その投資、不正では?自己資金ゼロ投資・オーバーローンの落とし穴

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「自己資金ゼロでも不動産投資可能!」という魅力的な売り文句をうたう不動産業者や投資家は少なくありません。しかし、自己資金ゼロでの不動産投資は「オーバーローン」というものを利用している場合が多く注意が必要です。

この記事では、自己資金ゼロ投資・オーバーローンの落とし穴について解説していきます。

実際に必要な金額以上の融資をさせる「オーバーローン」に注意

融資
オーバーローンという言葉は、複数の状態を表しています。不動産に関して考えると、ひとつには「住宅ローンの残債が現在の物件価値よりも高く、その物件を売却してもローンの残債を完済できない状態」を指して用いられます。例えば、ローンの残債があと2000万円ほどある物件を査定したところ、現在の価値は1300万円程度しかないと分かった場合は、オーバーローン状態ということになります。不動産においては、ローンの残債が物件の現在価値の1.5倍以上になってしまった場合に、オーバーローン状態と呼ばれるようになります。

しかし近年よく用いられる意味合いとしては、「ローンを組む際に、実際に必要な金額以上の融資を受けること」を、オーバーローンと表現することが多くなっています。例えば、住宅ローンを組むのに実際に必要なのは2500万円なのに、3000万円で融資を受けるならオーバーローン状態になります。

前者のオーバーローンは、ローンを組んだ人の意図にかかわらず発生する場合があります。どんなにお金をかけて建てた新築住宅であっても、誰かが入居すればその瞬間から中古物件となり、価値は下がり始めます。購入後にその物件周辺の地価が高騰し始めたり、住宅のニーズが急騰した場合は別ですが、そうでもなければローンの返済スピードと同じか、あるいはそれより早いスピードで物件の価値が下がっていくことも十分考えられます。

一方で後者の場合は、住宅ローンを組むために実際に必要な金額が分かったうえでの行為です。一般的なやり方としては、建築業者などが実際の建築費用や購入費用を水増しした請求書を発行し、施主や購入者にその金額で住宅ローンを組ませます。金融機関から代金の支払いを受けた業者は実際に必要な金額を差し引き、残りの金額を施主や購入者に渡すというものです。巧妙な方法としては、請求書を二重に作成する場合もあるようです。このようにして実際の必要費用よりも多くお金を借りることで、ローン利用者にとっては引っ越し代や設備費用、各種税金代や保険料などもローンでまかなえることになり、理屈上は、「自己資金ゼロ」での不動産購入が可能になります。

また、住宅ローンの金利は他のローンの金利よりも低いため、消費者金融からの借金などの返済を早く終わらせたいと思っている人にとっては、非常に魅力的な方法となってしまうでしょう。このオーバーローンは、不動産投資のための物件をローンで購入する投資家にとってはさらに魅力的に映る場合があります。物件を購入する際には、不動産業者に支払う仲介手数料や、司法書士などへ支払う報酬、登記のための登録免許税、ローンを組む金融機関へ支払う融資手数料、物件にかける保険料、不動産取得税などの税金がかかり、物件の購入費以外にも様々な諸費用が必要です。

さらに不動産投資家の場合、自宅とは別のローンを組むことになる場合が多くなります。複数の投資用物件のローンを払っている投資家も少なくないでしょう。そうなると少しでも自己資金の流出を抑えたいと思う気持ちが強くなり、オーバーローンを利用したくなるかもしれません。返済さえきちんとしていれば何も問題がないかのように思えるオーバーローンですが、実は大変危険な落とし穴が潜んでいます

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オーバーローンを利用した「自己資金ゼロ」での不動産投資は不正行為

利用者にとってメリットしかないように思えるオーバーローンですが、これは危険な行為です。ローンには「使途自由」や「フリー」という表示がない限り、融資金の使用目的の指定があります。金融機関で借り入れる住宅ローンは、その名の通り住宅の購入費用として用いるという約束のもと、借り入れるものです。借り入れ金額が高く返済期間も非常に長くなるために、他のローン商品と比較して非常に低金利に設定されているのです。

ですから、住宅ローンとして借りたお金を一部といえど住宅の購入以外の用途に用いることは、融資金の目的外使用をしたことになり、金融機関からお金をだまし取ったことにもなってしまいますこれは「詐欺罪」という立派な犯罪に該当する可能性があります。またオーバーローンを受けるために請求書などの内容を水増しし、虚偽の金額を記載することにもなりますから、「私文書偽造罪」などの可能性もあります。書類の細工そのものは不動産業者が行ったとしても、融資を受けた人はそれを承知していたはずですから、罪を問われるのは利用者になってしまいます。実際、悪質だと判断されたオーバーローン利用者の中には、逮捕された人もいます。

では、オーバーローンは違法なのか?と言えば、オーバーローンそのものは「違法」ではありません。なぜなら、オーバーローンを禁止すると明確に述べている法律がないからです。しかし、オーバーローンをしようと思えば必然的に幾つかの法を犯すことになるため、結果的には違法行為となります。オーバーローンによる自己資金ゼロの不動産投資は、犯罪者になるというリスクを冒してまで行うべきことではないでしょう。

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発覚すると一括返済!物件を売却しても借金は残る

住宅ローンには、「期限の利益」というものが付帯しています。期限の利益とは、期日が来るまではローンの支払いをしなくて良いというものです。つまり、毎月決まった支払い日に分割した返済額を支払うことができるという、利用者の権利とも表現することができます。

オーバーローンが発覚した場合はたいてい、この期限の利益が無くなります。なぜなら金融機関が金銭消費貸借契約証書に定める禁止事項には、6カ月以上の長期の延滞の他、オーバーローンなどで融資金を目的外使用することも含まれているからです。この禁止事項に該当した利用者からは期限の利益が取り去られますし、金融機関から融資残高のすべてを一括して支払うよう求められる「全額繰上償還請求」を起こされることになります。住宅ローンの融資金は往々にして数千万円ですから、非常に高額です。一括返済を求められても、すぐに応じることができる人は少ないでしょう。こうなると多くの場合、一括返済のためにローンで購入した物件を売却し、返済に充当することになります。

しかし元々、オーバーローンを組んで物件の価格よりも多くのお金を借りてしまっているわけですから、その物件を売却したところでローン残債全額を補てんできるはずがありません。つまり、せっかく購入した物件を売却しなければならないだけでなく、その後も自分のものではない物件の代金を返済するために、また別の所から高額な借金をしなければならなくなるのです。しかし、オーバーローン状態になっている物件を売却でき、返済をスタートできているならまだマシだと言えるでしょう。住宅ローンの残債が残っている物件を売却するためには、売却と同時に残債全額を完済できなければなりません。なぜなら、抵当権があるからです。

抵当権とは、ローンの返済が滞った場合にその物件を強制的に差し押さえて換金することができるという債権者の権限のことです。ローンの残債が残っているということは抵当権も残っていることになるため、誰もそのような物件は購入しません。このようなわけで、抵当権は売却と同時に完全に抹消しなければならなくなります。そして抵当権抹消のためには、ローンの残債の全額返済が必須です。オーバーローンを組んだのは自己資金がないから、というケースが多いはずです。ということは、残債を一括返済したり、ローン残債と物件売却価格との差額を工面したりする金銭的余裕はないでしょう。

そのために新たなローンを組んでお金を借りようとしても、住宅ローンの残債を抱えた状況では、審査にさえ通らなくなっている可能性もあります。ここまで行き詰まってしまうと、「自己破産」するしか手がなくなるでしょう。このようにオーバーローンは非常に高いリスクを伴います。「オーバーローンがバレたら物件を売却してチャラにしてしまえば良い」という軽はずみな考えはぜひとも捨てるべきです。

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不動産業者や不動産投資家からの誘惑には乗らないで!

悪い誘惑
オーバーローンは不正行為であり、大きなリスクをはらんでいます。にもかかわらず不動産投資を勧めるサイトなどの情報では、不動産投資家を名乗る人が「オーバーローンを組むことで効率良く資金を動かせる」と説明していたり、オーバーローンが自己資金ゼロで不動産投資を始められる安全で唯一の投資法とされていたり、オーバーローンを組んでも返済さえ遅れなければ何も問題はない、とされたりしています。

オーバーローンが法に触れることであるのは事実です。高額の借金を背負って破産者となるどころか犯罪者となってしまう危険さえあるのですから、こういった謳い文句に安易に踊らされないように注意しましょう。そうは言っても諸費用をまかなう費用がない・・・という場合は、オーバーローンなどしなくても、不動産の購入に必要な諸経費を使用目的としたローンを利用することで合法的に必要額を用意できるでしょう。

ちなみに、オーバーローンが不正行為であることを十分知っておきながら、顧客にそれを勧めている不動産業者も存在します。自己資金の少ない人に対し、「うちで決めてもらえれば、自己資金はゼロでも家が買えますよ!ちょっと特殊な手続きにはなりますけどね」などという甘い誘いをするのです。不動産業者としても仲介手数料などが入ってくるのでうまみがありますし、あくどいケースでは不動産業者自身もローンの余剰額の一部を懐に入れている場合もあります。自己資金の少ない購入希望者にとっても、住宅を購入する上ではその不動産業者が唯一の希望の光のように思えてしまい、やすやすと口車に乗ってしまうかもしれません。

繰り返しになりますが、業者が何と言おうとオーバーローンは不正行為であることに変わりはありません。例外もありません。絶対に応じないようにしましょう。それだけでなく、そのようなコンプライアンス意識の低い不動産業者との取引自体を今一度見直すべきでしょう。明らかに不正なことを顧客に勧めるような業者が建築または販売している物件が、高額なローンを組んでまで購入するに足る品質や基準を備えているとは考えにくいのではないでしょうか。また、不動産取引そのものに対する信頼性も疑わしくなるでしょう。そして、業者が勧めたオーバーローンを利用したとしても、何かあった時に業者が責任を持ってくれるわけではありません。利用者自身も「知らなかった」で済む問題ではなく、罰せられることになります。

不動産投資どころか、自己破産に追い込まれる可能性も

自己破産
オーバーローンで多くのお金を借りて余った分を手元に残すことに成功し、万に一つ発覚を免れたとしても、今度は「自己破産」のリスクがあります多くのお金を借りたということは、その分月々の返済額も大きくなることになります。投資物件が上手く回っているうちは良いかもしれませんが、物件が空き室になれば返済は自腹となり、大きな負担になります。空き室の心配がない投資をしていたとしても将来、金融情勢が変動して金利が引き上げられたりする可能性もゼロではありません。借りた金額が大きければ、その分金利の引き上げで受ける影響も大きくなります。投資に100%の安全はあり得ませんから、このような事態に陥ると、自己破産するしか道がなくなる場合もあります。

前述のようにオーバーローンが発覚して一括返済を求められた場合、それに応じられなければ、それこそ自己破産するしかなくなるかもしれません。さらに悪いことに刑罰を科されたり、逮捕されたりすることさえあるかもしれません。そんな事態になってしまっては、不動産投資どころではなくなります。会社勤めをしながらできる副業として不動産投資を選んだ人であれば、その副業が大きな仇となって会社を辞めなければならないばかりか、住む家を失い破産者としてその後の数年間を過ごさなくてはならなくなります。

オーバーローンとは、わずか数百万円程度のお金を自己資金から出さなくて良い、あるいは手元に置いておけることの代償として、このような非常に大きなリスクを背負うものです。リスクリワード比は、著しく悪いと言わざるを得ないでしょう。このことを肝に銘じ、業者からの誘惑に絶対に乗らないよう注意しましょう。

まとめ

もしあなたが不動産投資を検討していて、不動産業者の言うがままオーバーローンを組んでしまったなら、速やかに弁護士に相談して下さい。ここまで解説してきた通り、オーバーローンは知らなかったでは済まされない不正行為です。利用者自身も何らかの処罰を受ける可能性は十分にあります

もし、オーバーローンが不正行為であることを認識しても何も行動しないなら、違法性を認識していながらそれを覆い隠していたことになってしまい、悪質性を問われるでしょう。しかし、気が付いた時点で弁護士へ相談するなどの行動をしていれば、それほど悪質とはみなされないかもしれません。弁護士費用はかかるでしょうが、犯罪者にならずに済むための必要経費および勉強代と考えれば、安いものです。オーバーローン以外にも、不動産投資において「何かおかしい・・・」と感じることに巻き込まれたなら、急いで弁護士に相談し、的確なアドバイスをもらいましょう

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