再建築不可物件は、例え自然災害によって建物が倒壊しても、そのままでは建て替えができません。セットバックや隣地の買取で再建築可能な状態にできますが、数十万~数百万の費用がかかってしまいます。
もしも「既に倒壊している」または「倒壊の恐れがある」再建築不可物件を所有しているなら、専門買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。
訳あり物件専門の買取業者なら、例えば提携している解体業者へ格安で工事を依頼し、倒壊した建物を取り壊して更地にした後、コインパーキングとして活用することも可能です。このように、倒壊した状態の物件でも活用できるノウハウがあるため「倒壊したまま」でも「確実に」再建築不可物件を現金化できます。
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目次
再建築不可物件が倒壊する前に知っておくべきリスク
再建築不可物件は一度倒壊してしまうと、手遅れといえます。
その理由は以下の3つです。
- 火災や地震で倒壊しても建て替えできない
- 倒壊後更地にすると固定資産税が高くなる
- 倒壊後に更地にしても買主が見つかりにくい
それぞれのリスクを詳しく見ていきましょう。
1.火災や地震で倒壊しても建て替えできない
再建築不可物件は「火災が起きた・地震で建物が倒壊した」などの、自然災害が原因で倒壊したとしても、新しく家を建てることはできません。
そのため、もしも建物が倒壊してしまったら、建て替えではなく他の地域で新しい家を探すことになります。
倒壊した再建築不可物件を売却しようとしても、その土地には建物を建てられないため、購入希望者を探すことも困難です。売却できたとしても非常に安価であることは覚悟しなければなりません。
再建築不可物件は、相場よりも非常に安い価格でしか売却できないため、生活を立て直すときの金銭的な負担は大きいと言えます。
2.倒壊後更地にすると固定資産税が高くなる
再建築不可物件に対する固定資産税では、住宅用地の特例が適用されています。住宅用地とは、住宅として利用される物件が建っている土地のことで、下記の条件に該当する土地のことを言います。
(1)専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地で、その上に存在する家屋の総床面積の10倍までの土地
(2)併用住宅（その一部を人の居住の用に供されている家屋で、その家屋の床面積に対する居住部分の割合が４分の１以上あるもの）の敷地の用に供されている土地のうち、その面積に下表（東京都主税局 のホームページを参照）の率を乗じて得た面積（住宅用地の面積がその上に存在する家屋の床面積の10倍を超えているときは、床面積の10倍の面積に下表の率を乗じた面積）に相当する土地
出典：東京都主税局-固定資産税・都市計画税
そして、住宅用地の特例措置では、200平方メートルまでの部分は小規模住宅用地として通常の土地と比べて固定資産税が1/6、都市計画税は1/3になります。
ですが、建物が倒壊して更地になると、住宅用地の特例は適用されません。
再建築不可物件が倒壊したあと更地にして、そのまま所有し続けると翌年から固定資産税は6倍になってしまいます。
建て直しができないということで、土地の資産価値は下がりますが、もともと再建築不可物件の土地でそれほど高くありません。
その結果、資産価値が下がったことによる固定資産税の減額分よりも、特例が受けられないことによる増額分の方が高くなるでしょう。
3.倒壊後に更地にしても買主が見つかりにくい
再建築不可物件が倒壊して更地になってしまうと、新しく建築物を建てられないので、土地を住宅用地として利用できません。駐車場や家庭菜園、畑といった用途に限られます。
そのため、再建築不可物件が倒壊し更地にばると、物件が建っているときよりも買主が見つかりにくくなります。
ちなみに、再建築不可物件は、接道義務が建築基準法で定められた1950年(昭和25年)、もしくは接道義務が「幅員4m以上の道路に2m以上接していること」と法改正された1979年(昭和54年)より前に建てられたものがほとんどです。
耐震補強工事をしていなければ耐震基準も旧耐震基準のままで築年数も古く、ちょっとした地震で倒壊してしまう可能性もあります。
つまり、再建築不可物件は通常の物件よりも倒壊したときの影響が大きいだけでなく、倒壊する確率が高いことも覚えておきましょう。
倒壊によるリスクの回避方法は「再建築可能」にすること
ここまで再建築不可物件の倒壊によるリスクについてお伝えしました。
こうしたリスクを避ける方法は、再建築不可物件を「再建築可能」にすることです。
そうすれば、先ほどお伝えしたような倒壊リスクは気にしなくてもよくなります。
次の項目から、再建築不可物件を再建築可能にする方法を解説します。
セットバックして再建築可能にする
現在の再建築不可物件が2項道路と接している場合、セットバックすることで再建築可能になります。
2項道路とは、建築基準法第42条第2項で規定される道路のことです。
建築基準法で接道義務が定められた1950年、あるいは、都市計画区域に指定された時、すでに幅員4m未満の道に接している建物が存在しているために定められました。
そして、セットバックとは幅員4m以上確保できるように敷地を後退させることです。
セットバック
道路の両脇に建物がある場合は、道路の中心線から2m以上になるように後退させれば良いのですが、道路の片側や河や崖になっている場合、対面の境界線から4m以上になるように後退させる必要があるので注意してください。
どのくらいセットバックしなければならないかは、役所で地積測量図や建築計画概要書を閲覧し、道路中心線の位置や片側の境界線を確認します。
また、幅員については現況が優先されるので、実際にメジャーをもって道路中心線または境界線からの距離を測る必要があります。
セットバックして接道義務を満たすようになれば、通常の物件と同じように再建築可能になります。
隣地を買い取って再建築可能にする
接道義務では幅員4m以上の道路にただ接しているだけでなく、道路に2m以上接していなければならないと定められています。
例えば、1.7mしか道路に接していないために接道義務を満たせていないという場合があります。
このとき、接している道路の幅員は規定に達しているので、セットバックしても再建築可能とはなりません。
そこで、接道している長さを満たすために、隣地を買取るという方法があります。
上図の例で考えると、隣地の所有者と交渉して、緑の部分を買い取りましょう。
そうすれば接道義務を満たせるようになり、再建築も自由にできます。
ただし、隣地の買取は土地の相場よりも高くなることがほとんどです。相手が隣地の価値を理解していれば足元を見られるかもしれません。
個人間で話をすると、交渉が思うように進まなかったり、トラブルに発展したりすることも多いので、不動産業者に仲介を頼んだ方が無難です。
隣地の一時使用のために賃貸借契約を結んで再建築可能にする
隣地の買取交渉がうまくいかないときや、購入代金を用意できないときは、隣地の方と一時賃貸借契約を結ぶ方法もあります。
この契約は、家を建て替えるような工事を行う時に、合意した隣地の部分を自分の敷地として利用できるというものです。
一時賃貸借契約によって工事の期間中だけでも、道路に2m以上接することができるのであれば再建築可能と認められます。このとき、契約内容は書面に残しておくことが必須です。
建築申請をするときに、契約書もあわせて出すことで許可がおります。建築許可を出す役所の方も、口だけで「一時使用の許可を取っている」と言われても判断できないので、面倒でも必ず書面で契約を交わすようにしましょう。
倒壊した再建築不可物件を早く売却する方法
ここまで再建築不可物件の倒壊リスクとその回避方法についてお伝えしてきました。
ですが、対策を施す前に倒壊してしまうこともあるでしょう。
そこで最後に、倒壊してしまった物件や土地をできるだけ早く売却する方法について解説します。
売却先となるのは、隣地の所有者か不動産買取業者です。
更地にして隣地の方へ提案する
できるだけ高く売却する方法は、更地にして隣地の方へ提案することです。
通常、再建築不可物件は倒壊してしまうと建て直しができないため、その土地の評価は大きく下がります。
そのため、再建築不可物件は相場より価格を下げても、買主を見つけることは大変です。
しかし、隣地の方であれば、再建築不可物件の土地を有効活用できる可能性があります。
このとき、自分の土地を買い取ってもらい、2つの土地を合わせることで隣地所有者は接道義務を満たせるようになります。
その場合、隣地の不動産における資産価値も上がるため、隣地所有者にとっても嬉しい提案になるでしょう。
それほど資産価値に影響がない通常の土地でも、隣地所有者にとっては、庭や家庭菜園、駐車場として様々な活用方法があります。
そのため、再建築不可物件の土地として第三者に売却するよりも価格は高く、契約も早く決まりやすいです。
訳あり物件専門の買取業者に売却する
隣地所有者に購入を断られたときには、訳あり物件専門の買取業者に相談してみてください。
買取業者は現状引き渡しで売却できるところが多く、余計な手間がかからないのも魅力の一つです。
もしも、自分で買取業者を見つけられない場合、近くの不動産会社を訪れて相談してみるのもよいでしょう。
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「再建築不可物件が倒壊する前に手放したい」と考えているときも、高値で買取いたします。まずは物件の売却価格を知りたいという人も、お気軽にご相談ください。
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まとめ
再建築不可物件は、自然災害を原因として倒壊してしまっても、再建築ができません。
それだけでなく、固定資産税が6倍になってしまうため、再建築不可物件の倒壊は非常にリスクがあることだといえます。
そこで、再建築不可物件を所有しているなら、セットバックの実施や隣地の購入によって「再建築可能」にすることも検討してみてください。
万が一、再建築不可物件が倒壊してしまったら、更地として「訳あり物件専門の買取業者」に売却することをおすすめします。
再建築不可物件の倒壊に関するよくある質問
接道義務を守れていないなどの理由で建築基準法を満たしておらず、新しい建物の建築が認められていない土地を再建築不可物件といいます。
火災や地震で建物が倒壊しても建て替えできません。また更地になると、固定資産税が高くなり、買主が見つかりにくくなります。
セットバックを施したり、隣地を買取する、隣地の一時使用のために賃貸借契約を結ぶといった方法で再建築可能にしましょう。
法律上の制限はないので、倒壊した再建築不可物件であってもそのまま売却できます。ただし、買主が見つかりにくいため、なかなか売れにくいです。
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