【送電線・高圧線下の不動産売却】売却時に影響するポイント、早く売る4つのコツ

高圧線

あなたが売りたいと考えている不動産の近くに送電線・高圧線があるときには売却価格に影響がでることもあるので注意が必要です。「うちの近くには鉄塔もないから大丈夫」と思っている人もいるかもしれません。しかし、発電所から変電所への送電線だけでなく、電柱から住宅への引き込み線以外の電線はすべて高圧線です。あなたの家のすぐ近くに設置されている電線も高圧線の可能性が高いでしょう。

そこで、この記事では、高圧線が不動産の売却に影響を与える具体的なケースや、高圧線がある土地の評価の仕方、高圧線下の土地を早く売るコツについて解説していきます。

送電線・高圧線下の不動産価格は下がる?売却に影響する4つのポイント

高圧線
「不動産の上空に高圧線や送電線があると物件が売れない」ということはありません。しかし、送電線や高圧線が近くにない物件と比べたときには、売却価格が下がってしまう可能性が高いでしょう。送電線・高圧線が不動産の上空にあると、以下のことが売却に影響を与えるからです。

・建造物の建築制限
・電力会社との契約内容
・送電線・高圧線が原因の騒音
・高圧線や鉄塔があることへの嫌悪感

送電線・高圧線下では住宅などを自由に建てられない

上空に送電線・高圧線があるときには、建物の建築に制限が生じる場合があります。高圧線は、電流・電磁波による健康被害や周辺建造物の火災による影響を防止するために、建物などから一定の距離をおいて設置しなければならないと法令が定めているからです。
参照:総務省 電気事業法39条

高圧線下の土地での建築制限は、高圧線を流れる電圧の大きさによって制限の程度が異なります高圧線の電圧の大きさは、高圧線がつながれている鉄塔に設置されている碍子(がいし)とよばれる絶縁体(丸上の物体)の数が多いほど大きくなります

高圧線が原因で建物の建築が禁止される場合

電圧が17万ボルト以上の高圧線の下では、高圧線の真下の位置から水平距離で3mまでの範囲における建築が禁止されています。
参照:総務省 電気設備に関する技術基準を定める省令48条

建物を建てることができないのは、高圧線の真下や鉄塔のある敷地だけではないことに注意が必要です。たとえば、住宅のすぐ横にある道路の上に17万ボルト以上の高圧線が設置されていれば、道路に近い部分では建物を建てられない場合が多いでしょう。17万ボルト以上の高圧線が自分の敷地にかかっていれば、建物を建てられない範囲はさらに拡がってしまいます。建物を建てられない部分は、駐車場や庭などの形で利用するしかありませんので、その分だけ土地の利用価値(評価額)が下がってしまいます。

高圧線の下に高い建物を建てられない場合

高圧線の電圧が17万ボルト未満の場合でも、建物を自由に建てることができません安全を確保するために、建物と高圧線との間には一定の距離を保つ必要があるからです。この距離のことを「離隔距離」とよんでいます。

法令上の離隔距離は、経済産業省が定めている「電気設備技術基準」によって次のように決められています

送電電圧 離隔距離
50万ボルト 10.05m
27.5万ボルト 6.6m
15.4万ボルト 4.8m
6.6万ボルト 3.6m
2.2万ボルト 3m

参照:経済産業省 電気設備技術基準の解説

そのため、通常であれば、法律上は3階建ての家を建築できる土地であっても、上空に高圧線があることで、2階建てや平屋しか建築することができない場合があります。自分が希望する建物を新築できないと判断されれば、やはり土地の価値は下がってしまいます。また、マンションや商業施設のように高さのある建物を建築する予定の人は、上空に高圧線のある土地は購入しませんので、高圧線下の土地は、高圧線下ではない土地に比べて買い手の絶対数が少ないといえます。

なお、電力会社などによっては、安全上確保の理由から上記よりも厳しい基準を定め、線下の土地所有者と土地利用を制限する契約を結ぶ場合があるので、売却に際しては、しっかりと調査しておかなければなりません

電線の振れ幅にも注意が必要

送電線・高圧線の影響は、そのすぐ下の位置にある敷地だけが問題となるわけではありません。電線は、たるみをもたせて設置されているため、風による振り幅があるからです。離隔距離は、高圧線の振り幅の範囲内にかかる土地も対象地となります。

「送電線・高圧線がかかっているのは道路だけだから大丈夫」と安心して、何も調査をしないままに売却してはいけません送電線・高圧線によって、土地の利用に制約が生じることは、不動産売却時の重要事項として説明しなければならないからです。重要事項説明を十分に行わなかったことで買主に損害が発生したときには、損害賠償を支払わなければなりません。このようなトラブルを避けるためにも、送電線・高圧線が近くにある土地の売却は、不動産業者に任せるのが一番安心です。

電力会社からのお金の受け取り方が売却額に影響することも

送電線・高圧線を設置した土地の所有者に対しては、電気事業者(東京電力など)から、土地の利用が制約されることの対価として、補償金が支払われますこの補償金の受け取り方も売却金額に影響を与える場合があります。電気事業者からの補償金は、契約締結時に「一括払い」となっている場合もあるからです。一括払いとなっていれば、不動産の購入者は「土地利用が不便になること」の対価を受け取ることができないので、その分だけ売却価格を下げなければならないでしょう。

補償金の受け取り方法は、電力会社との契約書などを確認するのが最も確実です。契約書がないという場合には、不動産登記簿(全部事項証明書)に地役権が設定されているかどうかを確認する方法が有効です。

地役権が設定されている場合には、一括払いとなっていることが一般的です。地役権とは、簡単にいえば、自分の土地のために他人の土地を利用することができる権利のことをいいます。地役権の最も身近な例は、囲繞地(いにょうち:袋小路にあり、そのままでは道路と接していない土地)へ通行するための地役権です。地役権設定がない場合でも、電力会社などと送電線の保持に関する契約(債権契約)を交わしている場合があります。したがって、「登記に何も書かれていないから送電線・高圧線は関係ない」というわけではありません。

なお、債権契約となっている高圧線下の土地を売却した場合には、買主と電力会社とが新たに送電線の保持に関する契約を取り交わすのが一般的です(売却後の補償金は買主に対して支払われます)。また、レアなケースではありますが、何かしらの事情で、送電線・高圧線はあっても契約は何も存在しないということがあります。このような場合でも、長年にわたって送電線・高圧線が設置されているときには、取得時効によって地役権が成立している場合があります。

送電線・高圧線について詳細がわからないというときには、管理している電気事業者・鉄道会社などに問い合わせて、事実関係をきちんと確認すべきでしょう。

高圧線や鉄塔が出す騒音が原因で売却価格が下がる

鉄塔や電線は風にあたると、キィーン、キィーンという風斬り音を発生させることがあり、この騒音が原因で売却価格を下げざるを得ないことがあります。新しい鉄塔や電線の場合には、騒音防止の対策が取られているものも増えていますが、神経質な人であれば「音が気になって寝られない」ということもあるようです。

風の強い地域や、音に敏感な買主の場合には、騒音が気になって「値段を下げて欲しい」、「購入を見送ろう」と考える人もいるかもしれません。また、雨・雪の多い地域では、高圧線や鉄塔から落ちてくる雨・雪が気になるという買主も少なくないでしょう。

送電線・高圧線があることが嫌だという買い主もいる

不動産は高い買い物ですから、購入者としては少しでも良い条件の物件を買いたいと考えるものでしょう。その意味では、建築制限などが実際の土地利用に支障をきたさない場合でも、「送電線・高圧線・鉄塔がある」ということ、それ自体が購入に当たっての懸念材料となる可能性があります。

・鉄塔・電線があることで家からの眺めの悪化
・高い鉄塔が建物の側にあることへの威圧感・恐怖感
・電線からの電磁波を原因とする健康被害
・高圧線による携帯電話・スマホやテレビへの電波障害

上記のことに不安を感じて「あまり買いたくない」、「値段を下げて欲しい」と考える人もいるかもしれないということです。また、上記のような問題を引き起こす施設のことを嫌悪施設と呼ぶことがあります。しかし、嫌悪施設の評価は、買主の感じ方ひとつです。「高圧線下の土地は絶対に買いたくない」という人もいれば、「高圧線があっても気にならない」という人もいるでしょうし、「家に雷が落ちる心配がない」から鉄塔付近の物件を買いたいと考える買主もいるかもしれません。

送電線・高圧線下の不動産(土地)の評価を調べる方法

路線価図
送電線・高圧線下の不動産の評価額は、その不動産の通常の評価額から「送電線・高圧線があることによって受ける不利益の評価分(阻害率と呼ぶことがあります)」を差し引いた金額となります。以下では、送電線・高圧線による不利益(阻害率)を算出するための方法について解説していきます。

簡易な指数を用いて目安となる評価を知る方法

送電線・高圧線による阻害率は、不動産売買以外の場面でも算出されることがあります。これらのケースで使用される基準を用いれば、専門知識のない人でも不動産評価の目安を知ることができます。

・高圧線が通る国有地の評価基準
・相続税の減価計算に用いられる評価基準

上記の2つの基準による評価は、一般の人でも比較的簡単に行える方法といえます。

高圧線下の国有地の評価基準

国が国有地を線下の敷地として電気事業者に使用させる場合には、「更地価格の30%」を当該国有地の評価額とすることが下記の評価基準で定められています。
参照:財務省 国有財産評価基準について

更地価格とは、土地の上に建物などが何もない状態での土地のみの価格のことです。更地価格は、「路線価☓その物件の面積」で算出するのが一般的です。それぞれの土地の路線価については、下記サイトで調べることができます。
参照:国税庁 路線価図・評価倍率表

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高圧線下の土地の相続税の減価方法

上空に高圧線が通っていることで自由に使えない土地を相続した場合には、相続税の減価の対象となるので、それを参考に阻害率を算出することも可能です。線下敷地を相続した場合の減価率は、以下のように定められています

・家屋の構造用途等に制限を受ける場合には30%
・家屋の建築が不可能な場合には50%

参照:国税庁 区分地上権に準ずる地役権の評価

しかし、上の2つの計算方法は、あくまでも目安のひとつに過ぎません。これらの場面での評価は、行政事務を円滑に行うための計算方法に過ぎず、「売却をする」という目的で厳密に評価したものとはいえないからです。特に、国有地の基準で評価した場合には、実際に売却可能な金額よりもかなり低い評価となることも少なくないでしょう。

不動産業者に鑑定評価を依頼するのが一番確実

送電線・高圧線下の不動産の評価を調査したいときには、不動産業者や不動産鑑定士といった専門家に依頼するのが最も良い方法です。送電線・高圧線があることによる影響の大きさは、それぞれのケースで異なりますので、一律の数値で計算しても正確な評価にならないことが少なくありません。

また、地役権設定登記がない土地の場合には、測量をしなければ線下の影響を受ける土地の面積がわからない場合もありますし、高圧線がかかっている部分の面積が同じケースであっても、「土地の形状」「対象となる土地がどのような地域にあるか」といった事情で評価額は大きく変わってきます。たとえば、土地の形が良好であれば、高圧線の影響を最小限にできる場合もありますし、住宅地と工場用地とでは、高圧線の影響が異なるからです。たとえば、マンションや商業施設の建設に適した地域では、工場地帯などに比べて高圧線が価格に与える影響も大きくなります。

さらに、嫌悪施設としての評価は、買主の感覚に左右されることの方が多いので、鑑定評価それ自体が簡単ではありません物件を正確に評価するには、鑑定評価についての豊富な経験が必須といえます。

当社は、高圧線下の不動産だけでなく、さまざまな訳あり物件の取扱実績をもとに、他社よりも高額査定を行う自信があります高圧線下の土地を少しでも高く売りたいという方は、是非お問い合わせください

送電線・高圧線下の不動産を早く売る4つのコツ

不動産業者
不動産を売却するときには、「子供の進学までに引っ越しを済ませたい」、「まとまったお金をできるだけ早く工面したい」といった事情を抱えている場合が少なくありません。しかし、送電線・高圧線下の不動産は、いわゆる「訳あり物件」といえるため、買い手がなかなか見つからない、購入希望者が現れても売買契約まで至らないということも珍しくないといえます。そこで、送電線・高圧線下の不動産を早く売却するための4つのコツについて紹介していきます。

建物を解体して更地にする

送電線・高圧線下が早く売れないのは、土地利用の自由度が小さいことが大きな原因です。制限が小さくなれば、売値も維持でき、買い手も早く見つかる可能性が高くなるといえます。

たとえば、現在住宅として使っていない建物であれば、建物を解体し更地にすることで、土地の利用度が拡がる場合もあるでしょう。線下敷地の利用の仕方を、建物から駐車場や庭に変えることができれば、離隔距離も確保できて十分な高さの建物を建てられるようになるからです。老朽化して傷んだ建物が残っていれば、不動産価格を下げてしまう原因になることもあるので、価値のない建物を解体することは、早期売却、売却価格の維持の点でも有益な場合が多いといえます。

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隣地の土地所有者や共有者・借主に物件を買ってもらう

線下の不動産を早く売却するには、高圧線の悪影響を気にしない買主を見つけることも有効な方法です。たとえば、現在その不動産を貸している相手や共有者がいるときには、その借主・共有者に不動産を買い取ってもらうことが考えられます。現時点で土地を使用している人、所有している人であれば、高圧線の影響を気にすることは少ないはずだからです。

また、線下土地の隣地所有者に購入をもちかけるのも有効でしょう。土地は、通常は面積が広くなるほど価値が高くなりますし、隣地と一体で土地を利用できれば高圧線があることの影響も小さくすることができます。「隣地とひとつの土地になることで土地全体の価値があがる」ということを前提にすれば、売却額の低下を抑制することも期待できます。

物件を安く売る

物件を早く売却したいというときには、「自分の希望価格」にこだわらないことも大切です。周辺の物件相場よりも安い価格で売り出せば、その分だけ早く購入希望者が現れる可能性も高くなるからです。

また、購入希望者が示した指値に逆らわずに、すぐに決断することも大切でしょう。訳あり物件を買おうと考える人は、多くないからです。「物件を安く売る」ということに抵抗を感じる人もいるかもしれません。しかし、不動産の取得代金よりも安い金額で売却したときには、税金控除の対象となるので、売却損をカバーすることが可能です。
参照:国税庁 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合

また、市場価格より安くすることで、引き渡しや売却後の責任(瑕疵担保責任)などについて有利な条件を設定できる場合もあるでしょう。安く売るということは必ずしも悪いことばかりではないのです。

訳あり物件の専門業者に買い取ってもらう

不動産の売却は、不動産会社に直接買い取ってもらうこともできます。ただし、高圧線下の不動産の買取りは、「訳あり物件の取扱い」に長けている専門業者に必ず依頼しましょう。普段から訳あり物件を取り扱っていない不動産業者に買取りを依頼したときには、かなり安い金額で買い叩かれてしまう可能性が高いからです。

「買取り」で物件を売却するメリット

不動産業者による買取りは、通常の仲介売却のときよりも売却価格が安くなってしまう点ではデメリットですが、次のようなメリットがあることにも注目すべきです。

・物件を早く、確実に売却できる
・内覧などの買主への対応も不要
・仲介手数料が発生しない
・瑕疵(かし)担保責任を負わずに済む
・現状のまま不動産業者に引き渡してもOK

「早く売りたい」という事情を抱えているときには、生活も落ち着いていないことが多いと思いますので、物件売却にかかる様々な手間を省くことができるのは大きな利点といえます。また、相続で取得した物件のように、管理が行き届いていない物件であれば、売却してから物件に問題(瑕疵)が見つかるリスクも高くなります。買取りであれば、これらのリスクについての売り主負担も小さくできます。

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当社は高圧線下の不動産の買取り依頼も歓迎です

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まとめ

高圧線、送電線の下にある不動産は、通常よりも売却価格が下がってしまうことがあります。とはいえ、最終的な売却価格は、高圧線・送電線があるということだけで決まるわけではありません。高圧線があることよりも、土地の画地規模(形状や面積)や、建物の現況といった要素の方が価格決定に与える影響が大きいです。

また、高圧線があることで買主が感じる嫌悪感も、丁寧に説明・対応することで払拭できます。その意味では、高圧線・送電線の下にある不動産を売却するときには、訳あり物件の対応を得意とする専門の業者に相談することが一番良いといえます。

最終更新日:

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