相続対策に効果的な資産組み換えとは?どんな方法があるのか解説します!

相続対策 資産組み換え

資産組み換えとは、保有している資産を別の資産に交換して、価値を高める方法です。

また、節税効果も見込めるため、相続対策として積極的におこなっていくべきといえます。

相続税対策で資産組み換えをおこなうなら、収益性の低い不動産を売却して、別の不動産に買い換える方法が一般的です。

また、資産の内訳が現金に偏っているなら、不動産を購入することで相続税を抑えられます。

資産組み換えに伴う不動産売却は、税理士と連携した不動産買取業者に相談するのがおすすめです。不動産売却から税金のことまで、総合的なサポートを受けられます。

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「資産組み換え」とは資産を交換すること

資産組み換え
「資産組み換え」とは、すでに持っている資産を別の種類の資産に換えたり、より活用しやすい状態にすることをいいます。

収益性の低い不動産を売却して別の投資に回す方法や、逆に金融資産を不動産に買えて節税効果を狙うといった方法があります。

とくに、不動産は維持や管理にコストが発生します。収益性の低い不動産は、相続人にとって大きな負担となる恐れもあるのです。

なにもせず相続するのではなく、より良い形で資産を継承できるようにしましょう。

資産組み換えをすれば相続税を節税できる

資産組み換えのメリットでとくに重要なのは、相続税の節税効果です。

「市場価格より相続税評価額のほうが高い」という不動産は少なくありません。郊外や人気の低い別荘地、形状の悪い土地などに顕著な特徴であり、該当する場合は積極的に買い替えたほうがよいでしょう。

また、相続税には、資産組み換えとあわせて使える特例が多数あります。ただ保有するより、より優良な物件に買い換えるほうが、税制上は有利なケースが多いのです。

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資産組み換えで「相続人の負担」をなくせる

先にも触れましたが、収益性の低い不動産は相続人にとって大きな負担となる恐れがあります。

誰も住まず、賃貸物件として借りる人もいない状態であっても、維持費や税金が発生します。

また、空き家の状態が続くと、倒壊や特定空き家への指定といったリスクがあるので注意が必要です。

資産の組み換えをおこなえば、こういった相続人の負担をなくすことができます。

不動産は維持費や税金のコストが高い

不動産は、保有するだけでも固定資産税や都市計画税といった税金が発生します。建物の修繕や草木の伐採など、日々のメンテナンスも必要です。

自分で住むわけでもなく、人にも貸さないのであれば、損失しかありません。

遠方に引っ越している人が相続した場合、家の様子を少し見に来るだけでも一苦労です。

活用できない不動産は、相続人にとって非常に厄介な資産といえるのです。

空き家状態だと倒壊や「特定空き家」のリスクがある

近年では、相続した空き家をそのまま放置する社会問題も発生しています。空き家の放置は非常に危険で、多くのリスクがあります。

建物が老朽化で倒壊し、近隣住民に被害を与えて損害賠償を請求されるかもしれません。

また、放火や不法投棄、犯罪組織の隠れ家など、犯罪に巻き込まれるリスクも考えられるでしょう。

加えて、衛生や景観などに悪影響がある空き家は、自治体によって「特定空き家」に指定される可能性があります。

特定空き家に指定されると、過料などのペナルティが課されたり、強制的に解体されて高額な解体費を請求される恐れがあります。

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資産組み換えをおこなう2つの方法

実際に資産組み換えをおこなう方法として、次の2つがあげられます。

  • 1.不動産から「収益不動産」への資産組み換え
  • 2.金銭などの財産を不動産に換える資産組み換え

保有資産のバランスを見ながら、状況にあわせた方法を選びましょう。

方法1.不動産から「収益不動産」への資産組み換え

資産組み換え

老朽化した不動産や、遊ばせている土地などがあれば売却し、そこを売却して得られる利益で、収益性の高い不動産を購入できないか検討しましょう。

例えば、地方に300坪の土地をもっているとします。今後誰かが建物を建てる予定もなく、ただ固定資産税を支払っているだけの状態です。

この土地を売却した利益で、都市部のマンションを1部屋購入できれば、賃料収入が見込めます。不動産の物理的な規模は小さくなりますが、収益性は格段に上がるでしょう。

また、土地を切り売りし、余った土地で駐車場を経営するケースも考えられます。切り売りした土地の代金で初期費用もまかなえるので、負担なく土地活用が可能です。

一見すると利用価値のない不動産でも、工夫次第で利益をあげられるようになるのです。

資産組み換えに伴う不動産売却は「税理士と連携した買取業者」に相談がおすすめ

資産組み換えに伴って不動産を売却するなら、税金に関する疑問も一緒に相談できる不動産業者を選びましょう。

「税理士と連携した不動産買取業者」なら、不動産売却から節税、資産組み換えで使える特例の申請など、総合的なサポートが可能です。

当サイトを運営するクランピーリアルエステートも、税理士と連携した不動産の買取業者です。無料相談も承っているので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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方法2.金銭などの財産を不動産に換える資産組み換え

相続税の観点でいえば、現金より不動産のほうが節税できます。なぜなら、不動産の相続税評価額は、時価の70%程度で評価されるためです。

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また、すでに解説したとおり、相続税には税負担の軽減制度が多数あることも一因です。

資産の比率が現金に偏っている場合は、そのお金で有効活用できそうな不動産を購入するとよいでしょう。

相続人が複数人いるのであれば、相続人の数だけ収益不動産を用意しておき、生前に贈与するという方法もあります。

また、新規に購入するだけでなく、自宅のリフォームやリノベーションをおこなって資産価値を高めるのもおすすめです。

資産組み換えで「購入すべき不動産」とは?

資産組み換えで不動産を購入するときは、現在の価値はもちろんのこと、将来的に見込める利益も大切です。

「地価が安定している」「人口が増加傾向で賃貸需要が見込める」「都市開発の計画がある」といった地域は、将来的な資産価値も高くなると予想できます。

ただし、収益性や資産価値の上昇を狙いすぎて、投機的(ギャンブル的)な不動産投資はしないように注意しましょう。

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まとめ

資産組み換えは、資産の価値を高め、節税効果を期待できる相続税対策です。

利用価値の低い不動産をもっている場合は、積極的に資産組み換えをおこなっていくとよいでしょう。

また、資産組み換えで重要なのは、税制度の特例です。そのため、不動産のことから税金のことまでまとめてサポート可能な、税理士と連携した不動産業者に相談してみましょう。

資産組み換えについてよくある質問

資産組み換えとはなんですか?

資産組み換えとは、ある資産を他の種類の資産に換えたり、より価値の高い同種の資産へ換えることをいいます。「現金を不動産に換える」「老朽化した建物を建て替える」といったことをおこない、資産価値を高めつつ節税効果を得る方法です。

どのようなときに資産組み換えを検討すべきですか?

市場価値が乏しい不動産や、経年劣化が著しい不動産、空き室の多い賃貸物件など「コストパフォーマンスの低い物件」を所有しているときは、資産組み換えを検討する余地があるでしょう。

資産組み換えは、具体的にどんな方法がありますか?

収益性の低い不動産を売却し、収益性の高い不動産へ買い換える方法が一般的です。また、保有資産が現金に偏っている場合は、新たに不動産を購入したり、自宅をリフォーム・リノベーションするといった方法があります。

相続税を節税できる制度を知りたいです。

「小規模宅地等の特例」や「特定居住用財産の買換特例」「固定資産の交換の特例」など、節税に活用できる制度は多数あります。細かい要件があり、個々の状況によって最適な特例も異なるので、税金の専門家である税理士に相談してみましょう。

不動産売却も含めて資産組み換えを検討したいのですが、どこに相談すべき?

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