借地権の建て替え条件は?承諾料や地代の変動、地主から拒否された場合の対応法

借地権建て替え

借地権は地主から土地を借りている状態です。
そのため、「借地上の建物が老朽化してきた」、「キッチンや水回りなどの設備を一新したい」、「子どもが独立してライフスタイルが変わった」などにの理由で建て替えをしようと思っても、何か制限されるのだろうかと不安に感じているのではないでしょうか。

借地権の建て替えでは、原則、地主の承諾が必要です。

そして、承諾料の支払いがあります。

また、地主から承諾を拒否される場合には特別な対応をしなければなりません。

そこでこの記事では、借地権の建て替え条件や注意点について詳しく解説します。これを読めば、借地権の建て替え条件や注意点、必要な対応を理解できるでしょう。

原則、地主の承諾があれば借地権の建物でも建て替えできる

借地権建て替え
建て替えをするためには一度、建物を取り壊すことになります

一時的とはいえ借地上の建物がなくなってしまうので、借地契約が解除されてしまうのではないか、と不安に感じるかもしれません。しかし、その心配は不要です。

借地上の建物であっても、原則、地主の承諾があれば建て替えでき、契約も継続されます

承諾を得て建て替えたときには、借地権の残存期間も承諾が得られた日または建物の建て替えが完了した日のいずれか早い方から20年延長になります

これは、借地権の契約期間満了直前に地主から承諾を得たにもかかわらず、地主に正当事由があれば契約終了となってしまい、建て替えの承諾を得た意味がないからです。また、地主の承諾なしで建て替えできる場合もあります。

地主の承諾なしで建て替えできるのは特約がないとき

通常、地主から土地を借りるときに交わす賃貸借契約書には、増改築禁止特約が書かれています

これは、借地上の建物を増改築するときには、事前に地主に連絡し承諾を得なければならないというものです。

もし、土地の賃貸借契約書にこのような増改築を制限するような特約が記載されていなければ、当然ながら承諾も必要ありませんそのため、後ほど解説する承諾料も不要です。

ですが、地主の承諾がなければ借地権の存続期間の延長もないので、契約期間満了時に更新の有無で問題になる可能性があります。

借地契約更新後に建て替え工事をする場合は地主の許可が必須

ここまで、増改築を制限する記載がなければ、地主の承諾なく建て替えができるとお伝えしました。しかし、これが当てはまるのは借地契約の最初の存続期間のときのみです。

借地契約を更新したあとの期間では、たとえ特約の記載がなかったとしても、建物を建て替えるときには、地主の承諾が必要なので注意してください

承諾なく建て替えを行った場合は、借地権の契約を解除される可能性もあります。ただし、平成4年7月31日以前の旧法借地権で結ばれた契約であれば、そのような制限はありません。

地主への通知後2カ月以内に異議申立てがなければ承諾があったとみなされる

借地権者が地主に対して、建物を再建築する旨を通知した場合、地主は通知を受けてから2カ月以内に異議を申し立てなければ、その再建築について承諾したとみなされます

つまり、増改築を制限する記載がなく、地主の承諾を得ずに建物を建て替えたときでも、地主にその連絡をし、2カ月以内に異議を述べられなければ承諾があったときと同じように、存続期間の延長が認められるということです。

また、単純な増改築ではなく、借地条件の変更が伴う建て替え工事を行う場合は注意が必要です。

借地条件の変更が伴う建て替え工事

非堅固建物である木造建築の住宅を堅固建物である鉄筋コンクリート造に建て替えるような場合です。

このような構造を変更する建て替えは「借地条件の変更」となります。

そのほか、居住用から事業用にしたり、自宅から賃貸住宅にしたりといった建物の種類や規模、用途を変更するための建て替えの場合も借地条件の変更にあてはまります。

借地条件の変更に関する制限は、増改築禁止の特約よりも記載されていることが多いです。

借地上の建物が居住用か事業用かで地主が納める固定資産税・都市計画税にも影響があるためです。そのため、契約書に増改築禁止の特約が記載されていなかったとしても、借地条件の変更に関する制限が書かれていたときには、建物の種類・構造・規模・用途を変更する建て替え工事のときには承諾が必要になります。

ここまで解説してきたように、地主の承諾なく建て替えができる場合もありますが、承諾がなければ存続期間の延長がありません

したがって、たとえ増改築や借地条件の変更を制限する記載が契約書になかったとしても、建て替えを行うときには、地主からの承諾を得るようにしましょう

後々のトラブルを避けることができます。

定期借地権の場合は、存続期間の延長がない

地主からの承諾を得て建て替えを行うときに、借地権の存続期間が延長されるのは普通借地権の場合です

定期借地権の場合は、たとえ地主の承諾を得て建て替えしたとしても、存続期間は延長されないので注意してください

契約期間満了時に、地主との合意による再契約がない場合には、たとえ建物の耐用年数がまだ十分に残っていたとしても、取り壊して借地を返還する必要があります

定期借地権ですので、建物買取請求権も行使できません。

既存不適格建築物や接道義務違反物件は建て替えができない

接道義務
地主から建て替えの承諾を得られたとしても、建て替えができない場合があります

それが、対象の物件・土地が、「既存不適格建築物」「接道条件を満たしていない物件」だったときです。

これらの建物は、そのままの条件で建て替えしようとすると、建て替え時に必要な建築確認申請で許可を得られないためです。それぞれ解説します。

既存不適格建築物

既存不適格建築物は、建築当時は法令の基準を満たしていたとしても、法改正などによって、新しい基準を満たさなくなったものをいいます。

たとえば、建ぺい率・容積率の変更や高さ制限です。

もし既存不適格建築物であれば、現在の法令の基準に適用された形で建て替える必要があります

関連記事
既存不適格建築物
似ているようで全く違う既存不適格建築物と違反建築物。ただ、そのはっきりとした違いが曖昧で、この記事をご覧のあなたは「もしかして自分が所有している物件は既存不適格建築物ではなくて、違反建築物なのではないか」と不安に思われているのではないでしょうか。 今回は、既存不適格建築物と違反建築物の違いについて以下の流れで解説します…

接道条件を満たしていない物件

接道義務は建築基準法で定められた「原則、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という規定です。

そして、接道義務を満たしていない土地は再建築不可となっており、建て替えも認められません。そのため、接道義務を満たしていない物件を建て替えるときには、接道義務を満たす必要があります

接道義務を満たすようにする一般的な対策は、以下の3つです。

(1)セットバックする
(2)隣地を買い取る
(3)隣地を一時的に使用する承諾を得る

ただし、借地なので、直接土地に変更を加えるセットバックや隣地の買取は地主と相談して進める必要があります

地主に確認せず、借地権者のみで勝手に交渉など進めるとトラブルになるので気をつけてください。

(3)の「隣地を一時的に使用する承諾を得る」という方法であれば、土地に変更を加えるわけではないので、その交渉に対して地主への相談は不要です。

建て替え工事の間、隣地の必要な部分を使用させてもらう賃貸借契約書を作成することで、接道条件を満たすようにします。

このとき、当事者間での交渉ではまとまらないことがほとんどですので、不動産会社に仲介を依頼することがおすすめです。

関連記事
接道義務
不動産を売却する時、その物件が接道義務を満たしているかどうかは非常に重要です。なぜなら、接道義務を満たしているかどうかが、買い手を見つけやすいかどうか、高値で売れるかどうかに影響してくるからです。 また、「再建築不可物件」や「既存不適格建築物」、「違法建築物」というものにも、接道義務は深く関係しています。 この記事をご…

地主から承諾が得られたら建て替えの承諾料を支払う

地主から建て替えの承諾を得られたときには、承諾料を支払います

承諾料の金額は、法律的に定められた基準があるわけではありません。そのため、地主との話し合いで決まります。

ですが、一般的には、更地価格の3~5%が相場です。

非堅固建物から堅固建物のような借地条件の変更を伴う建て替えの場合、借地条件変更承諾料は更地価格の10%前後になることが多いです。

もし、相場を大幅に超える承諾料を要求されたり、請求された金額に納得できなかったりする場合には地主との交渉になります。このとき、当事者間での話し合いはまとまらないことが多いので、不動産会社に妥当な承諾料を計算してもらい、交渉も含めて依頼するとスムーズです。

借地権は住宅ローン審査が厳しい

住宅ローン
借地権の建て替えでは、地主の承諾を得たあとにも課題はあります。

通常、建て替え時には住宅ローンを組みますが、借地権の場合には住宅ローン審査が厳しいです。
その理由は大きく3つあります。

(1)原則、地主からの抵当権設定の承諾が必要だから
(2)借地上の建物の担保価値が低いから
(3)借地契約を解除されるリスクがあるから

関連記事
借地権 住宅ローン審査
マイホームを購入するとき、土地が借地権であれば土地代は不要なので通常の不動産に比べて価格は低くなります。 それでも、購入価格は数千万円になるので現金一括は難しいでしょう。 この記事をご覧のあなたも「土地が借地権でも住宅ローンを借りられるだろうか」と不安に感じているのではないでしょうか。 実際のところ借地権の場合、住宅ロ…

(1)原則、地主からの抵当権設定の承諾が必要だから

住宅ローンを借りるためには、地主からの、その建物への抵当権設定の承諾が必要になります。これは、建て替え承諾とは別のものです。

法律的には、地主からの承諾なく、借地上の建物に抵当権を設定することは問題ありません。

土地は賃貸しているため地主の所有物ですが、建物は借地人の所有物だからです。

そして、地主の承諾がなかったとしても、借地上の建物に抵当権を設定すると、借地権にまで効力は及びます。しかし、ほとんどの金融機関で住宅ローン審査をするときには地主の抵当権設定の承諾書の提出を求めます

このとき、地主は抵当権設定に承諾する義務はありません。

裁判所へ地主に代わる許可を求めても、認められる可能性は非常に低いです。

このように建て替えの承諾を得られても、資金を準備するために、抵当権設定の承諾を得なければならないので、審査は厳しいです。

(2)借地上の建物の担保価値が低いから

通常、住宅ローンを融資するときには、土地と建物の両方を担保にいれます。

一方で、借地権の場合、建物にのみ抵当権を設定します。

ただし、借地上の建物に設定した抵当権は、借地権にまで効力が及ぶとされているので、担保価値は建物価格と借地権価格の合計です。この借地権価格は更地価格に比べて大きく下がります。

相続税評価額では更地価格の60%~70%として評価されますが、実際に担保価値を算出するときは市場価格のほうが優先されます。

そして、借地権付き建物の価格は、相続税評価額より低いことがほとんどです。そのため、審査が厳しくなり、建て替えに必要な金額では審査が通らないこともあります。

(3)借地契約を解除されるリスクがあるから

借地権者が地代の支払いを遅延するなどしたときには、借地契約を解除される可能性があります。

もし借地契約が解除されると、建物は「権利がない土地に建っている」状態になります。

銀行が抵当権を実行し、このような建物を競売にかけたとしても、誰も競り落とそうとはしません。借地権がないので、地主に土地の明け渡しを求められたら従う以外にないからです。

それでは、銀行も融資した住宅ローンを回収できないリスクがあります。そして、借地契約解除を避けるために地主から抵当権設定の承諾を提出してもらうわけですが、それがあっても、「絶対に借地契約解除されない」という保証にはなりません。

わずかでも通常の不動産よりリスクがある状態なので、住宅ローン審査は厳しくなります。

借地権の建物を建て替えた場合、地代(賃料)はそのまま?変動はある?

建て替えを理由に、借地権の地代が変動することはありません
地代を変更するときの条件は原則、以下の3つです。

・土地の固定資産税・都市計画税の増減があったとき
・地価の上昇もしくは低下など経済事情に変動があったとき
・近隣の似た土地の地代と比較して、地代が不相当となったとき

そのため、地代の変動に建て替えが影響することはないので安心してください。

ただし、建て替えのタイミングで地主が契約内容を確認し、上で紹介した条件に当てはまるときには、地代が変更されることはあります。

その場合には、地代額変更の根拠を確認するようにしましょう。

そして、「地代を上げる。今までの地代では受け取らない」と地主から言われたとしても、そのまま地代を支払わなければ、債務不履行となり、借地契約を解除される可能性があるので注意してください。

この場合、法務局の供託所に地代を供託することで債務不履行を避けられます。

このような地代の改定について地主とトラブルになったときには、不動産会社や弁護士などの専門家に相談するようにしましょう。

関連記事
借地権トラブル
借地権は複雑で、地主も借地人も正しく理解していないことが多い権利です。 また地主との人間関係も重要なので、不動産の中でも特にトラブルが起きやすくなっています。 この記事をご覧のあなたも、「借地権はトラブルが多いみたいだけど、大丈夫だろうか?」といった心配をしているのではないでしょうか。 そこでこの記事では、借地人が前も…

地主から建て替えを拒否された場合の対応法

最後に、地主から建て替えを拒否された場合の対応法を解説します。

地主から承諾をもらえないからといって、そのまま諦める必要はありません。

このとき、借地権者は裁判所に対し、借地上の建物の建て替えについて、地主の承諾に代わる許可(代諾許可)を求めることができます

裁判所は借地契約の趣旨に違反していないか、土地の通常の利用上問題ないか、借地権の残存期間がどれくらい残っているかなど、複数の事情を考慮して判断します。

そして、地主の承諾に代わる許可を与えるときには、借地権者に対して地主へ「財産上の給付」と呼ばれる承諾料に相当するものの支払いを命じます

このときの一般的な金額が更地価格の3~5%です。

関連記事
相続破棄
財産を所有している人が亡くなった場合は、相続が発生します。 相続の対象になる財産は、現金や預金、株式や不動産など様々なものがありますが、実は、借地権も相続の対象となる財産に含まれます。 そのため、借地権を所有している人が死亡した場合は、借地権の評価や相続手続きを行う必要があります。 この記事では、借地権を相続した場合の…

まとめ

以上、借地権の建て替え条件と承諾料の相場、住宅ローンの審査、地主から建て替えを拒否されたときの対応について解説してきました。

まとめ
・借地上の建物の建て替えには原則、地主の承諾が必要
・建て替え承諾料の相場は、更地価格の3~5%
・既存不適格建築物・接道義務違反物件は、地主の承諾があっても建て替えできない
・住宅ローンを受けるには、地主の抵当権設定の承諾が建て替え承諾とは別に必要
・地主に建て替えを拒否されたときは、裁判所に代諾許可の申立てをする

増改築禁止特約が記載されていたり、借地権の更新後であったりする建物を地主に無断で建て替えると、借地契約を解除される恐れがあります。

そのため、必ず地主の承諾を得るようにし、拒否されたときには裁判所に申し立てて、地主の承諾に代わる許可を得るように手続きを進めましょう

わからないところがあれば、専門の不動産会社に相談するようにしてください。

最終更新日:

底地・借地の売却をご検討の方は今すぐご連絡ください

0120-543-191