老朽化した建物を建て替えたい、土地を売りたい、家族を住まわせたいなど、大家さんが入居者に立ち退きを要求する理由は様々です。しかし、入居者側も引っ越し先を探すのも大変ですし、それぞれ生活がある訳ですから、全員がスムーズに了解してくれるとも限りません。
今回は、貸主側の都合で立ち退きを要求するときにどんな手順が必要なのか、また入居者が拒否したときにどのように解決していけばよいのかなどを解説していきたいと思います。
入居者に立ち退きを要求するには、「正当事由」が必要
一般的に貸主が入居者に立ち退きを要求するとき、何らかの理由が提示されるはずです。もともと法律では、貸主側の一方的な都合で賃貸借契約を解除することは認められません。借主である入居者の権利が、法律できちんと保証されているのです。逆に、貸主が入居者に立ち退いてもらうという権利を行使するためには、「正当事由」が必要になります。これは、借地借家法という法律で定められています。
では、具体的に立ち退きを要求する理由としてよく挙げられるケースが正当事由に当たるのか、検証してみたいと思います。立ち退きをしてもらう上で最も多く挙げられる理由は、建物が老朽化したので建て替えたいということです。建物は老朽化していきます。それは当たり前のことであって、それを管理し修繕していくのは、貸主の責任です。家賃収入がある訳ですから、その中から計画的に管理維持をしていく責任があります。ですから、単に老朽化したからとか、建て替えて資産価値を上げたいという貸主側の都合は、正当事由としては乏しいということになります。よって、もし老朽化という理由で立ち退きを要求するのであれば、一方的に解除するのではなく、立ち退き料を支払った上での合意解除に持ち込む必要があります。
なお、1981年から新耐震基準法が施行されましたが、この基準を満たしていない場合や、倒壊や破壊の危険性がある場合などは、正当事由として認められることもあります。しかし、耐震基準を満たしていないことは入居者側に責任はありませんし、立ち退きを要求する前に耐震補強工事をすべきではないかという考え方もあります。よって、このケースで裁判になったときに正当事由として認められるかは、個々の状況によります。
また、貸主側の家族の事情などで立ち退きを要求するケースも多い様です。例えば、子どもが結婚するのでそこに住まわせたい、家を建てたい、また大家自身が高齢になったので賃貸業を辞めることにしたなどといった理由です。これらも入居者には全く関係がないことで、貸主側の都合になりますので、正当事由とは言えません。よって、立ち退いてもらうには立ち退き料が必要になります。
たとえ大家さんが亡くなってしまっても、正当事由としては、実は薄いのです。相続人が経営を引き継げない、相続税が払えない、遺産分割のために現金に換えたいというのも貸主側の都合になりますので、立ち退き料を払って退去してもらう必要が出て来ます。貸主の立ち退きを要求する理由が「正当事由」に当たらない場合でも、立ち退き料を高額に設定することで入居者の合意が得られれば、賃貸借契約を解除して立ち退いてもらうということが可能になります。
逆に、入居者側が家賃を何カ月も滞納している、迷惑行為を繰り返しているなどといった場合は、正当事由として認められるケースもあります。裁判で貸主と入居者の信頼関係が破綻していると認められれば、これらが賃貸借契約の解除理由となり、立ち退き料を払わずに入居者を退去させることができます。
立ち退き料の相場はどれくらいなのか
では、貸主側の都合で立ち退きを要求する場合、立ち退き料はどれくらいになるのでしょうか。前述の通り、立ち退き料は正当事由を補完する目的のため、相場というものは基本的にありません。そのケースごとに全く異なると言ってよいでしょう。立ち退き料を算出する上で、まずは、住居であるのか店舗であるのかという違いを考慮する必要があります。住居として貸している場合、一戸建てなのかマンション・アパートなのかということでも、立ち退き料に違いが出て来ます。しかし、いずれにしても立ち退き料は引越しにかかる費用と同等ぐらいと考えるのが一般的です。
次に引っ越す先の契約にかかる費用、引っ越し業者にかかる費用などが考慮され、一般的には現在の家賃の６カ月分ぐらいと言われています。店舗として貸している場合は、立ち退き料は、引越ししたことで発生する損失を補填できる金額と同等ぐらいと考えられています。何か商売をやっていた場合は、引っ越した先で営業を再開するまでの休業補償や設備補償、周辺状況が変化したことでの減収補償などが考慮されます。
また、引っ越した先の店舗で改装等が必要になった場合も、その費用が立ち退き料に上乗せされることもあります。貸主側で、同等の条件でより安価な店舗物件を見つけて、立ち退き料が少なくて済んだという事例もあります。この様に、立ち退き料はケースごとに全て異なると言ってもよいでしょう。よって、算出するのも難しい場合が多々ありますし、素人では果たして妥当な金額かどうか判断に悩むところです。そんな時は、不動産会社に相談するというのも一つの方法です。
立ち退きを拒否されてしまったら
立ち退きをしてもらう前提として、借地借家法では賃貸借契約満了前の6〜12カ月前に通知をしなくてはならないと定められています。そして、家賃滞納など入居者側に契約解除につながる様な落ち度がない限り、契約は自動的に継続されるものであって、貸主側の都合で勝手に解除することはできないのです。よって、立ち退きを要求する場合、貸主はあくまで「お願いする」という立場であることを認識しておきましょう。賃貸借契約の解除を貸主と入居者が合意して初めて、立ち退きが成立するのです。しかし、入居者全員がスムーズに立ち退きに応じてくれるかというと、かなり難しい問題になってきます。では、立ち退きを拒否されてしまった場合、貸主はどのように対応したらよいのでしょうか。
基本的には、入居者の状況に十分配慮し、立ち退きをしてもらいたい理由などを丁寧に説明したりして粘り強く交渉することが大切でしょう。引越し先を一生懸命探したり、引っ越し業者にまとめて発注したりして費用を下げたりするなども、配慮の一つと言えるでしょう。日頃から入居者と信頼関係を築いていくことも大切です。それでも立ち退きに応じてくれない場合は、立ち退き料を他の入居者に少しプラスする形で交渉する必要が出てくるかもしれません。少々上乗せした立ち退き料で合意するような場合には、金額について他言をしないように、契約解除とは別で覚書を交わすなど、他の入居者への配慮を忘れずに行いましょう。
立ち退き拒否を回避するための対策について
このように、立ち退き交渉については、個別の事案に応じて適切な対応が必要になります。ただ、もしも将来的に立ち退きをしてもらう可能性があることが、現時点でわかっているような場合は、事前に対策を打つことができます。それは「定期借家契約」という契約方法です。不動産業界では「定借」とよく略されて表現されます。一般的な賃貸借契約は、「普通賃貸借契約」といい、基本的に契約の更新を前提としています。ですから、契約期間が2年間だとしても、よほどの事情がなければ2年契約満了後も契約は更新となり、正当事由がなければ立ち退きしてもらうことはできません。これに対し「定期借家契約」の場合は、契約期間を予め定めた上で、その期間だけ部屋を貸すという契約内容となります。例えば2年間の定期借家契約であれば、普通賃貸借契約のような正当事由がなくても、当然、契約が終了したら立ち退きをしてもらうことができます。
ただし、定期借家契約の場合でも、借地借家法に次のような規定がありますので注意が必要です。
第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が1年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から6月を経過した後は、この限りでない。
このように定期借家契約だとしても、契約が終了する1年～6カ月前までには賃借人に契約が終了する旨を通知しなければなりませんので注意が必要です。ただ、契約期間が1年未満であれば通知の必要はありません。
ちなみに、この時の通知方法については細かく規定されていないため、書面ではなくても口頭やメールでも問題はありません。ただ、あとから証拠が必要になった際に、口頭では証明ができないため、できれば配達記録郵便や内容証明郵便、もしくは最低でもメールなど記録が残る方法で通知する必要があるでしょう。定期借家契約は、貸主が賃借人に出て欲しい時に出てもらうことができるため、将来的に物件を取り壊したり、自己使用したりする予定がある場合は、普通賃貸借契約よりも定期借家契約で契約することをおすすめします。
定期借家契約の問題点
定期借家契約の内容を聞くと、「だったら必ず定期借家契約で部屋を貸したほうがいいんじゃないか」と思う貸主の方もいることでしょう。確かに、定期借家契約であれば正当事由を具備する必要がないため、貸主としてはとても安心して貸すことができます。ところが、賃借人の視点から見ると、更新を前提としていないため、あまり積極的には借りたくないという心理が働きます。そのため、定期借家契約で入居者を募集すると、なかなか決まりにくいため、家賃を相場よりも値下げするケースも少なくありません。
また、定期借家契約は契約を締結する際に署名捺印する書類も多いため、不動産会社によっては扱ってくれない場合もあります。具体的に言うと、通常必要となる契約書や重要事項説明書の他にも「この契約には更新がなく、期間の満了により終了する」旨を、書面を交付して説明しなければなりません。定期借家契約はケースとしては少ないため、不動産会社の中には契約の仕方を知らない場合もあり、必要書類が漏れてしまうこともありますので十分注意が必要です。
このような理由から、定期借家契約はそう簡単には締結できない状況のため、一般的な契約の際に用いることは難しい状況です。ただ、取り壊し予定や数年後自己使用の予定があるようであれば、多少家賃を低く設定したとしても、定期借家契約で賃貸することをおすすめします。
まとめ
立ち退きを要求するには、正当事由が必要であり、正当事由の要素が薄い場合は立ち退き料で補填する必要があります。立ち退き料は状況や物件によって様々で、ケースごとに金額が異なります。また、入居者によって立ち退きを拒否したり、立ち退き料が異なったりします。いざ立ち退きをしてもらおうとすると、貸主にとっては体力的にも精神的にも、大きな負担となるでしょう。円滑に立ち退きを進める上でも、不動産トラブルを専門とする弁護士の力を借りるというのも、大変有効な方法です。第三者的な立場で状況を判断することができますし、立ち退き料が妥当かどうかについても判断をあおぐことができるでしょう。
弁護士を依頼することは、その分費用がかかることにもなりますが、貸主自身の時間や労力を考えれば、依頼した方が返って交渉をスムーズに行うことができるとも考えられます。立ち退きのトラブルは、長期化するほど問題は深刻になっていきます。貸主のやり方によっては、入居者の感情を逆なでしてしまって、返ってこじらせてしまう場合も少なくありません。弁護士は、法律の専門家であると同時に、交渉の専門家です。立ち退きを拒否されて悩んでいる場合、またこれから立ち退きをしてもらおうとする時にトラブルを未然で防ごうとする場合にも、弁護士の力は大変有効であると言えます。
