幽霊物件が事故物件とは限らない！幽霊が出る不動産の価格について解説します

「幽霊物件」と呼ばれる不動産は実際に存在しますが、幽霊物件であることが価格にどう影響するのか気になる方は多いかと思います。

実際に幽霊物件を所有している人、もしくは購入or賃貸契約を結ぼうとしている人のなかには

・幽霊物件を売却or賃貸に出したいが、適正な価格設定がわからない！
・幽霊物件にも告知義務ってあるの？
・幽霊物件をつかまされた場合は損害賠償を請求できる？

など、さまざまな悩みや疑問を抱えている方も多いでしょう。

この記事では「幽霊物件を所有している人」「不動産の購入or賃借にあたって幽霊物件を避けたい人」のために、不動産専門家の観点から解説し、疑問やお悩みを解決します。

具体的には、

・幽霊物件における売買or賃貸価格への影響
・所有している幽霊物件の売却や賃貸で気をつけること
・これから不動産を購入or賃貸契約するにあたって幽霊物件を避ける方法
…etc

といった重要なポイントを、わかりやすく紹介していきます。

この記事を読めば、幽霊物件の所有や売買、賃貸借において適切な対応が可能になります。

最後まで読んで、ぜひ参考にしてください。

「幽霊物件」という理由だけでは売買or賃貸の価格は変わらない

「幽霊が出る物件なら不動産の資産価値も下がるのでは」と考える人もいると思います。

しかし、じつはただ「幽霊が出る」「心霊現象が起きた」というだけでは、不動産の資産価値に影響はありません。

不動産の売買価格や賃貸価格（=家賃や地代）が低くなるには、実際に「その不動産で事故や事件が起きたか」が重要になります。

幽霊物件と似た言葉に「事故物件」や「心理的瑕疵物件」があり、それぞれの違いは次のとおりです。

幽霊物件	幽霊が出る、心霊現象が起きるなどの物件
事故物件	人の死亡があった物件
心理的瑕疵物件 ※瑕疵・・・欠点や欠陥	事故物件の他、心理的な嫌悪感や不快感を抱く物件

上記のとおり、心理的瑕疵物件の一つとして事故物件があります。その他の心理的瑕疵としては、墓地や暴力団施設などがあげられます。

仮に幽霊物件でも、なにかしらの事故や事件がない限り心理的瑕疵物件や事故物件には含まれません。

幽霊は、実際に出るか出ないかを証明する手段がないためです。

価格が変わるのは「実際に事故や事件があった」場合のみ

不動産の売買or賃貸で価格に影響するのは、心理的瑕疵のある物件です。

いわゆる幽霊物件の場合、ただ幽霊が出るだけでは心理的瑕疵に含まれず、その背景に「物件内で死亡事故or事件があったか」で判断されます。

事故や事件の種類は次のとおりです。基本的に、上から順に価格への影響も大きくなります。

1. 他殺
2. 自殺
3. 事故死（火災やガス事故など）
4. 孤独死（自然死や病死）

発見時の遺体がどのような状態だったかも価格への影響度を左右し、時間が経って腐乱していた場合などは価格もより低くなります。

事故や事件がなくても所有者判断で価格を下げるケースはある

例え過去に事故や事件がなくても、幽霊物件であるという噂が立てば、購入希望者や入居希望者は集まりません。

物件の所有者にとって避けたいのは、だれも使わず、不動産をただ放置している状態です。

そのため、実際に事故や事件が起こっていなくても、所有者の判断で販売価格や賃貸価格を低く設定するケースはあります。

事故や事件があった物件の売買価格は「相場から1~3割減」が平均

事故や事件があった物件において、実際にどのくらい低くするのか明確な決まりはありません。

売買価格に関しては、一般的に「相場価格から1~3割ほど低くなる」といわれます。事故や事件の内容が凄惨な場合は、半額以下になる場合もあるようです。

しかし、単純に「〇〇があったときは◯割安くする」とはいえないのが実情です。

物件の立地や面積、不動産の市場状況まで考える必要もあるため、売却価格については不動産業者の査定を利用するのが確実でしょう。

事故や事件があった物件の賃貸は「家賃1~2万円減」が平均

事故物件の賃貸価格についても、明確な決まりはありません。

貸家の場合は「本来の家賃から1~2万円ほど安くなる」といわれることもありますが、売却価格と同様、個々の条件次第で大きく異なります。

ただ、半額や1/3といった大幅な値下げはほとんどないようです。

「敷金&礼金ゼロ」にするケースが多い

貸家の場合、事故物件は「敷金・礼金ゼロ」としているケースが多いようです。

すでに解説しましたが、不動産の所有者にとって最も避けたいのは「いつまでも入居者が入らないこと」です。

そのため、入居にかかる初期費用を抑えて少しでも空室の状態をなくそうとします。

ただし、必ずしも事故物件が「敷金・礼金ゼロ」とは限らないので注意しましょう。

幽霊物件の売買&賃貸で気をつけること【所有者編】

所有者としては、幽霊物件は売却も賃貸もしにくい「困った物件」といえるでしょう。

とはいえ、ただ持て余しているだけでは固定資産税や管理・維持費がかかるだけです。なんとか売却や賃貸に出す必要があります。

次の項目から、幽霊物件の売却や賃貸で気をつけるべき点を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

事故や事件の情報は買主や賃借人に伝える「告知義務」がある

幽霊が出る・出ないに関わらず、心理的瑕疵物件には告知義務があります。

過去に事故や事件があったと知っていたのに、その情報を故意に隠すことは許されません。契約前に、買主や賃借人にしっかりと伝える必要があります。

もしも、事故や事件の情報を故意に隠して契約を結んだ場合、契約の破棄や損害賠償の請求をされてしまいます。

宅地建物取引業法47条
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
一　宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため（中略）故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為出典：e-Govポータル「宅地建物取引業法47条1項」

告知義務の期間に明確な取り決めはない

「告知義務がいつまで続くか」について、明確な取り決めはありません。

告知義務の期間について次のような意見もありますが、いずれも法律で定められたものではありません。

• 入居者の入れ替えを挟んだら告知義務がなくなる
• 建物を取り壊しても告知義務は消えない
• 賃貸なら3年間、売買なら7年間は告知義務がある

告知義務の期間については過去の判例や地域の慣習をもとに、個々の状況を考慮して判断しているのが実情です。

また、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の調査では、賃貸不動産業者に心理的瑕疵の告知期間について聞いた結果「入居者の入れ替え1回で終了する」という認識が約4割にのぼった、という事例があります。

参照：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「日管協短観2019年度上期　重要事項説明における告知期間」

「幽霊が出る」は告知義務に含まれないが嘘をつくのはNG

事故物件における告知義務を解説しましたが、それでは単純に「幽霊が出る」という話は、告知義務に含まれるのでしょうか？

この問題に関しても明確な定めはありませんが、一般的には幽霊に関する話は告知義務に含まれないとされています。

すでに解説したとおり、幽霊の存在を証明する方法はなく、法律でも取り扱わないためです。

ただし、買主や賃借人から「過去に心霊現象を理由に退去した人はいるか？」というふうに具体的な質問があった場合は、正直に答えたほうがよいでしょう。

聞かれたことに対して嘘をついてしまうと、告知義務違反になる恐れがあります。

幽霊物件だからといって必ず価格を下げる必要はない

事故物件や幽霊物件の場合、一般的に売買価格や賃貸価格を低くするのはお伝えたしたとおりです。

しかし、このような値下げをするのは需要が低いためであり、少しでも購入or入居希望者を集めるためです。

つまり、事故物件や幽霊物件に進んで住みたいという人がいれば、値下げをする必要はありません。

実際、価格の減少幅も都心部ほど小さく、地方ほど大きくなる傾向があります。もとから需要が低い物件ほど、事故物件や幽霊物件になったときには大きな値下げが必要になります。

リフォームやリノベーションで価値が回復することもある

普通も物件でも、リフォームやリノベーションをすることで資産価値を上げられます。

事故物件や幽霊物件でもそれは同じで、設備やデザインを新しくすることで、資産価値を回復できる場合もあります。

ただし、リフォームやリノベーションには数十万円~数百万円の費用が必要です。

費用をかけても回収できなければ意味がないので、リフォームやリノベーション後の売却価格や賃貸価格を予想しながら計画を立てなければなりません。

幽霊物件の売却は「訳あり不動産専門の買取業者」へ相談しよう

幽霊物件は非常に取り扱いのむずかしい物件です。価格相場や告知義務の判断基準はあいまいな点が多く、一般的な不動産会社でもノウハウがほとんどありません。

どれだけ工夫しても買主や入居者がつかず、長期間持て余したまま維持費だけかかる物件も少なくありません。

そこで、取り扱いに困っている幽霊物件に関しては訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらうのがおすすめです。

専門の買取業者であれば取り扱いのノウハウも熟知しているので、高額かつ最短数日のスピード買取も可能です。

当社クランピーリアルエステートも訳あり物件専門の買取業者であり、無料査定のほか、不動産に関するあらゆる疑問や悩みにお答えしています。

幽霊物件でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

幽霊物件の売買&賃貸で気をつけること【買主・賃借人編】

不動産をこれから購入する人や、自分が入居するための賃貸物件を探している人からすれば、幽霊物件はなるべく避けたいものでしょう。

あるいは、購入or入居したあとに心霊現象が起こって、困っている方もいると思います。

これから購入・入居する場合に注意すべき点や、心霊現象が起きた場合の対応方法を紹介します。

契約前に事故or事件や心霊現象の有無を確認しよう

売買も賃貸も、契約前に「事故物件ではないか」「心霊現象は起きないか」を所有者や仲介業者に確認しましょう。

一般的には相手側から告知されるはずですが、故意に隠される場合もあります。

しかし、こちらから質問して言質を取っておけば、万が一嘘をつかれていても後から損害賠償請求が可能です。

尋ねる際は「過去に一度も事故or事件がなかったか」や「心霊現象を理由に退去した人はいないか」など、可能な限り明確に、細かい部分まで確認するとよいでしょう。

幽霊物件は売買価格や家賃の値下げ交渉ができるかもしれない

物件探しで幽霊物件に出会った場合、心霊現象が気にならないのであれば価格交渉の材料にするという考えもあります。

幽霊物件や事故物件は所有者も「早く処分したい」と考えている場合が多いため、ある程度の要求は飲んでくれる可能性が高いでしょう。

ただし、幽霊物件と知りつつ購入or入居したのであれば、なにが起きても自己責任です。後から損害賠償を請求することはできなくなるので注意してください。

心霊現象が起こっても「実際の事故や事件」がなければ損害賠償を請求できない

購入or入居してから心霊現象が起きた場合、まずは前の所有者（賃貸なら大家）や仲介した不動産会社に「過去に事故や事件、もしくは心霊現象の報告があったか」を確認しましょう。

それらの事柄を隠されていたのであれば、告知義務違反となり損害賠償請求ができます。

しかし、事故や事件がなく、単純に心霊現象が起こっただけの場合、損害賠償は請求できません。

繰り返しになりますが、幽霊に関するトラブルに関して、法律は取り扱いません。契約前に自分の方から心霊現象の有無を確認しておかなければ、告知義務に問うこともできないので注意しましょう。

事故や事件を知らされていなかった場合は「不動産問題に強い弁護士」へ相談しよう

前の所有者や大家、仲介業者が事故・事件や心霊現象の有無を故意に隠していた場合、損害賠償を請求できます。

損害賠償では、主に次のようなことが請求できます。

• 売買契約or賃貸借契約の破棄
• 売買代金or家賃の減額
• 契約にかかった費用
• 転居費用

損害賠償は双方の協議や裁判が必要なので、法律の専門知識と交渉力が重要になります。そのため、不動産問題に詳しい弁護士へ相談・依頼するのが一番よいでしょう。

弁護士にも得意・不得意があるため、不動産問題の実績豊富な弁護士選びが大切です。

まとめ

幽霊物件の概要や価格、取り扱いについて解説しました。

「幽霊が出た」「心霊現象が起きた」というだけでは事故物件とみなされず、価格にも影響がない点に注意しましょう。

実際に事故や事件が起きた物件であれば価格もある程度低くなりますが、個々の状況次第で相場は大きく異なります。

幽霊物件を所有していて取り扱いに困っている場合は、訳あり物件専門の買取業者に高額・スピード買取を依頼しましょう。

また、事故物件に関してトラブルになったときは、不動産問題に詳しい弁護士へ相談するのをおすすめします。