【送電線・高圧線下の不動産売却】売却時に影響するポイント、早く売る4つのコツ

高圧線

不動産の近くに送電線・高圧線があると、売却価格に影響があります。発電所から変電所への送電線だけでなく、電柱から住宅への引き込み線以外の電線はすべて高圧線のため、近くに鉄塔がなくても注意が必要です。

不動産を売却するにあたって、近くに送電線・高圧線があると

・売却価格がどれくらい下がるのか相場が知りたい
・「売り出してもだれも買わないのでは」と心配
・送電線や高圧線があってもなるべく高く売るコツを知りたい!

といった、さまざまな悩みや疑問を抱えることになります。

この記事では「送電線・高圧線下の不動産売却」を検討している人のために、不動産専門家の観点から解説し、疑問やお悩みを解決します。

具体的には、

・送電線や高圧線下の不動産売却に影響する4つのポイント
・送電線や高圧線下の不動産(土地)の評価を調べる方法
・送電線や高圧線下の不動産を早く売る4つのコツ

の順番に重要なポイントだけを紹介していきます。

この記事を読めば、送電線・高圧線下の不動産でも適正価格を知ったうえで「高く・早く・トラブルなく」売却が可能になるでしょう。

最後まで読んで、ぜひ参考にしてみてください。

送電線・高圧線下の不動産価格は下がる?売却に影響する4つのポイント

高圧線
上空に高圧線や送電線がある物件でも売却できます。しかし、送電線や高圧線が近くにない物件と比べて、売却価格が下がってしまう可能性は高いでしょう。送電線・高圧線が不動産の上空にあると、以下の要素が売却に影響するためです。

・建造物の建築制限
・電力会社との契約内容
・送電線・高圧線が原因の騒音
・高圧線や鉄塔があることへの嫌悪感

送電線・高圧線下では住宅などを自由に建てられない

上空に送電線・高圧線があると、建物の建築が制限される場合があります。電流・電磁波による健康被害や、周辺建造物の火災による影響を防止するために、送電線・高圧線は建物などから一定距離をおかなければならないと法令が定めているからです。
参照:総務省 電気事業法39条

高圧線下の土地での建築制限は、高圧線を流れる電圧の大きさによって制限の程度が異なります高圧線の電圧の大きさは、つながれている鉄塔に設置されている碍子(がいし)とよばれる絶縁体(丸上の物体)の数が多いほど大きいです

高圧線が原因で建物の建築が禁止される場合

17万ボルト以上の電圧をもつ高圧線の下では、真下から水平距離で3mまでの範囲における建築が禁止されています。
参照:総務省 電気設備に関する技術基準を定める省令48条

建物を建築できないのは、高圧線の真下や鉄塔のある敷地だけではありません

例えば、住宅のすぐ横にある道路の上に17万ボルト以上の高圧線が設置されていれば、道路に近い部分では建物を建てられない場合が多いでしょう。17万ボルト以上の高圧線が自分の敷地にかかっていれば、建物を建てられない範囲はさらに拡がってしまいます。建物を建てられない部分は、駐車場や庭などの形で利用するしかありませんので、その分だけ土地の利用価値(評価額)が下がってしまいます。

高圧線の下に高い建物を建てられない場合

高圧線の電圧が17万ボルト未満の場合でも、建物を自由に建てられません安全を確保するために、建物と高圧線との間には一定の距離を保つ必要があるからです。この距離のことを「離隔距離」といいます。

法令上の離隔距離は、経済産業省が定めている「電気設備技術基準」によって次のように決められています

送電電圧 離隔距離
50万ボルト 10.05m
27.5万ボルト 6.6m
15.4万ボルト 4.8m
6.6万ボルト 3.6m
2.2万ボルト 3m

参照:電気設備の技術基準の解釈の解説(経済産業省)

そのため、通常は3階建ての家を建築できる土地であっても、上空に送電線・高圧線があることで、2階建てや平屋しか建築できない場合があります。自分が希望する建物を建築できないとなれば、土地の価値は下がってしまいます。マンションや商業施設などの高い建物を建築したい人は、上空に送電線・高圧線のある土地は購入しないので、送電線・高圧線下ではない土地に比べて買主の絶対数が少ないです。

なお、電力会社などによっては、安全上の理由から上記よりも厳しい基準を定め、線下の土地所有者と契約して土地利用を制限している場合もあるので、売却前に調査しておかなければなりません

電線の振れ幅にも注意が必要

送電線・高圧線の影響は、真下にある敷地だけではありません。電線はたるみをもたせて設置されているため、風による振り幅があるからです。離隔距離は、送電線・高圧線の振り幅の範囲内にある土地も対象地となります。

「送電線・高圧線がかかっているのは道路だけだから大丈夫」と安心して、何も調査しないまま売却してはいけません送電線・高圧線によって、土地の利用が制約されることは、不動産売却時の重要事項として説明しなければならないからです。重要事項説明を怠ったせいで買主に損害が生じたときには、売主が損害賠償を払わなければなりません。こうしたトラブルを避けるためにも、送電線・高圧線が近くにある土地の売却は、不動産業者に任せるのが安心です。

電力会社からのお金の受け取り方が売却額に影響することも

送電線・高圧線を設置した土地の所有者には、東京電力などの電気事業者から、土地の利用が制約されることへの対価として補償金が支払われますこの補償金の受け取り方も売却金額に影響を与える場合があります。電気事業者からの補償金は、契約締結時に「一括払い」となっている場合もあるからです。一括払いとなっていれば、買主は補償金を受け取れないので、その分だけ売却価格を下げなければならないでしょう。

補償金の受け取り方法は、電力会社との契約書などを確認するのが最も確実です。契約書がないという場合には、不動産登記簿(全部事項証明書)に地役権が設定されているかどうかを確認する方法が有効です。

地役権が設定されている場合には、一括払いとなっていることが一般的です。地役権とは、簡単にいえば、自分の土地のために他人の土地を利用できる権利のことをいいます。地役権の最も身近な例は、囲繞地(いにょうち:袋小路にあり、そのままでは道路と接していない土地)へ通行するための地役権です。地役権設定がない場合でも、電力会社などと送電線の保持に関する契約(債権契約)を交わしている場合があります。したがって、「登記に何も書かれていないから送電線・高圧線は関係ない」というわけではありません。

なお、債権契約となっている送電線・高圧線下の土地を売却した場合、買主と電力会社が新たに送電線の保持に関する契約を取り交わすのが一般的です。また、何かしらの事情で、送電線・高圧線はあっても土地利用を制限する契約のないケースも稀にあります。このような場合でも、長年にわたって送電線・高圧線が設置されているときには、取得時効によって地役権が成立している場合があります。

送電線・高圧線について詳細がわからない場合、管理している電気事業者・鉄道会社などに問合せして、事実関係を確認すべきでしょう。

高圧線や鉄塔の発する騒音が原因で売却価格が下がる

鉄塔や電線は風にあたると、キィーン、キィーンという風斬り音を発生させるため、この騒音が原因で売却価格が下がるケースもあります。新しい鉄塔や電線の場合、騒音の少ないタイプもありますが、神経質な人だと「音が気になって寝られない」こともあるようです。

風の強い地域や、音に敏感な買主の場合には、騒音が気になって「値段を下げて欲しい」や「購入を見送ろう」と考える人もいるかもしれません。また、雨・雪の多い地域では、高圧線や鉄塔から落ちてくる雨・雪が気になる買主も少なくないでしょう。

送電線・高圧線があることが嫌だという買い主もいる

不動産は高い買い物ですから、買主は少しでも良い条件の物件が欲しいはずです。そのため、土地利用が制限されていない場合でも、送電線・高圧線・鉄塔があること自体に抵抗を感じて、購入を避けられる恐れがあります。

・鉄塔・電線があることで家からの眺めの悪化
・高い鉄塔が建物の側にあることへの威圧感・恐怖感
・電線からの電磁波を原因とする健康被害
・高圧線による携帯電話・スマホやテレビへの電波障害

上記のことに不安を感じて「あまり買いたくない」や「値段を下げて欲しい」と考える人もいるかもしれません

上記のような、不動産の購入を躊躇する理由となる施設を「嫌悪施設」と呼びますが、その判断基準は買主感じ方次第です。
「高圧線下の土地は絶対に買いたくない」という人もいれば「高圧線があっても気にならない」という人もいますし「家に雷が落ちる心配がない」と鉄塔付近の物件を買いたいと考える買主もいるかもしれません。

送電線・高圧線下の不動産(土地)の評価を調べる方法

路線価図
送電線・高圧線下の不動産の評価額は、その不動産の通常の評価額から「送電線・高圧線があることによって受ける不利益の評価分(阻害率)」を差引いた金額となります。以下では、送電線・高圧線による不利益(阻害率)を算出する方法について、解説していきます。

簡易な指数を用いて目安となる評価を知る方法

送電線・高圧線による阻害率は、不動産売買以外でも算出されることがあります。これらで使用される基準を用いれば、専門知識のない人でも不動産評価の目安を把握できます。

・高圧線が通る国有地の評価基準
・相続税の減価計算に用いられる評価基準

上記の2つの基準による評価は、一般の人でも容易に確認可能です。

高圧線下の国有地の評価基準

国が国有地を線下の敷地として電気事業者に使用させる場合、更地価格の30%を評価額とすることが下記の評価基準で定められています。
参照:財務省 国有財産評価基準について

更地価格とは、土地上に建物などが何もない状態の価格です。更地価格は「路線価×その物件の面積」で算出するのが一般的です。それぞれの土地の路線価については、下記サイトで確認できます。
参照:国税庁 路線価図・評価倍率表

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高圧線下の土地の相続税の減価方法

上空に高圧線があるせいで自由に使えない土地を相続した場合、相続税の減価の対象となるので、それを参考に阻害率を算出可能です。線下敷地を相続した場合の減価率は、以下のように定められています

・家屋の構造用途等に制限を受ける場合=30%
・家屋の建築が不可能な場合=50%

参照:国税庁 区分地上権に準ずる地役権の評価

ただし、上の2つの計算方法は、あくまでも目安のひとつに過ぎません。これらの評価は行政事務をおこなうための計算方法に過ぎず、不動産売買のための評価とはいえないからです。特に国有地の基準で評価した場合、実際の売却価格よりも低い金額になることも少なくありません

不動産業者に鑑定評価を依頼するのが一番確実

送電線・高圧線下の不動産の評価を調査したい場合、不動産業者や不動産鑑定士といった専門家に依頼するのがベストな方法です。送電線・高圧線による影響の大きさは、それぞれのケースで異なるため、一律の数値で計算しても正しく評価できないのです。

また、地役権設定登記がない土地の場合、測量をしなければ線下の影響を受ける土地の面積がわからないケースもありますし、送電線・高圧線がかかっている部分の面積が同じでも、土地の形状や立地条件といった事情で評価額は変わってきます。例えば、土地の形が良好であれば送電線・高圧線の影響を最小限にできるケースもありますし、住宅地ではなく工場用地であれば送電線・高圧線の影響が少ないです。マンションや商業施設の多い地域では、工場地帯などに比べて送電線・高圧線が価格に与える影響も大きくなります。

さらに嫌悪施設としての評価は、買主の感覚に左右されるので、容易に鑑定できません送電線・高圧線下の物件を正確に評価するには、鑑定評価についての豊富な経験が欠かせません

送電線・高圧線下の不動産を早く売る4つのコツ

不動産業者
不動産を売却する場合には「子供の進学までに引越したい」や「まとまったお金をできるだけ早く工面したい」などの事情を抱えている方が少なくありません。しかし、送電線・高圧線下の不動産はいわゆる「訳あり物件」なので、買主がなかなか見つからない、購入希望者が現れても売買契約まで至らないことも珍しくないです。そこで、送電線・高圧線下の不動産を早く売却する4つのコツについて紹介していきます。

建物を解体して更地にする

送電線・高圧線下が早く売れない原因は、制限により土地利用の自由度が狭いことにあります。土地の自由度さえ広がれば、売却価格が上がるだけでなく、買主が早く見つかる可能性も高いでしょう。

例えば、現在使っていない建物であれば、建物を解体して更地にすることで、土地の利用度が拡がる場合もあるでしょう。線下敷地の用途を建物から駐車場や庭に変更すれば、離隔距離も確保できて十分な高さの建物を建てられるようになるからです。老朽化して傷んだ建物が残っていると、売却価格を下げる原因にもなるので、価値のない建物を解体することは、早期売却だけでなく売却価格を高めるためにも有効です。

隣地の土地所有者や共有者・借主に物件を買ってもらう

線下の不動産を早く売却するには、送電線・高圧線の悪影響を気にしない買主を見つけることも有効方法です。例えば、現在その不動産を貸している相手や共有者がいる場合、その借主・共有者に不動産を買取してもらうのもよいでしょう。現時点で土地を使用している人、所有している人であれば、送電線・高圧線の影響を気にすることは少ないはずだからです。

また、線下土地の隣地所有者に購入をもちかけるのも有効でしょう。土地は面積が広くなるほど価値が高くなるため、隣地と一体で土地を利用できれば高圧線の影響も最小限に抑えられます。

物件を安く売る

物件を早く売却したいという場合、希望価格にこだわらないことも大切です。周辺の物件相場よりも安い価格で売り出せば、その分だけ早く購入希望者が現れる可能性も高いからです。

また、購入希望者が示した指値に逆らわずに、すぐに決断することも大切でしょう。訳あり物件を買おうと考える人は多くないからです。物件を安く売ることに抵抗を感じる方も多いですが、不動産の取得費用より安い金額で売却すれば、税金控除の対象となるので売却損を補える可能性もあります
参照:国税庁 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合

また、市場価格より安くすると、引渡しや売却後の瑕疵担保責任について有利な条件を設定できる場合もあるため、安く売ることは必ずしもデメリットばかりではないのです。

訳あり物件の専門業者に買取してもらう

送電線・高圧線下の不動産は、不動産会社に直接買取してもらうこともできます。ただし、送電線・高圧線下の不動産を買取してもらう場合、訳あり物件を取扱う専門業者に必ず依頼しましょう。

訳あり物件の取扱いに慣れていない不動産業者では、買取拒否されたり、相場以下の安い価格で買い叩かれてしまう恐れがあるからです。

「買取」で物件を売却するメリット

不動産業者による買取の場合、通常の仲介売却よりも売却価格は安くなりますが、次のようなメリットも多いです。

・物件を早く確実に売却できる
・内覧などの買主への対応も不要
・仲介手数料が発生しない
・瑕疵担保責任を負わずに済む
・現状のまま不動産業者に引渡しできる

早く売りたい売主にとって、物件売却にかかる様々な手間を省けるのは大きなメリットです。また、相続で取得した物件のように管理が行き届いていない物件であれば、売却してから物件に瑕疵が見つかるリスクも高くなります。買取であれば、これらのリスクに関する売主の負担も小さくできます。

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当社は送電線・高圧線下の不動産の買取依頼も歓迎です

当社は、訳あり物件、事故物件なども積極的に買取しております。送電線・高圧線下の土地建物の買取依頼も大歓迎です。専門業者ならではの強みを活かし、他社よりも高額査定、早期買取できる自信があります

豊富な鑑定評価の経験をもとに、素早く高価に買い取り致します。送電線・高圧線下にある不動産の扱いについて、お悩みの段階でもお気軽にご相談ください。

まとめ

送電線・高圧線の下にある不動産は、通常より売却価格が下がってしまう場合もあります。

とはいえ、送電線・高圧線があるだけで売却価格が決まるわけではありません。

送電線・高圧線があっても、土地の形状や面積、建物の現況といった要素の方が価格決定に与える影響が大きいです。

送電線・高圧線のせいで買主が感じる嫌悪感も、丁寧に説明すれば払拭できますが、高圧線・送電線の下にある不動産を手間なく売却したいのであれば、訳あり物件を買取してくれる専門業者に売却する方法がベストでしょう。

最終更新日:
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