精神病院に近い物件でも通常物件と同価格で売却可能!告知義務の有無はどうなる?

精神病棟

物件の周辺に刑務所や原子力施設があれば、万が一の場合の不安を感じてしまう人は少なくないと思います。

精神病院は人によってこれらの施設と同様に「生活上の不安を感じる施設」として受け取られてしまう場合があります。

しかし、精神病院が近くにあるだけで物件が売れないと決まったわけではありません。実際、精神病院が近くにあるとしてもトラブルが起きることはほとんどないでしょう。

この記事では、精神病院に近い物件を早く売るためのポイントなどについて解説していきます。「相続した実家を早く売りたいけど近くに精神病院などがあるのが気になる」という人は参考にしてみてください。

精神病院が近くにある物件は売却可能?

結論をいえば「精神病院が近くにある物件」は通常物件の売却と大きな違いはなく売却可能です。

なぜなら「精神病院が近くにある」だけでは土地の利用が制限を受けることもなく、不動産の譲渡自体に規制がされるわけではないからです。

また、精神病院が近くにあるからといって、必ずしもトラブルに巻き込まれるというわけではありません。

テレビ番組やインターネット動画などで精神疾患を煩っている人に関係するトラブルを目にして不安に感じる人もいるかもしれませんが「精神病院が近くにある=トラブルに巻き込まれやすい」という認識は大きく間違っているといえます。

ただし、大きな事件等があった場合は周辺物件の価格、取引等に少なからず影響することもあります。

精神病院に近い物件の購入を敬遠する買主もいる

精神病院の近くにある物件売却に不安を感じる売主がいるのと同様に「精神病院が近くにあることが心理的に気になる」という買主もいるかもしれません。

根拠の有無とは関係なしに「人が何かに不安を感じる」ことは仕方のないことでもあるからです。このように心理的に不安を感じる物件のことを「心理的瑕疵物件」と呼ぶことがあります。

精神病院以外にも小中学校や寺院・神社・駅・大規模商業施設・幹線道路なども心理的瑕疵に該当することがあります。

小中学校からの騒音(子供の声など)や、お寺の参拝客が原因による渋滞が不便と感じる人もいるからです。また、買主によっては、肥料などの臭いが気になるので畑が近くにある家に住みたくないという人もいるかもしれません。

多様な考え方をもつ人が増えた現代社会においては、周辺に嫌悪施設が全くない物件の方が少ないと考えられるでしょう。

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精神病院が近くにある物件を売却するときの注意点

精神病棟

心理的瑕疵に該当するかもしれない物件を売却する場合「買主が不快・不安に感じるかもしれない施設」が近くにあることを隠さずにしっかりと売買契約締結の前に告知することが大切です。

重要事項説明における告知義務を怠らない

不動産の売買は高額であるため、取引後のトラブルを予防するためにも、特に慎重・誠実に対応することが重要となります。

たとえば、宅建業者が仲介する不動産売買においては「不動産売買の当事者が取引に応じるか否かの決定を左右させる可能性の高い重要事項」については、きちんと説明することが義務づけられています。

よくいわれる「重要事項説明」とよばれるものがこれに該当します。

重要事項の告知を怠った場合には、契約解除・損害賠償の原因となることがあります。「近くに精神病院があることを売主に伝えない」ことで法的な責任が生じるかどうかは、ケースバイケースです。

しかし、買主との間で訴訟問題に発展してしまうとが売主にとって大きな負担となるでしょう。

このようなトラブル発生を予防するには事前に物件状況や周辺環境などを説明しておいた方がよいといえます。買主が何を嫌悪するかは、売主には予測できないことだからです。

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売却金額に影響があるケースもある

心理的瑕疵に該当するかもしれない施設が物件の近くにあることは、売却金額などの不動産の売却条件に悪影響を与えてしまう
可能性があります。

買主としては、一生のうちに何度あるかわからない不動産の買い物は「できるだけ良い物件を買いたい」と考えるのが普通といえるでしょう。

特に、買主が女性だったようなケースでは「万が一のリスクはできるだけ回避したい」と考えることも多いかもしれません。

とはいえ、実際に現れた買主が近くに精神病院があったとしても全く気にしないということも十分に考えられます。買主によっては、物件購入を決める条件の重要度として心理的瑕疵の有無よりも、間取りや面積といった他の条件の重要度の方が高いことがあるからです。

精神病院に近い物件を早く売るための5つのコツ

売却
精神病院が近くにあったとしても「物件が売れない」と諦める必要はありません。心理的瑕疵物件に該当する可能性があるとしても売り方に工夫をすれば、スムーズな売却が可能といえます。

次の項目から、精神病院に近い物件を早く、少しでも良い条件で売却するためにおさえておきたいコツについて解説していきます。

一般媒介契約を専任媒介契約に切り替える

早く物件を売りたいときには、仲介業者との契約形態を変更してみるのもひとつの方法です。

「複数の不動産業者に競わせた方が高値で売れるかもしれない」と考えて、いくつかの仲介業者と一般媒介契約を結んでいるときには、特定の1社との専任媒介契約に切り替えた方が不動産を早く売却できる可能性が高くなることもあります。

仲介業者との契約を専任媒介契約に切り替えれば、不動産業者にレインズ(売却不動産情報のデータベース)への物件登録と業務処理状況の報告義務が生じるため、物件の情報を多くの不動産業者に閲覧してもらうことができ、営業活動を放置される心配も少なくなるからです。

自分で買主を見つけられる見込みがないのであれば、専属専任媒介契約に切り替えることも検討してみましょう。

専任媒介契約であれば、仲介業者が見つけてきた売主にしか売却できなくなりますが、仲介業者(や営業担当者)にとっては、売主・買主の双方から手数料を得られることになるため広告掲載などの販売活動を熱心におこなうメリットが大きくなるからです。

売り出し価格を相場よりも安くする

物件を「早く売る」ことを重視するのであれば、売り出し価格を周辺の相場よりも下げるとよいかもしれません。

近隣物件や同じような条件の物件を探している買主にとっては「売り出し価格が安い」ことは大きなメリットといえます。

物件の現況を良好にする

一戸建てやマンションのような住居を早く売りたいというときには、その物件の現況を良好にすることも早く売るだけでなく、良い売却価格で売るためには有効な方法です。

部屋の間取りなどが魅力的な一戸建てや、駅近で利便性の高いマンションなどであっても、肝心の物件の現況が悪かったことがきっかけで「嫌悪施設があること」も気になってしまうことがあるかもしれません。

これとは逆に、物件の現況がよければ、最初は近くに嫌悪施設があることを気にしていた買主であっても「良い物件だから買ってみよう」と考えなおしてもらえるきっかけを作れる可能性があります。

住まいを探している買主にとっては「実際に生活する物件の状態が良い」ということが、最も重要度の高い条件であることの方が多いといえるからです。

事業用地・商業用地として売りに出す

精神病院など心理的瑕疵となりうる施設が近くにあるときには、居住用の物件ではなく、事業用地・商業用地として売りに出すこともひとつの方法です。

会社などの事務所や商業施設であれば、住まいとして利用する場合に比べて、さまざまな施設が近くにあっても問題とならない場合が多いからです。

事務所であれば、出入りする回数や時間帯も限定されますし、商業施設であれば、滞在それ自体も一時的なものに過ぎないので「精神病院が近くにあることで生活上のトラブルに巻き込まれるかもしれない」ことを不安に感じることも少ないといえるでしょう。

投資不動産の用地として買ってもらう

投資用不動産(賃貸マンション・アパート)の用地として売りに出すことも、物件を早く・良い条件で売却するための方法のひとつといえます。

また、ウィークリー(マンスリー)マンション・ワンルームマンションとして利用できる土地であれば、細かい条件よりも「家賃が安い物件が良いというニーズ」もあるため、近隣に嫌悪施設があることは大きな問題とならないケースも多いといえるでしょう。

不動産会社による買取りなら早く確実に売却可能

不動産買取
嫌悪施設が近くにあるようないわゆる「訳あり物件」の場合には、不動産会社の仲介では思うように買い手が見つからないこともあるかもしれません。

たとえば、住居用の一戸建てとして物件を売るのと、事業用地として売る場合では、販売活動のあり方や市場そのものが違うからです。

また、地元の仲介業者に依頼していた場合には「嫌悪施設が近くにあるからこれ以上の費用をかけて販売活動をしても売れない」と諦められてしまうこともあるかもしれません。

このように仲介で早期に物件を売ることが難しいケースでは、物件を不動産業者に買い取ってもらうことも、物件を確実に売却するための選択肢となります。

買取りで物件を売却するメリット

物件を不動産業者に買取りしてもらうことは、仲介による売却と比較したときに次の点でメリットがあります。

・短期間で物件を売却できる
・現状のまま不動産業者に引き渡すことも可能
・内覧などの買主への対応をする必要がない
・仲介手数料が発生しない
・瑕疵担保責任を負わずに済む

買取りで物件を売却する一番のメリットは、「市場で買い手を探す必要がないので早く売れる」ということです。

「とにかく早く物件を売りたい」という何かしらの事情があるときには、買取りは最も確実に物件を売れる方法といえます。

一般の人への仲介販売ではなく不動産の専門家に直接買い取ってもらうことになるので、買主に対する内覧対応や重要事項の告知義務や瑕疵担保責任が免除されます。

また、物件処分に際しての売主の負担も小さくなり、仲介売買ではないので仲介手数料も発生しません。

買取りで物件を売却するデメリット

一方で、買取りの場合には、仲介販売よりも売却価格が下がってしまう可能性が高くなってしまいます。不動産業者は物件を再販売して利益を得るため、市場価格よりも安く買い取る必要があるからです。

しかし、物件を買い取ってもらう場合でも、専門業者の一括査定・無料査定などを上手に活用することで、できるだけ納得できる価格で売却することも不可能ではありません。

特に、引っ越しなどが理由で物件を利用できないケースでは、仲介売却の買主が見つかるまでの管理費を考えたら、買取りの方が売主の手元に残る金額も多くなるケースもあるでしょう。

万が一、処分することによって赤字(購入費用よりも安い価格での売却)になってしまった場合でも、確定申告において税金控除の特例を適用して所得税や住民税などを減税してもらうこともできます。

まとめ

精神病院はケースによって心理的瑕疵に該当してしまう恐れがありますが、物件が売れないと諦める必要はありません。

どのような施設が心理的瑕疵に該当するかは買主によって異なるため、物件の周辺環境を詳しく説明しておくとよいでしょう。

しかし、心理的瑕疵になりうる施設が近くにある場合には「買主がすぐには見つからない」という可能性があることは否定できません。

「早く売りたい」という事情があるときには、売却価格を下げる、仲介業者との媒介契約に気を配るなどの一定の工夫が必要となる場合もあるでしょう。

また、早く確実に売りたいというときには、不動産会社の買取りを利用すると良いでしょう。

訳あり物件の専門業者であれば、再販売のノウハウにも長けているので、一般の不動産業者よりもよい条件で買い取ってもらえる可能性も高くなります。

精神病院に近い家の売却に関して疑問や不安があれば、訳あり物件を専門に扱っている不動産業者に相談することが大切です。

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