあります。そう言った場合は、あらかじめ司法書士が当事者と面談して本人確認をおこなうなど、徹底した確認をおこないます。

3.登記関係の必要書類の確認

司法書士が、登記に必要な権利証や印鑑証明書・実印・住民票などを当事者から預かり、必要書類が揃っているかを確認します。

登記申請書類への署名捺印をおこなうのも、このタイミングです。

また、買主がローンを組む場合、融資する金融機関から抵当権関連の書類を預かり、これも確認をおこないます。

4.決済

司法書士が間違いなく安全な取引ができると判断した場合は、売買代金の決済がおこなわれます。

買主が住宅ローンを利用する場合、実際に融資が成立するのもこのタイミングです。

固定資産税や都市計画税の精算、不動産業者への仲介手数料、登録免許税や司法書士への報酬支払いもこの段階でおこないます。

■固定資産税や都市計画税の精算とは?
固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点で所有している人に課税される税金です。ただし、1年の中間で不動産を売却した場合、所有日数に応じて買主と売主で按分し、精算をおこないます。
買主が、購入日以降の税額を買主に支払うのが一般的です。決済時の精算書をきちんと確認し、固定資産税が精算されているかしっかりと確認しましょう。
当年の税額がまだわからない場合、前年度の課税額を参考に精算します。過不足が出たとき再度精算をおこなうのかどうかは、契約で取り決められます。

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5.物件の引き渡しと登記申請

決済が確認できたら、速やかに引き渡しをおこないます。物件の鍵や建築確認済証(新築の場合)、その他物件に関係する書類を買主に渡したら、決済は終了です。

決済が終了したら、司法書士はその日のうちに法務局へ出向き、所有権移転登記や抵当権設定登記などの申請をおこないます。

これで、不動産売却に関する一連の手続きは終了です。

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まとめ

ここまで厳格な確認がおこなわれても、相手の手口が巧妙だと詐欺に遭ってしまう可能性があります。

そのため、もしも決済後に騙されたと感じたら、迷わず弁護士に相談することをお勧めします。

そもそも騙されているのか、それとも不動産会社の説明不足なのか、もしくは勘違いなのか、そのあたりは実際に弁護士に相談してみるまでわからないという可能性もあります。

弁護士に相談するかどうかを迷っているうちに、事態が悪化する恐れもあるため、できる限り早めに相談しましょう。

不動産売却の詐欺についてよくある質問

不動産売却の詐欺にはどんなものがありますか?

勝手に登記移転されてしまう「地面師」の手口や、手付金支払い後に音信不通となる「手付金詐欺」などが主な被害例です。

地面師とはなんですか?

土地の所有者から書類をだまし取り、自分が所有者であるかのように装って移転登記し、売却してしまう詐欺の手口です。近年は偽造の技術も上がっているため、本人確認書類や印鑑証明書も精巧に偽造されてしまいます。

手付金詐欺とはなんですか?

手付金を支払った後、業者との連絡が取れなくなってしまう詐欺の手口です。手付金詐欺は見破るのが非常に難しく、おかしいと思ったときには手遅れになっているケースが大半です。

不動産売却で詐欺にあわないためには、どんな対策がありますか?

重要なのは、信頼できる不動産業者を選ぶことです。他には、移転登記は代金受け取り時におこなう、決済は現金でおこなうなどの注意点があります。

詐欺にあっているかもしれないのですが、どこに相談すればよいですか?

実際に被害にあった後なら、警察と弁護士に相談しましょう。とくに、被害金などの返還請求は警察では解決してもらえないので、弁護士への相談が必要です。

最終更新日:
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