家賃収入に課税されるのは何税?不動産所得の計算方法と確定申告の必要書類について

確定申告

マンションやアパートを購入して大家になると、避けては通れないのが「税金」です。不動産投資家の中には、「不動産投資は税金との戦い」と表現する人もいるくらい、不動産投資において税金はとても重要なポイントとなります。

そこで今回は、不動産投資における収入の柱である「家賃収入」にスポットをあてて、収入や経費に含まれる範囲や、確定申告の際の必要書類などについて解説します。

家賃収入に課税される税金と所得とは?

所得税
不動産投資によって家賃収入を得ると、個人所得もそれに合わせて上昇するため、所得税や住民税が課税されます。ただし、入ってくる家賃に対してそのまま税金が課税されるわけではなく、あくまで「不動産所得」に対して課税される点に注意が必要です。

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個人の所得について

そもそも「所得」とは、収入や売上そのものではなく、そこから「必要経費」を差し引いた残りの金額のことをいい、個人の所得には次のような種類があります。

総合課税の対象
・利子所得(源泉分離課税に該当しないもの)
・配当所得
不動産所得
・事業所得
・給与所得
・譲渡所得(株式・建物・土地に該当しないもの)
・一時所得
・雑所得
分離課税の対象
・利子所得
・配当所得
・退職所得
・山林所得
・譲渡所得(株式・建物・土地に該当するもの)

不動産投資による家賃収入については、上記の所得の中の「不動産所得」に該当します。ただし、大家自身が会社員の場合については、給与所得とひとまとめにして総所得に対して所得税が課税されます。これを「総合課税」といい、上記のなかで総合課税に分類されている所得については、総所得に対して所得税を計算するため注意が必要です。例えば、会社員が不動産投資をしている場合については、給与所得と不動産所得を合算して所得税を計算します。

不動産所得の計算方法について

不動産所得とは、家賃収入などから必要経費を差し引いた金額のことをいいます。
計算式にすると次の通りです。

総収入金額-必要経費=不動産所得

計算式にするととても単純ですが、それぞれの中身については非常に重要なため油断してはいけません。順を追って解説します。

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総収入金額に含まれるもの

不動産所得の総収入金額に含まれるものは、「家賃収入」だけではありません。そのほかにも以下のような収入も不動産所得に含めて計算をします。

更新料

地域によっては更新料がないこともありますが、関東については更新料をとるのが一般的です。

礼金

賃貸借契約にあたって賃借人から受領した礼金は、家賃と同様に不動産所得になります。また、敷金については原則として預かり金ですので、不動産所得ではありませんが、退去する際に返還をせずに償却するような契約内容になっている場合については、不動産所得として扱うため注意が必要です。また、保証金や頭金などの名目で賃借人から受領した場合についても、返還を必要としないお金については、不動産所得として申告しなければなりません。

管理費や共益費

家賃や管理費のほかに、電気メーターや水道メーターが共同の物件については、一律で共益費を受領するケースがありますが、この共益費についても不動産所得に該当します。最近では、賃貸物件が空室になった際に、できる限り家賃を安く表示して早く決めるために、家賃を下げて管理費を上げる傾向があります。例えば、家賃60,000円の物件であれば、家賃49,000円、管理費11,000円のように、内訳を分けてインターネットの募集広告上で家賃を安く見せるのですが、不動産所得にはあまり影響はありません。

総収入金額に含まれないもの

不動産投資において物件を売却することで得る売却益のことを「キャピタルゲイン」といいます。不動産を売却して得た利益なので、不動産所得に該当しそうな感じもしますが、キャピタルゲインについては、不動産所得ではなく「譲渡所得」に該当するため注意が必要です。

不動産の売却によって生じる譲渡所得については、不動産所得のように他の所得と合算して総所得に対して課税されるのではなく、他の所得とは合算せずに分離して税金を計算します。このことを「総合課税」に対して「分離課税」といいますので覚えておきましょう。

必要経費に含まれるもの

必要経費
不動産所得の計算において、必要経費は所得を下げて節税するための重要なポイントになるため、特に注意が必要です。初心者の不動産投資家の中には、必要経費をほとんど申告していないこともあり、割高な税金を払っていることに気がついていないケースも少なくありません。必要経費とは原則として、不動産収入を得るために直接必要になった費用のことで、個人的な支出と明確に区分できるものが該当します。必要経費に該当する主な項目は以下の通りです。

管理会社へ支払う管理料

賃貸管理を管理会社に委託している場合については、管理料が必要経費として計上できます。初心者の不動産投資家の中には、費用を節約するために、管理会社に管理を委託せずに自主管理にするケースもありますが、管理料についてはちゃんと経費として認められますので、無理をせず管理を委託することをおすすめします。

なお、管理料については次の2通りの費用体系が一般的です。

・1部屋あたり固定料金(ワンルームの場合で3,000円前後が相場)
・総家賃収入に対するパーセンテージ(3~5%が相場)

管理会社を選ぶ際の参考にしてください。

保険料

物件に対してかけている火災保険料や地震保険料については、不動産投資の必要経費として認められています。「賃借人に火災保険に加入させているから、自分は火災保険に加入する必要がない」と思っている人もいますが、これは大きな誤解です。入居する際に賃借人が加入している保険は、賃借人自身の家財を保証する家財保険と、大家に対する賠償責任を保証する借家人賠償保険になります。例えば、集中豪雨で床上浸水した場合、賃借人の家財については賃借人の火災保険で保証されますが、浸水した部屋の復旧費用については、大家自身で火災保険に加入していないと、すべて実費負担になってしまうのです。不動産投資で自然災害リスクを回避するためには、保険への加入は必須ですので必ず加入して必要経費として計上しましょう。

修繕費用

不動産という物的資産を保有していると、コンスタントにさまざまな修繕費用がかかります。主な修繕費用としては、賃借人が退去した場合にかかる原状回復工事(クロスの張替えやルームクリーニングなど)、各種不具合の修理費用(エアコン、給湯器など)についても修繕費用です。ただし、現状よりも機能を向上させるために行うリフォーム等については、修繕費用として一括計上するのではなく、次に解説する減価償却によって計上しなければなりません。

減価償却費

不動産投資において最も重要といえる経費が「減価償却費」です。減価償却費とは、簡単にいうと「モノの劣化代」で、劣化していく資産を耐用年数に応じて分割して経費化していく仕組みのことをいいます。

不動産投資の代表的な減価償却資産は「建物」です。例えば、マンションは土地と建物で構成されていますが、そのうちの建物部分の価格については、減価償却の対象となります。建物を5,000万円で購入したとして、その購入代金を次の年に一括で必要経費として計上すると、当然のことながら大赤字となってしまうでしょう。反対に翌年からは極端な黒字となり、非常に極端かつ不自然な状態になります。そこで、建物価格の5,000万円を法定耐用年数に分割して、毎年少しずつ経費として計上することで、極端な会計処理を回避しているのです。

減価償却費はすでにキャッシュを一括で支出した後に、経費だけ分割して計上していくため、確定申告書上は不動産所得が赤字になったとしても、実際に減価償却費という経費がキャッシュアウトしていくわけではないため、かなりの節税効果を発揮します。また、不動産所得は会社員の給与所得と損益通算(相殺すること)ができるため、減価償却費を活用して不動産所得を赤字にして、その赤字を給与所得から相殺して総所得を引き下げて節税することが可能です。

ローン金利

ローンを組んで物件を購入している場合については、ローン金利のうち、建物の取得に該当する部分については、必要経費として計上することができます。ただし、ローン金利については、返済を続けていくと徐々に減っていくことを忘れてはいけません。特に「元利均等返済方式」でローンを組んでいる場合、毎月の返済額は一定でも、その中の内訳が金利部分よりも元金部分が増えていくことになり、税金負担がどんどん重くなっていきますので注意しましょう。

税金

不動産投資に関連して発生する税金についても、必要経費として計上することができます。具体的には、以下の通りです。

固定資産税、都市計画税

1月1日時点の所有者に課税される税金です。不動産を売却する場合については、売却する日までの日割りで精算するのが一般的です。

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不動産取得税

不動産を取得した際に課税される税金です。

印紙税

不動産の売買契約書には、売買価格に応じた収入印紙を貼る必要があります。通常は、売主と買主でそれぞれ1通ずつ作成し、それぞれ自分の控えに対して貼る収入印紙代を負担します。

税理士や司法書士に支払った費用

不動産投資の確定申告や日々の会計処理を税理士に委託している場合は、税理士費用も必要経費として計上できます。また、不動産の登記を司法書士に依頼した場合にかかる、司法書士費用についても同様です。このように、不動産所得の計算に参入すべき収入や必要経費は多岐にわたるため、漏れのないよう注意しましょう。

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不動産所得を確定申告する際の必要書類について

確定申告
不動産所得の計算方法は、おわかりいただけましたでしょうか。では最後に、実際に不動産所得を確定申告する際に必要となる書類についてみていきましょう。

確定申告書B

不動産所得用の青色申告決算書

税務署の窓口で入手することができます。また、確定申告書作成をネットで行う場合は、必要事項を入力して印刷します。

源泉徴収票

勤務先の会社から年末に発行されます。

不動産売買契約書

売買決済の際の精算書

家賃送金明細書

これらの書類は、不動産会社や管理会社からから発行されます。

返済予定表(ローン償還表)

融資を受けている金融機関から発行されます。

領収書

不動産投資の必要経費として計上した修繕費用などに対する領収書や見積書、請求書などが必要です。また、火災保険料については保険の証券などが必要です。

このように不動産所得の確定申告には、非常に多くの書類が必要になります。直前になって慌てることのないよう、事前に準備しておきましょう。

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まとめ

家賃収入を得るからには、必ず確定申告をしなければなりません。不動産所得の計算方法自体は簡単ですが、項目が多岐にわたるため、漏れのないよう正しい確定申告を心がけましょう

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