家賃収入に課税されるのは何税？不動産所得の計算方法と確定申告の必要書類について

マンションやアパートを購入して大家になると、避けては通れないのが「税金」です。不動産投資家の中には、「不動産投資は税金との戦い」と表現する人もいるくらい、不動産投資において税金はとても重要なポイントとなります。

そこで今回は、不動産投資における収入の柱である「家賃収入」にスポットをあてて、収入や経費に含まれる範囲や、確定申告の際の必要書類などについて解説します。

家賃収入に課税される税金と所得とは？

不動産投資によって家賃収入を得ると、個人所得もそれに合わせて上昇するため、所得税や住民税が課税されます。ただし、入ってくる家賃に対してそのまま税金が課税されるわけではなく、あくまで「不動産所得」に対して課税される点に注意が必要です。

個人の所得について

そもそも「所得」とは、収入や売上そのものではなく、そこから「必要経費」を差し引いた残りの金額のことをいい、個人の所得には次のような種類があります。

不動産投資による家賃収入については、上記の所得の中の「不動産所得」に該当します。ただし、大家自身が会社員の場合については、給与所得とひとまとめにして総所得に対して所得税が課税されます。これを「総合課税」といい、上記のなかで総合課税に分類されている所得については、総所得に対して所得税を計算するため注意が必要です。例えば、会社員が不動産投資をしている場合については、給与所得と不動産所得を合算して所得税を計算します。

不動産所得の計算方法について

不動産所得とは、家賃収入などから必要経費を差し引いた金額のことをいいます。
計算式にすると次の通りです。

計算式にするととても単純ですが、それぞれの中身については非常に重要なため油断してはいけません。順を追って解説します。

総収入金額に含まれるもの

不動産所得の総収入金額に含まれるものは、「家賃収入」だけではありません。そのほかにも以下のような収入も不動産所得に含めて計算をします。

更新料

地域によっては更新料がないこともありますが、関東については更新料をとるのが一般的です。

礼金

賃貸借契約にあたって賃借人から受領した礼金は、家賃と同様に不動産所得になります。また、敷金については原則として預かり金ですので、不動産所得ではありませんが、退去する際に返還をせずに償却するような契約内容になっている場合については、不動産所得として扱うため注意が必要です。また、保証金や頭金などの名目で賃借人から受領した場合についても、返還を必要としないお金については、不動産所得として申告しなければなりません。

管理費や共益費

家賃や管理費のほかに、電気メーターや水道メーターが共同の物件については、一律で共益費を受領するケースがありますが、この共益費についても不動産所得に該当します。最近では、賃貸物件が空室になった際に、できる限り家賃を安く表示して早く決めるために、家賃を下げて管理費を上げる傾向があります。例えば、家賃60,000円の物件であれば、家賃49,000円、管理費11,000円のように、内訳を分けてインターネットの募集広告上で家賃を安く見せるのですが、不動産所得にはあまり影響はありません。

総収入金額に含まれないもの

不動産投資において物件を売却することで得る売却益のことを「キャピタルゲイン」といいます。不動産を売却して得た利益なので、不動産所得に該当しそうな感じもしますが、キャピタルゲインについては、不動産所得ではなく「譲渡所得」に該当するため注意が必要です。

不動産の売却によって生じる譲渡所得については、不動産所得のように他の所得と合算して総所得に対して課税されるのではなく、他の所得とは合算せずに分離して税金を計算します。このことを「総合課税」に対して「分離課税」といいますので覚えておきましょう。

必要経費に含まれるもの

不動産所得の計算において、必要経費は所得を下げて節税するための重要なポイントになるため、特に注意が必要です。初心者の不動産投資家の中には、必要経費をほとんど申告していないこともあり、割高な税金を払っていることに気がついていないケースも少なくありません。必要経費とは原則として、不動産収入を得るために直接必要になった費用のことで、個人的な支出と明確に区分できるものが該当します。必要経費に該当する主な項目は以下の通りです。

管理会社へ支払う管理料

賃貸管理を管理会社に委託している場合については、管理料が必要経費として計上できます。初心者の不動産投資家の中には、費用を節約するために、管理会社に管理を委託せずに自主管理にするケースもありますが、管理料についてはちゃんと経費として認められますので、無理をせず管理を委託することをおすすめします。

なお、管理料については次の2通りの費用体系が一般的です。

管理会社を選ぶ際の参考にしてください。

保険料

物件に対してかけている火災保険料や地震保険料については、不動産投資の必要経費として認められています。「賃借人に火災保険に加入させているから、自分は火災保険に加入する必要がない」と思っている人もいますが、これは大きな誤解です。入居する際に賃借人が加入している保険は、賃借人自身の家財を保証する家財保険と、大家に対する賠償責任を保証する借家人賠償保険になります。例えば、集中豪雨で床上浸水した場合、賃借人の家財については賃借人の火災保険で保証されますが、浸水した部屋の復旧費用については、大家自身で火災保険に加入していないと、すべて実費負担になってしまうのです。不動産投資で自然災害リスクを回避するためには、保険への加入は必須ですので必ず加入して必要経費として計上しましょう。

修繕費用

不動産という物的資産を保有していると、コンスタントにさまざまな修繕費用がかかります。主な修繕費用としては、賃借人が退去した場合にかかる原状回復工事（クロスの張替えやルームクリーニングなど）、各種不具合の修理費用（エアコン、給湯器など）についても修繕費用です。ただし、現状よりも機能を向上させるために行うリフォーム等については、修繕費用として一括計上するのではなく、次に解説する減価償却によって計上しなければなりません。

減価償却費

不動産投資において最も重要といえる経費が「減価償却費」です。減価償却費とは、簡単にいうと「モノの劣化代」で、劣化していく資産を耐用年数に応じて分割して経費化していく仕組みのことをいいます。

不動産投資の代表的な減価償却資産は「建物」です。例えば、マンションは土地と建物で構成されていますが、そのうちの建物部分の価格については、減価償却の対象となります。建物を5,000万円で購入したとして、その購入代金を次の年に一括で必要経費として計上すると、当然のことながら大赤字となってしまうでしょう。反対に翌年からは極端な黒字となり、非常に極端かつ不自然な状態になります。そこで、建物価格の5,000万円を法定耐用年数に分割して、毎年少しずつ経費として計上することで、極端な会計処理を回避しているのです。

減価償却費はすでにキャッシュを一括で支出した後に、経費だけ分割して計上していくため、確定申告書上は不動産所得が赤字になったとしても、実際に減価償却費という経費がキャッシュアウトしていくわけではないため、かなりの節税効果を発揮します。また、不動産所得は会社員の給与所得と損益通算（相殺すること）ができるため、減価償却費を活用して不動産所得を赤字にして、その赤字を給与所得から相殺して総所得を引き下げて節税することが可能です。

ローン金利

ローンを組んで物件を購入している場合については、ローン金利のうち、建物の取得に該当する部分については、必要経費として計上することができます。ただし、ローン金利については、返済を続けていくと徐々に減っていくことを忘れてはいけません。特に「元利均等返済方式」でローンを組んでいる場合、毎月の返済額は一定でも、その中の内訳が金利部分よりも元金部分が増えていくことになり、税金負担がどんどん重くなっていきますので注意しましょう。

税金

不動産投資に関連して発生する税金についても、必要経費として計上することができます。具体的には、以下の通りです。

固定資産税、都市計画税

1月1日時点の所有者に課税される税金です。不動産を売却する場合については、売却する日までの日割りで精算するのが一般的です。

不動産取得税

不動産を取得した際に課税される税金です。

印紙税

不動産の売買契約書には、売買価格に応じた収入印紙を貼る必要があります。通常は、売主と買主でそれぞれ1通ずつ作成し、それぞれ自分の控えに対して貼る収入印紙代を負担します。

税理士や司法書士に支払った費用

不動産投資の確定申告や日々の会計処理を税理士に委託している場合は、税理士費用も必要経費として計上できます。また、不動産の登記を司法書士に依頼した場合にかかる、司法書士費用についても同様です。このように、不動産所得の計算に参入すべき収入や必要経費は多岐にわたるため、漏れのないよう注意しましょう。

確定申告のやり方

所得税を納めるためには、税務署に確定申告書類を提出しなければいけません。確定申告と聞くと、ややこしい書類を作らなければならず面倒なものと考えてしまいますね。しかし不動産の確定申告は、日々のお金の出入りがなく経費も限定的なため、比較的簡単に作成することができます。確定申告代行を税理士などの専門家に頼む前に、一度は自分でやってみましょう。一年間の実績やお金の流れが可視化されるため、今後の経営に役立ちます。

白色申告書と青色申告書の違い

確定申告には「青色申告決算書」と「白色申告決算書」があります。また、青色申告書には10万円控除と65万円特別控除の2種類があるため、確定申告方法は厳密にいうと全部で3種類です。

一般的に、帳簿付けが簡単な白色申告は、事業を始めたばかりの方や所得が少ない場合に選択することが多いです。ただ近年は白色申告でも必要書類が増えていますので、初めから青色申告の方がおすすめです。どちらもメリット・デメリットがありますので、次で見ていきましょう。

白色申告書

白色申告は節税をするほどの所得ではなく、できるだけ簡単に帳簿付けをしたい場合におすすめです。簡易簿記はおこずかい帳のように収入と支出を記していくことで作成できますし、提出書類も少ないため、会計に詳しくなくても行うことができます。ただ青色申告にある、いくつかの特典を受けることができません。

メリット	デメリット
事前申請の必要がない	控除などの特典がない
簡易簿記で良いため帳簿付けが簡単
提出書類が少ない

青色申告書

青色申告書は、節税をして手元に残すお金を少しでも増やしたい場合におすすめです。不動産投資を今後拡大するつもりであれば、初めから青色申告をしておく方がいいでしょう。青色申告では、青色申告特別控除があるため白色申告より税金を減らすことができます。また赤字を3年間繰り越すことができるため、次年度を見越した経営が可能です。ただ、確定申告の提出書類が多くなることや複式簿記による帳簿付けが必要になることもあります。青色申告をする場合は事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出しておく必要があるため忘れないようにしましょう。提出期限は青色申告をする前年の3月15日までです。

メリット	デメリット
青色申告者への特典あり ・青色申告特別控除 ・赤字が3年間繰り越せる ・家族への給与を経費にできる	事前申請が必要
	複式簿記による帳簿付けが必要 （65万円控除の場合）
	提出書類が増える

青色申告書には10万円控除と65万円控除の二種類があります。不動産投資で65万円控除を受けるためには、5棟10室以上の収益物件を所有していることが条件となります。この条件を超えると税法上「事業的規模」となり65万円特別控除が受けられます。
参照：国税庁　事業としての不動産貸付けとの区分

不動産所得を確定申告する際の必要書類について

不動産所得の計算方法は、おわかりいただけましたでしょうか。では最後に、実際に不動産所得を確定申告する際に必要となる書類についてみていきましょう。

確定申告書B

不動産所得用の青色申告決算書

税務署の窓口で入手することができます。また、確定申告書作成をネットで行う場合は、必要事項を入力して印刷します。

源泉徴収票

勤務先の会社から年末に発行されます。

不動産売買契約書

売買決済の際の精算書

家賃送金明細書

これらの書類は、不動産会社や管理会社からから発行されます。

返済予定表（ローン償還表）

融資を受けている金融機関から発行されます。

領収書

不動産投資の必要経費として計上した修繕費用などに対する領収書や見積書、請求書などが必要です。また、火災保険料については保険の証券などが必要です。

このように不動産所得の確定申告には、非常に多くの書類が必要になります。直前になって慌てることのないよう、事前に準備しておきましょう。

税金をコントロールして手取りを増やす3つの方法

所得税は、支払う税金の中でも多くを占める非常に重要なものです。少しでも節税をして手元に残るお金を増やしたいと思いますよね。次からは、税金をコントロールして手取りを増やす方法を説明します。ポイントは、確定申告に向けて早めに準備をしておくことです。

修繕は計画的に実施する

修繕は計画的に実施しましょう。修繕費を今期に入れるのか、来期に回すのかで支払う税金が大幅に変わります。例えば、黒字になりそうな場合には近々交換が必要な設備を早めに購入しておくと良いです。エアコンや給湯器などの設備交換は数十万円かかるため、その分今期の所得を減らすことができます。赤字になりそうなときには、今期予定していた修繕を来期に回すのもひとつの手法です。例えば、部屋をリフォームする場合、少し遅らせると来期に入るのなら思い切ってずらしてしまいましょう。

早めに考えておくことで、数十万円であれば所得をコントロールすることが可能です。よくあるのが、確定申告の際に「もう少し経費を使っておけば良かった」と後悔することです。早めに対策を講じるために、毎月の収支や減価償却費をきちんと把握しておきましょう。

損益通算で所得税・住民税を減らす

損益通算とは、一定期間内の利益と損失を相殺することです。これは給与所得者（サラリーマン等）が、不動産投資で赤字が出た場合に利用できます。不動産投資の赤字を給与所得から差し引くことで、個人で支払う所得税と住民税を減らすことができるのです。

例えば、給与所得が350万円、不動産所得が－50万円だった場合、課税される所得は300万円となります。これにより課税所得が減るだけでなく、税率も20%から10%になり大きな節税効果がもたらされます。上記の条件の場合、給与所得だけの所得税と損益通算をしたあとの所得税を比べると7万円もの節税になるのです！これが不動産投資は赤字でも節税になるといわれる所以です。赤字はあまり良いことではありませんが、還付申告をすることで税金の還付が受けられることを覚えておきましょう。

法人化して支払う税金を減らす

課税される所得が増えてきた場合には、法人化を考えましょう。所得税では最大45%の所得税が課せられますが、法人税の場合は最大23.20%。つまり所得が多い場合には、法人化した方が支払う税金が安くなる可能性が高いです。

法人化は手間やお金がかかると尻込みしてしまいますが、不動産収入がある限り税金はずっと続きます。適切なタイミングで法人化することで合法に税金を抑えることができるため、検討してみると良いでしょう。

まとめ

家賃収入を得るからには、必ず確定申告をしなければなりません。不動産所得の計算方法自体は簡単ですが、項目が多岐にわたるため、漏れのないよう正しい確定申告を心がけましょう。