不動産登記簿とは、不動産の権利関係について記載された帳簿です。
所有者や抵当権者など、誰がどのような権利をもっているのかがわかります。
登記簿の写しは「登記簿謄本」もしくは「登記事項証明書」といい、不動産の売買などで必要となる書類です。
登記簿の閲覧や、登記簿謄本の取得が必要であれば、法務局に請求しましょう。
窓口はもちろん、郵送やオンライン請求も可能なので、都合のよい方法を利用してください。
不動産登記簿とは「不動産の情報」を公にする帳簿
登記簿は、権利関係を公に管理・公開するための帳簿です。法務局の管轄で運用され、法人・個人問わずさまざまな登記簿があります。
登記簿があることで「誰が」「どんな権利を」もっているのか、すぐにわかります。これにより、各権利の保護や取引などが円滑に進むのです。
不動産については「不動産登記簿」があり、物件の所在地や面積といた物理的な情報と、所有権や抵当権といった権利部分の情報が記載されています。
権利関係に変更があったときや、新しく不動産を取得したときは、法務局で登記を申請しなければいけません。
不動産登記簿が必要な理由は「不動産の性質」にある
不動産登記簿が必要な理由は、不動産という資産が持つ特性にあります。土地や建物などの「不動産」は、お金などの「動産」と違い、動かすことができません。
また、不動産は、実際の持ち主と住んでいる人が違う場合も多々あります。アパートの持ち主は大家ですが、そのアパートに住むのは、大家と契約を交わした賃借人です。
このように「動かせない」という性質を持った不動産は、一見しただけではどこの誰が本来の所有者であるかが分かりません。
安心して不動産の取引を行うためには、登記簿で「誰が土地・建物の所有者か」「どんな権利関係が発生しているのか」を広く一般に向けて明らかにする必要があるのです。
自分の名前が所有者として登記されていなければ、ほかの人に売却や貸し出しができず、相続や抵当権の設定といった行為もできません。
「登記簿謄本」とは登記簿の写し
登記簿謄本は、正式名称を「不動産登記簿謄本」といいます。謄本とは「文書の原本の内容を証明するために、原本の内容を同一の文字、符号で全部かつ完全に謄写した書面」のことを指します。
つまり「不動産登記簿の内容を完全に複写して、それらすべてを間違いなく証明する文書」が「不動産登記簿謄本」です。
ちなみに、これら「内容をすべて証明する」ことを目的とした謄本に対し、内容の一部を証明する「抄本」と呼ばれる書類もあります。
例えば、戸籍謄本の場合は、家族全員の情報が記載されてしまいますが、抄本であれば本人だけの情報を取得できます。
登記簿の電子化以降は「登記事項証明書」と呼ばれる
登記簿謄本と同じく法務局で取得できる書類に「登記事項証明書」というものがあります。言い方は違いますが、基本的には同じものです。
従来、登記簿は紙の形で記録・保管されていましたが、IT化の進んだ現在は電子化され、データで保存されています。
そのデータをもとに証明書を発行するシステムとなったので「登記事項証明書」と呼ばれるようになりました。
「登記簿謄本」と「登記事項証明書」は、法的な証明力に違いはありません。登記簿の完全な写しとして、どちらも同じ効力があります。
不動産登記簿の見方について
ここで、登記簿謄本の見方や具体的な内容についても確認していきましょう。
不動産の登記簿謄本は「土地」「建物」「建物（所有区分）」の3種類があります。所有区分とは、マンションなど部分的に専有する不動産のことです。
どの登記簿謄本も構成は3つにわかれていて、それぞれ「表題部」「権利部・甲区」「権利部・乙区」といいます。
表題部
所在地や大きさ、広さなど、不動産の「物理的な情報」が記載されている部分です。以下のような項目がまとめられています。
| 所在 | 対象となる不動産の地番が記載されます。地番はいわゆる住所とは異なるケースもあるので注意しましょう。 |
|---|---|
| 家屋番号 | 建物を特定するための番号のことで、原則的には「所在」に記載された地番と同じ番号です。1つの土地の上に複数の建造物がある場合は「○○○番の1」というような「支号」がつきます。 |
| 種類 | 建物の用途についての項目です。「住宅」「共同住宅」「物置」「事務所」「店舗」など、建物の目的を表します。 |
| 地目 | 土地の用途を表す項目です。宅地や田、畑などがあります。 |
| 面積・床面積 | 不動産の面積を表します。単位は「㎡」で表し、小数点2桁以下は切り捨てます。 |
権利部・甲区
権利部には不動産の権利に関する情報を記載しますが、甲区には「物件の所有権に関する情報」が記載されます。
この部分を見れば、いつ、誰がこの不動産を取得したのかが書かれています。
過去に差し押さえがある場合も、その旨が甲区に記載されます。
権利部・乙区
乙区に記載されるのは「所有権以外の権利関係」です。代表的なものは、以下のとおりです。
| 抵当権 | 金融機関が対象の不動産を差し押さえる権利です。ローンが返済不能になったとき、金融機関は物件を差し押さえて債権の弁済に充てます。 |
|---|---|
| 根抵当権 | 抵当権と同様の性質をもちますが、違いは「金融機関が定めた限度額の範囲内であれば、複数回お金の貸し借りが可能になる」という点です。 |
| 地役権 | 自分の土地の便益のために、他人の土地を利用する権利です。具体的には、他人の土地を通行するための「通行地役権」や、水を引くための「引水地役権」などがあります。 |
| 地上権 | 他人の土地で工作物や樹木、竹木などを所有するために、その土地を利用する権利のことです。建物や電柱、電波塔など、様々な工作物を設置できます。 |
登記簿謄本の取得方法
登記簿謄本（登記事項証明書）の取得は「書面請求」と「オンライン請求」があります。
また、書面請求の場合は法務局の窓口まで直接出向く方法と、郵送で請求する方法があります。
法務局まで行く時間がない人は、オンラインや郵送での請求を利用しましょう。
書面で請求する方法
まずは交付請求書に、必要事項を記入しましょう。交付請求書は法務局の窓口か、同じく法務局のWebサイトで取得可能です。
住所と氏名、地番や家屋番号を記入し、該当事項にチェックを入れます。最近では「証明書発行請求機」という、タッチパネルで入力できる機械もあります。
また、印紙税（登記手続きにかかる税金）として収入印紙を貼って提出しましょう。収入印紙は印紙売場、郵便局、コンビニエンスストアで購入できます。
法務局の窓口の受付時間は、月曜日~金曜日の8時15分から17時15分までです。時間が過ぎるとシステムがシャットアウトされるので、時間に余裕をもって訪ねましょう。
郵送で請求する場合、法務局に申請書、返信用切手と封筒を同封しましょう。
請求時に正確な「地番」を調べる方法は？
先にも少し触れましたが、住所と地番は必ずしも一致しているとは限りません。そのため、請求時は事前に正確な地番を調べておく必要があります。
地番の確認方法については、下記のものがあります。
| 権利書を確認する | 売買契約書や毎年送られてくる「固定資産税納税通知書」に、地番が記載されています。 |
|---|---|
| 法務局に問い合わせる | 不動産の所在地を管轄する法務局で、地番を照会できます。 |
| ブルーマップを参照する | 「ゼンリン」という出版社が発行する、地番入りの地図「ブルーマップ」を使って調べる方法です。法務局や図書館で閲覧できます。 |
オンラインで請求する方法
「登記・供託オンライン申請システム」というサイトを経由して、オンラインでの請求が可能です。受け取りは、法務局窓口と郵送のどちらかを選択できます。
Webサイトを開いたら「かんたん証明書請求」を開き、物件を検索して申請内容を入力します。受付時間が月曜から金曜の8時30分~21時までです。
オンライン経由は「料金が安価」というメリットがあります。通常だと一通600円のところ、オンラインで申請する場合は窓口受け取りで480円、郵送受け取りで500円となります。
支払いは、インターネットバンキングやATM（Pay-easyサービス）などを利用可能です。
登記簿の「名義」に間違いがあったときのトラブル例
登記簿に置いて何より重要なのは「その土地・建物は誰の名義であるか」です。
不動産を売却しようと思っても、そこが自分の名義でなければ取引はできません。
また、相続の場合は相続人が増えすぎて収拾がつかなくなり、土地や家を本来の所有者ではない人に占有されてしまうケースもありえます。
そのような事態を防ぐためにも、必ず登記簿謄本に記載された「名義」を確認しておく必要があります。
トラブル例1.相続登記されないままの土地があった場合
相続にあたって、不動産登記の名義変更（所有権移転登記）が行われなければ、その土地や建物の所有権はずっと亡くなった人にあります。その他の人には売却することができませんし、担保に入れてお金を借りることもできません。
また、相続人が複数いて、その中の誰かが行方不明であったりすると、話はさらに面倒になります。
相続人がはっきりしていない不動産や、共有している不動産の場合、それを売るためには相続人全員の合意が必要です。
加えて、相続登記は2024年を目処に義務化される予定です。相続登記を放置している場合は早めに申請を行いましょう。
トラブル例2.離婚に伴って家の名義を明確にしなかった場合
離婚にともなう財産分与をおこなわず、家の名義をはっきりさせなかった場合、大きなトラブルに発展するかもしれません。
夫婦の共有名義のままにしておくと権利関係が複雑となり、どちらかが死んだときの相続や処分ができない恐れもあります。
また、住宅ローンが残っているときも要注意です。住宅ローンは「ローンの名義人が家に住んでいること」という規約があるのが一般的です。
離婚後、ローンの名義人であるほうが家を出ていくことで、金融機関から一括返済を請求されるかもしれません。
不動産業者からの営業電話は不動産登記簿が原因かも？
不動産を所有していると、頻繁に営業電話がかかってきます。毎日ひっきりなしに「売ってください」と営業電話がくる人も多いでしょう。
しかし、不動産業者はいったいどこから、所有者の住所や電話番号を調べているのでしょうか？
実は、不動産登記簿を法務局やオンラインで閲覧し、そこから所有者の情報を集めているのです。
不動産登記簿には所有者名と住所が記載されているおり、「売りませんか」というダイレクトメールや営業資料が勝手に届くのはそのせいです。
また、電話番号については104に電話番号を登録していると、そこを経由して調べられます。他にも、一部では不動産売買した人の名簿が裏で流通しているケースもあります。
ワンポイントアドバイス：しつこい営業電話の撃退法
そのような営業電話を撃退するには、以下のような方法が有効です。
- 予め登録した電話番号以外は出ない
- 留守番電話で要件を確認する
- 会話を録音する
また、下記のポイントに該当する場合は違法行為になるため、消費生活センターなどに相談するとよいでしょう。
- 「営業目的の電話」ということを伝えない
- 企業名や担当者の名前を名乗らない
- 「なんの勧誘なのか」を説明しない
- 一度断ったのに再度勧誘をしてくる
- 虚偽や脅迫をおこなう
まとめ
トラブルなく不動産の売買・賃貸をおこなうためには、不動産登記簿から土地・建物の権利関係を確認する必要があります。
法務局の窓口やオンラインで、登記簿謄本（登記事項証明書）の発行が可能です。
登記簿謄本（登記事項証明書）は、不動産の売買などでも必要な書類となるため、早めに準備をしておくとよいでしょう。
登記簿についてよくある質問
登記簿とはなんですか？
登記簿謄本とはなんですか？登記事項証明書との違いは？
登記簿謄本を取得したいときは、どこで申請すればよいですか？
登記の名義が間違っていると、どんな問題がありますか？
登記について相談したいときは、だれに相談すればよいですか？
